Cour d'appel, 28 juin 2024. 23/01855

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 28 JUIN 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01855 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAI5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 21/02610 APPELANTS Madame [E] [Y] née le 03 juillet 1973 à [Localité 6], [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [G] [W] [T] né le 06 janvier 1974 à [Localité 8], [Adresse 3] [Localité 4] Tous deux représentés et assistés de Me Jonathan LEVY de la SELARL LEVY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B1132 substituée par Me Anna BEJAOUI, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Maître [D] [U] notaire associé de la S.C.P. [I] [B] [U] [Adresse 2], [Localité 5] Maître [P] [I] notaire associé de la S.C.P. [I] [B] [U] [Adresse 2], [Localité 5] S.C.P. [I] [B] [U], étude notariale, [Adresse 2], [Localité 5] Tous trois représentés et assistés de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET pour la présidente de chambre empêchée, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 31 mai 2024 prorogé au 28 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Le 14 avril 1992, M. [R] [Y] (né le 2 décembre 1945) et Mme [A] [K] ont vendu à la SCI Place du Château un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7]. L'acquisition a été financée par un prêt immobilier contracté par la SCI Place du Château auprès de la société Uniphenix, pour un montant de 45 734,71 €, garanti par un privilège enregistré au service de la publicité foncière de Meaux, le 26 mai 1992, ayant effet jusqu'au 10 avril 2004. Le 25 mai 1992, le tribunal de commerce de Meaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de M. [R] [Y]. Le 8 septembre 1992, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire et la vente du bien immobilier susvisé, consentie durant la période suspecte a été annulée par jugement du 8 septembre 1994. Le 30 octobre 1997, le bien immobilier susvisé a été adjugé au profit de M. [R] [L] [Y] (né le 2 avril 1967) et de Mme [N] [Y]. Par acte authentique du 21 février 2003, en l'étude de Me [X] [Z], notaire associé de la SCP [X] [Z] et [M] [S]-[Z], M. [R] [L] [Y] et Mme [N] [Y] ont vendu à Mme [E] [Y] et M. [G] [W] [T] en indivision l'ensemble immobilier sis[Adresse 1] à [Localité 7]. Le 8 juillet 2019, M. [W] [T] a signé une promesse de vente portant sur un bien au Portugal pour un montant de 90.000 €. Une vente était prévue entre Mme [Y] et M. [W] [T] le 27 septembre 2019 aux termes de laquelle M. [W] [T] devait céder à Mme [E] [Y] la pleine propriété de la moitié de l'immeuble lui appartenant pour un prix de 150.000 €. Le 23 septembre 2019, après avoir vérifié l'état hypothécaire et obtenu un certificat pour la période du 1er janvier 1956 au 23 septembre 2019, la SCP [I]-[B] et [U], successeur de la SCP [X] [Z] et [M] [S]-[Z], a informé Mme [Y] et M. [W] [T] de l'existence d'un privilège de prêteur de deniers sur le bien de 107.398, 61 € au bénéfice de la société NACC. Le 8 novembre 2019, Me [U] a écrit à M. [W] [T] en reprenant l'historique des ventes du bien et de ce privilège et indiqué notamment que l'inscription profitant à la société Uniphenix avait été cédée à la société NACC. Le 27 janvier 2020, Mme [Y] et M. [W] [T] ont mis en demeure Me [I]-[B] et Me [U] de réparer leur préjudice subi du fait de leur manquement au devoir de conseil et d'information. Le 8 juin 2021, Mme [Y] et M. [W] [T] ont assigné la SCP [I]-[B] [P]-[U], Me [U] et M [P] [I] pris en leur qualité de notaires associés de la SCP [I]-[B] et [U] devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de déclarer la SCP [I]-[B] et [U], Me [D] [U] et Me [P] [I] responsables de leur préjudice sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi : - Rejette la demande de condamnation solidaire de la SCP [I]-[B] et [U], M. [D] [U] et Mme [P] [I] à verser à M. [G] [W] [T] la somme de 150.000 € au titre du préjudice matériel