Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/01459

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JUIN 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/01459 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XJGR N° de MINUTE : 24/00810 DEMANDEUR S.A.S. GO VR Immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 879 176 857, agissant poursuites et diligences de son président en exercice, Monsieur [X] [M], domicilié audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 C/ DEFENDEUR S.C.I. RC AULNAY 1 SCI [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0423 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 29 Avril 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 27 février 2020, la SCI RC AULNAY 1 a donné à bail à la société GO VR un local à usage commercial portant le n°B2, d’une surface GLA d’environ 100 m² et un local à usage de réserve portant le n°9B2, d’une surface de 15 m² environ, situés au niveau bas du centre commercial O’PARINOR situé [Adresse 5] à [Localité 3] (93). Suivant acte de commissaire de justice du 13 janvier 2023, la SCI RC AULNAY 1 a fait délivrer à la société GO VR un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 137 454,35 euros en principal. Suivant acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023, la SCI RC AULNAY 1 a fait délivrer à la société GO VR un commandement d’avoir à fournir la garantie bancaire autonome, visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2023, la société GO VR a assigné la SCI RC AULNAY 1 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en suspension des effets de la clause résolutoire. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la société GO VR sollicite du tribunal de : -Débouter la SCI RC AULNAY 1 de l’ensemble de ses demandes, -Juger que la SAS GO VR pourra régler à la SCI RC AULNAY 1 sa dette locative, d’un montant de 137 847,58 euros, sous réserve de justification des frais et honoraires mentionnées sur les décomptes annexés au commandement du 6 janvier 2023, et ce, sans intérêt, à raison de 23 mensualités de 4 000 euros chacune et le solde à la 24ème mensualité, ce délai de paiement commençant à courir le 5 du mois suivant la signification du jugement à intervenir, en plus du loyer courant, -Juger que la clause résolutoire du bail sera suspendue pendant la durée dudit délai et privée de toute conséquence une fois l’échéancier de règlement parfaitement respecté, -Condamner la SCI RC AULNAY 1 à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la SCI RC AULNAY 1 aux dépens de la procédure. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la SCI RC AULNAY 1 sollicite du tribunal de : -Débouter la société GO VR de l’ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, -Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2023, A titre subsidiaire, -Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société GO VR, En tout état de cause, -Ordonner l’expulsion de la société GO VR ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux donnés à bail, -Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés, -Dire que la société RC AULNAY 1 S.C.I pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le centre, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société GO VR, -Condamner la société GO VR à lui payer une somme de 265 677,33 euros TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 8 janvier 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 %, tels qu’ils sont déterminés à l’article 23 du Titre I du bail, -Déclarer mal fondée la demande de délais de paiement de la société GO VR et L’EN DEBOUTER, -Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, -Dire que les sommes qui seront versées par la société GO VR s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre, -Dire que faute par la société GO VR de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société RC AULNAY 1 S.C.I pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société GO VR ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, En tout état de cause, -Condamner, en cas de résiliation du bail, la société GO VR à lui payer une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel exigible, outre le paiement des charges et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, -Condamner la société GO VR à lui payer une somme de 26 567,73 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 8 janvier 2024, -Condamner, en cas de résiliation du bail, la société GO VR à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I une somme à valoir sur l’indemnité forfaitaire égale à six mois du dernier loyer annuel dû relative au temps nécessaire à la relocation des locaux, soit la somme de 29 392,42 euros, -Condamner la société GO VR à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, -Condamner la société GO VR en tous les dépens, en ce compris les frais d’huissier tenant (i) à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 janvier 2023 ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires, dont distraction au profit de Maître Louis David ABERGEL, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. -Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 29 avril 2024 et mise en délibéré au 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Sur les demandes de délais, de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes La société GO VR sollicite à titre principal qu’il lui soit accordé des délais de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 13 janvier 2023. Se fondant sur les articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, elle fait valoir qu’elle n’a pu ouvrir son commerce que depuis janvier 2023, la crise sanitaire ayant eu pour effets de retarder les travaux nécessaires à l’ouverture du centre de réalité virtuelle qu’elle exploite au sein des locaux donnés à bail. Elle se prévaut du fait qu’elle a assigné la SCI RC AULNAY 1 dans un délai d’un mois à compter du commandement de payer. La SCI RC AULNAY 1 s’oppose à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir l’importance de l’arriéré locatif. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause. En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte extrajudiciaire du 13 janvier 2023, reproduisant la clause résolutoire du bail, la SCI RC AULNAY 1 a délivré commandement à la société GO VR de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 137 454,35 euros en principal, au titre des loyers impayés. Il n’est pas contesté que la société GO VR ne s’est pas acquittée de cette somme dans un délai d’un mois. Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 janvier 2023 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 13 février 2023, étant rappelé que le fait que la société GO VR ait assigné la SCI RC AULNAY 1 dans un délai d’un mois à compter du commandement est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. La société GO VR sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Elle ne verse cependant aucun élément à l’appui de cette demande, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa situation financière et sa capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’elle sollicite, étant observé qu’il ressort du dernier décompte produit, en date du 8 janvier 2024, qu’elle n’a procédé à aucun versement depuis son entrée dans les lieux, ce y compris depuis janvier 2023, date à laquelle elle affirme que son commerce aurait ouvert. Dès lors, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement, de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 13 février 2023, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. L’astreinte sollicitée n’apparaît pas nécessaire et ne sera par conséquent pas ordonnée. Le maintien dans les lieux de la société GO VR causant un préjudice à la SCI RC AULNAY 1, cette première est par ailleurs débitrice d’une indemnité d’occupation. Le bail prévoit en son article 22.2.2. que « De la prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le Bailleur, le Preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, outre les charges et accessoires. Cette indemnité est due même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en fin de Bail, si celui-ci ne libère par les lieux à la date d’effet du congé. ». Au regard des faits de l’espèce, cette clause apparaît manifestement excessive et le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire. Sur l’arriéré locatif et les clauses pénales La SCI RC AULNAY 1 sollicite que la société GO VR soit condamnée à lui payer les sommes de : -265 677,33 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux mensuel du marché monétaire majoré de 5 % -26 567,73 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % -29 392,42 euros à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à six mois de loyer. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties. En vertu de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l’espèce, la société GO VR ne conteste pas le montant de son arriéré locatif. Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 265 677,33 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 8 janvier 2024. S’agissant des clauses pénales, l’article 22.2.4 a) prévoit qu’« A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire), comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible ». Cette clause n’apparaît pas manifestement excessive et la société GO VR sera condamnée à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 26 567,73 euros à titre d’indemnité forfaitaire. L’article 22.2.4 b) du bail prévoit qu’« en cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à 6 mois du dernier loyer ». Au regard des faits de l’espèce, cette clause apparaît manifestement excessive et l’indemnité forfaitaire au titre du temps nécessaire à la relocation sera ramenée à la somme de 10 000 euros. L’article 23 du bail prévoit qu’« A défaut de paiement de toutes sommes exigibles en exécution du Bail (loyers, charges, honoraires, contributions au Fonds Marketing…) à sa date d’échéance, celle-ci fera l’objet d’un calcul d’intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail ». Cette clause apparaît manifestement excessive et l’arriéré locatif portera intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 137 454,35 euros et à compter de la présente décision sur le surplus. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS GO VR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 13 janvier 2023, les frais de levée de l’état des nantissements et privilèges, et de notification aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de Maître Louis-David ABERGEL en application de l’article 699 du code de procédure civile. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI RC AULNAY 1 l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SAS GO VR sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, -Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société GO VR, -Constate à la date du 13 février 2023 l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial conclu entre les parties et portant sur les locaux n°B2 et n°9B2, situés au sein du centre commercial O’PARINOR, sis [Adresse 5] à [Localité 3] (93), -Dit que la société GO VR devra libérer les locaux loués de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, -Faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai susvisé et celui-ci passé, dit que la la SCI RC AULNAY 1 pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, -Déboute la SCI RC AULNAY 1 de sa demande d’astreinte, -Condamne la société GO VR à payer à la SCI RC AULNAY 1 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 février 2023, égale au montant du loyer contractuel en cours à cette date, TVA et charges en sus, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, -Condamne la société GO VR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 265 677,33 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 137 454,35 euros et à compter de la présente décision sur le surplus. -Condamne la société GO VR à payer à la SCI RC AULNAY 1 une indemnité forfaitaire de 26 567,73 euros au titre de l’article 22.2.4 a) du bail, -Condamne la société GO VR à payer à la SCI RC AULNAY 1 une indemnité forfaitaire de 10 000 euros au titre de l’article 22.2.4 b) du bail, -Condamne la société GO VR à payer à la SCI RC AULNAY 1 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la société GO VR aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 13 janvier 2023, les frais de levée de l’état des nantissements et privilèges, et de notification aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de Maître Louis-David ABERGEL, -Déboute les parties du surplus de leurs demandes, -Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CORON