Cour d'appel, 23 mars 2023. 21/05834

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 23 MARS 2023 N°2023/105 Rôle N° RG 21/05834 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJYZ S.C.I. LE MISTRAL C/ [G] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-christophe MICHEL Me Régis NALBONE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 01 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/01134. APPELANTE S.C.I. LE MISTRAL représentée par Monsieur [I] [S] né à [Adresse 5] le [Date naissance 3] 1942, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur [G] [M] né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 4] ([Localité 1]), demeurant [Adresse 7] représenté par Me Régis NALBONE, avocat au barreau de TOULON, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport. Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 20 novembre 2007, Monsieur [S] gérant de la SCI LE MISTRAL s'est engagé à se démettre de ses fonctions de notaire à Besse sur Issole exercées dans un local dont il était propriétaire et a présenté Monsieur [M] comme son successeur tout en convenant de signer avec ce dernier un bail portant sur l'étage du bâtiment pour un loyer de 36.'000 € ramené à 25.'000 € pour les deux premières années par avenant du 22 septembre 2009. Par arrêté du 21 avril 2010, Monsieur [M] a été nommé notaire et a prêté serment le 12 mai 2010. Par jugement du 11 février 2016, le tribunal de Grande instance de Draguignan déboutait la SCI LE MISTRAL de sa demande de résiliation du bail et disait que le montant des loyers restant dus par le preneur était compensé par les dommages-intérêts pour le trouble de jouissance dus par le bailleur. Par arrêt du 7 mars 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, infirmant partiellement le jugement, condamnait Monsieur [M] à verser à la SCI LE MISTRAL la somme de 71. 496'48 €, condamnait cette dernière à verser à Monsieur [M] la somme de 8.000 € toutes causes confondues au titre de la réparation de son préjudice de jouissance et ordonnait la compensation entre les sommes. Par courrier du 15 mars 2018, Monsieur [M] informait son bailleur d'une infiltration en toiture et lui indiquait qu'il projetait de libérer les lieux pour le 30 juin. Par courrier du 5 mai 2018, il rappelait à son bailleur qu'il mettait tout en 'uvre pour libérer les locaux pour le 30 juin suivant, confirmant cette date par un courrier du 30 mai 2018. Le 25 juin 2018 Monsieur [M] faisait délivrer à la SCI LE MISTRAL une sommation d'assister à l'état des lieux de sortie le 30 juin 2018, sommation à laquelle la SCI LE MISTRAL répondait aux termes d'un courrier du 26 juin 2018 être dans l'impossibilité de déférer à la sommation arguant de l'irrégularité du congé signifié par Monsieur [M]. Le 28 juin 2018 Monsieur [M] délivrait à la SCI LE MISTRAL et à Monsieur [S] un congé par preneur de bail professionnel suite aux désordres ayant affecté son activité et au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, 'à la date du 30 juin 2018 et subsidiairement si le tribunal devait considérer que le congé délivré valablement ne peut être que celui délivré ce jour, y mettre fin au 30 décembre 2018.' Suivant exploit d'huissier en date du 11 février 2019, la SCI LE MISTRAL assignait devant le tribunal judiciaire de Draguignan Monsieur [M] aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement : * de la somme de 28.158,06 euros. * de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile * des entiers dépens. L'affaire était appelée à l'audience du 18 février 2021. La SCI LE MISTRAL demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur [M] demandait au tribunal de : * dire et juger l'assignation nulle en l'absence de visa En tout état de cause * dire et juger que le requérant avait renoncé à l'observation par son locataire d'un délai de préavis. * débouter la SCI LE MISTRAL de ses demandes, fins et conclusions. *condamner la SCI LE MISTRAL au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile *condamner la SCI LE MISTRAL aux entiers dépens. Par jugement contradictoire en date du 1er avril 2021 , le tribunal judiciaire de Draguignan a : * déclaré irrecevable la demande tendant à voir déclarer nulle l'assignation * débouté la SCI LE MISTRAL de sa demande *condamné la SCI LE MISTRAL au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné la SCI LE MISTRAL aux entiers dépens. Par déclaration en date du 20 avril 2021, la SCI LE MISTRAL interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déboute la SCI LE MISTRAL de sa demande - condamne la SCI LE MISTRAL au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LE MISTRAL demande à la cour de : * infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 1er avril 2021. Statuant à nouveau * condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 28.'158,06 euros représentant le montant des loyers dus pendant la période de préavis * condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile * condamner Monsieur [M] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Christophe MICHEL, avocat lesquels seront recouvrés sur le fondement des l'article 699 du code de procédure cicile. À l'appui de ses demandes, la SCI LE MISTRAL soutient que la renonciation à un droit doit s'effectuer de manière non équivoque ce qui n'est pas le cas en l'état, maintenant qu'à aucun moment elle n'a laissé entendre à son locataire qu'elle acceptait un préavis qui ne serait pas délivré dans les formes et abrégé à un mois. Elle rappelle qu'aux termes de l'article 57-A de la loi n° 866 1286 du 23 décembre 1986, le préavis est de six mois, durée pendant laquelle elle n'a pas reloué son bien. Elle précise que la remise des clés ne pouvait intervenir avant l'issue du préavis car à défaut Monsieur [M] aurait alors conclu que ladite remise aurait valu renonciation par la SCI LE MISTRAL à son préavis. Enfin elle rappelle que ce dernier ne lui a, à aucun moment, proposé de remplaçant. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la cour de : * confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. * condamner la SCI LE MISTRAL au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner la SCI LE MISTRAL aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Monsieur [M] expose que la SCI MISTRAL ne saurait soutenir que le congé n'a pas été donné dans les formes de droit pour être valable alors qu'il était entendu entre les deux cocontractants que ce départ aurait lieu le 30 juin 2018. Elle rappelle que la SCI LE MISTRAL était parfaitement au courant de la situation et surtout de la volonté de son locataire de quitter les lieux, départ qu'elle avait tacitement accepté. Par ailleurs il soutient que la sanction éventuelle afférente au non-respect par un locataire d'un bail professionnel en termes de préavis ne s'entend pas automatiquement par une indemnisation à concurrence de six mois de loyer puisqu'il faut démontrer l'existence d'un préjudice , ce que s'est abstenue de faire la SCI LE MISTRAL. Il ajoute qu'il a été contraint de solliciter le concours de Maître [F], huissier de justice pour lui faire remettre les clés en main propre. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 25 janvier 2023 et mise en délibéré au 23 mars 2023. ****** 1°) Sur la date de résiliation du bail et ses conséquences Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 , modifié par la loi n°2008-776 du 4 août 2008 que ' le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce.' Attendu que le 15 mars 2018 Monsieur [M] a adressé un courrier à Monsieur [S] dans lequel il dénonçait une infiltration en toiture et l'informait de la présence d 'une benne entreposée à proximité des locaux. Qu'il lui indiquait également que dans le cadre de la future libération du local, il se proposait de démanteler ou d'évacuer 3 équipements qu'il ne pourrait transférer, sauf s'il souhaitait les conserver. Qu'enfin il l'informait de ce qu'il projettait de déménager dans le courant du mois de juin afin de libérer les locaux pour le 30 juin prochain ajoutant qu'il ne manquerait pas de confirmer/ préciser le tout et de lui adresser un congé en bonne et due forme. Que par courrier du 5 mai 2018, Monsieur [M] précisait à Monsieur [S] qu'il mettait tout en 'uvre à l'effet de libérer les locaux pour le 30 juin prochain. Qu'aux termes d'un courrier du 30 mai 2018, il confirmait à Monsieur [S] que les locaux seront libérés le 30 juin prochain, lui demandant quelles modalités il souhaitait adopter pour la remise des clés. Attendu que par courrier du 31 mai 2019, la SCI LE MISTRAL autorisait Monsieur [M] à laisser sur place les 4 biens mobiliers dont il désirait se débarrasser lors de la libération des locaux professionnels, l'informant qu'il y avait lieu à compter du 1er mai 2018 de procéder à la révision du loyer. Que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juin 2018, la SCI LE MISTRAL informait Monsieur [M] qu'il était dans l'impossibilité de déférer à la sommation qui lui avait été transmise par Maître [V] , huissier à la Roquebrunesalle, 'le congé signifié par votre dernier courrier n'étant, pas tant par la forme que par le fondsconforme à la loi. Il n'a pas été signifié dans les formes impérativement prescrites par les textes : lettre recommandée ou exploit de huissier. En outre pour être valable un congé doit a minima respecter un préavis de six mois.' Attendu que contrairement à ce que Monsieur [M] soutient, la SCI LE MISTRAL n'a jamais laissé entendre à son locataire qu'elle acceptait un préavis qui ne serait pas délivré dans les formes et abrégés à un mois et ce d'autant plus que celui-ci terminait son courrier du 15 mars 2028 en lui indiquant qu'il ne manquerait pas de confirmer/ préciser le tout et de lui adresser un congé en bonne et due forme. Que le fait de savoir que son locataire souhaite partir le 30 juin 2018 ne signifie pas qu'il y ait eu un accord entre les parties sur cette date. Qu'enfin il convient de souligner que Monsieur [M] n'a en rien observé les dispositions de l'article susvisé lequel prescrit notamment que 'les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.' Que celui-ci a annoncé son souhait de partir fin juin 2018 par lettre simple non pas à sa bailleresse, la SCI LE MISTRAL mais à son gérant Monsieur [S]. Qu'il convient au vu de ces élément d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de dire et juger que le préavis de 6 mois a commencé à courrir à compte du 28 juin 2018 , date de la signification par voie d'huissier du congé par preneur du bail professionnel à la SCI LE MISTRAL. Attendu que la SCI LE MISTRAL demande à la cour de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 28.'158,06 euros représentant le montant des loyers dus pendant la période de préavis. Que ce dernier soutient que la sanction du non respect du prévais de 6 mois ne s'entend pas automatiquement par une indemnisation à concurrence de six mois de loyer puisqu'il faut démontrer l'existence d'un préjudice , ce que s'est abstenue de faire la SCI LE MISTRAL. Qu'il convient de relever que la SCI LE MISTRAL s'est vue délivrée la signification de pli recommandé portant remise des clés, suivant exploit d'huissier en date du 12 février 2019, cet élément démontrant que cette dernière n'a pas eu l'accés à ce local jusqu'à cette remise des clés. Qu'il ne résulte pas plus des pièces produites aux débats que ce local aurait été loué pendant la période de préavis. Que dés lors, il convient de dire et juger que la SCI MISTRAL est bien fondée dans sa demande et de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 28.'158,06 euros. 2°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [M] aux dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement du 1er avril 2021 du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE Monsieur [M] à payer à la SCI LE MISTRAL la somme de 28.'158,06 euros représentant le montant des loyers dus pendant la période de préavis, Y AJOUTANT CONDAMNE Monsieur [M] à payer à la SCI LE MISTRAL la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [M] aux dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,