subi, -Rejette la demande de condamnation solidaire de la SCP [I]-[B] et [U], M. [D] [U] et Mme [P] [I] à verser à Mme [E] [Y] la somme de 19.800 € au titre au titre du préjudice matériel subi, -Rejette la demande de condamnation solidaire de la SCP [I]-[B] et [U], M. [D] [U] et Mme [P] [I] à verser la somme de 3.000 € à M. [W] [T] et Mme [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Rejette la demande de condamnation de Mme [E] [Y] et M. [G] [W] [T] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [E] [Y] et M. [G] [W] [T] in solidum aux dépens de l'instance, - Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, - Rejette toute demande autre plus ample ou contraire. M. [G] [W] [T] et Mme [E] [Y] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 janvier 2023. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 février 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 12 avril 2024 par lesquelles Mme [E] [Y] et M. [G] [W] [T], appelants, invitent la cour à : Vu les articles 544 et 1240 et suivants du code civil, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat, - INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux en date du 15 décembre 2022 En conséquence : - CONDAMNER solidairement la SCP [I]-[B] et [U], Monsieur [D] [U] et Madame [P] [I] à verser à Monsieur [G] [W] [T] la somme de 150 000 euros au titre du préjudice matériel subi. - CONDAMNER solidairement la SCP [I]-[B] et [U], Monsieur [D] [U] et Madame [P] [I] à verser à Madame [E] [Y] la somme de 59 400 euros au titre au titre du préjudice matériel subi. En tout état de cause : - CONDAMNER solidairement la SCP [I]-[B] et [U], Monsieur [D] [U] et Madame [P] [I] à verser la somme de 3 000 euros à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 26 avril 2023 par lesquelles Me [D] [U], Me [P] [I] et la SCP [I] [B] [U], intimés, invitent la cour à : Vu l'article 1240 du Code civil, Vu l'article 514 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, A TITRE PRINCIPAL, - CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en toutes ses dispositions, A TITRE SUBSIDIAIRE, - DIRE ET JUGER que la SCP [I]-[B] et [U], Maître [D] [U] et Maître [P] [I] ont correctement rempli leur mission et n'ont commis aucune faute à l'égard de Madame [E] [Y] et de Monsieur [G] [W] [T], - DIRE ET JUGER que les préjudices allégués par Madame [E] [Y] et Monsieur [G] [W] [T] n'ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à La SCP [I]-[B] et [U], Maître [D] [U] et Maître [P] [I], En conséquence, - DEBOUTER Madame [E] [Y] et Monsieur [G] [W] [T] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP [I]-[B] et [U], Maître [D] [U] et Maître [P] [I], - CONDAMNER Madame [E] [Y] et Monsieur [G] [W] [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER Madame [E] [Y] et Monsieur [G] [W] [T] en tous les dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur les demandes de Mme [Y] et M. [W] [T] En appel, Mme [Y] et M. [W] [T] agissent toujours sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; ils reprochent aux notaires d'avoir commis d'une première part une faute lors de la vente du 21 février 2003 en ne vérifiant pas l'état hypothécaire du bien vendu et d'une seconde part une faute lors du projet de vente du 27 septembre 2019 en ne vérifiant que tardivement l'état hypothécaire et en manquant à leur devoir de conseil alors qu'ils étaient saisis du projet de vente depuis le 11 juin 2019 ; ils précisent que le privilège a été renouvelé pour 10 ans en 2014, qu'un jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 16 mars 2023 empêche la vente jusqu'au 28 mars 2024, date de la fin des effets de l'inscription du privilège, et qu'en raison de la faute des notaires, ils ne peuvent pas disposer de leur bien ; Les notaires opposent qu'ils n'ont commis aucune faute d'une première part lors de la vente en 2003 au motif que l'adjudication a pour effet de purger toutes les inscriptions, qu'il n'y avait pas d'élément laissant