Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/02623

N° RG 23/02623 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JNVA COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 14 MARS 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 23/00111 Jugement du juge des contentieux de la protection du Havre du 05 Juin 2023 APPELANTS : Monsieur [L] [U] né le 06 mai 1962 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Mathilde THEUBET de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du HAVRE Madame [Z] [C] épouse [U] née le 17 novembre 1979 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Mathilde THEUBET de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du HAVRE INTIMEE : S.A. ELECTRICITE DE FRANCE immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 081 317 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Hervé ANDRIEUX, avocat au barreau du HAVRE substitué par Me Alexandre MAAT, avocat au barreau de ROUEN, postulant de Me Florent VIGNY, de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 29 janvier 2024 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller DEBATS : Madame DUPONT greffière A l'audience publique du 29 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 14 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2021, la société Electricité de France (EDF) a donné en sous-location à M. [L] [U] et à Mme [Z] [C] épouse [U] un logement situé [Adresse 1] [Localité 4] moyennant un loyer de 630 euros, outre charges de 25 euros. Suite à des impayés de loyers, la société EDF a, par acte du 6 juillet 2022, fait délivrer à M. et Mme [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 5 651,91 euros. Le délai d'acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n'aient été intégralement apurées, le bailleur a, par acte du 11 janvier 2023, assigné M. et Mme [U] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre. Par jugement réputé contradictoire du 5 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a : - déclaré la société EDF recevable en sa demande en résiliation de contrat de sous-location ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 16 mars 2021 concernant le logement situé [Adresse 1] [Localité 4], donné en location à M. et Mme [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 7 septembre 2022 ; - dit que M. et Mme [U] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ; - dit n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ; - ordonné, en conséquence, à M. et Mme [U] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 1] [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut pour M. et Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société EDF pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - autorisé la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartient ; - condamné M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui est dus en cas de poursuite du bail, soit 665,14 euros par mois ; - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 septembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; - condamné M. et Mme [U] à payer à la société EDF la somme de 6 981,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 sur la somme de 5 651,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; - rappelé à M. et Mme [U] que, conformément à l'article 13 du contrat de sous location, ils doivent s'acquitter directement de la taxe d'habitation auprès des services fiscaux ; - condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 juillet 2022, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l'assignation du 11 janvier 2023 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l'Etat ; - condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à la société EDF la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; - dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l'Etat dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par déclaration électronique du 26 juillet 2023, M. et Mme [U] ont relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions communiquées le 13 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. et Mme [U] demandent à la cour de réformer le jugement et : - les autoriser à s'acquitter de la somme de 6 225,20 euros, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 173 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; - ordonner que chaque mensualité intervienne au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ; - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; - débouter la société EDF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 juillet 2022, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative, de la signification de l'assignation du 11 janvier 2023 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l'État ; - déclarer mal fondé l'appel incident de la société EDF ; En conséquence, - débouter la société EDF de toutes ses demandes ; - laisser à la charge de chaque partie ses dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions communiquées le 14 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, la Sa EDF, demande à la cour de confirmer le jugement en ce que le tribunal a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 6 juillet 2022, dénoncé à la Ccapex le 8 juillet 2022 et la résiliation du contrat de sous-location du 16 mars 2021 à effet du 12 mars 2021 ; - ordonné l'expulsion M. et Mme [U], des lieux qu'ils occupent, [Adresse 1], [Localité 4], ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier, d'un maître chien et d'un déménageur en cas de besoin ; - ordonné