Cour d'appel, 15 juin 2022. 20/05800

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 15 JUIN 2022 (n° 180 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05800 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWQM Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2020 -Président du TJ de PARIS - RG n° 17/16180 APPELANTS Madame [I] [K] épouse [S] décédée le 22 avril 2019 Madame [J] [K] épouse [A] [Adresse 7] [Localité 9] représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant assistée de Me Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298, avocat plaidant Madame [C] [K] [Adresse 10] [Localité 11] [Localité 2] représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant assistée de Me Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298, avocat plaidant Monsieur [B] [F] Le Bruel [Localité 1] représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant assisté de Me Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0298, avocat plaidant INTIMEE SARL CABELS SULLY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 448 138 966 [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant substitué par Me Lucie POTTIÉE-SPERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0436, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Nadège BOSSARD, conseillère qui en ont délibéré Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre, et par MadameClaudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 17 juillet 2006, M. [Z] et Mme [V] [K] ont consenti un bail commercial à la société Cabels Sully sur des locaux à usage de « café, vins, liqueurs, brasserie-restaurant, vente à emporter concernant ces activités », outre un logement au 1er étage, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2006, et moyennant un loyer annuel de 32 928 €. Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2015, Mme [V] [K] a fait signifier à la société Cabels Sully un congé pour le 30 septembre 2015, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer annuel de 80 000 € en principal. Le 22 septembre 2017, Mmes [V] [K], [I] [K] épouse [S], [J] [K] épouse [A], [C] [K] épouse [F] et M. [B] [F] (ci-après les consorts [K]-[F]) ont notifié à la société preneuse un mémoire préalable relatif à la fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 80 000 € en principal en invoquant la règle du déplafonnement du prix du bail. Par acte du 17 novembre 2017, les consorts [K]-[F] ont fait assigner à comparaître la société Cabels Sully devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix du bail renouvelé. Dans son mémoire en réponse, la société Cabels Sully a sollicité la fixation à la somme de 37 565,54 € en invoquant la règle du plafonnement du prix du bail. Par jugement mixte du 6 avril 2018, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2015 et ordonné une expertise confiée à M. [L]. Le rapport a été déposé le 24 avril 2019. Mme [V] [K] est décédée le 7 décembre 2017. Par jugement du 14 février 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : Vu le jugement du 6 avril 2018 ; - rejeté la demande en déplafonnement du prix du bail renouvelé tirée d'une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité ; - fixé à la somme de 37 565,65 € (trente-sept mille cinq cent soixante-cinq euros et soixante-cinq centimes) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er octobre 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé ; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 17 novembre 2017 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date; - déclaré irrecevable la demande de la société Cabels Sully en condamnation de Mme [I] [K], de Madame [J] [K], de Madame [C] [K] et de Monsieur [B] [F], pris ensemble, à lui rembourser les loyers trop-perçus depuis le 1er octobre 2015 ; - partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 30 mars 2020, les consorts [K]-[F] ont interjeté appel. Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 décembre 2020, Mmes [J] [K] épouse [A], [C] [K] et M. [B] [F] demandent à la Cour de : Vu les articles L145-33,L145-34 et R 145-6 du code de commerce - les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel ; Y faisant droit, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a conclu au plafonnement du loyer et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme de 37 565,65 € en principal par an ; - juger qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré ; En conséquence, - fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuel en principal de 78.900 € (soixante-dix-huit mille neuf cents euros), pour les locaux situés [Adresse 5] pour un nouveau bail de neuf ans à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception du montant du dépôt de garantie ; - juger que les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 17 novembre 2017 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour loyers échus après cette date ; Y ajoutant, - condamner la société Cabels-Sully à leur payer une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise dont distraction sera ordonnée au profit de maître Jacques Bellichach en application de l'article 699 du code de procédure civile ; En tout état de cause, - la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 septembre 2020, la société Cabels Sully, SARL, intimée, demande à la Cour de : - déclarer Madame [I] [K], Madame [J] [K], Madame [C] [K] et Monsieur [B] [F] mal fondés en leur appel ; En conséquence, - les en débouter ; À titre principal, confirmer le jugement du 14 février 2020 rendu par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions ; À titre subsidiaire, - fixer la valeur locative des locaux sis à [Adresse 5]/[Adresse 4] une somme qui ne saurait être supérieure à quarante-neuf mille quarante-sept euros (49 047 €) par an en principal, pour un renouvellement de bail de 9 années à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 dite « Pinel » du 18 juin 2014 ; En tout état de cause, - condamner in solidum Madame [I] [K], Madame [J] [K], Madame [C] [K] et Monsieur [B] [F] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner in solidum aux entiers dépens de l'appel, dont distraction au profit de la société Ingold et Thomas, avocats aux offres de droits, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2022. MOTIFS Mme [I] [K] est décédée laissant pour héritiers Mmes [J] et [C] [K] et M. [B] [F]. Sur la demande de déplafonnement Au soutien de leur demande de déplafonnement du loyer, les appelants invoquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce exercé, critiquant le jugement entrepris qui a relevé que la mutation de la commercialité au coeur du quartier du [Adresse 14] au cours du bail expiré n'était pas contestable sans en tirer de conséquences. Elle fait notamment valoir que le développement des locations temporaires de courte durée type Airbnb profite à la société Cabels Sully qui propose une décoration et des plats typiquement français; qu'il y a également une augmentation de l'offre hôtelière ; que