Cour d'appel, 28 mai 2024. 23/04657

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 28 MAI 2024 PP N° RG 23/04657 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NOZ7 [T] [Y] c/ [D] [O] S.C.P. [W] [P] ET [B] [S] NOTAIRES ASSOCIES Nature de la décision : AU FOND SUR RENVOI DE CASSATION Grosse délivrée le : aux avocats Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 7 juin 2023 (Pourvoi N° P 21-23.142) par la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 27 avril 2021 (RG : 20/03429) par la 1ère Chambre Civile de la Cour d'Appel de BORDEAUX lui même cassé par un arrêt rendu le 26 septembre 2018 (Pourvoi N° P 17-24.690) par la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 30 juin 2017 (RG : 15/03424) par la 1ère Chambre Civile de la Cour d'Appel de PAU en suite d'un jugement du tribunal de grande instance de DAX du 14 janvier 2015 (RG : 13/00003), suivant déclaration de saisine en date du 16 octobre 2023 DEMANDERESSE : [T] [Y] née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 9] de nationalité Française demeurant [Adresse 6] représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Xavier DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat plaidant au barreau de DAX DEFENDEURS : [D] [O] né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] non représenté, assigné selon dépôt de l'acte à l'étude d'huissier de justice S.C.P. [W] [P] ET [B] [S], NOTAIRES ASSOCIES, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître François DE MOUSTIER, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2024 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, et Monsieur Emmanuel BREARD, Conseiller, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : M. Emmanuel BREARD Conseiller :Mr Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte dressé le 13 juillet 2005 par maître [W] [P], notaire à [Localité 8] (40), avec la participation de maître [H], notaire du vendeur, Mme [T] [Y] a fait l'acquisition d'un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8], lot n°29, décrit comme consistant en un local d'habitation de type T3 d'une superficie de 57,42 m² comprenant en particulier deux chambres dont une mezzanine, moyennant la somme de 110.000 €. Mme [Y] a découvert que le précédent propriétaire, M. [D] [O], avait, à l'insu du syndicat des copropriétaires, annexé les combles relevant des parties communes en créant un escalier, une chambre sous combles et en installant deux velux. Estimant ainsi avoir acheté un bien d'une superficie inférieure à celle portée sur les actes et par conséquent, d'une valeur inférieure au prix qu'elle a versé, Mme [Y] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 15 décembre 2011, a désigné M. [G] en qualité d'expert. Celui-ci a déposé son rapport le 28 juin 2012 et évalué le préjudice comme suit : * 1.421,73 € au titre des travaux de remise en état, * 21.000 € au titre de la perte de valeur, * 2.273 € au titre des frais d'acquisition. Puis, par actes en date des 28 septembre 2012 et 2 janvier 2013, Mme [Y] a fait assigner son vendeur, M. [O] et la SCP [W] [P] et [B] [S], notaires associés, devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins d'indemnisation de son préjudice, outre une somme de 5.000 € pour résistance abusive. M. [O] n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Dax a : - condamné M. [O] à payer à Mme [Y] la somme de 24.694,73 €, - condamné M. [O] à payer à Mme [Y] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [Y] de ses demandes à l'encontre de la SCP [W] [P] et [B] [S] et du surplus de ses demandes à l'encontre de M. [O], - condamné Mme [Y] à payer à la SCP [W] [P] et Philippe Ducasse la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que M. [O] devra relever Mme [Y] indemne de cette condamnation, - condamné M. [O] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Heuty-Lorreyte-Lonne- Canlorbe conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [Y] a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt du 30 juin 2017, la cour d'appel de Pau a : Confirmé le jugement entrepris sauf en sa disposition ayant débouté Mme [T] [Y] de ses demandes formées à l'encontre de la SCP [P] et [S] et en celle l'ayant condamnée à lui payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - dit que la SCP [P] et [S] a commis des fautes lors de la