Cour d'appel, 14 juin 2022. 21/02741

14/06/2022 ARRÊT N° 466/2022 N° RG 21/02741 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OHQH EV/MB Décision déférée du 06 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 11-18-0042) Giovanna GRAFFEO [F] [I] C/ S.A. PROMOLOGIS CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANT Monsieur [F] [I] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Camille LAUGA, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE S.A. PROMOLOGIS [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS Suivant acte en date du 4 février 2010, la SA Promologis a consenti à M.[F] [I] la location d'un appartement situé [Adresse 2]. M. [I] est tombé en arrérage de loyers, a donné congé le 1er décembre 2017 et quitté les lieux. Un état des lieux a été réalisé par huissier le 17 janvier 2018, en l'absence du locataire. PROCEDURE Par acte du 19 novembre 2018, la SA Promologis a assigné M. [I] devant le tribunal d'instance de Toulouse sous le bénéfice de l'exécution provisoire en paiement de l'arriéré locatif et de la remise en état des lieux. Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal a': - condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 410,30€, au titre des loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2018, - condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 5.324,13€ au titre de l'enlèvement des objets laissés dans le logement, le nettoyage complet de l'appartement, le changement de serrure de la boîte aux lettres et les réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 2 octobre 2018, - autorisé M. [I] à s'acquitter de sa dette d'un montant de 5.734,43 € en 24 mensualités de 239 € chacune dont la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ; - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; - dit, qu'à défaut du paiement d'une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] au paiement des dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Suivant déclaration du 21 juin 2021, M. [I] a relevé appel de la décision en en critiquant toutes les dispositions. MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES M. [I], dans ses dernières écritures du 25 août 2021, demande à la cour de': A titre principal, - réformer le jugement du 1er avril 2021 prononcé par le Juge des contentieux de la protection en ce qu'il a : - condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 410,30 € au titre des loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2018, - condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 5.324,13 € au titre de l'enlèvement des objets laissés dans le logement, le nettoyage complet de l'appartement, le changement de serrure de la boîte aux lettres et les réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 2 octobre 2018, - autorisé M. [I] à s'acquitter de sa dette d'un montant de 5.734,43 € en 24 mensualités de 239 € chacune dont la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ; - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant lasignification du présent jugement ; - dit qu'à défaut du paiement d'une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] au paiement des dépens. Statuant à nouveau - débouter la SA Promologis de sa demande de condamner M. [I] au paiement de la somme de 410,60 € au titre des loyers et charges impayés, - constater que la SA Promologis ne l'a pas convoqué régulièrement à l'état des lieux de sortie de l'appartement donné à bail, - déclarer inopposable l'état des lieux réalisé par Maître [G] le 17 janvier 2018 à M. [I], - débouter la SA Promologis de sa demande de condamner M. [I] à supporter les frais de destruction des meubles présents dans l'appartement ainsi que les frais de nettoyage, - constater que la SA Promologis ne démontre pas l'existence de dégradations locatives au sein de l'appartement n°412 situé [Adresse 2], - débouter la SA Promologis de ses demandes ou à défaut ramener ces condamnations à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder le montant du dépôt de garantie - dire et juger que la SA Promologis lui a causé un préjudice moral, - condamner la SA Promologis au paiement de la somme de 2.000 € en réparation de ce préjudice, En tout état de cause, - condamner la SA Promologis au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Par ordonnance du 3 novembre 2021, les conclusions de la SA Promologis du 6 octobre 2021 ont été déclarées irrecevables. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIVATION Il résulte de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que seule la partie qui demande la confirmation du jugement est réputée, lorsqu'elle n'énonce pas de nouveaux moyens, s'en approprier les motifs ; que les conclusions de la SA Promologis intimée ayant été déclarées irrecevables par le président de la chambre en application de l'article 905-2 du code de procédure civile, il en résulte qu'elle est réputée ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement. Mais l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et elle n'examine que les énonciations du jugement qui ont accueilli la demande. Les conclusions et pièces présentées par l'intimée devant le premier juge sont donc écartées. Cependant, en examinant les pièces produites par l'appelant et les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le tribunal à l'appui de ces motifs. En l'espèce, la SA Promologis a fait délivrer à M. [I] le 15 novembre 2017 un commandement de payer la somme de 1694,55 €. Il a donné congé de son logement par lettre datée du 1er décembre 2017. Faute d'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception comme il est prévu à l'article 3-2 du bail, il ne peut valablement contredire la date du 3 janvier 2018 indiquée par la bailleresse dans le courrier qu'il produit du 25 avril 2018 par lequel celle-ci, malgré l'absence de respect du préavis de trois mois prévu au bail, a accepté la prise d'effet du congé au 17 janvier 2018 et déduit de la dette la somme de 240,42 € au titre du loyer de janvier postérieur au 17 janvier. Dans ces conditions, le loyer est dû jusqu'à cette date. M. [I] soutient qu'il a réglé la somme de 360,30 € mais n'en justifie pas, de sorte que la somme de 410,30 €, déduction faite du dépôt de garantie de 344€, arbitrée par le premier juge qui a contrôlé le décompte arrêté au 9 février 2021 à hauteur de 6463,17 €, sera confirmée au titre de l'arriéré locatif faute de production d'un autre décompte de la part de la SA Promologis. Il conteste l'état des lieux par huissier du 17 janvier 2018 réalisé hors sa présence mais faute de justifier qu'il avait informé la SA Promologis de sa nouvelle adresse, il ne peut être reproché l'envoi de la convocation à l'ancienne adresse de M. [I], alors qu'il lui appartenait d'effectuer un changement d'adresse qui aurait permis le transfert et l'acheminement de son courrier. Le tribunal a admis la somme de 2409,13 € au titre de l'enlèvement des meubles (1940,16 €), le nettoyage complet de l'appartement (448,04 €) le changement de serrure de la boîte aux lettres faute de restitution des clés (20,93 €). Il est justifié de ces frais par la production des trois factures y afférentes qui figurent au dossier du locataire. M. [I] ne peut reprocher à la bailleresse l'enlèvement des meubles laissés sur place postérieurement au 3 janvier 2018 date de la remise des clés jointes à son envoi et qu'il avait pris soin de photographier. Il s'avère qu'il n'a remis que 3 clés (selon copie qu'il produit du courrier portant congés) sans aucune précision de leur affectation alors que l'état des lieux mentionne la remise de 7 clés (1 porte du hall, 4 portes palières, 2 pour le garage et le local poubelles). Dans son attestation du 21 mai 2019, un témoin qui devait aider M. [I] à déménager, atteste en avoir été empêché en raison du remplacement de la serrure, ce qui démontre que les lieux n'avaient pas été vidés lors de la remise des clés et qui légitime l'action en reprise du logement et enlèvement des effets restés sur place par la bailleresse. Cette somme de 2409,13€ est donc justifiée dans son principe et son montant. Il est produit une facture de travaux de peintures, revêtements muraux et sols de la SAS Sogapeint du 31 janvier 2018 concernant les travaux réalisés dans le logement litigieux d'un montant de 3310,57€. En raison de la durée de vie de ces équipements estimée à huit ans, il ne peut rien être mis à la charge du locataire, entré dans les lieux huit ans auparavant en 2010. Tout autre document produit ne peut servir de justificatif aux frais réclamés en première instance par la SA Promologis et notamment sa propre facture du 17 janvier 2018 de 6725,55 € en ce que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, d'autant que cet état mentionne le nettoyage complet de l'appartement pour un total de 297.54 € et, les frais d'enlèvement des meubles laissés sur place à hauteur de 1616,8€ alorsqu'ils ont été facturés et pris en compte plus haut ainsi que le remplacement de deux portes de placards cassées visées au constat d'huissier mais pour le remplacement desquelles il n'est pas fourni de facture. Il conviendra donc de s'en tenir à la seule somme justifiée de 2409,13 €. La décision sera donc infirmée de ce chef. M. [I] qui sollicite la réformation de la décision concernant notamment le rééchelonnement de sa dette admise par le tribunal, ne pourra donc bénéficier de cet aménagement et la somme de 2409,13 € sera exigible immédiatement. Sa demande de dommages-et-intérêts fondée sur l'abus de droit doit être rejetée en l'absence de faute de la SA Promologis dans la mise en oeuvre de l'action en paiement des sommes qu'il doit. L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a octroyé à la SA Promologis 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée à ce titre par le locataire en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme la décision en ce qu'elle a': * condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 410,30 €, au titre des loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2018, * condamné M. [I] à verser à la SA Promologis la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné M. [I] au paiement des dépens. L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau : Condamne M. [F] [I] à verser à la SA Promologis la somme de 2409,13 € au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Déboute M. [F] [I] de ses demandes de dommages-et-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA Promologis aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT M. BUTELE. VET