si la population du quartier du [Adresse 14] a diminué, le pouvoir d'achat du 4e arrondissement a augmenté ; que l'offre commerciale du [Adresse 14] s'oriente vers davantage de commerces de prêt à porter et d'équipement à la personne, ce qui a entraîné une diminution de la concurrence de café bar restaurant, que la semi piétonisation du quartier du [Adresse 14] en bordure des locaux qu'elle exploite favorise la déambulation des chalands ; que la création de la zone touristique internationale du [Adresse 14] amène une chalandise supplémentaire pour le commerce exercé ; que le développement du [Adresse 14] a eu un impact favorable sur l'ensemble du secteur ; que la fréquentation de la station [17] a augmenté. Elle ajoute qu'il convient de tenir compte de la restructuration du BHV avec la création durant la durée du bail expiré de l'espace Homme, [Adresse 3], ce qui forme avec la [Adresse 15] et la [Adresse 16] une longue artère destinée au prêt à porter ; que le secteur connaît une montée en gamme du prêt à porter ; que contrairement à ce qu'indique le jugement entrepris, des musées ([12] et [13]) sont situés à proximité du commerce et ont connu, ainsi que le mémorial de la Shoah, une augmentation importante de leur clientèle. Elle conclut que la mutation des modes d'hébergement avec les locations temporaires, la mutation de la déambulation des piétons, la mutation de l'offre culturelle et commerciale constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a profité au commerce qu'elle exploite. L'intimée soutient que les appelants ne font pas fait état des facteurs qui n'ont pas connu d'évolution favorable au cours du bail expiré ; qu'ainsi la population résidente et la population salariée ont diminué; que l'augmentation de la station [17] est commune à l'ensemble du réseau parisien en raison notamment de la politique municipale défavorable aux voitures ; qu'il existe de nombreux concurrents entre les locaux expertisés, le BHV et les musées comme relevé par l'expert; que l'augmentation de locations Airbnb n'est pas préférable à une population de résidents puisqu'il s'agit de locataires occasionnels de quelques jours qui vont fréquenter des établissements référencés plutôt qu'un café restaurant de quartier ; que la zone touristique internationale a été créée en fin de bail et a eu un impact limité puisque certaines rues du [Adresse 14] étaient déjà classées en zone touristique, outre que son commerce était déjà ouvert le dimanche ; que l'établissement est d'un standing moyen de sorte qu'il ne profite pas de l'augmentation de la population aisée ou du flux de touristes ; que le nouvel espace Homme du BHV est distant de 800 mètres, en dehors de la zone de chalandise. S'agissant de la hausse de fréquentation des musées, les visiteurs de la [12] qui sortent de la station [17] ne sont pas, selon l'intimée, amenés à passer devant son commerce; il en va de même de la [13] desservie par 3 stations de métro, ce qui disperse le flux des visiteurs ; le mémorial de la Shoah est éloigné de son commerce. Elle ajoute qu'il faut en outre tenir compte des attentats de janvier 2015 pendant le bail expiré qui ont entraîné une baisse de la fréquentation touristique. Elle conclut donc à l'absence de modification notable ayant eu un impact favorable sur son commerce. Par application des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce, le principe est le plafonnement du prix du bail renouvelé, et l'exception le déplafonnement, le bailleur qui sollicite ce dernier du chef de la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré devant donc établir qu'elle a été notable et favorable à l'activité commerciale exercée par le preneur. La Cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris en l'absence de moyens ou d'éléments nouveaux pertinents, le jugement ayant fait une appréciation exacte de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de leur incidence sur l'activité du commerce exercé. Il sera précisé s'agissant des musées cités par les bailleurs, que le mémorial de la Shoah (600 mètres) est éloigné de la zone de chalandise du commerce expertisé ; que la [12] (400 mètres des locaux expertisés) et la [13] (250 mètres) ont certes connu une augmentation de leur fréquentation, mais cette fréquentation reste relative en nombre annuel de visiteurs, outre que l'expert judiciaire a précisé qu'étaient implantés de nombreux commerces concurrents entre ces musées et les locaux expertisés; que s'agissant plus précisément de la [13], trois stations de métro la desservent ; que ces éléments entraînent une dilution du flux de chalands de sorte que cette augmentation n'est pas notable, ni favorable à l'activité dans ces conditions et ne saurait être considérée comme une "mutation" de l'offre culturelle tel que prétendus par les bailleurs. C'est donc de manière justifiée que le jugement entrepris, considérant l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par la société Cabels Sully, a écarté la demande de déplafonnement du bail renouvelé le 1er octobre 2015 présentée par les consorts [K]-[F]. Sur le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2015 Par application des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé au prix plafond résultant de l'application des indices, la demande de déplafonnement ayant été écartée. Le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2015 a été fixé en application des règles du plafonnement par le jugement de première instance selon des modalités de calcul non contestées par les parties en cause d'appel, par application de l'ILC, à la somme de 37.565,65 euros. Ce prix sera donc confirmé. Il convient d'observer que la société Cabels Sully sollicite de voir confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à titre principal, demande qui est accueillie. Il n'y a donc pas lieu d'examiner sa demande de fixation à la valeur locative, celle-ci étant faite à titre subsidiaire. Le jugement sera confirmé sur les intérêts et en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société Cabels Sully en condamnation des bailleurs à lui rembourser les loyers trop-perçus depuis le 1er octobre 2015 en l'absence d'appel de ces chefs du jugement. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ce qu'il a partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties. En cause d'appel, l'équité commande de condamner in solidum les consorts [K]-[F] à régler à la société Cabels Sully la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les consorts [K]-[F] succombants, ils seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, dont distraction au profit de l'avocat postulant par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant Condamne in solidum Mmes [J] et [C] [K] et M. [B] [F] à régler à la société Cabels Sully la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne in solidum Mmes [J] et [C] [K] et M. [B] [F] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de l'avocat postulant par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT