Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 22/01486

Du 22 mai 2024 51Z SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/01486 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WVVE [S], [G] [W] [E], [I] [Y] [U] C/ S.A. DOMOFRANCE - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2024 JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDEURS : Monsieur [S], [G] [W] [E] né le 21 Avril 1976 à AU PORTUGAL [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Margaux ALBIAC (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [I] [Y] [U] née le 20 Novembre 1977 à AU PORTUGAL [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Margaux ALBIAC (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : S.A. DOMOFRANCE RCS de Bordeaux 458 204 963 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Mathieu RAFFY (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 22 Mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SA SA DOMOFRANCE a consenti à Monsieur [S] [W] [E] et à Madame [I] [Y] [U], un bail d'habitation à effet au 11 octobre 2016, portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 634,86 € et une provision sur charges mensuelle de 85,87 €. Arguant d’infiltrations et de la présence de moisissures dans le logement, Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2022, fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de la voir principalement condamner à prendre les mesures conservatoires nécessaires pour remédier aux infiltrations dans le logement loué et à réaliser les travaux de réparation qui s’imposent pour y mettre un terme définitif. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mars 2024, après 14 renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. A l’audience, Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U], représentés par leur conseil, modifient leurs prétentions. Ils demandent, désormais, au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - en premier lieu : de condamner la SA DOMOFRANCE à réaliser les travaux de réparation qui s’imposent pour mettre un terme définitif aux infiltrations dans leur logement, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à venir, - en second lieu : - de condamner la SA DOMOFRANCE au paiement des dommages et intérêts à hauteur de 11.976 € en réparation du trouble de jouissance qui leur a été causé, à parfaire au jour où il sera mis un terme, - de condamner la SA DOMOFRANCE au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts au titre des travaux d’embellissement qu’ils réaliseront, - de condamner la SA DOMOFRANCE à leur verser la somme de 3.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral, - en tout état de cause : - de condamner la SA DOMOFRANCE au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de : - juger que les demandes de Monsieur [S] [W] [E] et de Madame [I] [Y] [U] tendant à la voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte sont dénués d’objet dès lors qu’ils ont quitté les lieux loués, - débouter Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] de l’intégralité de leurs demandes, - à titre subsidiaire : de réduire en toute hypothèse en de très larges proportions les demandes formées. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024. La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. MOTIFS DU JUGEMENT 1 - Sur la demande de réalisation de travaux : Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] soutiennent que la SA DOMOFRANCE fait preuve de négligence dans son obligation de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible. Ils affirment subir des infiltrations qu’ils ont signalées depuis le mois de juillet 2018 au bailleur, lequel n’a pris aucune mesure, y compris conservatoire, pour tenter d’y remédier. La SA DOMOFRANCE estime que cette demande est sans objet, Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] ayant quitté les lieux, après avoir donné congé par courrier en date du 31 juillet 2023. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 3 août 2023, Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] ont donné congé avec un délai de préavis d’un mois à compter de la réception du courrier. Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 4 septembre 2023 et les clés restitués à cette occasion. Les locataire ayant quitté les lieux loués, il y a lieu de constater que la demande visant à voir condamner le bailleur à réaliser des travaux sous astreinte est devenue sans objet. 2 - Sur la responsabilité de la SA DOMOFRANCE : Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] soutiennent avoir subi des infiltrations et arguent de la présence de moisissures sur le mur et le plafond du cellier et du WC. Ils soulignent que les moisissures sont particulièrement néfastes pour la santé des occupants et répandent des odeurs nauséabondes dans tout le logement. Ils signalent que le cellier est la pièce où sont stockés les denrées alimentaires de la famille, étant précisé qu’ils ont 3 enfants. Ils indiquent, par ailleurs, que leur chaudière a été endommagée au cours de l’intervention de la SA DOMOFRANCE au mois de mai 2022 et qu’elle est demeurée défaillante, de sorte que la Société CGMI a du intervenir au cours des mois de janvier et de février 2023 pour remédier aux pannes. La SA DOMOFRANCE souligne que les infiltrations dont se plaignaient les demandeurs affectaient uniquement le cellier et ne se produisaient pas à l’intérieur du logement loué, de sorte qu’aucun trouble de jouissance ne peut être allégué. S’agissant des moisisssures dans les WC, elle signale que le rapport d’expertise amiable produit ne caractérise que la présence de petites moisissures au plafond sans qu’aucune indication ne soit apportée sur la date d’apparition. Elle prétend, sur la base de l’état des lieux de sortie dressé le 24 août 2023, que les infiltrations étaient minimes. S’agissant du dysfonctionnement de la chaudière, elle affirme que les quelques pannes ponctuelles ont été immédiatement réparées PAR son prestataire, la Société CGMI, et met en avant, par ailleurs, l’obligation de souscrire un contrat d’entretien de la chaudière qui incombe aux locataires. - Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent : L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations». L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives». Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». Il est constant que l’obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, et que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenue d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond. En l’espèce, le courrier électronique en date du 14 juillet 2018 montre que Monsieur [S] [W] [E] se plaignait déjà, à cette date, des problèmes d’infiltration qu’il subissait au sein du logement loué. Il indiquait, en effet, «je vous informe que à partir du 9 août au 1er septembre on sera en vacances. Le problème d’infiltration persiste». Il ressort du courrier électronique du 20 avril 2021 et du rapport d’expertise amiable et contradictoire, que la SA DOMOFRANCE a déclaré son sinistre à sa compagnie d’assurance dommages-ouvrages et que des travaux ont été effectués au cours de l’été 2021. Cependant, l’expertise amiable diligentée par l’assureur protection juridique de Monsieur [S] [W] [E] et de Madame [I] [Y] [U] et réalisée, le 15 décembre 2021, en présence de la SA DOMOFRANCE, montre qu’en dépit de ces travaux les infiltrations ont persisté. Ainsi, il apparaît que le cellier et les toilettes présentent des traces d’infiltrations et de moisissures sur le mur du fond et au plafond. Un trou béant d’environ 70 cm² environ étant, en outre, constaté dans le plafond du cellier. Les factures versées aux débats par la SA DOMOFRANCE montrent qu’elle a entrepris des travaux d’étanchéité au cours de l’été 2022 et réalisé des travaux de remise en état du logement de l’appartement loué par Monsieur [S] [W] [E] et par Madame [I] [Y] [U]. La Société DELTA GAMMA a, en effet, procédé entre le 21 novembre 2022 et le 24 novembre 2022 à des travaux de «réfection du placo + conduit + WC». Cependant, le procès-verbal de constat de commissaire de justice, établi le 13 juin 2023, à la demande de Monsieur [S] [W] [E] et de Madame [I] [Y] [U], montre, qu’en dépit des travaux de réparation, le plafond du cellier, lequel comporte divers rayonnages remplis de provisions alimentaires, est extrêmement moisi, déformé et très humide au toucher, des tâches d’humidité étant également visibles sur les murs. Le commissaire de justice instrumentaire précise, par ailleurs, que les moisissures au plafond sont visibles sur 50 cm de diamètre environ. Il apparaît, en outre, que des moisissures sont également «très visibles» au niveau du plafond des toilettes de l’appartement. Il souligne que ces moisissures avec beaucoup de relief sont visibles, notamment, au niveau du cueilli de la cloison séparative avec le cellier. Il ajoute qu’elles sont visibles sur environ 70 cm de long sur 15 cm de large. L’état des lieux de sortie montre que les murs, le plafond et les plinthes du cellier, appelé rangement, sont défraichis et présente des traces d’infiltration. Il en est de même des toilettes. L’expertise amiable, le procès-verbal de constat du 13 juin 2023 et l’état des lieux de sortie du 4 septembre 2023 montrent qu’en dépit des travaux réalisés par le bailleur, les infiltrations ont perduré et les moisissures ont continué à se développer. Or, les désordres liés aux infiltrations et le développement important de moisissures de nature à nuire à la santé des occupants, en particulier dans les murs et les plafonds du cellier où sont stockés les denrées alimentaires, et les toilettes, sont des désordres qui rendent le logement non conforme aux normes de décence et dont la réparation incombe au bailleur, la SA DOMOFRANCE. Il apparaît, en conséquence, que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur des préjudices qu’il a subis. Il apparaît, ainsi, que Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] ont subi un préjudice à la suite du manquement de la SA DOMOFRANCE à son obligation de délivrance d’un logement décent jusqu’à leur départ des lieux loués le 4 septembre 2023. Elle sera, en conséquence, condamnée à indemniser ses locataires des préjudices qu’ils ont subis. - Sur le manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement : En l’espèce, il ressort du bulletin d’intervention du 23 mai 2022 que la chaudière du logement occupé par Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] a connu une panne causée par la société venue contrôler l’existence d’une fuite à la suite des infiltrations. Le technicien indique avoir retrouvé «des graviers dans le siphon de condensat». Cependant, il indique que la chaudière fonctionnait à son départ. Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] versent aux débats deux bulletins d’intervention des 20 janvier 2023 et 6 février 2023 montrant que la chaudière est tombée en panne à deux reprises et a été réparée notamment en changeant des pièces. Pour autant, ces seuls éléments ne permettent d’établir que la chaudière est demeurée défaillante et que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement. Il n’est donc pas démontré que la SA DOMOFRANCE a manqué à son obligation d’assurer aux preneurs la jouissance paisible des lieux loués. 2 - Sur la réparation des préjudices : - Sur le préjudice de jouissance : Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance à la suite des infiltrations à compter du mois de mai 2019 et jusqu’au mois de mai 2023. Ils sollicitent une somme de 10.176 € calculée sur la base d’une somme de 212 € par mois correspondant à 1/3 du loyer. Il sollicite, également, une somme de 1.800 € en réparation du préjudice de jouissance causé par les dysfonctionnements de la chaudière. Ils ajoutent que l’ensemble de ces sommes est à parfaire au jour où il sera mis un terme à ces désordres. La SA DOMOFRANCE demande au tribunal de réduire à de larges proportions les demandes formées. En l’espèce, Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance à compter du mois de mai 2019. Il a été démontré qu’ils ont quitté les lieux loués le 4 septembre 2023. Il a été jugé que seuls le cellier et les toilettes présentent des infiltrations et des traces de moisissures. Compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Monsieur [S] [W] [E] et par Madame [I] [Y] [U] sera évalués comme suit : - sur la période du mois de mai 2019 au 4 septembre 2023 (52 mois) : sur la base d’une somme de 100 € par mois compte tenu de la nature des désordres et de leur conséquence sur l’habilité du logement : 100 € X 52 mois = 5.200 € La SA DOMOFRANCE sera, en conséquence, condamnée à payer cette somme à Monsieur [S] [W] [E] et à Madame [I] [Y] [U]. En revanche, la responsabilité de la SA DOMOFRANCE n’a pas été retenue en raison des dysfonctionnements de la chaudière, Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] seront, en conséquence, déboutés de leur demande au titre de la réparation d’un préjudice de jouissance. - Sur le préjudice moral : L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure et l’article 1231-2 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. » Dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle. Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives : l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité. La réparation due au créancier de l’obligation demeura néanmoins limitée au préjudice prévisible. Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] sollicitent une somme de 3.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral en raison de l’anxiété causée par les désordres alors qu’ils sont parents de trois enfants et du désarroi face à l’absence de réponse du bailleur social à leurs multiples relances. La SA DOMOFRANCE conclut au rejet de ce chef de demande, faute de preuve. Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] ne versent aucune pièce au soutien de leurs déclarations. Ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral. En conséquence, les conditions tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies et Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] seront déboutés de leur demande de condamnation au titre du préjudice moral. - Sur les travaux d’embellissements : Monsieur [S] [W] [E] et Madame [I] [Y] [U] sollicitent une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour leur permettre de réaliser les travaux d’embellissement après la réalisation des travaux par la SA DOMOFRANCE. Il convient de rappeler que la demande de condamnation de la SA DOMOFRANCE à effectuer sous astreinte des travaux réparatoires est devenue sans objet en raison du départ des locataires des lieux loués. Dans ces conditions, ce chef de demande est également sans objet. 3 - Sur les demandes accessoires : La SA DOMOFRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Succombante, elle sera condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Constate que la demande formulée par Monsieur [S] [W] [E] et par Madame [I] [Y] [U] de condamnation de la SA DOMOFRANCE à réaliser des travaux sous astreinte est devenue sans objet du fait de leur départ des lieux loués le 4 septembre 2023 ; Condamne la SA DOMOFRANCE à payer à [S] [W] [E] et à Madame [I] [Y] [U] la somme de 5.200 € au titre de leur préjudice de jouissance ; Constate que la demande formulée par Monsieur [S] [W] [E] et par Madame [I] [Y] [U] de condamnation de la SA DOMOFRANCE à leur payer une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour leur permettre de réaliser des travaux d’embellissement est devenue sans objet du fait de leur départ des lieux loués le 4 septembre 2023; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [S] [W] [E] et à Madame [I] [Y] [U] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA DOMOFRANCE aux dépens. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection