Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/22371

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22371 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBD3O Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de BOBIGNY - RG n° 11-19-725 APPELANTE Madame [U] [Y] [Adresse 2] [Adresse 2] née le 27/01/1981 à [Localité 3] Représentée par Me Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0647 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/049515 du 05/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE SCI CAROLI [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 14 décembre 2009, M. [N] [D] a consenti à Mme [U] [Y] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Par acte séparé signé le même jour, M. [S] [J] s'est porté caution solidaire des engagements souscrits par la locataire pour une durée indéterminée. Le 12 novembre 2018, la SCI Caroli, venant aux droits de M. [D], a délivré à la locataire un commandement de payer la somme de 4 429,11 euros au titre des loyers impayés à cette date, dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 novembre 2018, et signifié à la caution le 20 novembre 2018. Par exploits délivrés les 15 février et 18 mars 2019, dénoncés à la préfecture le 5 mars suivant, la SCI Caroli a respectivement fait citer Mme [U] [Y] et M. [S] [J] devant le tribunal d'instance de Bobigny sollicitant avec le bénéfice de l'exécution provisoire : - de constater la résiliation du bail et en tout état de cause, de prononcer la résiliation judiciaire, d'ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef avec si besoin est, l'assistance de la force publique, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter du jugement outre la séquestration des biens, - de condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 6 657,61 euros au titre des loyers et charges échus au mois de février 2019 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 429,11 euros à compter du 12 novembre 2018 et de la citation pour le surplus, - de les condamner in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de loyer révisable comme lui, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement de sa dénonciation à la Ccapex et à la caution. Par jugement contradictoire entrepris du 16 septembre 2019 le tribunal d'instance de Bobigny a ainsi statué : Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à Mme [U] [Y] sur local à usage d'habitation situé [Adresse 2] ; Autorise l'expulsion de Mme [U] [Y] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et dit qu'à défaut de départ volontaire, le défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [U] [Y] à payer à la SCI Caroli : - une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, indexable comme lui, et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution à défaut de quoi le montant mensuel à retenir doit être fixé à la somme de 1068,24 euros, et ce, à compter du 12 janvier 2019 jusqu'à libération définitive des lieux ; - en conséquence, la somme de 8 093,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 14 juin 2019, terme de juin 2019 inclus, solidairement avec M.[J] à hauteur de 2 874,64 euros pour ce dernier ; Condamne Mme [U] [Y] au paiement de la somme de 8 093,37 euros précitée, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2018 sur la somme de 4 429,11 euros et à compter du 15 février 2019 sur la somme de 6 657,61 euros ; Condamne M. [J] au paiement de la somme de 2 874,64 euros précitée avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2018 ; Autorise M.[J] à se libérer de la somme de 2 874,64 euros dans un délai de vingt- quatre mois, par vingt-trois versements mensuels de 100 euros, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 de chaque mois, le solde devant être versé à la 24ème mensualité, sauf meilleur accord des parties ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ; Rappelle que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues ; Rejette le surplus des demandes ; Ordonne l'exécution provisoire de la décision ; Condamne Mme [U] [Y] au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer et de ses dénonciations ; Condamne M.[J] au paiement des frais de citation le concernant, à l'exclusion du PV 659, des frais de signification le concernant et des frais engagés par la suite pour recouvrer à son encontre uniquement la créance. Vu l'appel interjeté le 4 décembre 2019 par Mme [U] [Y] ; Mme [U] [Y] a quitté les lieux loués le 29 juillet 2020. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 février 2022 par lesquelles Mme [U] [Y], appelante, demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondé l'appel; Infirmer le jugement du tribunal d'instance de Bobigny du 16 septembre 2019 et, statuant à nouveau ; A titre principal : Juger que la SCI Caroli ne justifie pas de la régularisation des charges de l'année 2019 ; Juger qu'elle est fondée à soulever l'exception d'inexécution, du fait du manquement du bailleur dans l'exécution de ses obligations ; Débouter la SCI Caroli de l'ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire : Juger que l'admission au bénéfice du surendettement de Mme [U] [Y] emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre du débiteur ; En conséquence, juger irrecevable la SCI Caroli en ses demandes de condamnations au titre de la dette locative ; Débouter la SCI Caroli de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Débouter la SCI Caroli de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens. Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 février 2022 au terme desquelles la SCI Caroli, intimée, demande à la cour de : Dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ; Débouter Mme [U] [Y] de l'ensemble de ses demandes, notamment la débouter de sa demande de délais de paiement et les réduire en tout état de cause à 12 mois ; Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a retenu l'exonération des charges afférentes à la cave ; Statuant à nouveau, Condamner Mme [U] [Y] à payer à la SCI Caroli la somme de 12 677,56 euros en principal au titre de loyers et charges impayés arrêtés au terme du mois de juillet 2020 inclus avec intérêts au taux légal, sur la somme de 4 429,11 euros à compter du 12 novembre 2018 date du commandement de payer, sur la somme de 6 657,61euros à compter du 15 février 2019 date de la délivrance de l'assignation, sur la somme de 8 093,371 euros, à compter du 16 septembre 2019 date du jugement et pour le surplus à compter de l'arrêt à intervenir ; Condamner Mme [U] [Y] à verser à la SCI Caroli la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais du commandement de payer du 12 novembre 2018 et sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que sa dénonciation à caution. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'exception d'inexécution du fait de l'insalubrité des locaux : Pour solliciter le débouté des demandes du bailleur au titre de l'arriéré locatif, Mme [Y] soulève une exception d'inexécution aux motifs que le logement était insalubre et dangereux pour la santé, et produit aux débats : - son propre courrier du 21 février 2013 se plaignant de l'insalubrité de la salle d'eau dont les tapisseries se décollent, et qui présente des moisissures ; - le courrier en réponse du 28 février 2013 du mandataire du bailleur qui lui demande de vérifier le bon fonctionnement de la VMC et de lui envoyer des photographies, et en cas de problème, ils informeront le syndic ; - le courrier du 5 juillet 2013 proposant à la locataire une exonération de 500 euros de loyer en raison des désordres rencontrés dans la salle de bains ; - son courrier du 11 juillet 2013 en réponse soulignant qu'aucuns travaux résolvant le problème n'était prévu, le fait de repeindre les murs n'étant qu'un pis-aller ; - son courrier de relance du 28 septembre 2014, aucun travaux n'ayant été entrepris ; - le rapport de visite du 28 octobre 2014 de la ville de [Localité 4], constatant l'absence d'étanchéité des murs de la salle de bains (carrelage trop bas, pas de traitement d'étanchéité) et mettant en demeure le propriétaire sur la base de l'article 47 A du règlement sanitaire départemental de Seine Saint Denis de réaliser les travaux dans les trois mois ; - son courrier du 10 septembre 2019 alertant le mandataire du bailleur sur le fait que le disjoncteur a brûlé, les services d'EDF lui ayant indiqué que la partie brûlée relevait du bailleur et que ce disjoncteur devait impérativement être changé ; - sa relance par courrier recommandé du 17 septembre 2019. Le bailleur conteste l'absence de travaux, et soutient qu'il a tenté de procéder aux travaux de réfection, mais que la locataire ne lui a pas permis l'accès aux locaux. Il produit pour en justifier son courrier du 3 décembre 2014, suite à la réception du rapport de la ville de [Localité 4], demandant à la locataire de contacter l'entreprise Batisol 3000 (en lui donnant les numéros), celle-ci n'arrivant pas à la joindre sur son portable pour procéder aux travaux, et son courrier du 12 juin 2020 informant le conseil de la locataire que la société BSW, électricien missionné par le bailleur, n'a toujours pas pu accéder au logement afin de réaliser le remplacement du compteur électrique, et lui demandant de prendre attache avec cette société pour permettre les travaux. Il résulte des pièces produites que l'appartement a présenté des éléments d'indécence en raison du défaut d'étanchéité des murs de la salle de bains en 2013-14 et de l'état du disjoncteur en 2019, mais que Mme [Y] n'a pas contacté les sociétés mandatées par le bailleur pour réaliser les travaux, ce qui a causé des retards dans la prise en charge qui ne sont pas imputables au bailleur. En outre, la locataire, tenue de payer les loyers et les charges aux termes convenus, ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer que lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences prévues par la loi. Les manquements dénoncés supposent que la locataire se soit trouvée dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. S'il résulte des éléments produits que l'absence d'étanchéité des murs de la salle de bains a été constatée dans le rapport de la ville de [Localité 4], aucune pièce ne justifie du caractère insalubre des locaux ni de l'impossibilité d'utiliser les lieux, dans lesquels la locataire s'est maintenue jusqu'en juillet 2020. Mme [Y] ne démontre donc pas que l'exception d'inexécution s'applique en l'espèce. La locataire ne s'étant pas acquittée des sommes réclamées à hauteur de 4 429,11 euros dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer du 12 novembre 2018, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la clause résolutoire était acquise au bailleur à la date du 12 janvier 2019, et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué. Il n'y a toutefois pas lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [Y], les locaux ayant été restitués le 29 juillet 2020. Sur la dette locative : Selon l'article 23 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable de mars 2014 à octobre 2020, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectif. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Pour justifier des sommes réclamées, la SCI Caroli produit aux débats : - le bail d'habitation du 14 décembre 2009 ; - l'état des lieux d'entrée du 14 décembre 2009 mentionnant l'existence d'une cave ; - le commandement de payer du 12 novembre 2018 pour un principal de 4 429,11 euros ; - un décompte des sommes dues arrêtées au 23 janvier 2019 à hauteur de 6 657,61 euros ; - la régularisation des charges locatives pour les années 2015, 2016 et 2017 ; - le justificatif des charges locatives pour l'année 2018 ; - la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2019 ; - le décompte des sommes dues arrêtées au 10 avril 2020 à hauteur de 12 699,86 euros ; - le décompte des sommes dues arrêtées au 18 février 2022 à hauteur de 10 302,92 euros. Il résulte de ces éléments que les provisions sur charges ont été justifiées par le bailleur pour les années 2015 à 2018 et ne sont d'ailleurs plus contestées par la locataire, et qu'il n'y a pas lieu de déduire ces charges des sommes réclamées. De même, les charges relatives à la mise à disposition d'une cave sont justifiées, la cave étant comprise dans le bail au vu de l'état des lieux d'entrée en faisant mention. Seules les provisions sur charges de l'année 2019 ne sont pas justifiées par le bailleur, à l'exception de la taxe d'ordures ménagères, au motif que la copropriété n'a pas encore approuvé les comptes de cet exercice. Toutefois, aucun élément n'est versé par le bailleur pour justifier de cette absence d'approbation (compte-rendu d'assemblée générale, attestation du syndic...). Il y a donc lieu de déduire des sommes réclamées à la locataire les provisions sur charges de l'année 2019 qui ne sont pas justifiées par le bailleur, soit la somme totale de 2 148 euros (179 euros x 12 mois). Sur la suspension des procédures d'exécution du fait de la procédure de surendettement La suspension de plein droit de l'article L. 722-2 du code de la consommation n'interdit pas aux créanciers d'assigner en justice le débiteur ou de poursuivre une instance au fond. L'ouverture d'une procédure de traitement d'une situation de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur les dettes. Ainsi, le créancier a la faculté d'obtenir un titre exécutoire nonobstant l'adoption des mesures de redressement par le juge du surendettement. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré à Mme [Y] le 12 novembre 2018, et la suspension des mesures d'exécution a été décidée par jugement du 1er juillet 2021, soit postérieurement au départ des locaux loués, sur le fondement de l'article L.733-1 4° du code de la consommation qui dispose qu'en l'absence de mission de conciliation ou en cas d'échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : (...) 4° Suspendre l'exigibilité des créances autres qu'alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. Aussi, la SCI Caroli peut solliciter un titre exécutoire à l'encontre de Mme [Y], seules les mesures d'exécution étant suspendues jusqu'au 1er juillet 2023. Mme [Y] sera donc condamnée à verser à la SCI Caroli la somme de 8 154,92 euros (10 302,92 - 2 148) au titre des loyers et charges impayés au 18 février 2022. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Au vu de la situation financière de Mme [Y], qui bénéficie d'une procédure de surendettement, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais qu'elles ont dû supporter au cours de la présente instance. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire : Infirme le jugement quant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus ; Confirme pour le surplus le jugement entrepris dans la limite de l'appel, sauf à constater le départ des lieux de Mme [U] [Y] le 29 juillet 2020 ; Statuant à nouveau, et y ajoutant : Condamne Mme [U] [Y] à payer à la SCI Caroli la somme de 8 154,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 18 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2018 sur la somme de 4 429,11 euros et du présent arrêt pour le surplus ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [U] [Y] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président