Cour d'appel, 27 février 2024. 23/01630

1ère Chambre ARRÊT N°70 N° RG 23/01630 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TTEW M. [S] [T] C/ Me [B] [Y] Me [W]-[K] [Y] [Y] NOTAIRES Société MMA IARD Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 novembre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 27 février 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 20 février 2024 à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [S] [T] né le 31 Mars 1953 à [Localité 11] (42) [Adresse 10]' [Adresse 10] [Localité 5] Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, Plaidant, avocat au barreau de LYON INTIMÉS : Maître [B] [Y] né le 29 Août 1972 à [Localité 12] (56) [Adresse 7] [Localité 8] Maître [W]-[K] [Y] né le 13 Août 1985 à [Localité 9] (56) [Adresse 7] [Localité 8] La SELARL [Y] NOTAIRES, venant aux droits de la SCP [W]-[K] et [B] [Y], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 7] [Localité 8] SA MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 6] SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 6] Représentés par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS-PELOIS& AMOYEL-VICQUELIN, avocat au barreau de RENNES Représentés par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat au barreau de RENNES FAITS ET PROCÉDURE Mme [R] [P] veuve [T] était propriétaire d'un immeuble sis aux 2, 4 et [Adresse 4] à [Localité 8] qui a été donné à bail commercial aux consorts [J] en 1982. Par acte sous seing privé du 2 janvier 1996, elle a confié à Me [K] [Y] et la Scp [Y], notaires à Lorient, un mandat de gestion et d'administration prenant effet le 1er janvier 1996, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, portant sur l'immeuble susvisé. Au décès de Mme [R] [P] veuve [T], son fils [S] [T] est devenu propriétaire de cet immeuble et le mandat s'est poursuivi à son profit. Les baux commerciaux ont été renouvelés et les consorts [J] ont cédé leur fonds de commerce aux époux [U] suivant actes des 2 et 5 avril 2007 reçus par Maître [K] [Y]. Par jugement du 24 août 2012, le tribunal de commerce de Lorient a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de M. [A] [U]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2012, la Scp [Y] a adressé à Me [X] en qualité de mandataire judiciaire, une déclaration de créance à hauteur de 4.228,14 €. Le 6 septembre 2013, un plan de redressement a été adopté. Le 1er juin 2015, M. [U], qui avait seul la qualité de commerçant, est décédé. Son épouse a poursuivi l'exploitation du fonds de commerce pour le compte de l'indivision successorale. Le 31 mai 2016, l'étude [Y] a attiré l'attention de M. [S] [T] sur les loyers impayés en lui suggérant de prendre l'initiative d'une saisie-attribution ou d'une demande de dépôt de bilan avec redressement judiciaire. Par courrier de l'étude notariale [Y] en date du 8 janvier 2018, M. [S] [T] a appris que la dette locative s'élevait à la somme de 80.303,55 €. Le 9 novembre 2018, le tribunal de commerce de Lorient a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire simplifiée de feu [A] [U]. La déclaration de créance adressée au mandataire liquidateur faisait état d'une dette locative totale à hauteur de 112.216,36 €. Le liquidateur judiciaire a procédé à la résiliation des baux commerciaux le 16 avril 2019, la dette de loyer arrêtée au 31 mai 2019 s'élevant alors à la somme de 120. 231,54 €. Estimant que la responsabilité de l'étude notariale était engagée du fait de la mauvaise exécution du mandat de gestion locative, M. [S] [T] a le 29 avril 2019 mis en demeure les notaires [B] [Y] et [W]-[K] [Y], ainsi que leur structure d'exercice d'avoir à l'indemniser de ses préjudices. Par courrier du 26 septembre 2019, l'assureur des notaires a fait savoir qu'il estimait que la responsabilité de ses assurés n'était pas engagée, en ce que M. [T] avait été régulièrement prévenu de la situation du preneur par Me [Y] qui l'avait incité à engager une procédure de résiliation du bail et de recouvrement des impayés, sans que M. [T] n'y donne suite. Par acte du 9 avril 2021, M. [S] [T] a donc fait assigner la Scp [W]-[K] [Y] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la compagnie MMA Iard, devant le tribunal judiciaire de Lorient en réparation de son préjudice financier, correspondant à la dette locative. Par jugement du 14 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a : - condamné solidairement la Scp [W] [K] [Y] et [B] [Y], M. [W] [K] [Y], Mme [B] [Y], la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard, ces deux dernières dans la limite de leur garantie, à verser à M. [S] [T] la somme de 4 338,14 €, - les a condamnés solidairement à lui verser celle de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné solidairement la Scp [W] [K] [Y] et [B] [Y], M. [W] [K] [Y], Mme [B] [Y], la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard, ces deux dernières dans la limite de leur garantie, aux dépens, Suivant déclaration du 16 mars 2023, M. [S] [T] a interjeté appel de ce jugement seulement en ce qu'il a limité le quantum de son indemnisation