rédaction de l'acte de vente conclu entre M. [O] et Mme [Y] au préjudice de celle-ci, - dit que ces fautes sont directement à l'origine des préjudices subis par Mme [Y], En réparation, - condamné in solidum la SCP [P] et [S] à payer à Mme [Y] la somme totale de 24.694,73 € à titre de dommages-intérêts. La SCP [W] [P] et maître [B] [S] se sont pourvus en cassation contre cet arrêt. Par arrêt du 26 septembre 2018, la première chambre civile de la Cour de cassation a : - cassé, seulement en ce qu'il dit que la SCP [W] [P] et [B] [S] a commis des fautes directement à l'origine des préjudices subis par Mme [Y] et en ce qu'il la condamne à payer à celle-ci la somme de 24.694,73 € à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 juin 2017, par la cour d'appel de Pau et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Bordeaux, - condamné Mme [Y] aux dépens, - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a jugé, au visa de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil que, pour dire que les fautes commises par le notaire lors de la rédaction de l'acte de vente se trouvaient directement à l'origine des préjudices subis par Mme [Y] et le condamner in solidum, l'arrêt d'appel retient que, sans avoir besoin de se déplacer sur les lieux, la différence de superficie du bien entre l'acte d'acquisition du vendeur et l'offre de vente faite à Mme [Y] aurait du interpeller le notaire et l'amener à interroger le vendeur et son notaire et qu'en ne le faisant pas, le notaire a manqué à son obligation de conseil et n'a pas garanti la validité et l'efficacité son acte et exposé sa cliente aux conséquences dommageables qui ont suivi, sans rechercher si la vente litigieuse ne résultait pas d'un compromis dont la conclusion et la réalisation des conditions suspensives étaient antérieures à l'intervention du notaire, de sorte que les conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée à l'officier ministériel, n'a pas donné de base légale à sa décision. Mme [Y] a saisi la cour d'appel de Bordeaux par déclaration du 23 septembre 2020. M. [D] [O] n'a pas constitué avocat. Il avait été assigné à sa dernière adresse connue et des procès verbaux de recherches avaient été dressés les 4 novembre, 14 décembre 2020 et 4 février 2021, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Par arrêt du 27 avril 2021, la cour d'appel de Bordeaux a : - confirmé le jugement rendu le 14 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Dax, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [T] [Y] à payer à la SCP [W] [P] et Philippe [S] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [Y] aux dépens. Mme [Y] s'est pourvue en cassation contre de cet arrêt. M. [D] [O] a entre temps formé opposition à cet arrêt par déclaration du 7 octobre 2021. Par arrêt sur opposition du 5 juillet 2022, la cour d'appel de Bordeaux a : - reçu M. [D] [O] en son opposition; - déclaré les demandes de M. [D] [O] et de Mme [T] [Y] irrecevables - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné M. [O] aux dépens. Par arrêt du 7 juin 2023, la première chambre civile de la Cour de cassation a: - cassé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 27 avril 2021, par la cour d'appel de Bordeaux et renvoyé les parties devant la même cour, autrement composée, - condamné la SCP [P] et [S] aux dépens, - rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 3000 euros sur ce fondement. Pour statuer comme elle l'a fait, la Cour de cassation a dit que, après avoir relevé que le notaire n'était aucunement intervenu dans l'établissement du compromis de vente et que l'acte authentique n'avait été dressé qu'après accord des parties sur la chose et le prix, la cour d'appel a retenu que la vente étant juridiquement parfaite, il n'y avait plus place pour le devoir de conseil du notaire, de sorte qu'aucune faute ne peut être caractérisée à son égard, alors qu'en statuant ainsi, quand une telle circonstance n'était pas exclusive d'un manquement du notaire à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil. Mme [T] [Y] a saisi la cour d'appel de Bordeaux par déclaration du 16 octobre 2023 et par dernières conclusions déposées le 14 mars 2024, elle demande à la cour de : - infirmant le jugement dont appel, - juger que la SCP [W] [P] et [B] [S] a commis des fautes lors de la rédaction de l'acte de vente conclu entre M. [O] et Mme [Y] au préjudice de celle-ci. - dire que les conséquences dommageables du compromis de vente ne se seraient pas développées sans les fautes imputées à l'officier ministériel, - juger que ces fautes sont directement à l'origine des préjudices subis par Mme [Y], En réparation, 1 - Condamner la SCP [W] [P] et [B] [S] in solidum avec M. [D] [O] à payer à Mme [Y] la somme de 24.694,73 euros à titre de dommages et intérêts. - assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2012, date de l'évaluation du préjudice. 2 - Condamner la SCP [W] [P] et [B] [S] in solidum avec M. [D] [O] à payer à Mme [Y] la somme de 24.324,09 euros à titre de dommages et intérêts. En outre, - condamner la SCP [W] [P] et [B] [S] in solidum avec M. [D] [O] à payer au conseil de Madame [Y] au titre de ses frais et honoraires non compris dans les dépens, la somme de 4.560 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile in solidum avec M. [D] [O], - condamner la SCP [W] [P] et [B] [S]' in solidum avec M. [D] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'expertise. La SCP [W] [P] et [B] [S], dans ses dernières conclusions déposées le 14 décembre 2023, demande à la cour de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 14 janvier 2015, Et y ajoutant au besoin, - juger que Maître [W] [P] n'a commis aucune faute qui serait à l'origine du préjudice subi, - juger que Madame [T] [Y] ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué, - juger que Madame [T] [Y] ne caractérise le dommage prétendument en lien avec les fautes commises, ni dans son principe ni dans son quantum, - débouter Madame [T] [Y] de toutes ses demandes, - condamner Madame [T] [Y] à payer à la société « [W] [P] & [B] [S] - notaires associés », la somme de 5.000 euros au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner Madame [T] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction sera ordonnée pour ceux d'appel au profit de la Maître Xavier Laydeker avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'Article 699 du Code de Procédure Civile. M. [D] [O] n'a pas constitué avocat. Il a été assigné par dépôt de l'acte à l'étude. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience collégiale du 2 avril 2024, avec clôture de la procédure à la date du 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la portée de la cassation : Selon l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce et selon l'article 625, sur les points qu'elle atteint la cassation replace les parties dans la situation qui était la leur avant l'arrêt cassé, la cour de renvoi étant saisie par l'acte d'appel initial, dans la limite de la cassation. Avant l'arrêt cassé de la cour d'appel de Bordeaux du 27 avril 2021, les parties se trouvaient en l'état de la cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Pau seulement en ce qu'il a dit que la SCP [W] [P] et [B] [S] a commis des fautes directement à l'origine des préjudices subis par Mme [Y] et en ce qu'il a condamné les mêmes à payer à celle-ci une somme de 24 694,73 euros de dommages et intérêts. La cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Pau avait été prononcée pour avoir retenu un manquement du notaire à son devoir de conseil, sans avoir répondu à l'argument de ce dernier selon lequel, n'étant pas le rédacteur du compromis dont toutes les conditions suspensives étaient réalisées au jour de son intervention, les conséquences dommageables se seraient réalisées indépendamment de la faute imputée au notaire. L'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, désignée cour de renvoi après cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Pau, qui a confirmé le jugement dont appel ayant débouté Mme [Y] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de son notaire, après avoir retenu que du fait de la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis il n'y avait plus place pour le devoir de conseil du notaire qui n'était pas le rédacteur du compromis, a également été cassé au motif que cette circonstance n'était pas exclusive de la responsabilité du notaire. Au regard de l'acte d'appel initial portant sur le débouté des demandes de Mme [Y] à l'encontre de son propre notaire et des cassations successives, la cour d'appel de Bordeaux à nouveau désignée cour de renvoi est saisie d'une demande de réformation du jugement du tribunal de grande instance de DAX qui a débouté Mme [Y] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SCP SCP [W] [P] et Philippe [S]. Sur la responsabilité du notaire : Le tribunal de grande instance de Dax a débouté Mme [Y] de son action en responsabilité contre son propre notaire en retenant que celui-ci n'avait pas commis de faute en regard des éléments dont il disposait s'agissant de la superficie de l'appartement en ne procédant pas à des vérifications plus approfondies. Mme [Y] fait au contraire valoir que si son notaire, qui disposait du titre de propriété et de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété et du certificat de mesurage faisant état d'une superficie de 57,42 m2 loi Carrez et donc d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par le vendeur, l'avait mise en garde sur la différence de superficie entre l'acte d'acquisition et le certificat de mesurage, attirant son attention sur cette anomalie et les conséquences d'une éventuelle moindre superficie, elle aurait pu renoncer à la réitération de l'acte de vente, ou saisir le tribunal en nullité du compromis, ou empêcher la remise du prix consigné au vendeur et éviter les conséquences dommageables du compromis. La SCP [W] [P] et [B] [S] demandent la confirmation du jugement insistant sur le fait que le notaire n'a commis aucune faute en lien avec le prétendu préjudice, dès lors que l'acte d'acquisition du 13 juillet 2005, parfaitement valide et efficace, n'a jamais été remis en cause par quiconque, qu'il n'existe pas d'inadéquation entre les mesures indiquées aux différents actes, que Mme [Y] ne justifie nullement avoir été contrainte de procéder à des travaux de remise en état et qu'il n'est pas établi qu'aient jamais été remis en cause ses droits sur l'appartement tel qu'il a été acquis, selon l'accord des parties sur la chose et sur le prix. En application des dispositions de l'article 1382 du code civil, devenu 1240, le notaire en sa qualité de rédacteur d'actes engage sa responsabilité extra-contractuelle dès lors qu'est établie l'existence d'une faute à son encontre en lien de causalité avec un dommage. Dans le cadre de son ministère, le notaire est tenu d'une obligation d'efficacité des actes ainsi que d'un devoir de mise en garde et de conseil. Il est ainsi responsable des insuffisances de ses actes et s'il n'a a priori pas à remettre en cause les éléments qui lui sont produits qu'il s'agisse d'actes administratifs ou de certificats légaux, il en va autrement en présence d'éléments de nature à le faire douter de leur véracité. Dans le cadre de ses obligations, le fait que la vente en litige était parfaite dès la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis n'était pas de nature à dispenser le notaire de son obligation de perfection et d'efficacité de l'acte de réitération de la vente qu'il était chargé d'instrumenter et celui-ci restait en devoir de mettre son client en garde contre les éventuelles incohérences de mesures entre les deux actes, en lui déconseillant le cas échéant de signer l'acte, voire en le différant, au besoin jusqu'à obtention de plus amples informations. En effet, alors qu'il ne peut être affirmé avec le notaire que la découverte de l'annexion illicite des combles par M. [O] entre le compromis et la signature de l'acte de vente ne constituait pas un élément de nature à remettre en cause le consentement à la vente de Mme [Y], rien n'empêchait les parties de rediscuter les conditions de la vente si les circonstances de la cause le justifiaient et en conseillant à Mme [Y] de ne pas signer l'acte, ou en refusant de le passer, voire en le différant, le notaire laissait ainsi le soin au vendeur de prendre le cas échéant l'initiative d'une procédure judiciaire qu'il aurait été en mauvaise posture pour exercer. Cependant, il est constant que l'acte d'achat initial de M. [O] portait sur un appartement en l'état futur d'achèvement d'une superficie imprécise de 50 m2 environ, sans désignation du nombre de chambres. Le certificat de mesurage auquel il a été nécessairement fait procéder en vue de la vente mentionne une superficie Loi Carrez de 57,42 m2 et décrit un appartement de type T 3 comprenant deux chambres dont une en mezzanine. Aucun élément ne vient remettre en cause la fiabilité de ce mesurage, ni la description de l'appartement qui est conforme à ce sur quoi Mme [Y] a donné son consentement. Or, en l'état de l'imprécision de l'acte d'achat initial portant sur l'acquisition d'un appartement en l'état futur d'achèvement dont les métrés n'avaient en conséquence pu être réalisés, et dont le nombre de pièces n'était pas précisé, le notaire était fondé à se fier au certificat de mesurage réalisé en vue de la vente qui seul était de nature à attester la description et la superficie réelle de l'appartement désormais achevé, cette superficie de 57,42 m2 loi Carrez n'étant pas incohérente avec l'indication de 50 m2 environ dans le cadre d'une VEFA. Pas davantage, compte tenu de la description des lieux comportant deux chambres dont une en mezzanine, le fait que la superficie de 57,42 m2 (loi Carrez) corresponde à une surface au sol de 70,25 m2, alors que le nombre de chambres n'était pas indiqué dans l'acte d'achat initial pas plus que n'était décrit l'appartement, ni n'était précis si sa superficie de 50 m2 environ s'entendait 'Loi Carrez', ne constitue une incohérence qui, dans ce contexte, aurait nécessairement dû alerter le notaire. Enfin, il n'est pas indiqué en quoi le titre de propriété de M.[O], l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété contiendraient des éléments de nature à caractériser, par comparaison avec le compromis signé par Mme [Y], une faute du notaire qui n'est pas établie en l'espèce. Au surplus, même à retenir un manquement à son obligation de perfection des actes et à son devoir de conseil, Mme [Y], qui ne justifie pas avoir été contrainte de procéder aux travaux de remise en état de son appartement, ne justifie pas en conséquence d'un préjudice à ce titre, ni au titre d'un surcoût des frais notariés d'acquisition qui sont en conformité avec la description du bien acquis, ni au titre d'une perte de valeur du bien, ainsi qu'elle le réclame, ce alors qu'au surplus, rien ne permet d'exclure à ce jour une éventuelle régularisation de la situation par la copropriété. Dès lors, Mme [Y] qui n'établit nullement avoir été contrainte de remettre les lieux en l'état, ne justifie en l'état d'aucun préjudice. Et même à retenir un manquement du notaire à ses obligations et l'existence d'un préjudice s'élevant pour Mme [Y] à la somme totale de 24 794,73 euros du fait essentiellement de l'obligation de remettre l'immeuble en l'état engendrant un surcoût de frais d'acte et une perte de valeur, le manquement du notaire à ses obligations ne saurait être à l'origine directe de l'entier préjudice ayant tout au plus fait perdre une chance à Mme [Y] de contracter à de meilleurs conditions, dès lors que Mme [Y] n'a jamais remis l'acquisition en cause et qu'il n'est pas certain qu'elle aurait renégocié la vente à hauteur de 24 794,73 euros. En effet, le préjudice né de la perte de chance n'est jamais égal au montant de l'avantage perdu, de sorte que ne saisissant pas la cour d'une demande d'indemnisation exprimée en termes de perte de chance, alors qu'il lui appartient de chiffrer son préjudice, Mme [Y] qui ne met pas la cour en mesure de statuer sur sa demande indemnitaire, ne saurait prospérer en sa demande de condamnation au paiement d'une somme de 24 694,73 euros, in solidum avec M. [O], telle que formulée à l'encontre du notaire, ni par voie de conséquence en aucune de ses autres demandes. Le jugement déféré qui a débouté Mme [Y] de toutes ses demandes à l'encontre de la société [W] [P] et [B] [S] est en l'état de la carence probatoire de Mme [Y] confirmé. Succombant en son recours, Mme [Y] supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et sera équitablement condamnée à payer à la société [W] [P] et [B] [S], notaires associés, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant sur renvoi de cassation, dans les limites de sa saisine. Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties. Confirme le jugement entrepris et y ajoutant : Condamne Mme [T] [Y] à payer à la société [W] [P] et [B] [S], notaires associés, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Mme [T] [Y] aux dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ceux d'appel au profit de maître Laydeker, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, Président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,