Cour d'appel, 13 septembre 2022. 21/17348

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/278 Rôle N° RG 21/17348 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQPF S.A.S. SAS CASA IMMOBILIER C/ [W] [B] [L] [S] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jérôme LACROUTS Me Sandra JUSTON Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de grasse en date du 21 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02330. APPELANTE S.A.S. CASA IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par Me Jérôme LACROUTS de la SCP SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [W] [B] [L] né le 24 Septembre 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Christophe FIORENTINO, avocat au barreau de GRASSE Madame [S] [L] née le 12 Novembre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Mme Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu l'assignation du 8 juin 2020, par laquelle la SAS Casa Immobilier a fait citer M. [W] [L] et Mme [S] [T], devant le tribunal de grande instance de Grasse. Vu le jugement rendu le 21octobre 2021, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu'il suit : Déboute la SAS Casa Immobilier de l'ensemble de ses demandes, Condamne, la SAS Casa Immobilier à payer à M. [W] [L] et Mme [S] [T] la somme de 4 000 €, au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement. Condamne, la SAS Casa Immobilier à payer à M. [W] [L] et Mme [S] [T] la somme de 3 000 €, à titre de dommages et intérêts. Condamne la SAS Casa Immobilier à payer à M. [W] [L] et Mme [S] [T], la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SAS Casa Immobilier aux entiers dépens. Vu la déclaration d'appel du 9 décembre 2021, par la SAS Casa Immobilier. Vu les conclusions transmises le 9 juin 2022, par l'appelante. La SAS Casa Immobilier estime que sa demande liée au lot numéro 1 est recevable, dès lors qu'elle avait été initialement formée, puis abandonnée en première instance. Elle expose sur le lot n°1 qu'en l'absence de réalisation des conditions suspensives, la vente est caduque. La SAS Casa Immobilier fait valoir qu'en tout état de cause, s'il était établi que la vente n'avait pas eu lieu à défaut de réalisation d'une condition suspensive, le contrat prévoit que toutes sommes qu'elle justifie avoir versées à titre d'acompte doivent lui être remboursées. L'appelante expose que la date prévue pour la régularisation authentique mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Elle ajoute avoir renoncé implicitement au bénéfice des conditions suspensives, prises en sa faveur, avant la date fixée pour la réitération, puis explicitement ultérieurement et que la sanction de la caducité n'est prévue nulle part en cas de dépassement de la date prévue pour réitération par acte authentique. Elle précise que l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prévue pour la vente du lot numéro 1 ne pouvait avoir d'influence sur la vente du lot numéro 2, dès lors qu'elle y a renoncé. La SAS Casa Immobilier estime que la publication de l'assignation qui est une obligation légale,n'empêchant pas le propriétaire de disposer de son bien, ne peut être constititive d'un abus de droit et qu'il en est de même pour sa demande en vente forcée. Elle soutient que les vendeurs qui ont eux-mêmes déposé un permis de construire et signé une promesse de vente avec un tiers alors qu'elle avait manifesté au mois de septembre 2019, son intention de poursuivre l'opération malgré l'absence de permis de construire, n'ont pas exécuté la convention de bonne foi et qu'ils doivent l'indemniser à concurrence de 30'000 €. La SAS Casa Immobilier souligne que dès lors que les vendeurs n'ont pas signé le devis relatif au bornage, ceux-ci ne peuvent réclamer le paiement d'une indemnité d'immobilisation. Elle réclame, en revanche, le remboursement des frais de travaux engagés sur le fondement de l'article 1187 du Code civil. Vu les conclusions transmises, le 10 juin 2022, par M. [W] [L] et Mme [S] [T]. Ils soulèvent l'irrecevabilité de la demande de constat de la caducité de la vente du lot numéro 1 qui n'avait pas été formée en première instance et précisent sur le fond qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée par l'acquéreur qui a séquestré la somme de 2000 € chez un notaire, celle-ci ne leur ayant donc pas été versée et ne pouvant ainsi être restituée. Selon eux, la promesse de vente du 14 avril 2018 relative au lot numéro 2 est caduque, dès lors que les conditions suspensives n'ont pas été levées, notamment en ce qui concerne l'obtention d'un prêt et la délivrance d'un certificat d'urbanisme, étant précisé que la déclaration préalable de travaux déposée le 30 octobre 2018 par Monsieur [O], a fait l'objet d'une décision tacite d'opposition par la commune et que la requête déposée de ce chef devant le tribunal administratif a été rejetée. Ils ajoutent que le bornage qui n'était pas placé à leur charge n'a jamais pu être réalisé en l'état du rejet par le tribunal administratif des autorisations d'urbanisme en vue de la division du terrain. M. [W] [L] et Mme [S] [T] soulignent que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées à la date prévue pour la réitération le 31 décembre 2018 et que le contrat prévoit qu'en cas de non réalisation des conditions suspensives, chacune des parties retrouvera son entière liberté de disposition, sans indemnité de part et d'autre. Ils observent que par courrier du 3 septembre 2018, l'acquéreur considère que la promesse est caduque et qu'il n'a jamais explicitement renoncé au bénéfice des conditions suspensives avant la date du point de départ de l'exécution forcée du contrat. Ils estiment que la SAS Casa Immobilier qui est à l'origine de la non réalisation de la vente doit leur payer le montant de la clause pénale de 4000 €. Les consorts [L] soulèvent l'irrecevabilité de la demande subsidiaire de constat de la caducité de la vente du lot numéro 2 qui n'avait pas été formée en première instance et subsidiairement, son caractère injustifié, en l'absence de démonstration du versement d'un acompte de 2000 €. Ils invoquent la mauvaise foi de la SAS Casa Immobilier qui savait depuis l'origine que le lot numéro 2 ne pouvait en l'état bénéficier d'un permis de construire. Ils estiment ainsi fonder leur demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation due en cas de défaillance de l'acquéreur. Ils réitèrent leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, alors que leur bonne foi ne peut être remise en cause, en l'état du dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire, et de la conclusion d'une nouvelle promesse de vente, postérieurement à la caducité des conventions conclues avec la SAS Casa Immobilier acquise selon le jugement déféré au 31 août 2018. Les intimés soulèvent l'irrecevabilité des demandes en paiement de la somme de 2 000 €, en remboursement de l'accompte, de la somme de 30'000 €, à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi, et de la somme de 100 800 €, en remboursement des travaux effectués sur le lot numéro 2. SUR CE sur la recevabilité des demandes en appel Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance, ou de la révélation d'un fait. sur la recevabilité des demandes relatives au lot n°1: La SAS Casa Immobilier réclame devant la cour, le prononcé de la caducité de promesse signée le 16 mars 2019 et le remboursement de la somme de 2000 €, versée à titre de garantie d'immobilisation dans le cadre de l'acquisition du lot numéro 1. La SAS Casa Immobilier ne peut prétendre avoir repris une prétention initialement formée puis abandonnée en première instance, alors que l'assignation ne porte que sur les parcelles concernant le lot numéro 2 et qu'il en est de même pour ses dernières écritures notifiées le 4 juin 2021 devant le tribunal. Ils'agit donc de demandes nouvelles ne pouvant être considérées comme l'accessoire des demandes formées au titre du lot numéro 2. Elle doivent, en conséquence, être déclarées irrecevables. sur la recevabilité des demandes liées au lot 2 La SAS Casa Immobilier réclame subsidiairement devant la cour, le constat de la caducité de la vente du lot numéro 2, ainsi que le remboursement du dépôt de garantie de 2000 €, la somme de 30 000 €, à titre de à titre de dommages et intérêts pour défaut d'exécution de bonne foi, outre le paiement de la somme de 100 800 €, en remboursement des travaux réalisés. Ces demandes n'avaient pas été formulées dans l'assignation devant le tribunal, ni dans les conclusions ultérieurement transmises par la SAS Casa Immobilier. Il s'agit de demandes principales et non de demandes reconventionnelles dès lors que la SAS Casa Immobilier conclut elle même à titre subsidiaire au constat de la caducité de la vente du lot n°2. Les dispositions de l'article 567 du code de procédure civile ne sont donc pas applicables en l'espèce. Elles doivent donc être considérées comme nouvelles en cause d'appel et par là même irrecevables. Sur le fond : Par une promesse synallagmatique de vente sous signatures privées en date du 4 avril 2018, M. [W] [L] et Mme [S] [T] ont convenu de la vente à la SAS Casa Immobilier, moyennant le prix de 210.000 euros, d'une partie de la propriété à diviser en un lot à créer « lot n°2 » consistant en une partie d'une maison d'habitation vétuste destinée à être démolie se composant d'un séjour, d'une cuisine semi-ouverte, d'une salle de bains avec toilettes, d'une chambre et d'une annexe servant de débarras. La vente prévoyait les conditions suivantes : - obtention d'un prêt pour l'acquéreur, - purge du droit de préemption, - absence de servitude grave sur le terrain, - absence d'inscription hypothécaire supérieure au prix de vente, - obtention d'un permis de construire purgé de tous recours, - bornage contradictoire du terrain. La SAS Casa Immobilier demande à titre principal dans ses conclusions d'appel que la promesse signée le '16 mars 2019" (sic, en réalité le 4 avril 2018) , concernant le lot n°2 soit déclarée parfaite. Il est précisé dans la convention que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt sera caduque à défaut d'acceptation de celui-ci dans le délai de 90 jours suivant l'obtention du permis de construire. L'acquéreur n'a jamais prétendu ni justifié que cette condition a été remplie. La promesse stipule qu'en cas de recours contentieux sur la demande préalable de permis de construire déposée le 30 octobre 2018, la condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée. En l'espèce en l'état d'une décision tacite d'opposition de la part de la commune, de gérant de la SAS Casa Immobilier a formé un recours qui a été rejeté par le tribunal administratif. Il était prévu comme condition suspensive l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours et retraits avant le 31 décembre 2018, ce qui n'a pas été le cas. L'acte sous seing privé précise que la convention devait être réitérée au plus tard le 31 décembre 2018 par acte authentique. Il apparaît que les conditions suspensives susvisées été stipulée dans l'intérêt exclusif de la SAS Casa Immobilier et qu'elle est la seule à pouvoir se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de celles-ci. S'il est précisé que la date du 31 décembre 2018, pour la réitération de l'acte n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, la renonciation au bénéfice des conditions suspensive ne pouvait intervenir qu'avant cette date, de manière expresse et non tacite. Le courrier adressé le 26 septembre 2019, par la Société CASA Immobilier aux vendeurs, en leur indiquant :« Par la présente, je tiens à vous informer que mon notaire et nous-mêmes sommes disposés à signer l'acte authentique concernant le « lot numéro 2 », situé [Adresse 2], et ce dès la semaine prochaine. » ne précise pas expressément la volonté de renoncer aux conditions suspensives et ne peut en raison de sa tardiveté, avoir d'effets sur le maintien des termes de la promesse qui devait être réitérée avant le 31 décembre 2018. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande en déclaration de la vente parfaite et en exécution forcée de cette dernière. La clause selon laquelle dans le cas où le vendeur viendrait refuser de signer l'acte authentique, il sera contraint par tous les moyens et voies de droit et devra en outre payer à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 4000 € n'a vocation à s'appliquer que lorsque les conditions suspensives ont été levées, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En conséquence, l'acquéreur, responsable de la non réalisation des conditions suspensives ne peut réclamer le paiement par les vendeurs d'une clause pénale. Sur les demandes reconventionnelles La promesse de vente du 4 avril 2018, relative au lot numéro 2, stipule en sa page 6 : « toutefois, si la vente n'est pas réalisée dans le délai stipulé ci-dessous (31 décembre 2018) et sauf application de l'une des conditions suspensives : en cas de défaillance de l'acquéreur, l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 4000 €, sera due au vendeur, à titre de dommages-intérêts forfaitaires dès lors que la non réalisation des conditions suspensives résulte de la carence de la SAS Casa Immobilier. M. [W] [L] et Mme [S] [T] sont donc fondés à réclamer la condamnation de la SAS Casa Immobilier à leur payer la somme de 4 000 €, au titre de cette clause pénale. En revanche, ils ne démontrent pas que l'action en justice a été engagée de mauvaise foi à leur encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire aux défendeurs, ni l'existence d'un préjudice direct, certain et actuel, lié à l'impossibilité de vendre le terrain litigieux à un tiers. Leur demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée, tant pour la première instance que pour la procédure d'appel. Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts pour procédure abusive. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare irrecevables les demandes formées en cause d'appel par la SAS Casa Immobilier, relatives au lot n°1 Déclare irrecevables les demandes formées en cause d'appel par la SAS Casa Immobilier, relatives au lot n°2, portant subsidiairement, sur le constat de la caducité de la vente du lot numéro 2, ainsi que le remboursement du dépôt de garantie de 2000 €, le paiement de la somme de 30 000 €, à titre de à titre de dommages et intérêts pour défaut d'exécution de bonne foi, outre le paiement de la somme de 100 800 €, en remboursement des travaux réalisés. Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouvau de ce chef, Rejette la demande en de dommages et intérêts pour procédure abusive formée en première instance par M. [W] [L] et Mme [S] [T], Y ajoutant, Rejette la demande en de dommages et intérêts pour procédure abusive formée en cause d'appel par M. [W] [L] et Mme [S] [T], Condamne la SAS Casa Immobilier à payer à M. [W] [L] et Mme [S] [T], la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SAS Casa Immobilier aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT