Cour d'appel, 04 juin 2024. 22/01217

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 04 juin 2024 N° RG 22/01217 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F2OO -PV- Arrêt n° 257 [V] [N] / S.C.I. CIRKUL'R Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 19 Mai 2022, enregistrée sous le n° 21/00403 Arrêt rendu le MARDI QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [V] [N] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Maître Henri ARSAC de la SCP ARSAC, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005226 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) APPELANT ET : S.C.I. CIRKUL'R [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Philippe MEILHAC de la SELARL MEILHAC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 avril 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 04 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant un contrat conclu sous seing privé le 10 avril 2014, la SCI CIRKUL'R a consenti à M. [V] [N] un bail d'habitation d'une durée de six ans à compter du 9 septembre 2013, comprenant une surcharge manuscrite signée par les deux parties mentionnant cette date d'effet à compter du 1er juin 2014, sur un appartement dépendant d'un immeuble de résidence situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), deuxième étage à gauche, moyennant un loyer mensuel de 290,00 € avec clause de révision et un dépôt de garantie d'un montant de 285,00 €, outre un provisionnement mensuel de charges locatives à hauteur de 50,00 €. Cet appartement se compose d'une salle d'eau avec douche et WC, d'un coin à usage de cuisine équipée et d'une chambre (studio). La commune de [Localité 5] a adopté le 13 août 2019 un arrêté municipal de péril grave et imminent, sur la base d'un rapport établi le 11 août 2019 sur décision du 10 août 2019 du tribunal administratif de Clermont-Ferrand par M. [Y] [F], expert en construction près la cour d'appel de Riom, ordonnant notamment la coupure des réseaux de gaz, d'électricité, de téléphone et d'eau potable, l'obturation des entrées et l'évacuation des occupants de ce bâtiment pour des raisons de sécurité jusqu'à ce que des conditions d'hébergement décentes y soient assurées. Ce rapport d'expertise précise notamment qu'il s'agit d'un immeuble globalement vétuste de trois étages construit au début du XXe siècle, constitué actuellement de 12 studios dont certains ont été rénovés et ayant été en partie vandalisé par des squatters. L'expert préconise une restauration générale de l'immeuble dans toutes ses composantes, recommandant particulièrement la réparation des structures de plancher bas du rez-de-chaussée, la vérification de l'étanchéité des toitures (tabatière d'escalier fuyarde), la dépose totale des équipements de chauffage collectif et leur remplacement, la démolition totale des cloisons et le reconditionnement des appartements, la réfection des menuiseries extérieures défaillantes, la mise aux normes des barres d'appui aux fenêtres, la réfection des lots locatifs dans tous les corps d'état (plâtrerie, peintures, doublages des murs extérieurs), l'isolation sous les versants de toiture, la réfection des revêtements de sol, la réfection des équipements sanitaires (douches, éviers, WC), la reprise complète du chauffage et de la ventilation. C'est dans ces conditions que, saisi le 23 décembre 2020 par M. [N], le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection a, suivant un jugement n° RG-21/00403 rendu le 19 mai 2022 : - ordonné la réintégration de M. [N] dans le logement susmentionné à compter du 30 juin 2022, « (') sous réserve de la prise par la ville d'un nouvel arrêté de péril et dans la limite de la durée fixée par celui-ci et ceux qui le suivraient, » ; - dit que les dépens de l'instance seront supportés par moitié par M. [N] et la SCI CIRKUL'R ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes, M. [N] ayant demandé, outre sa réintégration dans les lieux, la condamnation de la SCI CIRKUL'R à lui payer : * la somme de 13.500,00 € arrêtée au 31 décembre 2021 au titre de son préjudice moral du fait du manquement du bailleur à son obligation de relogement ; * la somme de 5.000,00 € au titre de son préjudice moral et matériel pour la disparition de ses effets personnels et de ses meubles restés dans le logement ; * la somme de 15.000,00 € au titre de son préjudice moral et de jouissance du fait de l'état du bâtiment, de son logement et de son éviction ; * la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre imputation des entiers dépens de première instance à la partie adverse. Par déclaration formalisée par le RPVA le 14 juin 2022, le conseil de M. [V] [N] a interjeté appel partiel du jugement susmentionné, l'appel portant sur le rejet de l'ensemble de ses réclamations pécuniaires et sur sa condamnation à la moitié des dépens de première instance. ' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 13 septembre 2022, M. [V] [N] a demandé de : ' au visa des articles L.521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, des articles 1719 et suivants du Code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; ' confirmer le jugement du 19 mai 2022 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'i l a ordonné sa réintégration dans le logement susmentionné ; ' réformer ce même jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes et statuer à nouveau sur ces points ; ' condamner la SCI CIRKUL'R à lui payer : * la somme de 18.000,00 € arrêtée au 30 septembre 2022 au titre de son préjudice du fait du manquement du bailleur à son obligation de relogement ; * la somme de 5.000,00 € au titre de son préjudice moral et matériel pour la disparition de ses effets personnels et de ses meubles restés dans le logement ; * la somme de 15.000,00 € au titre de son préjudice moral et de jouissance du fait de l'état du bâtiment, de son logement et de son éviction ; * une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner la SCI CIRKUL'R aux entiers dépens de l'instance. ' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, la SCI CIRKUL'R a demandé de : ' au visa des articles 1719, 1728 et 1739 du Code civil et des articles L.521-3-1 et L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation ; ' confirmer le jugement déféré ; ' débouter M. [N] de l'intégralité de ses demandes ; ' condamner M. [N] à lui payer une indemnité de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner M. [N] aux entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Me Sébastien Rahon, avocat au barreau de Clermont-Ferrand. Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION. Par ordonnance rendue le 22 février 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 4 avril 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 4 juin 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : À compter de la date du 13 août 2019 d'adoption de l'arrêté municipal de péril grave et imminent interdisant toute occupation et toute habitation de l'immeuble litigieux, M. [N] a été contraint de quitter dans l'urgence le 19 août 2019 les lieux précédemment loués et a été relogé aux frais exclusifs de la SCI CIRKUL'R dans deux hôtels à [Localité 6] (Puy-de-Dôme) jusqu'au 4 octobre 2019. Cette dernière a ainsi satisfait à une première obligation d'hébergement temporaire et d'urgence qui s'est effectuée sur 48 nuitées dans un hôtel dans des conditions tout à fait normales de décence et de confort. Postérieurement à cette dernière date, M. [N] a toutefois refusé trois offres de relogement définitif qui lui ont été présentées sur la ville de [Localité 7] (Allier) par acte d'huissier de justice du 25 septembre 2019. L'arrêté municipal du 13 août 2019 d'interdiction de toute occupation de l'immeuble jusqu'à réalisation de travaux conformes a été reconduit par un nouvel arrêté du 23 juin 2020 du Maire de [Localité 5], fixant les travaux au plus tard au 30 juin 2022. L'interdiction municipale d'occupation étant temporaire et le bail d'habitation liant les parties n'étant pas résilié mais simplement suspendu, le premier juge a fait droit à la demande de M. [N] aux fins de réintégration de son logement lors de la mainlevée de l'arrêté de sécurité des équipements communs de l'immeuble, fixant cette date de réintégration au 30 juin 2022. Cette échéance correspond à la date à laquelle les travaux de remise en conformité de l'appartement devront être réalisés au plus tard, en application des articles L.521-2/III et L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation. M. [N] demande la confirmation de cette décision de réintégration ainsi notamment libellée « (') à compter du 30 juin 2022, sous réserve de la prise par la ville d'un nouvel arrêté de péril et dans la limite de la durée fixée par celui-ci et ceux qui le suivraient, », qui ne fait l'objet d'aucun appel incident de la part de la SCI CIRKUL'R. En l'occurrence, force d'abord est de constater que l'exécution de cette injonction judiciaire de réintégration de M. [N] dans l'appartement litigieux apparaît totalement incertaine et conjecturale en l'état actuel de la procédure d'appel dans la mesure où le jugement de première instance n'a pas préalablement acté la réalisation de quelconques travaux de mise en conformité par la SCI CIRKUL'R, se bornant à ordonner cette réintégration jusqu'à la date limite du 30 juin 2022 de mise à exécution de ces travaux. De plus, aucune des parties à la présente instance n'allègue dans ses écritures que ces travaux auraient été depuis lors exécutés. L'appartement litigieux apparaît dès lors toujours autant inhabitable, faute d'exécution des travaux préconisés. La SCI CIRKUL'R indique enfin à ce sujet avoir revendu l'ensemble de cet immeuble par acte authentique du 25 mars 2022 à l'établissement public industriel et commercial EPF-SMAF AUVERGNE, l'acte de vente précisant que cet ensemble immobilier est entièrement libre de location ou occupation à l'exception de l'appartement susmentionné précédemment loué à M. [N] et dont le bail est toujours en cours de suspension pendant le délai de l'arrêté de péril. Toujours est-il qu'il importe préalablement de s'interroger sur la question de savoir si la SCI CIRKUL'R a respecté ou non ses obligations légales de propositions de relogement envers M. [N]. En l'espèce, en application des dispositions de l'article L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation, la SCI CIRKUL'R justifie avoir présenté à M. [N] par acte d'huissier de justice du 25 septembre 2019, soit antérieurement à l'expiration des 48 nuitées d'hôtel à [Localité 6] du 19 août 2019 au 4 octobre 2019, trois propositions de relogement dans la ville de [Localité 7], rappelant que ce dernier lui avait fait part de son désir de se rapprocher de sa famille résidant dans cette ville et d'y effectuer une cure thermale. Or, dans un courrier de réponse adressé à la SCI CIRKUL'R le 4 octobre 2019, M. [N] a catégoriquement refusé ces propositions, indiquant notamment ne plus vouloir aller sur [Localité 7] en raison du fait qu'il préférait désormais résider sur [Localité 5], que rien n'attestait de la disponibilité des logements proposés et qu'il n'acceptait pas de propositions de relogement définitif alors qu'il n'attendait que que des propositions d'hébergement temporaire. La SCI CIRKUL'R déclare avoir ensuite présenté à M. [N] d'autres propositions de logement à [Localité 6], que ce dernier ne conteste pas avoir également refusées. La SCI CIRKUL'R a dès lors refusé de continuer de loger M. [N] en hôtel à ses frais après la date précitée du 4 octobre 2019, ce dernier ayant par la suite trouvé à partir du début de l'année 2020 un logement d'urgence par l'intermédiaire du Centre communal d'action sociale (CCAS) de la commune de [Localité 5]. Il ressort des débats que M. [N] occupe toujours actuellement ce logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], cette adresse apparaissant dans ses conclusions d'appelant à l'occasion de la présente instance. Un courrier du 1er décembre 2020 du CCAS de [Localité 5], communiqué par la SCI CIRKUL'R, mentionne en outre que M. [N] s'est vu ensuite proposer par ce même CCAS deux logements sociaux afin de libérer ce logement d'urgence mais que ce dernier a mis en échec ces deux propositions. Aucun élément ne permet d'affirmer que les offres de relogement ainsi faites par la SCI CIRKUL'R auraient porté sur des logements indécents et que l'actuel logement occupé par M. [N] dans le cadre d'une intervention d'urgence du CCAS de [Localité 5] ne serait pas décent. En l'occurrence, M. [N] ne peut raisonnablement reprocher la SCI CIRKUL'R : - d'une part de ne lui présenter que des offres de logement définitives et non des offres de logement temporaires alors que tout bail d'habitation peut être librement et aisément interrompu à tout moment sous le simple respect d'une condition de préavis ; - d'autre part de lui présenter des propositions qui ne seraient pas suffisamment concrètes à ses yeux alors qu'il va de soi que la SCI CIRKUL'R, débitrice à ses seuls frais et contraintes de cette obligation temporaire de relogement, est légitimement en droit de rechercher préalablement l'accord de principe du locataire évincé de son logement pour cause d'arrêté de péril de l'immeuble avant de s'engager davantage dans les formalités et les diligences de conclusions d'un nouveau bail d'habitation au profit de ce dernier. Dans ces conditions, même si la SCI CIRKUL'R n'a pas engagé de procédure de résiliation du bail litigieux, il y a lieu de considérer que cette dernière a satisfait à son obligation légale de propositions de relogement de M. [N] dans le cadre d'un logement décent de substitution, à plusieurs reprises tant sur la ville de [Localité 7] que sur la ville de [Localité 6]. Le bailleur ne peut en effet dans ce cas de figure être tenu pour responsable du refus injustifié, déraisonnable et réitéré du locataire en ce qui concerne les offres de relogements qui lui sont présentées à équivalence de prix et de prestations locatives. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par M. [N] aux fins de condamnation de la SCI CIRKUL'R à lui payer la somme de 13.500,00 €, rehaussée en cause d'appel à la somme de 18.000,00 €, en allégation de non-respect par le bailleur de son obligation d'offre de relogement. Par ailleurs, M. [N] affirme n'avoir jamais pu retrouver les objets mobiliers et effets personnels qu'il dit avoir été contraint de laisser dans l'appartement après l'avoir quitté dans l'urgence le 19 août 2019, faisant mention d'un canapé convertible, d'une table, de deux chaises, d'une télévision, d'une chaîne hi-fi, de vaisselle, d'ustensiles de cuisine. En cette occurrence, cette situation de dissipation d'objets mobiliers n'apparaît pas imputable à la SCI CIRKUL'R au titre de son obligation de stockage prévue à l'article L.542-1 du code de la construction et de l'habitation, en lecture d'un procès-verbal d'audition du 25 mai 2021 devant les services de police de [Localité 6] de M. [L] [R], cogérant de la SCI CIRKUL'R. Ce dernier déclare en effet dans ce procès-verbal d'audition que M. [N] a quitté l'appartement litigieux à la suite de l'arrêté de péril de l'immeuble en conservant les clés de son appartement et en étant expressément invité à enlever l'ensemble de ses affaires personnelles, que ce dernier s'est rendu à trois reprises ensuite dans son appartement depuis l'hôtel où il était hébergé en urgence et qu'il lui était à chaque fois demandé d'en profiter pour reprendre ses effets personnels. M. [L] [R] ajoute dans cette déposition que la SCI CIRKUL'R a pris ensuite la décision de murer l'entrée de l'immeuble afin de lutter contre des squatters et qu'un trou a été percé dans son appartement de M. [N] depuis un autre appartement, ayant eu pour effet de permettre la dévastation et le vidage de l'appartement de ce dernier. M. [N] ne conteste pas la teneur de ce procès-verbal d'audition du 25 mai 2021. En définitive sur ce point, il ne ressort pas que la SCI CIRKUL'R, elle-même victime de squats et de dégradations pratiqués dans son immeuble, d'une part soit à l'origine du vidage de cet appartement, et d'autre part responsable de sa vandalisation et de son pillage par des personnes tierces par des manquements à ses obligations de propriétaire et de bailleur. Également sur ce point, le premier juge a exactement relevé qu'il ne résulte pas des pièces contradictoirement produites aux débats que les amoncellements d'effets mobiliers à l'extérieur de l'immeuble seraient le fait de la SCI CIRKUL'R ou qu'ils contiendraient des affaires de M. [N]. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 5.000,00 € en allégation de préjudice moral et matériel résultant de la disparition de ses effets personnels et meubles laissés entreposés dans le logement litigieux, étant rappelé que l'arrêté de péril ne se rapportait qu'à la sécurité des personnes et non à la conservation des biens matériels demeurant dès lors sous la seule responsabilité de leurs propriétaires. Au visa de l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du Code civil, M. [N] reproche enfin au premier juge de ne pas avoir fait droit à sa demande d'indemnisation à hauteur de la somme de 15.000,00 € en raison de l'état du bâtiment et de son logement, argués d'indécents, au moment de son éviction. Il convient toutefois dans ses écritures qu'une partie de ces désordres peut être imputée à des tiers, considérant que cela ne dégage pas pour autant la responsabilité du bailleur. En cette occurrence, la SCI CIRKUL'R objecte à juste titre que l'appartement loué par M. [N] n'a pas été visité lors de l'expertise du 10 août 2019. Il ne peut donc être affirmé que cet appartement se trouvait alors dans une situation comparable à celle des autres appartements visités par l'expert, au demeurant inhabités. L'expert a ainsi personnellement constaté, mais dans ces seuls appartements inhabités, des sols, des plafonds et des parements muraux hors d'usage, des peintures écaillées, des menuiseries ruinées et non étanches à l'air et à l'eau, des équipements de toilettes et de sanitaires en mauvais état ou des équipements électriques de sécurité hors normes. En ce qui concerne les parties communes et les équipements collectifs tels le chauffage, les menuiseries extérieures, l'isolation thermique, les installations électriques, l'alimentation en gaz ou l'alimentation en eau potable, M. [N] ne justifie d'aucun grief ayant été adressé par écrit à son bailleur en temps réel, soit antérieurement à la date du 19 août 2019 à laquelle il a été contraint de quitter les lieux du fait de l'arrêté de péril de l'immeuble, y compris après un compte rendu de visite de son appartement effectué le 24 avril 2018 par la commune de [Localité 5], préconisant d'effectuer sur cet appartement des travaux de rénovation de mur dégradé et de mise en conformité des ventilations de la cuisine et de la salle d'eau. En définitive sur ce chef de demande, si les parties communes étaient affectées de dégradations et d'obsolescence d'un certain nombre des équipements collectifs et si l'appartement de l'appartement de M. [N] nécessitait un certain nombre de travaux de réfection de mur dégradé et de mise en conformité des ventilations de la cuisine et de la salle d'eau, aucun élément ne permet d'objectiver que ces constats d'obsolescence d'équipements collectifs imposant leur remplacement rapide empêchaient pour autant leur fonctionnement et que cet appartement était alors inhabitable. L'obligation de quitter dans l'urgence cet appartement résule davantage de la non-conformité des parties communes nécessitant des travaux urgents de remise en conformité. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par M. [N] aux fins de condamnation de la SCI CIRKUL'R à lui payer la somme de 15.000,00 € en allégation de préjudice moral et de jouissance du fait de l'état du bâtiment et de son logement au moment de son éviction. Le premier juge sera confirmé en ses décisions d'application des dispositions de l'article 700 du code procédure civil et d'imputation des dépens de première instance. Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la SCI CIRKUL'R les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 1.500,00 €. Enfin, succombant à l'instance, M. [N] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-21/00403 rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Y ajoutant. CONDAMNE M. [V] [N] à payer au profit de la SCI CIRKUL'R une indemnité de 1.500,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes des parties. CONDAMNE M. [V] [N] aux entiers dépens de l'instance. Le greffier Le président