Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 23/01985

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 6] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 11] REFERENCES : N° RG 23/01985 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKYO Minute : 24/454 Monsieur [L] [C] [O] Représentant : Me Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 211 Madame [F] [R] épouse [C] [O] Représentant : Me [S], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 211 C/ Monsieur [I] [T] Madame [D] [T] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mai 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [L] [C] [O], domicilié : chez M. [N] [M], [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Me Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [F] [R] épouse [C] [O], domiciliée : chez M. [N] [M], [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me Isabelle CELLIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 4] [Localité 7] comparant en personne Madame [D] [T], demeurant [Adresse 2], [Localité 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 février 2017, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] ont donné à bail à Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] un logement avec une cave et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 1000 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 150 euros. Par acte de commissaire de justice en date des 3 et 9 février 2021, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] ont fait signifier à Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7100 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 15 mars 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] ont fait assigner Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] aux fins de : Les dire recevables et bien fondés en leurs demandes, constater l’acquisition de la clause résolutoire,autoriser l’expulsion de Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de la déchéance du terme,condamner Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] au paiement de la somme de 10650 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter des effets du commandement de payer,les condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,rappeler que l’exécution provisoire est de droit,les condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 mai 2023. Par jugement du 16 octobre 2023 le juge des contentieux de la protection a déclaré la citation caduque en l'absence de comparution de Monsieur [P] [G]. Le Jugement a été notifié le 17 octobre 2023. Sur demande de réinscription reçue le 20 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a rapporté la décision de caducité. Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 5 février 2024. Les convocations adressées à Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] sont revenus non réclamées. A l’audience du 5 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 18 mars 2024. En application de l'article 670-1 du code de procédure civile, par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] ont fait citer Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] à comparaitre à l’audience du 18 mars 2024. À l'audience du 18 mars 2024, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 15150 euros arrêtée au 31 janvier 2024, loyer du mois de janvier inclus. Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] soutiennent que Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 février 2021, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Monsieur [I] [T] conteste devoir les sommes réclamées et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique qu’il perçoit des revenus de 1040 euros au titre de l’indemnisation du chômage, et il a trois enfants à charge. Il indique que le couple est séparé et madame [T] ne vit plus dans le logement. Il explique qu’il paye parfois 1500 euros par mois pour le loyer. Madame [D] [T], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2024. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 mars 2024, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] communiquent le décompte arrêté au mois de janvier 2024. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 avril 2024, Monsieur [I] [T] indique qu’il conteste le montant de la créance annoncée par le bailleur en raison de paiements de 350 euros par mois depuis juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 mai 2023 en vue d'une audience prévue le 16 octobre 2923, soit plus de deux mois après. En conséquence, la demande de Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. En outre, Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15mars 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 3 février 2021 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 avril à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 février 2017 à compter du 4 avril 2021. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [I] [T] justifie de sa situation personnelle et financière sont et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités. Toutefois, au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi, compte tenu des revenus indiqués à l’audience. Monsieur [I] [T] n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative. Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En revanche, il ressort des observations des parties à l’audience, des éléments de l’enquête sociale et des modalités de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la citation que Madame [D] [T] n’occupe pas le logement, depuis au moins février 2021. Il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion. Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [T] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu de condamner Madame [D] [T] au paiement de cette indemnité, destinée à réparer le préjudice lié à l’occupation du bien, qu’elle n’occupe plus depuis plusieurs années, et dès la signification du commandement de payer. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Le paiement se prouve par tout moyen, conformément à l’article 1342-8 du code civil. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 février 2017, du commandement de payer délivré le 3 février 2021 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2024 que Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Si Monsieur [I] [T] conteste le montant des sommes dues il ne communique aucun justificatif des paiements dont il fait état à hauteur de 350 euros par mois depuis juin 2023. Or, l’examen du décompte communiqué par les bailleurs montre des paiements notamment entre juillet 2023 et janvier 2024, de montants inégaux, à hauteur de 300 euros en juillet 2023, 1150 euros en aout 2023, 800 euros en septembre 2023, 1550 euros en octobre 2023, 1450 euros en novembre 2023, 1150 euros en décembre 2023 et 1150 euros en janvier 2024. Monsieur [I] [T] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, d’autres paiements que ceux mentionnés dans le décompte des bailleurs. Il ressort de l’examen de ce décompte que la créance au titre des loyers et charges s’élève à 12600 euros au mois de janvier 2024 (5950 euros restant dus sur 2020 - 800 euros en supplément sur 2021 + 2950 restant dus sur 2022, + 4500 euros restant dus sur 2023, et échéance de janvier 2024 payée). Madame [D] [T] est obligée au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail. Il n’est pas démontré qu’elle a occupé le logement après la résiliation du bail. Au contraire le commandement de payer lui avait déjà été signifié à son adresse actuelles à [Localité 10]. En conséquence, elle n’est pas redevable des indemnités d’occupation. Au 4 avril 2021, la dette locative s’élevait à 5250 euros. Les paiements effectués postérieurement s’imputent sur les échéances les plus anciennes en application des règles d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil. Madame [D] [T] n’est donc redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges. La demande à son encontre sera rejetée. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] la somme de 12600 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 avril 2023 sur la somme de 2500 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande à l’encontre de Madame [D] [T] sera rejetée. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2017 entre Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] d'une part, et Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 4 avril 2021, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, DEBOUTE Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] de leur demande d'expulsion à l’encontre de Madame [D] [T], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [T] à compter du 4 avril 2021, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [D] [T], CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] la somme de 12600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 avril 2023 sur la somme de 2500 euros et du présent jugement sur le surplus, REJETTE la demande au titre des loyers et charges à l’encontre de Madame [D] [T], CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2024, échéance de février, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de l’article 700 à l’encontre de Madame [D] [T], CONDAMNE Monsieur [I] [T] et Madame [D] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 février 2021, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE Monsieur [L] [C] [O] et Madame [F] [C] [O] née [R] de leurs autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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