Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/05172

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 23 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05172 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7WZ Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 SEPTEMBRE 2023 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE N° RG 22/00586 APPELANT : Monsieur [T] [F] né le 13 Novembre 1983 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-010252 du 01/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : PROMOLOGIS SA D'HABITATION A LOYER MODERE, Société Anonyme à conseil d'administration au capital de 27.279.139,50 euros, inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n° 690 802 053, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège social [Adresse 1] Représentée par Me Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER PARTIE INTERVENANTE : DOMITIA HABITAT OPH [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 19 Mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE. Par contrat du 4 février 2022 à effet au 8 février 2022 la société SA PROMOLOGIS a donné à bail à M.[T] [F] un appartement à usage d'habitation située [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 439,15 euros charges comprises. Des loyers étant demeurées impayés et l'attestation d'assurance n'ayant pas été présentée, la société SA PROMOLOGIS a fait signifier à M.[T] [F] un commandement de payer et d'avoir à justifier de l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire stipulée au bail. Elle a ensuite fait assigner M.[T] [F] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par exploit du 30 novembre 2022 pour obtenir notamment la résiliation du contrat , l'exécution et la condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par ordonnance de référé du 25 septembre 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne a : -Déclaré recevable la demande de la société SA PROMOLOGIS. -Dit n'y avoir lieu à contestation sérieuse. -Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2022 entre la société SA PROMOLOGIS et M.[T] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3] sont réunis à la date du 10 novembre 2022. -Ordonné- en conséquence à M.[T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. -Dit qu'à défaut pour M.[T] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SA PROMOLOGIS pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. -Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place. -Condamné M.[T] [F] à verser à la société SA PROMOLOGIS à titre provisionnel à valoir sur les loyers indemnité d'occupation la somme de 4333,29 euros arrêtées au 23 août 2023 prenant en compte les échéances locatives jusqu'au mois de juillet 2023 inclus à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. -Condamné M.[T] [F] à payer à la société SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 novembre 2022 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés. -Fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que le si le contrat s'était poursuivi. -Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. -Condamné M.[T] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Par déclaration du 20 octobre 2023, M.[T] [F] a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M.[T] [F] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance dont appel et statuant à nouveau de : -Dire que la société SA PROMOLOGIS n'a plus intérêts ni qualités à agir. -Juger que le commandement n'est pas valable -Débouter le bailleur de l'intégralité de ces demandes. À titre subsidiaire. -Dire que le paiement de la dette sera échelonné sur une période de 36 mois. -Suspendre les effets de la clause résolutoire durant cette période. À l'appui de ses demandes il indique que le commandement ne peut être considéré comme valable car il porte sur des sommes non exigibles. Il indique que la société SA PROMOLOGIS n'a plus qualité à agir car n'étant plus propriétaire du logement. Il précise enfin que sa situation économique est précaire, justifiant sa demande de délai. Aux termes de leurs dernières conclusions auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société SA PROMOLOGIS et DOMITIA HABITAT OPH demandent à la cour de : -Donner acte de son intervention volontaire à DOMITIA HABITAT OPH nouveau propriétaire de l'appartement occupé par M.[T] [F]. -Confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a -Dire n'y avoir lieu à contestation sérieuse -Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 novembre 2022 -Ordonner en conséquence à M.[T] [F] de libérer les lieux et restituer les clés -Dire qu'à défaut pour M.[T] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés la DOMITIA HABITAT OPH à pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion. -Condamner M.[T] [F] à verser à la société SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 4333,29 euros arrêtées au 23 août 2023 à titre de provision à valoir sur les loyers charges et indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance mais la ramener à la somme de 3454,31 euros en raison de la cession de créance stipulée dans l'acte de vente du 5 décembre 2023. -Condamner M.[T] [F] à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 novembre 2022 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux -Fixer cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculée tels que si le contrat s'était poursuivi -Condamner M.[T] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture Statuant à nouveau Tenant la cession en date du 5 décembre 2023 par la société SA PROMOLOGIS du logement occupé par M [T] [F] à DOMITIA HABITAT OPH Tenant la cession de créance de la société SA PROMOLOGIS au bénéfice de DOMITIA HABITAT OPH stipulée dans l'acte de cession du 5 décembre 2023 euros -Condamner M.[T] [F] à payer à la société SA PROMOLOGIS la somme de 3454,31 euros au titre des loyers charges et indemnité d'occupation échus à la date du 31 décembre 2023 -Condamner M.[T] [F] à payer à DOMITIA HABITAT OPH la somme de 3454,31 euros au titre de la créance qui lui a été cédé par la société SA PROMOLOGIS -Condamner M.[T] [F] à payer à DOMITIA HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés. -Débouter M.[T] [F] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions. -Condamner M.[T] [F] à payer à la société SA PROMOLOGIS 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. À l'appui de leurs demandes elles font valoir que les provisions pour charges sont justifiées des lors que l'approbation des comptes n'était pas intervenue à la date du commandement. Elle précise que M.[T] [F] reste devoir au décembre 2023 6908,62 euros, que compte tenu de la cession de créance intervenue, il reste devoir sur cette somme 3454,31 € à la société SA PROMOLOGIS et 3454,31 euros à DOMITIA HABITAT OPH. Elles s'opposent à toute demande de délai faisant valoir que M. [T] [F] n'a pas repris le règlement des loyers et ne justifie pas de ses capacités financières. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable. Sur l'intervention volontaire de la DOMITIA HABITAT OPH Il convient de constater l'intervention volontaire de DOMITIA HABITAT OPH et de la déclarer recevable. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989  «  toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour mon versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail versé au débat contient une clause résolutoire telle que prévue par ce texte. Le commandement visant de la clause résolutoire est régulier en la forme et porte sur des sommes exigibles, les provisions sur charges n'étant pas valablement discutées en l'absence de régularisation des charges par le syndicat de copropriété à la date de ce commandement. En conséquence la décision entreprise sera confirmée en ce que elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 10 novembre 2022, ordonné l'expulsion de M.[T] [F] , condamné M.[T] [F] à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 novembre 2022 et fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. Il est justifié par les intimées de la cession intervenue du logement loué outre une cession de créance concernant les loyers charges et indemnités d'occupation pouvant être dus. Il est également justifié de ce que à la date du 31 décembre 2023 M. [T] [F] restait devoir à ce titre la somme de 6908,62 euros. En conséquence M.[T] [F] sera condamné à leur payer à chacune la somme provisionnelle de 3454,31 euros au titre des loyers, charges, et indemnité d'occupation échue au 31 décembre 2023. M.[T] [F] qui ne justifie pas avoir repris le règlement des loyers ni avoir la possibilité de respecter les délais de paiement qui sollicite sera débouté de sa demande de délai de grâce. L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. M.[T] [F] qui succombe sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit M.[T] [F] en son appel. Reçoit DOMITIA HABITAT OPH en son intervention volontaire. Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a : -Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2022 entre la société SA PROMOLOGIS et M.[T] [F] concernant un appartement à usage d'habitation sis[Adresse 3], sont réunies à la date du 10 novembre 2022. -Ordonné en conséquence à M.[T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision. -Dit qu'à défaut pour M.[T] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société bailleresse pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. -Fixé une indemnité mensuelle d'occupation à la charge de M.[T] [F] égale au montant du loyer et des charges calculée telle que si le contrat s'était poursuivi. Réformant pour le surplus et statuant à nouveau Condamne M.[T] [F] à payer à la société SA PROMOLOGIS la somme provisionnelle de 3454,31 euros à valoir sur les loyers, charges, et indemnité d'occupation échus au 31 décembre 2023. Condamne M.[T] [F] à payer à DOMITIA HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3454,31 euros à valoir sur les loyers, charges, et indemnité d'occupation échus au 31 décembre 2023 au titre de la créance qui lui à été cédé par la société SA PROMOLOGIS. Condamne M.[T] [F] à payer à DOMITIA HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges calculées telles que si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés. Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M.[T] [F] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier La présidente