la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tels garde-meubles et fourrière qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. et Mme [U] en application des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution (ancien article 65 de la loi du 9 juillet 1991) et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution (ancien article 201 du décret du 31 juillet 1992) ; - ordonné que les biens inventoriés par l'huissier dans le procès-verbal d'expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n'ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l'article R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; Y ajoutant, - condamner solidairement M. et Mme [U], au paiement au profit de la société EDF de l'arriéré locatif dû au 6 octobre 2023, soit la somme de 8 942,23 euros en deniers ou quittances, augmentée des intérêts capitalisés à compter de la date du commandement de payer (articles 1231-6 et 1343-2 du code civil) ; - infirmer le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau, - condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement au profit de la société EDF d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant de la dernière échéance locative, soit un minimum de 1 330 euros charges comprises, taxes en sus, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la parfaite libération des lieux, c'est-à-dire la remise des clés à une personne dûment mandatée par la société EDF ; - indexer l'indemnité d'occupation ainsi fixée sur l'indice de référence des loyers (IRL) (articles 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005), l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, dans le cas où l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, - condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement de la somme de 641,25 euros en application de l'article 13 du contrat de sous-location ; - autoriser la société EDF à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 500 euros en application de l'article 11 du contrat de sous-location ; - condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement au profit de la société EDF de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le commandement de payer ainsi que tous les frais engagés jusqu'à leur expulsion définitive des lieux loués (article 696 du code de procédure civile) ; Sur la demande de délais ; - réduire les délais en prenant en considération les délais de procédure et les capacités contributives des occupants. Les appelants ont adressé le 7 février 2024, postérieurement à la clôture, un message RPVA non sollicité dans lequel ils contestent le montant des charges. Cette pièce est irrecevable et il n'en sera pas tenu compte. Par message RVPA du 13 février 2024, la cour a invité les parties à faire part de leurs observations sur le caractère non écrit de l'article 14 du contrat de bail au regard de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Les appelants concluent le 20 février 2024 au caractère non-écrit, et l'intimé soutient le 19 février 2024 que cet article est licite car il ne constitue pas une clause pénale. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le montant des sommes dues Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver les paiements qu'il allègue. Le tribunal a fixé l'arriéré locatif sur la base d'un décompte du 21 mars 2023 faisant état d'un arriéré de loyers et charges de 6 981, 99 euros arrêté à cette date. Il a condamné les preneurs à payer une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges de 665,14 euros à compter du 7 septembre 2022. En cause d'appel, le bailleur sollicite la somme de 8 942, 23 euros au titre de l'arriéré locatif au 6 octobre 2023 en deniers ou quittances. Il verse un décompte actualisé de créance du 1er décembre 2023. La mention, dans le dispositif du jugement, d'une indemnité d'occupation de 665,14 euros 'égale aux loyers et charges' procède d'une erreur matérielle, puisque le montant de 665,14 euros concerne le loyer hors charges, le montant charges comprises appelé et non contesté dans les conclusions signifiées, étant de 687, 54 euros. Les appelants contestent le montant de la créance, expliquant qu'au mois de mars 2023, la dette de loyer s'élevait 5 651, 92 euros, ce qui ne correspond pas aux dispositions du jugement concernant cette période ni au décompte, et que depuis lors ils ont réglé la somme totale de 3 552 euros entre les mois d'avril et septembre 2023, si bien que, compte tenu du montant du 'loyer' sur cette période, soit 687,54 euros, la dette serait de 6225,20 euros arrêté à la fin septembre 2023. Les appelants n'établissent aucun paiement antérieur au mois de mars 2023, date à laquelle la créance était de 6 981,99 euros. Ils ne critiquent pas précisément le décompte versé mais allèguent des paiements totaux de 3 552 entre les mois d'avril et septembre 2023, alors que le décompte ne vise que 2852,54 euros sur cette période, et 3 802,54 euros en tenant compte d'un paiement intervenu le 30 novembre 2023. La comparaison entre les photocopies d'avis de virement versés et le décompte permet de confirmer qu'un paiement de 700 euros du 6 juillet 2023 n'a pas été imputé. Les appelants n'établissent aucun autre paiement non pris en compte. Le montant de la condamnation sera fixé, après infirmation, à la somme de 8 242, 23 euros arrêté au mois d'octobre 2023 compris outre les intérêts. Les intérêts légaux courront à compter du commandement de payer valant mise en demeure sur la somme de 5651,96 euros et à compter de ce jour pour le surplus. Il y a lieu à solidarité, en application des articles 1751 et 220 du code civil, le logement constituant le domicile conjugal. La demande formée aux fins de condamnation solidaire n'est d'ailleurs pas contestée. La capitalisation des intérêts, s'appliquera, en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de la demande formée par voie de conclusions. En application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, constitue une clause abusive réputée non écrite. La demande en paiement d'une somme de 1330 euros formée sur le fondement de l'article 13 du bail sera donc rejetée, puisque cette 'clause pénale' qualifiée comme telle dans le contrat prévoit une majoration de plein droit de 10% des sommes dues en cas de non paiement à échéance. Les preneurs ne sollicitent pas la restitution ou l'imputation du dépôt de garantie, qui n'a pas à être restitué compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, les comptes définitifs n'étant pas fait entre les parties. Les dispositions du bail qui prévoient la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre de dommages et intérêts, outre qu'elles constituent une clause pénale et sont dès lors inopposables, concernent l'hypothèse ou le bail ne poursuit pas ses effets. Elle ne sauraient donc être appliquées en l'espèce, et la demande sera rejetée. Sur les délais de paiement Les dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas contestées. Le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi des délais de paiement, mais demande à la cour de les réduire en considération des délais de procédure et des facultés contributives. Il est constant que les revenus des intéressés s'élèvent à 3 000 euros par mois. Ils justifient de charges mensuelles de 1740 euros. Le couple a un enfant à charge. Des versements réguliers sont intervenus au titre de l'indemnité d'occupation. Dans ces conditions, l'octroi de délais de paiement n'apparaît pas voué à l'échec. Il sera accordé des délais sur l'arriéré locatif, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec effet suspensif de la clause résolutoire, sur 36 mois, selon les modalités fixées au dispositif, soit 228 euros. La clause reprendra ses effets en cas de défaut de paiement à bonne date d'une seule échéance de loyer ou d'arriéré. L'indemnité d'occupation, dont l'objet est de réparer le préjudice causé au bailleur, doit être fixée, au montant des loyers et charges, soit 687, 54 euros, à défaut de preuve d'un surcroît de préjudice particulier. Aucun moyen n'est invoqué afin de justifier le montant de 1 330 euros. En revanche, cette somme sera indexée selon les modalités précisées au dispositif afin d'assurer la réparation intégrale du préjudice. La solidarité s'étendra à l'indemnité d'occupation, pour le montant ci-dessus. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique. Les appelants qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros. Le bénéfice de distraction est accordé aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre. PAR CES MOTIFS La Cour : Infirme le jugement en ce que le tribunal a : - condamné M. et Mme [U] à payer à la société EDF la somme de 6 981,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 sur la somme de 5 651,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; - dit que M. et Mme [U] sont occupants sans droit ni titre du logement ; - dit n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ; - ordonné, en conséquence, à M. et Mme [U] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 1] [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut pour M. et Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société EDF pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ' condamné M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 665,14 euros par mois ; Statuant à nouveau - condamne solidairement M. et Mme [U] à payer à la Sa EDF la somme de 8 242, 23 euros arrêtée au mois d'octobre 2023 outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022 sur la somme de 5 651,96 euros et à compter de ce jour pour le surplus ; - ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 4 octobre 2023 ; - autorise les preneurs à se libérer en 36 mensualités de 228 euros, en sus du montant des loyer et charges, payable le 5 de chaque mois, la première le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt, le solde de la créance étant exigible à la dernière échéance ; - suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si les preneurs se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; - dit qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance ou du loyer à bonne date, la clause résolutoire reprendra ses effets et qu'en conséquence, le bail sera résilié, sans qu'un nouveau titre ne soit nécessaire et que : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. et Mme [U] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. et Mme [U] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation payable le 5 de chaque mois, d'un montant de 687, 54 euros par mois, cette indemnité étant indexée sur l'indice de révision de loyers, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; Y ajoutant, - rejette la demande fondée sur la clause pénale ; - rejette la demande formée au titre du dépôt de garantie ; - condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens d'appel ; Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer à la Sa EDF la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Accorde le bénéfice de distraction aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre ; La greffière La présidente