Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/02905

23/05/2024 ARRÊT N° 265/2024 N° RG 23/02905 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PUGN EV/IA Décision déférée du 29 Juin 2023 - Président du TJ de Montauban ( 23/00046) Mme [L] S.A.S. AXE HABITAT C/ S.C.I. AYMARD & FILS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.S. AXE HABITAT [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Aziz HEDABOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMÉE S.C.I. AYMARD & FILS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Laurent MASCARAS de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président selon ordonnance modificative du 22/02/2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 1er décembre 2020, la SCI Aymard et Fils a donné à bail à la SAS Axe Habitat des locaux situés [Adresse 1] à usage exclusif de stockage et moyennant un loyer annuel HT de 5520 €. Le 29 novembre 2022, la SCI Aymard et Fils a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. PROCEDURE Par acte du 16 février 2023, la SCI Aymard et Fils a fait assigner la SAS Axe Habitat devant le Président du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la SAS Axe Habitat et sa condamnation au paiement de la somme de 8272 € au titre des loyers non payés au 30 janvier 2023, à une indemnité d'occupation ainsi qu'à la comme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par une ordonnance contradictoire du 29 juin 2023, le juge des référés a : - constaté la résiliation du bail au 30 janvier 2023 portant sur le box n°8 sis [Adresse 1], liant le bailleur, la SCI Aymard et Fils, et le preneur, la SAS Axe Habitat, - ordonné l'expulsion de la SAS Axe Habitat des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, - rejeté la demande de mise sous séquestre des biens mobiliers présents dans le local loué, - condamné la SAS Axe Habitat à payer à la SCI Aymard et Fils : * la somme de 8 272 € au titres des loyers impayés au 30 janvier 2023, * une d'indemnité d'occupation mensuelle de 552 € à compter de la date de résiliation du bail fixée au 30 janvier 2023, - rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de grâce, - condamné la SAS Axe Habitat aux entiers dépens, - condamné la SAS Axe Habitat à payer à la SCI Aymard et Fils la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 4 août 2023, la SAS Axe Habitat a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SAS Axe Habitat dans ses dernières conclusions du 29 mars 2024 demande à la cour de : À titre liminaire : - prononcer la révocation de la clôture fixée au 27 mars 2024, - ordonner la réouverture des débats et fixer la clôture à l'audience de plaidoirie du 3 avril 2024, - infirmer l'ordonnance de référé du 29 juin 2023, dont appel, en ce qu'elle a : * constaté la résiliation du bail au 30 janvier 2023 portant sur le box n°8 sis [Adresse 1], liant le bailleur, la SCI Aymard et Fils, et le preneur, la SAS Axe Habitat, * ordonné l'expulsion de la SAS Axe Habitat des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, * rejeté la demande de mise sous séquestre des biens mobiliers présents dans le local loué, * condamné la SAS Axe Habitat à payer à la SCI Aymard et Fils : ° la somme de 8 272 € au titres des loyers impayés au 30 janvier 2023, ° une d'indemnité d'occupation mensuelle de 552 € à compter de la date de résiliation du bail fixée au 30 janvier 2023, * rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de grâce, - statuer à nouveau sur ces points : À titre principal, - juger qu'il existe des contestations sérieuses entachant l'action de la SCI Aymard et Fils, - la débouter, par conséquent, de l'intégralité de ses demandes, - la condamner à payer à la SAS Axe Habitat la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, À titre subsidiaire, - accorder des délais de grâce d'un an à la SAS Axe Habitat pour s'acquitter de la dette locative et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, - statuer ce que de droit sur les dépens. La SCI Aymard et Fils dans ses dernières conclusions du 25 mars 2024 demande à la cour, au visa des articles 1224 et 1225 du Code civil, de : - débouter la SAS Axe Habitat de l'ensemble de ses demandes, - confirmer l'ordonnance du 29 juin 2023 du Président du tribunal judiciaire de Montauban en ce qu'il a : * constaté la résiliation du bail au 30 janvier 2023 portant sur le box n°8 sis [Adresse 1], liant le bailleur, la SCI Aymard et Fils, et le preneur, la SAS Axe Habitat, * ordonné l'expulsion de la SAS Axe Habitat des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, * rejeté la demande de mise sous séquestre des biens mobiliers présents dans le local loué * condamné la SAS Axe Habitat à payer à la SCI Aymard et Fils : ° la somme de 8 272 € au titres des loyers impayés au 30 janvier 2023, ° une d'indemnité d'occupation mensuelle de 552 € à compter de la date de résiliation du bail fixée au 30 janvier 2023, * rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de grâce, * condamné la SAS Axe Habitat aux entiers dépens, * condamné la SAS Axe Habitat à payer à la SCI Aymard et Fils la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Y ajoutant, - condamner la SAS Axe Habitat à payer à la SCI Aymard et Fils la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement. La clôture a été fixée au 3 avril 2024, les parties s'est accordées à l'audience sur le report de la clôture à cette date. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS La SCI ne précise pas sur quel texte elle fonde sa saisine du juge des référés. Cependant, le premier juge a fondé sa décision sur l'article 834 du code de procédure civile et aucune des parties ne conteste l'application de ce texte. Au surplus, elles sont opposées sur l'existence ou l'absence de contestation sérieuse, ce qui confirme sa nécessaire application. Ce texte dispose : «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.». L'urgence qu'il y a pour la bailleresse à récupérer son bien n'est pas contestée. - sur le jeu de la clause résolutoire : Le bail liant les parties signé le 1er février 2020 comprend en son article 16 une clause résolutoire ainsi rédigée: « En cas de non paiement à son échéance de l'une des sommes dues par la société preneuse au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s'il s'agit du défaut de paiement des loyers et des charges ou du non versement du dépôt de garantie s'il en est stipulé un. ». La bailleresse a fait délivrer le 29 novembre 2022 à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7168 € correspondant aux loyers et charges impayés au 15 novembre 2022 reproduisant la clause résolutoire du bail. La locataire fait valoir que le commandement a été délivré à une adresse autre que celle de son siège situé [Adresse 3]. La bailleresse oppose que le commandement a été délivré au local loué et que d'ailleurs l'huissier a constaté l'existence d'une boîte aux lettres au nom de la locataire qui a signé un recommandé lui ayant été adressé à cette adresse et relève l'absence de justificatif d'un grief. En application de l'article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement. Par ailleurs, l'article 654 du même code précise que la signification doit être faite à personne, et que la signification à une personne morale l'est à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet, l'article 656 du code précité, disposant que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Selon l'article 693 du code de procédure civile, ce qui est prescrit aux articles 654 à 659 est observé à peine de nullité. Enfin, la nullité d'un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée que si la preuve d'un grief est rapportée. En l'espèce, il est constant qu'il résulte du document Infogreffe produit que le siège social de la SAS Axe Habitat se situe [Adresse 3], adresse figurant à l'en-tête du bail à laquelle conformément à l'article 23 du contrat liant les parties la société preneuse a fait élection de domicile. Or, le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 29 novembre 2022 à l'adresse du local objet du bail, [Adresse 1] et la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile lui a été envoyée à cette adresse. La présence d'une boîte aux lettres au nom de la SAS Axe Habitat devant les lieux loués ou le fait que la société ait réceptionné d'autres courriers à cette adresse sont insuffisants à permettre de considérer comme régulier le commandement délivré en infraction aux dispositions de l'article 690 du code de procédure civile et du contrat liant les parties. Il convient de rechercher s'il est résulté un grief pour la locataire de cette délivrance de l'acte à une adresse erronée. Force est de constater qu'il n'est pas démontré que la locataire a effectivement eu connaissance du commandement à sa date et qu'elle a ainsi pu bénéficier du délai de régularisation des causes du commandement de deux mois prévu par l'acte afin d'échapper au jeu de la clause résolutoire, ce qui constitue un grief. Il existe donc une contestation sérieuse quant au constat du jeu de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur le constat du jeu de la clause résolutoire et l'expulsion de la SAS Axe Habitat, par infirmation de la décision déférée. - sur les sommes dues et l'octroi de délais de paiement: La SAS Axe Habitat affirme avoir repris le paiement des loyers depuis le 5 avril 2023.et signé plusieurs devis qui lui permettront de s'acquitter de sa dette par échéances. La SCI Aymard et Fils s'oppose à l'octroi de délais de paiement. La cour constate que la locataire ne justifie d'aucun paiement qui n'aurait pas été pris en compte par la bailleresse dans son dernier décompte faisant état d'un solde dû de 6876 €, mensualité de mars 2024 incluse, montant que la locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel, par l'infirmation de la décision déférée. L'article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en consideration des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. En l'espèce, si la SAS Axe Habitat justifie de devis datés entre octobre 2022 et avril 2023, soit plus d'un an pour le dernier, force est de constater qu'ils n'ont pas permis à la locataire de commencer à apurer sa dette de manière significative puisqu'elle est toujours redevable de plus d'un an de loyers. De plus, il résulte de l'historique de compte que la locataire a, depuis l'origine du bail, réglé le loyer de manière irrégulière. En conséquence, il n'y a pas lieu de lui octroyer de délais de paiement par confirmation de la décision déférée. L'équité commande d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a octroyé à la SCI Aymard et Fils 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes des parties à ce titre en première instance et en cause d'appel. La SAS Axe Habitat gardera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel, sauf le coût du commandement de payer du 29 novembre 2022, qui restera à la charge de la SCI Aymard et Fils. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement de la SAS Axe Habitat, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau : Rejette les demandes en constat de la résiliation du bail du 30 janvier 2023 et en expulsion de la SAS Axe Habitat, Condamne la SAS Axe Habitat à payer à titre provisionnel à la SCI Aymard et Fils la somme de 6876 € au titre de l'arriéré des loyers mensualité de mars 2024 incluse, Condamne la SAS Axe Habitat aux dépens, sauf le coût du commandement de payer du 29 novembre 2022 qui restera à la charge de la SCI Aymard et Fils, Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER C.FERREIRA