Cour d'appel, 29 mai 2024. 21/04714

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 MAI 2024 N° 2024/ 262 N° RG 21/04714 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGLJ [R] [C] [H] [F] épouse [C] C/ [T] [G] S.C.I. FAMILIALE [O] S.C.I. SPACE IMMOBILIER S.C.I. FRA NCE INVEST Syndicat des copropriétaires de la résidence CLUB DE L'HORIZON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Charles TOLLINCHI Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 10 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04943. APPELANTS Monsieur [R] [C] né le 25 Octobre 1949 à [Localité 9] (75), demeurant [Adresse 3] Madame [H] [F] épouse [C] née le 18 Août 1947 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jacques PADOVANI, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [T] [G] né le 07 Mars 1951 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 1] S.C.I. FAMILIALE [O] représentée par son gérant en exercice Mr [T] [G], dont le siège est sis [Adresse 1] S.C.I. SPACE IMMOBILIER représentée par sa gérante en exercice Madame [J] [G], dont le siège social est sis [Adresse 1] S.C.I. FRANCE INVEST représentée, par sa gérante en exercice Madame [P] [O] épouse [G], dont le siège est sis [Adresse 1] représentés par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Syndicat des copropriétaires de la CLUB [7] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice Le Cabinet MICHOT, domiciié [Adresse 2] représenté par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE La résidence CLUB DE L'HORIZON, située [Adresse 6] à [Localité 10] (Alpes Maritimes), a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en l'état futur d'achèvement reçu par acte notarié du 19 mars 1973, régulièrement publié. À l'achèvement des travaux, il a été constaté par les agents de la direction de l'Equipement que le promoteur, la SCI L'HORIZON, n'avait pas respecté les plans annexés au permis de construire, en ce qui concernait le bâtiment destiné aux parkings. Parmi les modifications apportées au plan figurait notamment l'édification d'un local technique destiné au transformateur EDF sur l'emplacement prévu pour accueillir les lots privatifs de stationnement n° 35, 36, 46 et 47, lesquels ont été déplacés de fait sur l'emprise d'une partie commune. Suivant acte de vente du 10 février 1993, les époux [R] [C] et [H] [F] ont acquis le lot [Cadastre 8], qui demeurait identifié dans l'état descriptif de division comme un parking en plein air portant le n° 12 du plan. Par courrier du 22 juillet 1998, ils ont mis en demeure le syndic de remettre ce lot en conformité avec ledit plan, aux frais de la copropriété. De son côté Monsieur [T] [G] a obtenu le 13 juin 2001 en cause de référé la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures nécessaires pour lui restituer le libre accès à son propre emplacement de stationnement constituant le lot n° 48. La situation est néanmoins demeurée en l'état. Par exploits d'huissier du 24 octobre 2018, M. [T] [G] et les SCI FAMILIALE [O], SPACE IMMOBILIER et FRANCE INVEST, également titulaires de lots, ont assigné les époux [C] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, afin de les entendre condamner sous peine d'astreinte à mettre fin à l'empiétement de leur parking sur les parties communes. Ils ont également assigné le syndicat des copropriétaires, auquel ils reprochaient son inaction, en paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts. Les époux [C] ont opposé une fin de non-recevoir fondée sur la prescription extinctive de l'action. Ils ont également invoqué à leur profit l'usucapion de l'emplacement litigieux, dont ils soutiennent qu'il aurait été occupé par eux-mêmes ou par leurs auteurs depuis 1977. Le syndicat des copropriétaires a invoqué pour sa part une autre fin de non-recevoir fondée sur le défaut d'intérêt à agir, considérant que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui réservait le droit d'agir pour la conservation des parties communes. Subsidiairement, il a conclu dans le même sens que les époux [C]. Par jugement rendu le 10 février 2021, le tribunal a écarté l'ensemble de ces moyens de défense et condamné les époux [C] à cesser d'occuper le parking irrégulièrement implanté sur les parties communes, sous peine d'une astreinte de 30 euros par infraction constatée passé un délai de six mois à compter de la signification de sa décision. Le premier juge a rejeté en revanche la demande en dommages-intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires, aux motifs que les requérants ne caractérisaient pas une faute de sa part, ni l'existence d'un préjudice. Les époux [C] ont interjeté appel de cette décision le 30 mars 2021. Le 18 mai 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une nouvelle résolution par laquelle elle a entendu autoriser le transfert des lots de parking n° 35, 36, 46 et 47 sur l'emprise des parties communes effectivement occupées, cette décision ayant été déférée au tribunal judiciaire de Grasse par M. [G]. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions d'appel notifiées le 3 septembre 2021, les époux [C] invoquent à titre principal le bénéfice de l'usucapion sur le fondement de l'article 2272 du code civil, faisant valoir que l'emplacement litigieux a été occupé par eux-mêmes ou par leurs auteurs depuis 1977. Pour le cas où la cour considérerait néanmoins que cette occupation est plus tardive, ils revendiquent le bénéfice du délai de prescription abrégé de 10 ans. Subsidiairement, ils opposent la prescription extinctive de l'action exercée à leur encontre, considérant que le délai pour agir était de 10 ans. Ils invoquent enfin l'élément nouveau résultant de la résolution votée le 18 mai 2021. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - à titre principal, de les déclarer propriétaires de l'emplacement de parking qu'ils occupent actuellement et d'ordonner la publication du présent arrêt au fichier immobilier, - à titre subsidiaire, de déclarer prescrite l'action des intimés, - à défaut, de les débouter de l'ensemble de leurs prétentions, - et de les condamner à leur verser la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. Par conclusions notifiées le 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet MICHOT, réitère la fin de non-recevoir invoquée devant le premier juge et fondée sur le défaut d'intérêt à agir. Il considère en effet que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet à un copropriétaire d'agir à titre individuel que pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son propre lot, et non pas pour celle des parties communes. Subsidiairement, il considère que les époux [C] sont effectivement en droit de revendiquer le bénéfice de l'usucapion dès lors que l'emplacement litigieux est occupé depuis 1977. Il rappelle également la nouvelle résolution votée le 18 mai 2021. Il soutient n'avoir commis aucune faute à l'origine du litige, mais fait valoir en revanche que M. [G] se livre à un véritable acharnement procédural à l'encontre de la copropriété, générant pour celle-ci des frais très importants. Il demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté les parties adverses de leurs demandes dirigées à son encontre, mais de l'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau : - de déclarer irrecevable l'action de M. [G] et des SCI FAMILIALE [O], SPACE IMMOBILIER et FRANCE INVEST, - et de les condamner à lui verser 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens. Par conclusions récapitulatives notifiées le 2 février 2024, Monsieur [T] [G] et les SCI FAMILIALE [O], SPACE IMMOBILIER et FRANCE INVEST font successivement valoir : - qu'ils ont intérêt à agir pour faire cesser l'occupation illicite des parties communes, constituant une infraction au règlement de copropriété, sans avoir à justifier d'un préjudice personnel, - que leur action revêt un caractère réel et non personnel, de sorte qu'elle peut être exercée durant 30 ans, sachant que les époux [C] ne se sont accaparé l'emplacement de stationnement en cause qu'à compter de l'année 2002, - que les conditions requises pour bénéficier de l'usucapion ne sont pas réunies, dès lors que la possession revendiquée par les appelants n'a pas duré 30 ans et a été constamment contestée, - et qu'ils ont exercé un recours contre la résolution votée le 18 mai 2021 puisque, s'agissant d'une décision emportant l'aliénation de parties communes, elle ne relevait pas de la majorité simple mais de la majorité renforcée, voire d'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires. Ils demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf à ajouter que les époux [C] devront également supprimer la délimitation au sol de l'emplacement de parking actuellement occupé, et à majorer le montant de l'astreinte à 200 euros par jour de retard. Ils réclament en sus, tant à l'encontre des époux [C] que du syndicat des copropriétaires, paiement d'une somme de 4.000 euros à chacun d'entre eux en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens et les frais des constats dressés les 2 octobre 2018 et 5 août 2019. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024. DISCUSSION Sur la fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir : Suivant l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains d'entre eux. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec certains copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits attachés à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En vertu d'une jurisprudence désormais bien établie, chaque copropriétaire a néanmoins le droit individuel d'agir pour obtenir la cessation d'une atteinte aux parties communes imputable à un autre copropriétaire, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui causé à la collectivité des membres du syndicat. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette première fin de non-recevoir. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive de l'action : Selon les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction en vigueur à l'époque de l'introduction de la demande en justice, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. A contrario, les actions réelles, notamment celles ayant pour objet de mettre fin à une appropriation de parties communes de la part d'un copropriétaire, sont régies par le délai de prescription de droit commun édicté par l'article 2227 du code civil, qui est de trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il résulte des pièces produites aux débats que, si l'occupation de l'emplacement litigieux a pu débuter dès l'achèvement de l'immeuble, les travaux de revêtement et de marquage au sol matérialisant la volonté d'annexer une partie commune pour la transformer en parking ne remontent qu'à l'année 2003, ainsi qu'il est établi par l'attestation de M. [I] [V], gérant de la société AZUR PROJECTION, et l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2002/2003 émanant du syndic. En conséquence, l'action introduite par l'assignation du 24 octobre 2018 n'est pas éteinte par la prescription. Sur le moyen fondé sur la prescription acquisitive : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a écarté ce moyen en relevant d'une part que les termes de la mise en demeure adressée le 22 juillet 1998 au syndic par les époux [C] établissaient clairement que ces derniers ne se considéraient pas propriétaires de l'emplacement de stationnement qu'ils occupaient de fait, et d'autre part que l'assemblée générale des copropriétaires avait évoqué à plusieurs reprises la possibilité de déplacer les lots de parking manquants sur l'emprise des parties communes, de sorte que leur possession ne remplissait pas les conditions prévues par l'article 2261 du code civil. Sur le moyen tiré de la résolution adoptée le 18 mai 2021 par l'assemblée générale : À la date à laquelle la cour est appelée à statuer, cette résolution n'a pas acquis un caractère définitif, puisqu'elle fait l'objet d'un recours pendant devant le tribunal judiciaire de Grasse, de sorte qu'elle ne peut valoir régularisation de l'occupation illicite. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Il y a lieu en revanche de rejeter les demandes des intimés tendant à condamner les époux [C] à supprimer le marquage au sol, qui est le fait du syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à majorer le montant de l'astreinte prononcée par le premier juge. Sur la demande en dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer l'existence d'autres procédures l'ayant opposé à M. [G] pour fonder une demande en dommages-intérêts, alors qu'il succombe dans le cadre de la présente instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur [T] [G] et les sociétés FAMILIALE [O], SPACE IMMOBILIER et FRANCE INVEST de leurs demandes additionnelles tendant à condamner les époux [C] à supprimer le marquage au sol, ainsi qu'à majorer le montant de l'astreinte, Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts, Condamne les époux [C] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur [G] et aux sociétés FAMILIALE [O], SPACE IMMOBILIER et FRANCE INVEST, pris solidairement, une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT