Cour d'appel, 18 juin 2024. 24/00793

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 18 JUIN 2024 N° 2024/ 251 Rôle N° RG 24/00793 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMOIN [R] [E] [U] [D] épouse [E] C/ [H] [B] S.C.P. ARNAUD-FRANCO-PERNES S.C.I. LES TERRASSES DE SAINT LAURENT S.A.S. SEGIM GROUPE S.A.S. LACAMA S.C.P. BTSG² Copie exécutoire délivrée le : à : Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 05 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00189. APPELANTS Monsieur [R] [E] né le 17 Février 1955 à [Localité 9] (06) demeurant [Adresse 7] Madame [U] [D] épouse [E], décédée née le 11 Décembre 1956 à [Localité 8] (06) demeurant [Adresse 7] tous deux représentés par Me Grégory PAOLETTI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Maître DIDIER CARDON, demeurant [Adresse 2] défaillant S.C.P. ARNAUD-FRANCO-PERNES, Etude de Notaires demeurant [Adresse 6] représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE, S.C.I. LES TERRASSES DE SAINT LAURENT, demeurant [Adresse 1] défaillante S.A.S. SEGIM GROUPE, demeurant [Adresse 5] défaillante S.A.S. LACAMA, demeurant [Adresse 3] défaillante S.C.P. BTSG², demeurant [Adresse 4] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique en date du 27 juin 2014, reçu par M. [F] [Z], notaire à [Localité 8], M. [R] [E], son épouse Mme [U] [D] (les époux [E]) et Mme [M] [G] [I] ont vendu à la société civile immobilière de construction vente les terrasses de Saint Laurent (SCCV les Terrasses de Saint Laurent) un terrain à bâtir situé à [Localité 9], au prix de 505 000 €, payable comptant à hauteur de 100 000 €, le solde de 405 000 € devant être réglé au plus tard le 27 décembre 2015. L'acte stipulait au profit du vendeur un privilège spécial destiné à garantir le paiement du prix, sous réserve, afin de faciliter la vente des biens à construire, de la primauté des garanties réelles sollicitées par les établissements bancaires finançant l'achat des lots. Le privilège de vendeur a été régulièrement publié le 7 juillet 2014. La SCCV Les Terrasses de Saint Laurent a réglé la somme de 100 000 € le jour de la vente et, ayant obtenu un permis de construire, a commencé les travaux de construction. Elle s'est ensuite acquittée de 100 000 € supplémentaires. Mme [G] [W] est décédée le 16 octobre 2015, laissant pour lui succéder son fils M. [R] [E]. En 2016, soutenant avoir découvert que la superficie du terrain n'était pas conforme à celle annoncée dans l'acte, la SCCV les Terrasses de Saint Laurent a fait assigner les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Grasse et refusé de régler le solde du prix de vente. De leur côté, par acte du 1er mars 2016, les époux [E] lui ont délivré un commandement de payer le reliquat du prix. La SCCV a formé opposition à ce commandement de payer. À la fin de l'année 2016, les époux [E] se sont rapprochés du notaire ayant reçu l'acte de vente afin qu'il renouvelle l'inscription de privilège du vendeur. Le notaire a refusé de la renouveler, de sorte que Me [A], notaire des époux [E], a lui même procédé à son renouvellement le 8 décembre 2016. Dans le cadre de la procédure initiée par la SCCV les Terrasses de Saint Laurent, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 7 juillet 2017, condamné celle-ci à payer aux époux [E] une provision à valoir sur le montant total de leur créance, estimant le montant non sérieusement contestable de celle-ci à 271 709 €, en tenant compte de l'excédent de prix au titre d'une éventuelle moindre superficie. La SCCV les Terrasses de Saint Laurent a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 17 septembre 2018, confirmé par la cour d'appel d'Aix-en-Provence par arrêt du 27 juin 2019. Me [H] [B] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire. Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté Me [B], pris en sa qualité de représentant légal de la SCCV les Terrasses de Saint-Laurent, de ses demandes à l'encontre des époux [E], constaté l'acquisition au profit de ces derniers de la clause de déchéance du terme et, en conséquence, fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV les terrasses de Saint-Laurent une créance à leur profit de 305 000 € au titre du solde du prix de vente. Le 10 décembre 2020, les époux [E] ont déclaré leur créance au passif de la SCCV les Terrasses de Saint Laurent et se sont rapprochés du notaire, la SCP Arnaud Franco Pernes, venant aux droits de Me [Z], pour lui réclamer le paiement, sur le produit de vente du programme immobilier, de la somme de 305 000 €. Aucun paiement n'étant intervenu, ils ont, par actes des 4, 5, 6 et 7 janvier 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse, d'une part Me [B], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV les Terrasses de Saint Laurent, la SAS Segim Groupe, la SCP BTSG, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Lacama, afin d'obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 305 000 €, d'autre part la SCP Arnaud-Franco-Pernes en responsabilité afin qu'elle soit condamnée à les indemniser, à hauteur de 500 000 €, de leur préjudice matériel. Par conclusions d'incident du 31 mai 2023, la SCP Arnaud-Franco-Pernes a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action engagée à son encontre. Par ordonnance rendue le 5 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a : - déclaré irrecevable l'action engagée par les époux [E] contre de la SCP Arnaud-Franco-Pernes ; - dit que l'instance se poursuivra entre les époux [E] d'une part et Me [B], ès qualités, la SAS Segim Groupe et la SCP BTSG², ès qualités, d'autre part ; - débouté les époux [E] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les époux [E] à payer à la SCP Arnaud-Franco-Pernes la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident. Pour déclarer prescrite l'action en responsabilité exercée contre le notaire, le juge de la mise en état a considéré que les époux [E] étaient en mesure d'agir contre lui dès le 2 décembre 2016, puisqu'à cette date ils ont été informés, à l'issue d'échanges avec ce dernier, alors qu'ils savaient depuis 2015 que le solde du prix de vente n'avait pas été réglé, que l'inscription de privilège ne serait pas renouvelée et que l'étude ne disposait d'aucun fonds permettant de les désintéresser. Le juge de la mise en état a considéré que ces éléments permettaient aux époux [E] de savoir qu'ils ne disposaient d'aucune garantie et, ainsi, de prendre la mesure de leur préjudice. Par acte du 22 janvier 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [E] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 26 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [E] demandent à la cour de : ' infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau : ' juger que l'action diligentée contre le notaire est recevable et bien fondée ; ' débouter la SCP Arnaud-Franco-Pernes de l'ensemble de ses demandes ; ' condamner la SCP Arnaud-Franco-Pernes à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que : - ils ne reprochent au notaire ni l'absence de convention de séquestre, ni l'absence de renouvellement de l'inscription, mais le non respect par celui-ci de la garantie hypothécaire prise et renouvelée à leur profit puisqu'en sa qualité de rédacteur d'acte, il était garant de la destination des fonds provenant de la vente immobilière et tenu de purger les inscriptions administratives prises au bénéfice des parties à l'acte, dont le privilège spécial du vendeur dont l'inscription a été renouvelée par leurs soins, ce, quand bien même il n'avait pas été expressément désigné comme séquestre aux termes de l'acte de vente ; - la vente des lots a été réalisée alors que la SCI les Terrasses de Saint Laurent, venderesse, était en litige avec eux devant le tribunal judiciaire de Grasse sur l'exigibilité du solde du prix de vente et qu'ils disposaient d'une sûreté sur le prix de vente du terrain litigieux ; - la SCP Arnaud Franco Pernes ne démontre ni l'envoi, ni la réception du courrier du 2 décembre 2016 dont elle se prévaut, mais en tout état de cause, ce courrier, qui ne répond pas à leurs interrogations, ne leur permettait pas d'agir en responsabilité, puisqu'ils n'ont eu connaissance du caractère certain de leur créance à l'encontre de la SCCV les Terrasses de Saint-Laurent qu'à compter de l'ordonnance d'incident du 7 juillet 2017 qui leur a accordé une provision et que c'est l'absence de réponse du notaire à leur courrier du 11 août 2017 qui leur a fait comprendre qu'ils ne pourraient recouvrer leur créance par son intermédiaire ; - la prescription d'une action en responsabilité extra-contractuelle court à compter de la réalisation du dommage et non à compter du jour où apparaît la simple éventualité de celui-ci, or, le 2 décembre 2016, leur créance était encore contestée et n'était pas chiffrée, de sorte que, quand bien même ils savaient que le notaire ne détenait pas de fonds, leur dommage n'était pas encore certain. Ils en concluent que c'est à la date où l'impossibilité de recouvrer leur créance leur a été révélée qu'ils ont eu connaissance du dommage découlant de la responsabilité du notaire. Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 15 mars 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SCP Arnaud Franco Pernes demande à la cour de : ' confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ; ' débouter les époux [E] de leurs demandes telles que dirigées à son encontre ; ' condamner les époux [E] ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir que les échanges de correspondances avec Me [A], notaire des époux [E], établissent que ceux-ci ont eu connaissance dès le 2 décembre 2016 de ce qu'aucune convention de séquestre n'ayant été prise dans l'acte de vente, elle ne détenait pas le solde du prix et de ce qu'elle refusait de renouveler l'inscription du privilège de vendeur au regard des stipulations de l'acte de vente. Selon elle, ces informations permettaient aux époux [E] d'avoir connaissance de l'étendue de leur préjudice, constitué par l'impayé du solde du prix de vente d'un montant de 305 000 €, de sorte que ce courrier marque bien le point de départ du délai de prescription de l'action, qui, ayant été initiée le 4 janvier 2022, est prescrite en application de l'article 2224 du code civil. Me [B], pris en sa qualité de liquidateur de la SCCV Les Terrasses de Saint-Laurent, la SARL BTSG², prise en sa qualité de liquidateur de la SAS Lacama, et la société Cegim groupe, assignés par actes des 31 janvier et 1er février 2024, contenant dénonce de l'appel et délivrés à personne habilitée, n'ont pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir. En matière de responsabilité civile, les éléments permettant à la victime d'un dommage d'agir sont d'une part un manquement fautif, d'autre part un dommage en relation de causalité avec celui-ci. Le point de départ de l'action est donc fixé au jour de la manifestation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Il en résulte que la prescription ne court pas lorsque la créance dépend d'éléments qui ne sont pas connus du créancier, notamment lorsque le dommage ne s'est pas concrètement réalisé. En conséquence, la connaissance du fait générateur est, à elle seule, insuffisante pour faire courir le délai de prescription de l'action, et il en va de même de la réalisation probable d'un dommage futur. En l'espèce, les époux [E], créanciers de la SCCV les Terrasses de Saint Laurent, frappée d'une procédure collective, ne parvenant pas à être désintéressés, reprochent au notaire de leur avoir fait perdre une chance de recouvrer leur créance, au motif qu'étant garant de la destination des fonds provenant de la vente immobilière, comme tel tenu de purger les inscriptions prises au bénéfice des parties à l'acte de vente, il aurait dû veiller au respect de leurs droits en retenant le produit de la revente des lots. Le notaire soutient que les époux [E] ont eu connaissance des faits leur permettant d'agir dès la fin de l'année 2015, puisque le reliquat du prix de vente ne leur a pas été réglé au terme convenu, et, en tous cas, dès le 2 décembre 2016, date à laquelle il les a informés qu'il ne détenait aucun fonds permettant de payer ce reliquat. S'agissant de l'échéance du terme de paiement du reliquat du prix de vente, il ne saurait suffire pour faire courir le délai de prescription de l'action contre le notaire dès lors qu'à cette date, les époux [E] n'étaient pas en mesure de connaitre le manquement qu'ils imputent à ce dernier et qu'en tout état de cause, leur créance était contestée. Par ailleurs, des échanges de courriers, qui ont eu lieu à la fin du mois de novembre 2016 et au début du mois de décembre 2016, il résulte que la SCP Arnaud Franco Pernes a adressé à Me [A], notaire des époux [E], le 29 novembre 2016 deux courriers, un leur faisant part de son refus de renouveler l'inscription du privilège, l'autre lui indiquant qu'elle ne détenait aucun fonds en comptabilité. À ce dernier courrier, Me [A] a répondu en sollicitant des explications complémentaires au sujet du passage par sa comptabilité du paiement des prix de vente des lots et d'une retenue sur ceux-ci en l'état de l'inscription hypothécaire. Le 2 décembre 2016, l'étude lui a répondu qu'aucune convention n'avait été prise en ce sens entre leurs clients aux termes de l'acte de vente. Ces échanges de courriers ont eu lieu entre le notaire dont la responsabilité est recherchée et Me [A], notaire des époux [E]. Or, le notaire n'est pas nécessairement investi d'un mandat de représentation. En l'espèce, il n'est produit aucune pièce démontrant que Me [A] a été chargé par les époux [E] de les représenter, de sorte que les courriers qui lui ont été adressés ne peuvent suffire pour démontrer qu'ils ont été personnellement informés des éléments contenus dans ces courriers. En tout état de cause, à supposer que tel ait été le cas, ces courriers ne répondent pas à ses interrogations relatives à l'existence d'une retenue sur le prix de revente des lots, en dépit de l'absence dans l'acte initial de clause stipulant un paiement du reliquat de prix par la comptabilité du notaire. Par ailleurs et surtout, le manquement fautif reproché au notaire ne consiste pas dans son refus de renouveler l'inscription hypothécaire, mais dans un manque de diligences afin de retenir sur le paiement du prix de vente des lots, les fonds permettant de désintéresser les époux [E]. Ceux-ci considèrent en effet que, ce faisant, le notaire a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte de vente. Le préjudice en lien avec ce manquement fautif, à le supposer constitué, consiste donc, non dans la perte de toute garantie, mais dans une perte de chance de recouvrer le reliquat du prix de vente. Or, la créance à ce titre a été contestée par la SCCV Les Terrasses de Saint Laurent dès 2016 puisqu'arguant d'un défaut de contenance, elle a assigné les époux [E] afin d'obtenir une réfaction du prix. N'étant pas en mesure de revendiquer une créance certaine, liquide et exigible, les époux [E] ne disposaient pas des éléments leur permettant d'agir contre le notaire au titre d'une perte de chance de recouvrer cette créance. Celle-ci est devenue certaine au plus tôt le 7 juillet 2017, lorsque le juge de la mise en état a condamné la SCCV les Terrasses de Saint-Laurent à leur payer une provision de 271 709 €, à valoir sur le montant total de leur créance, considérant que celle-ci n'était pas sérieusement contestable, même en tenant compte d'un éventuel excédent de prix. Quant au dommage en lien de causalité avec le manquement fautif reproché au notaire, à savoir la perte de chance de recouvrer la créance, il n'est devenu certain qu'au jour où la SCCV Les Terrasses de Saint Laurent a été placée en liquidation judiciaire, soit le 17 septembre 2018, puisque c'est à cette date que les époux [E] ont perdu tout espoir de la recouvrer. Jusqu'à cette date, le préjudice n'était qu'éventuel, puisque les époux [E] étaient titulaires sur leur acheteur d'une créance qu'ils pouvaient espérer recouvrer. Dans ces conditions, les époux [E] ont connu les faits leur permettant d'agir contre la SCP Arnaud Franco Pernes au plus tôt le 17 septembre 2018. L'action n'était donc pas prescrite, lorsqu'il ont fait délivrer assignation à cette dernière, le 4 janvier 2022. En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré l'action prescrite. La demande tendant à ce que la cour déclare la demande bien fondée excède les pouvoirs du juge de la mise en état. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point, étant, par ailleurs, rappelé que la recevabilité d'une demande ne préjuge en rien de son bien-fondé. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées. La SCP Arnaud Franco Pernes, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer aux époux [E] une indemnité de 3 000 €, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 5 janvier 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse ; Statuant à nouveau et y ajoutant, REJETTE la fin de non recevoir et déclare recevable l'action de M. [R] [E] et Mme [U] [D] épouse [E] à l'encontre de la SCP Arnaud Franco Pernes ; DÉBOUTE la SCP Arnaud Franco Pernes de sa demande, formée en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; CONDAMNE la SCP Arnaud Franco Pernes à payer à M. [R] [E] et Mme [U] [D] épouse [E], ensemble, une indemnité de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; CONDAMNE la SCP Arnaud Franco Pernes aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT