Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/06766

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Monsieur [E] [X] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/06766 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TPW N° MINUTE : 10/JCP JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDEUR [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEUR Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier Décision du 16 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/06766 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TPW EXPOSE DU LITIGE Le 18 octobre 2001, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [T] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], ainsi qu’une cave située dans le même immeuble, moyennant un loyer charges comprises de 436,33 euros par mois. Madame [T] [X] est décédée le 05 août 2020. Par courrier en date du 12 août 2020, Monsieur [E] [X], fils de la preneuse, a sollicité le transfert du bail auprès de [Localité 3] HABITAT-OPH. Le 28 janvier 2021, [Localité 3] HABITAT-OPH a indiqué que les conditions du transfert du bail n'étaient pas réunies, le logement n'étant pas adapté à la taille du ménage, et a sollicité le le départ des lieux de Monsieur [E] [X] au plus tard le 28 avril 2021. Monsieur [E] [X] n’ayant pas quitté les lieux à cette date, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023 devant le juge des contentieux et de la protection de PARIS aux fins de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [T] [X] le 05août 2020, - ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [E] [X], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir à défaut de sa signification, la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au chois de la requérante et aux frais, risques et péril du cité, - condamner Monsieur [E] [X] à lui verser à compter du jugement une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% jusqu'à libération des lieux, - condamner Monsieur [E] [X] à lui verser une indemnité d'occupation de 11 292,50 euros au 21 juin 2023 avec intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation outre leur capitalisation, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie, - condamner Monsieur [E] [X] à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce inclus le coût de l'assignation et tout acte rendu nécessaire à l'occasion de la procédure. A l'audience du 5 décembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a produit un décompte liquidant l'indemnité d'occupation, laquelle se chiffrerait en novembre 2023 à 13 665,82 euros. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies. Il rappelle également avoir laissé un délai à Monsieur [E] [X] pour quitter les lieux. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [X] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter à l'audience du 5 décembre 2023. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le transfert du bail et ses conséquences Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. En l'espèce, le bail litigieux porte sur un logement de 2 pièces et il est constant que Monsieur [E] [X] y vit seul. Or au sens des textes précités, l'occupation d'une personne n'est pas adaptée à la taille du logement de cinq pièces. En ces conditions, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [T] [X], soit au 05 août 2020. Monsieur [E] [X] étant sans droit ni titre depuis le 06 août 2020, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu'il n'est pas contesté que le défendeur remplit a priori les conditions financières d'attribution d'un logement social. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges avec une majoration de 30% à titre de dommages et intérêts sans justifier toutefois de la nécessité d'une telle majoration par rapport au montant loyer, alors même qu'il n'est pas discuté que Monsieur [E] [X] remplirait les conditions d'attribution d'un logement HLM. L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Le décompte produit fait état d'un arriéré d'indemnité d'occupation de 13 665,82 euros échus entre le 06 août 2020 et le 01 novembre 2023, sans qu'il ne soit apporté aucun élément de contestation en défense. En conséquence, Monsieur [E] [X] sera condamné au paiement de la somme de 13 665,82 euros outre à une indemnité d'occupation non majorée à compter du jugement. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [T] [X] relativement au logement sis situé situé [Adresse 1] à la date du décès de la locataire le 05 août 2020 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 13 665,82 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré d'indemnités d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 02 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion); DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux dépens de l'instance; REJETTE le surplus des demandes ; ORDONNE l'exécution provisoire. La greffière La juge des contentieux de la protection