Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/03380

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 09/07/2024 à : Maitre Jean-marc FEDIDA Copie exécutoire délivrée le : 09/07/2024 à : Maitre Nadège LOUAFI RYNDINA Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/03380 N° Portalis 352J-W-B7I-C4NR7 N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de Maitre Nadège LOUAFI RYNDINA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0492 DÉFENDERESSE Madame [W] [T] [C], demeurant [Adresse 1] représentée par Maitre Jean-marc FEDIDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0485 COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 09 juillet 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/03380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NR7 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé du 14 septembre 2021, à effet au 30 octobre 2021, Mme [W] [T] [C], propriétaire d'un studio situé [Adresse 1], 5ème étage, d’une surface de 25 m², l'a donné à bail meublé à M. [F] [Y]. Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 12 mars 2024, M. [F] [Y] a fait assigner Mme [W] [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Après renvoi, l'affaire est retenue à l’audience du 30 mai 2024. M. [F] [Y], représenté par son conseil, soutient ses écritures aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de : - Constater que le contrat de bail entre M. [F] [Y] et Mme [W] [T] [C] n'a jamais cessé ; - Ordonner la réintégration de M. [F] [Y] dans le logement qu'il louait à Mme [W] [T] [C] situé au [Adresse 1] ; - Assortir l'obligation de réintégration d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète réintégration dans les lieux et de remise des clés ; - Exonérer M. [F] [Y] de paiement des loyers à compter du 3 novembre 2023 jusqu'au prononcé de la décision du fait de l'illicéité de son expulsion ; En tout état de cause, - Ordonner à Mme [W] [T] [C] de restituer à M. [F] [Y] les biens affaires personnelles et biens meubles qui sont restés dans le logement loué, en présence d'un huissier, dont les frais seront à sa charge, et ce, si besoin, avec le concours de la force publique ; - Condamner Mme [W] [T] [C] au remboursement des frais d'huissier d'un montant de 459,20 euros (somme à parfaire à la date de l'audience); - Condamner Mme [W] [T] [C] à verser à M. [F] [Y] une somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; - Condamner Madame [W] [T] [C] au règlement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 ; - Condamner Madame [W] [T] [C] aux entiers dépens. Mme [W] [T] [C], représentée par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande au juge des contentieux de la protection de : - Débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Et à titre reconventionnel - Constater la.résiliation du bail en date du 14 septembre 2021 pour irrespect de ses termes et violations répétées depuis le 3 novembre 2023 ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 avril 2024 ; - Ordonner l'expulsion de M. [Y], ou de toutes personnes de son chef dans les lieux objet du bail, et avec au besoin le recours à la force publique ; Et y faisant droit : - Condamner M. [Y] à payer à Mme [T] [C] la somme de 7.865,77 € au titre des loyers et charges impayées du mois de mai 2023 à novembre 2023 ; - Condamner M. [Y] à payer à Mme [T] [C] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ; - Condamner M. [Y] à payer à Mme [T] [C] les entiers dépens qui comprendront les frais de constat, soit 1107, 60€ ainsi que le cout du commandement, soit 191€, soit 1298,60 €, outre les frais d'instance ; Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions. Décision du 09 juillet 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/03380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NR7 L'affaire était mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en réintégration L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite. Une contestation sérieuse sur le fond du droit n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires à faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article L.226-4 du code pénal dispose « L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. ». Seul constitue un domicile, au sens de l'article susvisé, le lieu où une personne, qu'elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l'affectation donnée aux locaux. Il est constant que le locataire déchu de son titre d'occupation conserve en ce lieu son domicile jusqu'à exécution de la décision de justice ordonnant l'expulsion. La renonciation à un bail ne saurait se déduire du silence ou de l'inaction du locataire. En application des dispositions ci-dessus rappelées, c'est au bailleur de démontrer qu'il a régulièrement été mis fin au bail soit par un accord des parties, soir par la délivrance d'un congé soit par l'application de la procédure prévue par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Or en l'espèce, Mme [W] [T] [C] justifie la reprise des lieux, dans un premier temps, par la découverte de la sous-location de son bien sur la plateforme AIRBNB ayant donné lieu à la résiliation du bail par courriel de son conseil du 3 novembre 2023, suivi d’une lettre recommandée du 20 novembre 2023 et dans un deuxième temps, par l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la suite de la délivrance d’un commandement de payer délivré le 4 avril 2024. Cependant, il convient de relever que la résiliation d’un bail meublé résultant du congé donné par le bailleur doit s’effectuer suivant les règles de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui posent des conditions de forme, de fond et de délais, ce congé devant respecter un préavis de trois mois précédant la date anniversaire du contrat. En l’espèce, la reprise des lieux par la bailleresse constatée par procès-verbal de constat de commissaire de justice missionné par M. [F] [Y] du 8 novembre 2023 n’a été précédée d’aucune procédure de congé respectant les termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, en dehors du congé prévu par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut solliciter la résolution judiciaire en raison d’un manquement grave du locataire à ses obligations en application des articles 1224 et suivants du code civil. Or, si Mme [W] [T] [C] justifie de manquements reprochés au locataire dans l’exécution de son bail, tels la sous-location du logement et l’absence de paiement des loyers, elle ne justifie pas avoir obtenu la résiliation judiciaire du bail par décision de justice l’autorisant à reprendre possession des lieux, antérieurement à la date du 3 novembre 2023 Il ressort ce qui précède, avec l'évidence requise en référés, que le logement objet du litige constitue le domicile de M. [F] [Y] et qu'il dispose d'un titre à l'occuper en qualité de locataire. La reprise du logement et le refus de Mme [W] [T] [C] de rendre l’accès à son locataire constituent un trouble manifestement illicite. Il convient donc d'ordonner la réintégration dans les lieux de M. [F] [Y] sous astreinte de 100 euros par jour de retard selon les modalités développées au dispositif. Sur la demande de dommages et intérêts Il est incontestable que l'expulsion de fait de son domicile a causé à M. [F] [Y] un préjudice moral. Il produit par ailleurs des courriers adressés à la bailleresse pour demander sa réintégration dans le logement et d’un dépôt de main courant auprès du commissariat, éléments qui n’ont produit aucun effet sur la propriétaire des lieux. Compte tenu de la période écoulée depuis le 3 novembre 2023 sans que M. [F] [Y] ne dispose de son domicile, le demandeur justifie d’un dommage actuel et certain, en lien avec la faute du bailleur. Il convient de lui allouer à ce titre la somme provisionnelle de 1 000 €. Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers et charges Mme [W] [T] [C] sollicite le paiement de la somme de 7.865,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2023 mais aucun décompte n’est versé au débat et le détail de la dette contenu dans le commandement de payer qui fait état d’une dette locative de 7.700 euros et d’un crédit de 2.459,12 euros au titre de l’électricité payée à tort par M. [F] [Y] ne correspondant pas à la demande formée dans les écritures de la bailleresse. Au regard de ce qui précède, Mme [W] [T] [C] ne rapportant pas la preuve d'une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il sera dit qu'il n'y a lieu à référé s'agissant de sa demande reconventionnelle en paiement provisionnel de la dette locative. Elle sera renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond. Sur les demandes reconventionnelles en constat de la fin du bail et d’expulsion Mme [W] [T] [C] sollicite le constat de la résolution du contrat de bail du fait de la délivrance d’un congé les 3 et 20 novembre 2023 et de celle d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 avril 2024, ce qui justifierait sa demande de prononcé de l’expulsion. Néanmoins, tel qu’exposé précédemment, le congé est contestable dans sa forme, de sorte que la résiliation du bail n’a pu être acquise au 3 novembre 2023 date de la reprise de possession des lieux par Mme [W] [T] [C]. S’agissant de la demande de constat de la résolution du bail par l’effet du commandement de payer dont les causes n’ont pas été soldées dans le délai fixé au contrat, il convient de relever que cette procédure est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que la bailleresse ne justifie pas de la dénonciation de sa demande d’expulsion auprès du représentant de l’Etat dans les conditions fixées par l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’impayé locatif est irrecevable. Décision du 09 juillet 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/03380 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NR7 Mme [W] [T] [C] ne démontre pas de la réalité de la résolution du contrat de bail, et donc de l’absence de droit d’occupation du bien de M. [F] [Y]. Le trouble manifestement illicite n’est ainsi pas prouvé. Mme [W] [T] [C] sera donc déboutée de ces demandes reconventionnelles en partie irrecevables. Elle sera renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond. Sur les demandes accessoires La défenderesse qui succombe supportera les dépens et sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles. Il apparaît également équitable de condamner Mme [W] [T] [C] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire de plein droit à titre provisoire selon les modalités de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARONS Mme [W] [T] [C] irrecevable en sa demande de constat d’acquisition de la résolutoire en raison de l’impayé locatif, faute de dénonciation de la demande d’expulsion auprès du représentant de l’Etat au moins deux mois avant l’audience, CONDAMNONS Mme [W] [T] [C] à procéder à la réintégration de M. [F] [Y] dans l’appartement situé 5ème étage, [Adresse 1], dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et dans la limite de 100 jours ; NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte ; CONDAMNONS Mme [W] [T] [C] à procéder à la restitution à M. [F] [Y] des effets personnels de ce dernier qui auraient pu être déplacés lors de la reprise des lieux par la bailleresse ; DISONS que l’obligation de paiement du loyer pesant sur M. [F] [Y] est suspendue depuis le 3 novembre 2023 et reprendra lorsque le locataire aura repris possession des lieux ; CONDAMONS Mme [W] [T] [C] à payer à M. [F] [Y] la somme de 1 000 euros à titre de provision sur sa demande de dommages et intérêts ; DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes reconventionnelles de Mme [W] [T] [C] en paiement d'arriérés de loyers et de charges, constat de validité du congé et constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; DEBOUTONS Mme [W] [T] [C] de ses demandes reconventionnelles ; CONDAMNONS Mme [W] [T] [C] à payer à M. [F] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [W] [T] [C] aux entiers dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire à compter de sa signification. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées. La greffière La juge des contentieux de la protection