à la somme de 4.338,14 €. EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS M. [S] [T] expose ses moyens et demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 3 novembre 2023. Aux termes des conclusions susvisées, M. [S] [T] demande à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2022 en ce qu'il a : * débouté la Scp [W] [K] et [B] [Y], M. [W] [K] [Y], Mme [B] [Y], la Compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de M. [T], * condamné solidairement la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard à verser à M. [T] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, * condamné solidairement la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard, ces deux dernières dans la limite de leur garantie, aux dépens, - réformer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement la Scp   [W]-[K] [Y] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la compagnie MMA Iard assurances mutuelles et la SA MMA Iard, ces deux dernières dans la limite de leur garantie, à verser à M. [S] [T] simplement la somme de 4 338,14 €, Et statuant à nouveau, à titre principal : - condamner in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y] Notaires associés, Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y] et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles et la compagnie MMA Iard à payer à M. [S] [T] la somme de 108.292,17 €, au titre des arriérés locatifs de feu [A] [U], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure datant du 29 avril 2019, où à tout le moins à la date de l'assignation, - condamner in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y] Notaires associés, Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y] et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurance Mutuelle et la compagnie MMA IARD à payer à M. [S] [T] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, à titre subsidiaire, - condamner in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y] Notaires associés, Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y] et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurance Mutuelle et la compagnie MMA Iard à payer à M. [S] [T] la somme de 100.000€, au titre de la perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure datant du 29 avril 2019, où à tout le moins à la date de l'assignation, - condamner in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y] Notaires associés, Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y] et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurance Mutuelle et la compagnie MMA Iard à payer à M. [S] [T] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, en tout état de cause, - condamner in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y] Notaires associés, Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y] et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurance Mutuelle et la compagnie MMA Iard à payer à M. [S] [T] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y] Notaires associés, Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y] et la compagnie d'assurances MMA Iard Assurance Mutuelle et la compagnie MMA Iard aux entiers dépens de l'instance. À l'appui de ses prétentions, M. [S] [T] expose principalement que l'étude notariale a manqué à ses obligations en tant que notaire et en tant que mandataire chargé de la gestion locative de l'immeuble, en laissant courir la dette des loyers impayés jusqu'à la somme de 108.292,17 € et ce jusqu'à ce que le preneur soit devenu insolvable, compte tenu de la liquidation judiciaire, et que M. [T] ne puisse plus recouvrer cette créance. Il fait notamment grief aux notaires de ne pas avoir respecté les termes du mandat, en ne procédant pas à la reddition des comptes, en s'abstenant d'initier en temps utile les poursuites nécessaires au recouvrement de la dette locative et en s'abstenant de mettre en oeuvre la clause résolutoire dès les premiers impayés. Il fait également grief à son mandataire d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, qu'il estime renforcée en raison de sa qualité de notaire. Il lui reproche principalement de ne jamais lui avoir délivré une information précise et complète sur l'importance de l'arriéré et sur les procédures à envisager, s'étant toujours gardé de lui évoquer la possibilité de mettre en oeuvre la clause résolutoire alors que la dette locative ne cessait de croître. Il soutient que les manquements de l'étude notariale s'expliquent par l'existence d'un conflit d'intérêt majeur dès lors que celle-ci était également en charge de la succession de M. [U]. À cet égard, il considère que les notaires l'ont sciemment maintenu dans l'ignorance dans le but de privilégier leur autre client. C'est, selon lui, à tort que le tribunal a considéré que la responsabilité des notaires n'était engagée que jusqu'au 31 mai 2016, en retenant qu'à cette date, M. [T] était alerté de l'existence d'un risque pour le recouvrement des loyers et de la nécessité d'initier une procédure. Il estime en effet que ce courrier, dépourvu d'informations utiles et correctes, ne désengageait en rien le mandataire de ses obligations, notamment celle de faire délivrer au preneur défaillant un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le tribunal ne pouvait davantage, selon lui, estimer que la saisine d'un avocat en octobre 2016 était de nature à libérer le mandataire de toutes ses obligations, en considérant que postérieurement à cette date, les relations contractuelles entre lui-même et la Scp [Y] étaient sans incidence sur les impayés. Il ajoute enfin que la Scp [Y] ne peut inverser les rôles en lui reprochant sa négligence (notamment la saisine tardive d'un avocat) voire son refus de mettre en oeuvre la résiliation du bail en connaissance de cause de la dette locative. À cet égard, il fait valoir, d'une part, qu'aux termes du mandat, c'était à la Scp [Y] d'agir et, d'autre part, que celle-ci est dans l'incapacité de justifier qu'elle lui aurait délivré une information complète au vu de laquelle, il aurait par écrit, décidé de la décharger de son mandat ou de renoncer à mettre en oeuvre la clause résolutoire. Il explique enfin que l'inertie de la Scp [Y] a empêché l'avocat mandaté en 2018 de délivrer l'assignation aux fins de résiliation des baux avant le jugement d'ouverture de liquidation judiciaire. S'agissant de son préjudice, il indique que le notaire mandataire aurait dû, dès le mois de décembre 2014 ou janvier 2015, faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il expose que le preneur n'aurait certainement pas pu régulariser la situation dans le mois imparti de sorte qu'une assignation aurait été délivrée devant le tribunal en vue d'obtenir une résiliation du bail commercial au plus tard au printemps 2015. Il ajoute que concomitamment, la procédure de redressement judiciaire aurait été convertie en procédure de liquidation et que le liquidateur aurait pu restituer les clés au plus tard le 30 juin 2015, de sorte que M. [T] n'aurait pas perdu les quatre ans qui ont suivi en impayés de loyers. Il expose que la faute commise par le notaire a privé M. [T] de la possibilité d'éviter un préjudice de dette locative s'élevant à 108.292,17 € et justifie l'indemnisation intégrale de son préjudice direct et certain. À titre subsidiaire, il soutient que la faute du notaire lui a fait perdre une chance de récupérer son bien dès le mois de juin 2015 et d'y installer un locataire solvable, qu'il évalue à 93% du montant de la dette locative, soit 100.000 €. Il critique par ailleurs les décomptes produits par les notaires qu'il estime incompréhensibles. Enfin, pour solliciter la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral, il expose avoir été trahi à double titre par son mandataire, auquel il avait pourtant accordé toute sa confiance compte tenu de son statut d'officier public et ministériel, dès lors que le notaire a non seulement négligé ses obligations contractuelles, et qu'il s'est, en outre, rendu coupable de collusion frauduleuse et de manquements déontologiques à son égard en protégeant le preneur dans un contexte de conflit d'intérêts manifeste. ***** Me [W]-[K] [Y], la Selarl [Y] NOTAIRES venant aux droits de la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Me [B] [Y], la Société MMA Iard et la Société MMA Iard assurances mutuelles exposent leurs moyens et demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 17 novembre 2023. Ils demandent à la cour de : à titre principal : - recevoir la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Mes [W]-[K] [Y] et [B] [Y], MMA Iard, société d'assurances à cotisation fixe et MMA Iard Sa, en leur appel incident, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné in solidum la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Mes [W]-[K] [Y] et [B] [Y], MMA Iard, société d'assurances à cotisation fixe et MMA Iard Sa à verser à M. [T] la somme de 4.338, 14 € outre la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, - juger irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel la demande présentée par M. [T] au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés à hauteur de 100.000 €, et sa demande au titre du préjudice moral à hauteur de 10.000 € , Statuant à nouveau : - débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions, à titre subsidiaire : - en cas de condamnation, juger que la perte de chance ne pourra être supérieure à la somme de 4.338.14 €, - débouter pour le reste, M. [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Mes [W]-[K] [Y] et [B] [Y], MMA Iard, société d'assurances à cotisation fixe et MMA Iard Sa, en tout état de cause : - condamner M. [T] à verser à la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Mes [W]-[K] [Y] et [B] [Y], MMA Iard, société d'assurances à cotisation fixe et MMA Iard Sa une somme de 2.000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner M. [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Pélois de la Selarl Ab Litis conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Pour contester la faute, Me [W]-[K] [Y], la Selarl [Y] notaires venant aux droits de la Scp [W]-[K] et [B] [Y], Me [B] [Y], la Société MMA Iard et la Société MMA Iard assurances mutuelles font valoir pour l'essentiel que M. [T] était informé de la situation locative et de l'absence de paiement des loyers depuis 2015 et qu'il a sciemment décidé de ne pas provoquer la résiliation du bail et de n'engager aucune procédure contre le locataire avant 2018. Ils précisent en effet que dans son courrier du 31 mai 2016, la Scp avait informé M. [T] du risque d'impayés locatifs et de la nécessité d'engager une procédure. Ils soulignent que celui-ci a attendu le mois d'octobre 2016 pour prendre contact avec un avocat, sans qu'aucune procédure ne soit engagée. Ils ajoutent que M. [T] ne peut valablement soutenir qu'il ignorait le contenu des baux et qu'en tout état de cause, son attention a nécessairement été attirée sur l'existence des clauses résolutoires lorsqu'il a consulté un avocat en 2016. Ils rappellent que le notaire étant tenu au secret professionnel, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir communiqué à l'avocat de M. [T] des informations relatives à l'actif et au passif de la succession [U] dont il était chargé. À cet égard, il conteste tout conflit d'intérêts en précisant qu'en tout état de cause, une faute déontologique ne peut jamais donner lieu à une faute civile et qu'il n'aurait pas obtenu davantage d'informations de la part d'un autre notaire. Ils soutiennent qu'une fois que M. [T] était informé des difficultés de paiement et qu'il avait mandaté un avocat, il lui appartenait de mettre en place les procédures adéquates, en dehors de l'intervention du notaire et en concluent qu'aucune faute ne peut être retenue. Ils considèrent que l'étude n'est pas responsable de l'absence de paiement des loyers par le locataire, ce d'autant que M. [T] a laissé se poursuivre l'exploitation du fonds de commerce en toute connaissance de cause. Ils rappellent que celui-ci a perçu toutes les sommes auxquelles il pouvait prétendre en tant que créancier privilégié, de la part du mandataire liquidateur. Selon les intimés, M. [T] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice imputable au notaire. Tout au plus, pourrait-il faire valoir une perte de chance de ne pas avoir obtenu plus rapidement la résiliation du bail, ce qui lui aurait permis de rechercher un autre locataire. Ils exposent par ailleurs que la demande subsidiaire de M. [T], tendant au paiement de la somme de 100.000 € au titre d'une perte de chance de recouvrer les loyers impayés, est nouvelle en cause d'appel et sera rejetée comme irrecevable. En tout état de cause, celle-ci est inexistante et si la cour devait retenir l'existence d'une perte de chance, celle-ci ne pourrait excéder la somme de 4.338,14 € comme l'a retenu le tribunal. Enfin, ils concluent à l'irrecevabilité de la demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral comme étant nouvelle en cause d'appel. ***** La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 novembre 2023. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures susvisées figurant au dossier de la procédure. ***** MOTIVATION DE LA COUR 1°/ Sur la responsabilité des notaires La responsabilité de Me [B] [Y], Me [W]-[K] [Y], de leur société d'exercice est ici recherchée en leur qualité de notaires chargés d'un mandat de gestion d'un immeuble donné à bail commercial. Les règles du mandat et de la responsabilité contractuelle de droit commun sont donc applicables. Il résulte des articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. Il ressort de l'ancien article 1147 du Code civil que : 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure', tandis que l'article 1231-2 du même code (ancien article 1147) dispose que : ' Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.' A. Sur les fautes En leur double qualité de notaires et de mandataires, M. [T] reproche principalement à Me [B] [Y], Me [W]-[K] [Y] ainsi qu'à leur structure d'exercice un défaut de diligence ainsi qu'un manquement à leur devoir de conseil et d'information. a. Sur le défaut de diligence Aux termes du mandat prenant effet le 1er janvier 1996 et renouvelable par tacite reconduction, confié par Mme [R] [P], Me [W]-[K] [Y] et la Scp [Y] avaient pour mission de : - recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, indemnités d'occupation, provisions, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens gérés et d'en délivrer quittances et décharges ; (') - à défaut de paiement des loyers ou charges comme en cas d'autres contestations, exercer les poursuites qui seront nécessaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant toutes juridictions, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces ; - représenter le mandant devant les administrations compétentes ; - passer et signer tous actes et pièces, élire domicile, substituer en tout ou partie dans les présents pouvoirs, révoquer tous mandats et substitutions et généralement faire tout ce que le mandataire jugera convenable aux intérêts du mandant. Le mandat prévoit également que le mandataire rendra compte de sa gestion tous les trimestres et qu'il remettra à cet effet un état détaillé de tout ce qu'il aura reçu et dépensé ('). En premier lieu, M. [T] reproche au notaire de ne pas lui avoir régulièrement rendu compte de sa gestion en l'absence de reddition de comptes trimestrielle comme prévu au mandat. De fait, il ne ressort d'aucune pièce que M. [T] ait été rendu destinataire d'un état trimestriel du compte locatif. De même, les courriers des 31 mai 2016 et du 8 janvier 2018 l'informant d'un arriéré locatif (quoique le premier ne fasse état que d'un risque de non recouvrement sans préciser aucun montant) ne résulte pas d'une information spontanée du notaire mais font suite à des sollicitations préalables de M. [T]. Le manquement est donc constitué et a eu pour conséquence que les impayés n'ont pas été signalés de façon régulière à M. [T]. En second lieu, M. [T] reproche au mandataire de n'avoir effectué aucune diligence pour recouvrer les loyers impayés et surtout de s'être abstenu de mettre oeuvre les clauses résolutoires prévues dans les baux commerciaux, ce qui aurait permis d'éviter l'accroissement de la dette. De fait, les trois baux commerciaux en date des 10 octobre 2002, 15 février 2000 et 20 mars 2003 comportent des clauses résolutoires rédigées en termes similaires, en ce qu'elles prévoient que le défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charges et accessoires à son échéance permettra au bailleur d'obtenir une résiliation de plein droit du bail commercial à défaut de régularisation dans le délai d'un mois suivant la délivrance au preneur d'un commandement de payer ou d'une sommation de respecter les clauses du bail, sans qu'il soit besoin de former une demande judiciaire. Il est précisé qu'à défaut pour le preneur de libérer spontanément les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé. En l'espèce, c'est à tort que M. [T] soutient que les impayés de loyers ont débuté dès 2012, en se fondant sur la déclaration de créance à hauteur de 4.338, 14 €, transmise par la Scp [Y] au mandataire judiciaire, dans le cadre de la procédure de redressement ouverte à l'encontre de M. [U], suivant jugement du 24 août 2012. En effet, en transmettant la déclaration de créance, Me [Y] avait bien précisé que : 'à la date du 24 août 2012, aucune somme n'était due, deux des loyers étant à termes échus (lots 1064 et 1065) et l'autre étant à régler d'avance mais pour le 1er septembre (lot 1066)'. La créance déclarée correspond en réalité aux échéances en cours, qui ont d'ailleurs été été réglées le 19 septembre 2012 pour les lots 1064 et 1065 et le 9 novembre 2012 pour le lot 1066. C'est donc à tort que le tribunal a analysé cette somme comme une dette locative, constitutive du préjudice de M. [T]. Il résulte de l'historique du compte locatif pour chacun des immeubles loués que les impayés ont débuté en février 2015 pour les lots 1064 et 1065 et le 1er  mars 2015 pour le lot 1066 : - échéance du 1er décembre 2014 au 28 février 2015 pour le lot 1064 (exigible à terme échu) - échéance du 1er février 2015 au 28 février 2015 pour le lot 1065 (exigible à terme échu) - échéance du 1er mars au 31 mai 2015 pour le lot 1066 (exigible d'avance) Il est d'ailleurs observé que dans sa lettre de mise en demeure du 29 avril 2019, l'avocat de M. [T] situait le début des impayés au 1er décembre 2014 (' Puis c'est à partir du 1er décembre 2014 que Monsieur et Madame [U] ont à nouveau cessé de payer leurs loyers'). En outre, dans un courriel en date du 23 janvier 2018 adressé à l'avocat de Mme [U], M. [T] indiquait ' Je pense que j'ai été très compréhensif avec Mme [U] depuis 2015, mais désormais, elle doit payer ses dettes commerciales, surtout dans la perspective de continuer son activité et devenir propriétaire des murs'. La Scp [Y] produit de très nombreuses relances et mises en demeure de payer (190 au total) adressées à Mme [U] à partir du mois de janvier 2016, faisant état d'un arriéré locatif dès le début d'année 2015. En revanche, il n'est justifié d'aucune mise en demeure ou relance au cours de l'année 2015, alors qu'aucune échéance n'a été réglée pour cette année. Le notaire était, en outre, informé de l'existence d'une procédure de redressement judiciaire et de l'existence d'un plan de redressement, en cours depuis le 18 septembre 2013. Il aurait donc dû sans délai, dès le mois de mars 2015, faire délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire puis, dès l'expiration du délai d'un mois pour régulariser, le faire assigner devant le juge des référés, aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation à payer l'arriéré qui était encore limité. En effet, la défaillance du locataire dans le paiement de ses charges courantes et notamment des loyers commerciaux, alors même qu'un plan de redressement était en cours, ne pouvait que l'alerter sur la gravité de la situation de ce dernier. Dès lors que cette défaillance a perduré pendant plusieurs mois consécutifs, au cours desquels il n'a été strictement rien versé au titre des loyers, il était évident que les difficultés du preneur ne pouvaient qu'aboutir, à plus ou moins long terme, à