Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01565

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01565 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3SK Minute : 24/585 OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Madame [G] [T] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [G] [T], demeurant [Adresse 1] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2015, l'OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-SAINT-DENIS a donné à bail à Madame [G] [T] un logement (référence du local [Adresse 4]) situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 365,58 euros. Selon procès-verbal du conseil d’administration du 22 mars 2016, l'OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE-SAINT-DENIS a modifié sa dénomination sociale pour devenir l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT. Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3382,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. Par lettre en date du 20 octobre 2022 reçue le 25 octobre 2022 l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [G] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4487,98 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 22 mars 2022,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, une astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la production d’une assurance locative, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 février 2024. À l'audience du 22 avril 2024, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6545,22 euros arrêtée au 3 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. L'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2022. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant. Madame [G] [T], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, en fonction de son intérim, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir eu l’aide personnalisée au logement d’environ 300 à 400 euros bloquée. Madame [G] [T] déclare être intérimaire et percevoir 600 euros en fonction de ses missions. Elle souligne avoir 5 enfants et avoir eu des problèmes avec leur père qui est décédé. Enfin, Madame [G] [T] assure payer et avoir oublié de transmettre son assurance locative. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 8 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 25 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 janvier 2015, du commandement de payer délivré le 22 mars 2022 et du décompte de la créance actualisé au 3 avril 2024 que l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [T] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 6545,22 euros, au titre des sommes dues au 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2024 sur la somme de 375,30 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 11, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2022. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mai 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2015 à compter du 23 mai 2022. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [G] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. En outre, l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il renonce dès lors à se prévaloir de son droit de faire appliquer la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [G] [T] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [G] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [G] [T] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mai 2022, Madame [G] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [T] à son paiement à compter de 23 mai 2022, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte  Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Madame [G] [T] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il convient également de condamner Madame [G] [T] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 janvier 2015 entre l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Madame [G] [T] d'autre part, concernant le logement (référence du local [Adresse 4]) situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 23 mai 2022, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 6545,22 euros (six mille cinq cent quarante-cinq euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 3 avril 2024 échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 janvier 2024 sur la somme de 375,30 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [G] [T] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [G] [T] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [G] [T] à justifier à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, REJETTE la demande de condamnation sous astreinte, CONDAMNE Madame [G] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 mars 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE l'OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions, LE GREFFIER LE JUGE Page