penser que le bien était grevé de l'inscription d'un privilège lors de la vente du 21 février 2003 et que si la cour relève que c'est à tort que l'inscription a été purgée, la faute en incombe au mandataire liquidateur ; ils opposent d'autre part que l'état hypothécaire doit être sollicité au plus près de la vente ; Aux termes des articles 1382 du code civil dans sa version applicable jusqu'au 30 septembre 2016 et 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' ; Il incombe au notaire, tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu'il authentifie une vente, de s'assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre, et notamment de vérifier l'état hypothécaire des biens vendus ; Sur la vente du 21 février 2003 En l'espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants : - en 1992, la SCI Place du Château a financé l'acquisition du bien par un prêt auprès de la société Uniphenix, garanti par un privilège, enregistré au service de la publicité foncière de Meaux, ayant effet jusqu'au 10 avril 2004, - en 1994, la vente a été annulée du fait de la liquidation judiciaire de M. [R] [Y], - en 1997, le bien a fait l'objet d'une adjudication au profit de M. [R] [Y] et Mme [N] [Y], - en 1998, la banque a prononcé la déchéance du terme pour défaut de paiement des échéances du prêt par la SCI Place du Château, - en 2003, M. [R] [Y] et Mme [N] [Y] ont vendu le bien à Mme [E] [Y] et M. [W] [T], - le 19 mars 2004, le privilège de prêteur de deniers a été renouvelé jusqu'au 19 mars 2014, - en 2005, la société Uniphenix a cédé sa créance à la société NAAC, - le 4 mars 2014, le privilège de prêteur de deniers a été renouvelé jusqu'au 28 mars 2024; La fiche de renseignements du service de la publicité foncière (pièce 1 notaire) mentionne bien à la date du 26 mai 1992, l'inscription '26 mai 1992 : privilège de prêteur de deniers du 10 avril 1992 contre la SCI Place du Château, effet jusqu'au 10 avril 2004" ; Par le jugement du 16 mars 2023 (pièce 4 [Y]), le tribunal judiciaire de Meaux a rejeté la demande de M. [W] [T] et Mme [Y] de radiation et mainlevée du privilège de prêteur de deniers, régulièrement renouvelé et à effet jusqu'au 28 mars 2014, en rappelant que l'article 154 de la loi n°85-98 du 25 janvier 1985, applicable à la date de l'adjudication ne prévoyait que la purge des hypothèques et non la purge des hypothèques et de tout privilège, tel que prévu par l'article L642-18 du code de commerce actuellement applicable; Aussi il convient de considérer que les notaires de la SCP [X] [Z] et [M] [S]-[Z], à laquelle a succédé la SCP [I]-[B] et [U], ont commis une faute en 2003 en ne vérifiant pas l'état hypothécaire du bien vendu et en ne s'assurant pas de l'absence de privilège sur le bien, alors que l'adjudication, en fonction de la date à laquelle elle a lieu, ne purge pas systématiquement les privilèges, et alors qu'à la date de la vente, le privilège de prêteurs de deniers était régulièrement inscrit depuis le 26 mai 1992 au service de la publicité foncière de Meaux, qu'il avait perduré au delà de l'adjudication du 30 octobre 1997, compte tenu des textes applicables à cette date, et qu'il continuait de produire ses effets jusqu'au 10 avril 2004 ; Sur la vente du 27 septembre 2019 En l'espèce, les notaires sont tenus de vérifier l'état hypothécaire au plus près de la vente pour éviter le risque d'une inscription entre la vérification et la vente ; D'ailleurs le fait que Mme [Y] et M. [W] [T] ne peuvent pas disposer de leur bien n'a pas pour origine la date de la vérification de l'état hypothécaire mais le fait qu'il existe un privilège de prêteur de deniers et ils ne justifient pas qu'une vérification antérieure leur aurait permis de réaliser la vente ; Aussi il convient de considérer que les notaires n'ont pas commis de faute en effectuant cette vérification quatre jours avant le 27 septembre 2019, date prévue pour la vente ; Sur le préjudice de M. [W] [T] M. [W] [T] indique qu'il a subi un préjudice car il a été privé de la possibilité de disposer de son bien pendant plus de 21 ans, de l'acquisition le 21 février 2003 au 28 mars 2024; il ajoute qu'il devait acquérir un bien au Portugal et a dû annuler la promesse du 8 juillet 2019 ; il précise que le bien n'a plus la même valeur qu'en 2019 et estime que son préjudice est la perte de chance de vendre le bien en 2019 à la somme de 150.000 € ; En l'espèce, M. [W] [T] n'établit pas que son projet d'acquisition au Portugal ne s'est pas réalisé, ni a fortiori le coût qui en est résulté ; il ne justifie pas non plus que son bien ait perdu de la valeur depuis 2019 ; Il convient de considérer que le préjudice subi par M. [W] [T] en conséquence de la faute des notaires pour ne pas avoir vérifié l'état hypothécaire du bien lors de la vente en 2003 n'est pas l'impossibilité d'avoir pu disposer du bien pendant plus de 21 ans puisque M. [W] [T] ne s'en est aperçu qu'en 2019 ; il n'est pas non plus la perte de chance de vendre le bien immobilier mais la perte de chance de le vendre dès le 27 septembre 2019 et de disposer de la somme de 150.000 € dès cette date, sans attendre la date de délibéré du présent arrêt fixée au 28 juin 2024 soit sans attendre le délai de 4 ans et 8 mois ; La chance de M. [W] [T] de vendre le bien à la somme de 150.000 € le 27 septembre 2019 à Mme [Y] était de 100% et il y a lieu d'évaluer le préjudice de M. [W] [T], au titre de la perte de chance de le vendre dès le 17 septembre 2019 sans attendre le 28 juin 2024, à la somme de 13.022,50 €, correspondant aux intérêts que le placement de cette somme sur un compte rémunérateur à 1,80 % aurait pu lui rapporter entre le 27 septembre 2019 et le 28 juin 2024 ; En conséquence, il convient de condamner in solidum les notaires et la société notariale à payer à M. [W] [T] la somme de 13.022,50 € au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier, dès le 27 septembre 2019 sans attendre le 28 juin 2024, date du présent arrêt Sur le préjudice de Mme [Y] Mme [Y] précise qu'elle n'a pas pu acquérir la pleine propriété du bien et estime son préjudice à la somme de 59.400 € calculé sur l'estimation locative de 1.100 € par mois ; En l'espèce, Mme [Y] n'établit pas devoir s'acquitter au bénéfice de M. [W] [T] d'une indemnisation pour la jouissance du bien ou du refus de ce dernier de louer le bien et a fortiori de la somme qui serait reversée à M. [W] [T] en sa qualité de propriétaire indivis et donc de sa perte de revenus locatifs ; Elle ne justifie donc pas subir un préjudice en conséquence de la faute des notaires pour ne pas avoir vérifié l'état hypothécaire du bien lors de la vente en 2003 ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il la déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [Y], les notaires et la société notariale, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel et les notaires et la société notariale doivent être condamnés in solidum à payer à M. [W] [T] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [Y], les notaires et la société notariale ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement excepté en ce qu'il a rejeté la demande de M. [G] [W] [T] de condamnation solidaire de la SCP [I]-[B] et [U], Me [D] [U] et Me [P] [I] à lui verser une somme au titre du préjudice matériel subi ; Statuant sur le chef réformé et y ajoutant, Condamne in solidum la SCP [I]-[B] et [U], Me [D] [U] et Me [P] [I] à verser à M. [G] [W] [T] la somme de 13.022,50 € au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier, dès le 27 septembre 2019 sans attendre le 28 juin 2024, date du présent arrêt ; Condamne Mme [E] [Y], la SCP [I] [B] [U], Me [D] [U] et Me [P] [I] aux dépens d'appel, et condamne in solidum la SCP [I]-[B] et [U], Me [D] [U] et Me [P] [I] à verser à M. [G] [W] [T] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de Mme [E] [Y], la SCP [I] [B] [U], Me [D] [U] et Me [P] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,