Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/02367

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/02367 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7XB Minute : 24/00591 EPFIF Représentant : Me Geneviève CARALP-DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141 C/ Monsieur [L] [D] Madame [D] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Juin 2024; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Geneviève CARALP-DELION, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 6] comparant en personne Madame [D], demeurant [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 6] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 9 février 2011, Madame [N] a donné à bail à Monsieur [L] [D] et Madame [D] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises. Selon acte authentique de vente du 20 décembre 2016, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) a acquis le bien immobilier. Par acte d'huissier en date du 9 novembre 2022, l’EPFIF a fait signifier à Monsieur [L] [D] et Madame [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1277.90 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 10 novembre 2022. Par acte d'huissier en date du 21 février 2024, l’EPFIF a fait assigner Monsieur [L] [D] et Madame [D] aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du contrat,condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [D] à payer à l'EPFIF la somme de 3597.20 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2023, à parfaire au jour du jugement, outre les intérêts au taux légal,fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer actuel soit 711.56 euros,les condamner solidairement au paiement de la somme de 711.56 euros par mois à compter de la décision à intervenir au titre de l’indemnité d’occupation,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à l'issue d'un délai d'un mois suivant la décision à intervenir,ordonner la séquestration des biens mobiliers sur place ou au garde meuble à leurs frais et risques,déclarer que l’EPFIF pourra se faire assister de la force publique si besoin est,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction,déclarer n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 février 2024. À l'audience du 22 avril 2024, l’EPFIF, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6366.56 euros arrêtée au 1er avril 2024, loyer du mois d’avril inclus. L’EPFIF explique avoir acquis le bien et que le contrat de location a été reconduit tacitement, mais que Monsieur [L] [D] et Madame [D] payent irrégulièrement les loyers. Il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensif. Monsieur [L] [D] et Madame [D] ne contestent pas la dette et sollicite des délais de paiement suspensif à hauteur de 50 euros par mois, le temps qu’il soit procédé au rappel d’APL qui devrait couvrir la dette. L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l'audience. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 21 février 2024 en vue d'une audience prévue le 22 avril 2024, soit plus de deux mois après. D'autre part, l’EPFIF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2024. En conséquence, la demande de l’EPFIF aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement des loyers, charges : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 février 2011 du décompte de la créance actualisé que l’EPFIF rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [D] et Madame [D] à payer à l’EPFIF la somme de 6366.56 euros, au titre des sommes dues au 01 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2024 sur la somme de 4856.60 euros et du présent jugement sur le surplus. Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 6366.56 euros. L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, les locataires justifient à l'audience d'une part de sa situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer résiduel et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai. À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [D] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En outre, il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [D] et Madame [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [D] et Madame [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de notification à la préfecture, du commandement de payer et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’EPFIF les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [D] à payer à l’EPFIF la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) aux fins de résiliation judiciaire du bail, CONDAMNE Monsieur [L] [D] et Madame [D] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) la somme de 6366.56 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 1er avril 2024 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 février 2024 sur la somme de 4856.60 euros et du présent jugement sur le surplus, AUTORISE Monsieur [L] [D] et Madame [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 6 versements de 50 euros, puis 30 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance : l'échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location du concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [D] et Madame [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, CONDAMNE Monsieur [L] [D] et Madame [D] à payer à l’EPFIF une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [D] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [D] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page