la liquidation judiciaire de celui-ci et donc à un risque important de non recouvrement de l'arriéré locatif. Or, non seulement le notaire n'a pas délivré de commandement de payer dès les premiers impayés, mais il a attendu le 31 mai 2016 pour alerter M. [T] sur les risques sérieux de non recouvrement des loyers. À cette date, la dette locative avait déjà atteint plus de 38.000 € (pièce 5-24 des intimés). Il n'est pas contesté que la résiliation des baux, par la mise en jeu des clauses résolutoires, n'a jamais été envisagée par le notaire, nonobstant les multiples relances adressées au preneur. La dette n'a donc cessé de croître dans des proportions laissant présager une impossibilité de plus en plus certaine de ne jamais pouvoir en obtenir le paiement. Le manquement du mandataire est incontestablement caractérisé. b. Sur le manquement au devoir d'information et de conseil M. [T], qui a choisi de confier le mandat de gestion des baux commerciaux à un notaire, était en droit d'attendre de ce professionnel du droit et de l'immobilier des conseils particulièrement avisés, lorsque le locataire, par ailleurs en redressement judiciaire, a cessé de régler ses loyers. Or, comme précédemment indiqué, le preneur a définitivement cessé de régler ses loyers en février-mars 2015 (excepté quelques paiements sporadiques courant 2016 ) sans qu'aucune information particulière ne soit transmise au bailleur et sans qu'il ne lui soit jamais conseillé la mise en oeuvre des clauses résolutoires. Ce n'est que le 31 mai 2016 que Me [Y] a fait part à M. [T] de ses craintes quant au recouvrement des loyers en ajoutant : 'Je m'interroge sur le point de savoir si vous n'avez pas intérêt à engager une saisie attribution ou une demande de dépôt de bilan avec redressement judiciaire'. Il convient de rappeler qu'aux termes du mandat, le mandataire devait-lui-même engager les procédures et non pas se contenter d'inviter son mandant à le faire. En outre, les conseils donnés apparaissent particulièrement peu judicieux au regard de la situation du preneur, a priori insolvable. Non seulement les solutions proposées avaient peu de chance d'aboutir au recouvrement de la dette, mais elles ne permettaient pas de stopper l'accroissement de celle-ci en mettant fin au bail. Le fait de n'avoir jamais préconisé la mise en oeuvre des clauses résolutoires prévues dans les baux commerciaux puis la saisine du juge des référés aux fins d'expulsion et de paiement de l'arriéré, alors qu'il s'agissait de la solution la plus évidente (étant prévue par les baux) et la plus pertinente (permettant de mettre rapidement fin au bail), constitue un manquement patent du mandataire à son obligation de conseil. Au total, le défaut de diligence et le manquement à l'obligation d'information sont caractérisés. c. Sur la durée de la faute En premier lieu, pour s'exonérer de sa responsabilité, l'étude notariale fait vainement valoir qu'au plus tard au 31 mai 2016, M. [T] avait eu parfaitement connaissance de l'absence de règlement des loyers et de la nécessité d'engager une procédure, ce qu'il n'a pas fait avant 2018, ayant, en toute connaissance de cause, refusé de résilier le bail avant cette date. Cependant, le courrier du 31 mai 2016 ne comporte aucun montant ni aucun décompte. Il ne donne donc à M. [T] aucun élément sur l'ampleur de la dette. Au surplus, il n'est fait état que de 'craintes' et d'interrogations quant à l'opportunité de diligenter des procédures. Il ne saurait être considéré, sur la base de ce seul courrier, que M. [T] était parfaitement informé de la situation du preneur et de sa défaillance persistante dans le règlement des loyers. Ce d'autant que la teneur de cette correspondance tranche avec le courriel du 12 mai précédant, dans lequel la responsable de la gestion locative de l'étude écrivait à M. [T] en ces termes : 'Après avoir eu Mme [U] au téléphone, elle m'a indiqué faire de son mieux sans pouvoir actuellement procéder à un règlement. Dès qu'elle sera en mesure de le faire. Elle essaiera'. Ainsi, tout en reconnaissant l'incapacité de la locataire à payer le loyer, l'étude notariale, loin de conseiller au bailleur la résiliation du bail (ni une quelconque autre procédure) a cherché au contraire à temporiser en présentant la défaillance de Mme [U] comme conjoncturelle. En tout état de cause, à supposer que M. [T] ait été parfaitement informé de la situation par ce courrier, cela ne déchargeait en rien le mandataire de ses obligations de diligence et de conseil. Il ne peut par ailleurs être considéré que le courriel en date du 23 janvier 2018 adressé à l'avocat de Mme [U] dans lequel M. [T] indiquait 'Je pense que j'ai été très compréhensif avec Mme [U] depuis 2015", constitue un aveu de ce que celui-ci avait sciemment depuis 2015 laissé se poursuivre l'exploitation malgré les impayés. En effet, avant d'adresser ce courriel, M. [T] avait demandé le 5 janvier 2018 à l'étude notariale de lui faire un point sur les impayés au 31 décembre 2017, ce qui suggère une absence de connaissance précise de l'ampleur de l'arriéré locatif avant cette date. (Pièce n°13 intimés). Par ailleurs, M. [T] a contacté un premier avocat en octobre 2016 puis un autre en janvier 2018, ce qui démontre qu'il n'est pas resté inactif et qu'il n'a pas eu l'intention de laisser se poursuivre l'exploitation malgré les impayés. L'étude notariale est particulièrement mal fondée à reprocher à M. [T] un manque de diligence, alors que son mandat l'obligeait elle-même à agir et qu'elle n'a, à aucun moment, été déchargée par le mandant. Par ailleurs, aucun élément ne permet de considérer que M. [T], au vu d'une information claire, précise et complète sur l'ampleur de l'arriéré locatif et en connaissance de cause de la faculté, prévue dans les baux, de mettre en oeuvre la clause résolutoire, aurait expressément refusé de poursuivre la résiliation du bail et laissé sciemment se poursuivre l'exploitation du preneur défaillant. En second lieu, l'étude notariale ne peut arguer de l'intervention d'un avocat dès le 1er octobre 2016 pour s'exonérer de sa responsabilité. Il ressort en effet des correspondances produites que sur les (mauvais) conseils de son notaire, M. [T] avait pris contact avec un premier avocat pour 'défendre les intérêts de l'indivision [T] en vue du règlement des impayés et probablement d'une demande de dépôt de bilan'. Aucune action en résiliation des baux n'a donc été expressément confiée à cet avocat, dont l'absence de correspondances et de diligences postérieures suggère qu'il n'est finalement pas intervenu. Aucun élément ne permettait donc aux notaires de penser qu'ils pouvaient être déchargés de leurs obligations découlant du mandat à compter du mois d'octobre 2016. En toute hypothèse, l'intervention d'un autre professionnel du droit, ne les dispensait pas de leur propre devoir d'information et de conseil. Ce n'est qu'à compter du 1er janvier 2018 que Me [C] a été expressément mandaté par M. [T] pour résilier le bail. Ce dernier a délivré un commandement de payer le 15 février 2018 et a préparé un projet d'assignation qui n'a cependant pu aboutir avant l'ouverture du jugement de liquidation. Il convient de considérer que les deux griefs allégués par M. [T], à savoir le défaut de mise en oeuvre des clauses résolutoires et le défaut de conseil à ce sujet, ne peuvent plus être reprochés aux notaires à compter du 1er janvier 2018. Il s'ensuit que pour l'évaluation du préjudice causé par la faute des notaires, il ne pourra être tenu compte de la période postérieure au 1er janvier 2018. B. Sur le préjudice et le lien de causalité a. Sur la perte de chance Contrairement à ce que soutiennent les notaires, la demande de dommages-et-intérêts fondée sur la perte de chance n'est pas nouvelle en appel. Elle ne se heurte donc à aucune irrecevabilité sur le fondement de l'article 564 du Code de procédure civile. En l'espèce, l'inaction de l'étude notariale a privé M. [T] de la possibilité d'obtenir rapidement la résiliation du bail après le premier impayé, ce qui lui aurait permis de relouer l'immeuble à un preneur solvable. En effet, les impayés ont débuté en février-mars 2015 selon les baux. Si Me [Y] avait dès le mois d'avril 2015 fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, il est certain que le preneur n'aurait pas été en mesure de régulariser dans le délai d'un mois, compte tenu du fait qu'il n'a rien réglé au titre des loyers pendant toute l'année 2015 et qu'il n'a effectué que quelques paiements sporadiques en 2016. Dans ces conditions, dès le début de l'été 2015, une assignation en référé aurait pu être délivrée aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et voir ordonnée l'expulsion du preneur. L'ordonnance de référé aurait pu certes être obtenue rapidement, mais il ne peut être considéré que M. [T] aurait pu immédiatement disposer librement des lieux, à compter de la décision constatant la résiliation des baux. En tenant compte des délais d'expulsion, il y a lieu de considérer que M. [T] ne pouvait raisonnablement espérer mettre en place un nouveau locataire solvable avant le 1er janvier 2016. La conclusion de nouveaux baux dès le 1er janvier 2016 avec un preneur solvable présente un caractère aléatoire, d'où il suit que le préjudice de M. [T] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance. L'aléa résultant de la mise en place dès le 1er janvier 2016 d'un locataire solvable est cependant faible au regard de la nature du commerce (Hôtel bar restaurant) et de sa localisation à [Localité 8], commune attractive et dynamique du Morbihan, située en bord de mer. Au surplus, les délais de la procédure de résiliation-expulsion des consorts [U] permettaient à M. [T] d'anticiper la recherche d'un nouveau preneur et ainsi d'éviter une période de vacance après leur libération effective des lieux. La cour évalue, en conséquence, la perte de chance de M. [T] de percevoir des loyers commerciaux entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2018 à 80%. Au premier janvier 2016, le loyer trimestriel du lot n°1064 situé au [Adresse 2] est de 2.265,82 €, outre 22,87 € de charges, soit 2.288,62/3 = 762,87 €/mois. Le loyer trimestriel du lot n°1066 situé au [Adresse 3] est de 3.048,33 €, outre 22,87 € de charges, soit 1.023,73 €/mois. Le loyer mensuel du lot n°1065 situé au [Adresse 4] est de 745,11 € par mois, outre 7,62 € de charges, soit 752,73 par mois. Le préjudice de M. [T] au titre de la perte de chance subie par la faute du notaire, correspondant à 80% du montant des loyers ayant courus entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2018, soit pendant 24 mois, s'établit donc à la somme de 48.755,14 € (80% x 24 x 2.539,33). Il n'y a pas lieu de déduire les loyers réglés par le liquidateur entre le 9 novembre 2018 et avril 2019 (date de la restitution des lieux), ni la somme totale de 10.158,55 € correspondant aux acomptes réglés par le mandataire liquidateur sur la créance déclarée au passif de M. [U]. Ces sommes doivent en effet s'imputer sur la dette locative résiduelle correspondant aux loyers échus et non payés pendant la durée de la procédure, soit entre février et décembre 2015, que M. [T] aurait eu à supporter même en l'absence de faute du notaire. Il est observé que la somme de 10.158,55 € couvre quasiment en intégralité cet arriéré. Après infirmation du jugement, la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Sa MM Iard et la Sa MMA Iard assurances mutuelles seront condamnés in solidum, à payer à M. [S] [T] la somme de 48.755,14 € à titre de dommages-et-intérêts. b. Sur le préjudice moral M. [T] demande l'indemnisation du préjudice moral que lui a causé le comportement de l'étude notariale, estimant avoir été trahi et victime d'une 'collusion frauduleuse' entre le notaire et le preneur. Les intimés soulèvent l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel. L'article 564 du Code civil énonce que 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. De fait, cette demande ne vise pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Elle ne relève pas davantage des dispositions de l'article 565 du même code, lequel dispose que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement juridique est différent'. En effet, cette demande ne tend pas aux mêmes fins, dès lors que seul un préjudice matériel était allégué en première instance. Par conséquent, la demande au titre du préjudice moral doit être considérée comme nouvelle en cause d'appel et déclarée irrecevable à ce titre. 2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la Scp [W]-[K] [Y] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y] et Me [B] [Y] et la Sa MMA Iard et la Sa MMA Iard assurances Mutuelles , ces deux dernières dans la limite de leurs garanties, à payer à M. [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Succombant en appel, la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Sa MM Iard et la Sa MMA Iard assurances mutuelles seront condamnés in solidum aux dépens. Ces derniers seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à M. [S] [T] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Scp [W]-[K] [Y] et [B] [Y], M. [W]-[K] [Y], Mme [B] [Y], la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard tirée du caractère nouveau de la demande de dommages-et-intérêts au titre de la perte de chance et par conséquent la déclare recevable ; Déclare irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel la demande de dommages-et-intérêts au titre du préjudice moral ; Confirme le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de en ce qu'il a : - condamné la Scp [W]-[K] [Y] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y] et Me [B] [Y] et la Sa MMA Iard et la Sa MMA Iard assurances Mutuelles , ces deux dernières dans la limite de leurs garanties, à payer à M. [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile - condamné la Scp [W]-[K] [Y] et [B] [Y], Me [W]-[K] [Y] et Me [B] [Y] et la Sa MMA Iard et la Sa MMA Iard assurances Mutuelles , ces deux dernières dans la limite de leurs garanties aux dépens. Infirme le jugement en ce qu'il a : - condamné solidairement la Scp [W]-[K] [Y] et [B] [Y], M. [W]-[K] [Y], Mme [B] [Y], la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles et la Sa MMA Iard, ces deux dernières dans la limite de leur garantie, à verser à M. [S] [T] la somme de 4 338,14 € ; Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé : Condamne in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Sa MM Iard et la Sa MMA Iard assurances mutuelles, les deux dernières dans les limites de leurs garanties, à payer à M. [S] [T] la somme de 48.755,14 € à titre de dommages-et-intérêts ; Condamne in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Sa MM Iard et la Sa MMA Iard assurances mutuelles, aux dépens d'appel; Condamne in solidum la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Sa MM Iard et la Sa MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. [S] [T] la somme 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Déboute la Selarl [Y] Notaires venant aux droits de la Scp [B] [Y] et [W]-[K] [Y], Me [W]-[K] [Y], Me [B] [Y], la Sa MM Iard et la Sa MMA Iard assurances mutuelles de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT