Cour d'appel, 28 septembre 2022. 20/05773

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05773 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWOP Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2018 -Tribunal d'Instance du RAINCY - RG n° APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société ATM & GAILLARD [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 et plaidant par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, même cabinet INTIMEE S.C.I. VOLTAIRE immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 820 452 662 [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Suivant jugement d'adjudication du tribunal de grande instance de Bobigny du 14 juin 2016, la société civile immobilière Voltaire est devenue propriétaire des lots n° 1, 2, 3, 6, 16 et 22 (un local commercial, un appartement, une cave) de l'état descriptif de division d'un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2]. A la suite d'une mise en demeure du 10 mars 2017 d'avoir à régler la somme de 6.886, 27 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais au 6 mars 2017, demeurée vaine, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) a, par acte du 21 août 2017, assigné la SCI Voltaire aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de : - 9.503,62 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 juin 2017, en ce compris les charges provisionnelles pour le 10 août 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, - 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; Le syndicat des copropriétaires a sollicité que les frais engagés à compter de la mise en demeure du 10 mars 2017 soient intégralement et uniquement imputés à la SCI Voltaire; Par jugement du 5 avril 2018, le tribunal d'instance du Raincy a : - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges de copropriété, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts, - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires, - dit n'y avoir lieu d'assortir le jugement de l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 mars 2020, signifiée le 22 juin 2020 à la société civile immobilière Voltaire par dépôt de l'acte à étude. La procédure devant la cour a été clôturée le 20 avril 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 18 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], appelant, invite la cour à : - réformer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner la société Voltaire à payer : 9.503,62 € au titre des charges dues lors de leur acquisition au 10 août 2017 inclus et ce, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 mars 2017 sur 6.886,27 € et de l'assignation pour le surplus, 2.000 € de dommages-intérêts 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a signifié ces conclusions à la société Voltaire le 22 juin 2020 par acte remis à étude ; SUR CE, La SCI Voltaire n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2016 au 10 août 2017 ; Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI Voltaire, - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 novembre 2015 (votant le budget prévisionnel du 1er juillet au 30 juin 2016), 3 août 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet au 30 juin 2015 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 et du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018) et 26 juillet 2019 (approuvant les comptes des exercices des 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, 1er juillet 2017 au 30 juin 2018), - les appels de fonds trimestriels, - le décompte des sommes dues au 10 août 2017 : 9.503,62 €, dont 390 € de frais, - les mises en demeure des 18 novembre2016 et 10 mars 2017 ; Il résulte de ces pièces que la SCI Voltaire est redevable envers le syndicat de la somme de 9.503,62 € - 390 € = 9.113,62 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 10 août 2017 ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ; La SCI Voltaire doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 9.113,62 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 10 août 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2017 sur la somme de 6.616,27 €, à compter du 21 août 2017, date de l'acte introductif d'instance, sur le surplus ; Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes suivantes : - 18 novembre 2016 (pièce syndicat n° 6) : mise en demeure : 30 €, - 1er mars 2017 : mise en demeure (pièce syndicat n° 9) : 240 €, - 10 août 2017 : mise en demeure avocat : 120 €, total : 390 € ; Constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ceux des mises en demeure des 18 novembre 2016 et 1er mars 2017 qui sont produites, soit 30 € + 240 € = 270 € ; En revanche, la mise en demeure du 10 août 2017 n'est pas produite et elle est inutile, compte tenu du fait que l'assignation devant le tribunal a été délivrée le 21 août 2017 ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ; La SCI Voltaire doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 270 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2017 ; Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat Il résulte de l'article 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Depuis qu'elle est devenue propriétaire le 14 juin 2016 (pièce syndicat n° 2), la SCI Voltaire s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels (un règlement de 1.500 € le 10 janvier 2017 et de 1.000 € le 18 avril 2017) et laissant ainsi perdurer et augmenter sa dette, et ce, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; est également caractéristique de mauvaise foi, le chèque sans provision de 153 € qu'elle a émis le 18 avril 2017 ; Les manquements systématiques et répétés de la SCI Voltaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs légitimes pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande dommages-intérêts ; La SCI Voltaire doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Voltaire, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Voltaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 9.113,62 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 10 août 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2017 sur la somme de 6.616,27 €, à compter du 21 août 2017 sur le surplus ; Condamne la société civile immobilière Voltaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 270 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2017 ; Condamne la société civile immobilière Voltaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; Condamne la société civile immobilière Voltaire aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT