Cour d'appel, 26 février 2024. 23/03757

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 26 FEVRIER 2024 N° RG 23/03757 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMK5 [U] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2023-03232 du 10/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) Association AOGPE SA2P c/ [N] [S] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 26 février 2024 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 07 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00513) suivant déclaration d'appel du 02 août 2023 APPELANTS : [U] [J] né le 06 Janvier 1950 à [Localité 5] (ALGÉRIE) de nationalité algérienne demeurant [Adresse 3] Association AOGPE SA2P, en qualité de curateur de M. [U] [J], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] représentés par Maître Merlène LABADIE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [N] [S] né le 31 Août 1967 à [Localité 6] (51) de nationalité Française demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 avril 2015, à effet au 30 avril 2015, M. [N] [S] a donné à bail à Mme [B] [J] et M. [U] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] et une place de stationnement située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 653 euros charges comprises. A la suite du décès de M. [U] [J] survenu le 21 mai 2016 et à celui de Mme [J] survenu le 2 juin 2022, leur fils M. [U] [J] est resté dans les lieux (ci-après M. [J]). M. [J] expose avoir sollicité à plusieurs reprises l'inscription de son nom dans le bail. Cette demande est restée vaine. Par jugement du 13 janvier 2023, M. [J] a été placé sous mesure de curatelle renforcée. Par courrier recommandé du 07 novembre 2022, M. [S] a mis en demeure le curateur de M. [J] de régler les loyers. Par actes de commissaire de justice des 24 et 28 novembre 2022, M. [S] a fait délivrer au locataire et à son curateur, l'association AOGPE SA2P, un commandement de payer l'arriéré locatif, aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation du bail. Par actes de commissaire de justice des 15 et 17 février 2023, M. [S] a fait assigner, en référé, M. [J] et son curateur, l'association AOGPE SA2P, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, - de voir constater la résiliation du bail, - de voir ordonner l'expulsion de l'occupant - de le voir condamner au paiement de l'arriéré locatif. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 07 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice M. [S] sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] et une place de stationnement située à la même adresse à la date du 29 janvier 2023, - en conséquence, ordonné l'expulsion de M. [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire dans les huit jours après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné M. [J] à payer à M. [S] la somme de 6 022,37 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de redevances jusqu'au mois de mai 2023; mois de mai inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné par provision M. [J] à payer à M. [S] à compter du 29 janvier 2023 une indemnité d'occupation de 679,30 euros par mois à régler à l'échéance normale de la redevance jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [J] à payer à M. [S] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, - rejeté le surplus des demandes, - constaté que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. M. [J] et son curateur l'association AOGPE SA2P, ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 02 août 2023. Au cours du mois de septembre 2023, M. [J] a remis les clés et a quitté les lieux. M. [U] [J] assisté de son curateur, l'association AOGPE SA2P, dans leurs dernières conclusions déposées le 29 décembre 2023, demandent à la cour de : - déclarer recevable et bien-fondé M. [J] assisté de l'AOGPE SA2P en ses conclusions, En conséquence, Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, Statuant à nouveau : - accorder les plus larges délais de paiement à M. [J] pour l'apurement de la dette locative, - ordonner que l'indemnité provisionnelle d'occupation ne soit due que pour les mois de juin, juillet et août 2023, - déclarer irrecevable les demandes reconventionnelles de M. [S], - débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes et prétentions, - condamner M. [S] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [N] [S] aux entiers dépens. M. [N] [S] dans ses dernières conclusions déposées le 02 janvier 2024, demande à la cour de : 1. sur l'appel de M. [J] et l'AOGPE SA2P, - débouter M. [J] et l'association AOGPE SA2P de l'ensemble de leurs demandes, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 juillet 2023, 2. sur les demandes reconventionnelles de M. [S], - déclarer recevables les demandes reconventionnelles de M. [S], - condamner M. [J] par provision au paiement de la somme de 11 505,64 euros au titre du solde de tout compte, se décomposant comme suit : * loyers, charges, indemnités d'occupation impayés au 15 septembre 2023 : 8 462,75 euros, * travaux locatifs vétusté déduite : 2 091,18 euros, * débarrassage :1 590 euros, sous déduction *dépôt de garantie : 603 euros, * régularisation charges 2022 : 35,29 euros Y ajoutant en cause d'appel, - condamner M. [J] au paiement de la somme de 1 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] aux dépens d'appel. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 15 janvier 2024, avec clôture de la procédure au 02 janvier 2024. En cours de délibéré la cour a sollicité les observations des parties, au visa des dispositions de l'article 901 du code de procédure civile sur l'effet dévolutif de l'appel interjeté par M. [J] dont l'objet mentionne 'appel en cas d'objet du litige indivisible'. Vu la note en délibéré de M. [J] en date du 19 février 2024, MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l'effet dévolutif de l'appel : Selon l'article 562 du code de procédure civile l'appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu'il critique expressément. Toutefois l'alinéa 2 prévoit que la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Il est admis que dans ce dernier cas, il ne peut y avoir dévolution pour le tout que si l'acte d'appel mentionne que son objet est indivisible. En matière de constatation de la résiliation du bail, le litige qui se noue visant l'acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui en découlent pour le locataire, ont un objet indivisible en sorte que l'appel dont il est mentionné que l'objet est indivisible a dévolu à la cour l'entière décision. La cour est en conséquence saisie de l'ensemble des dispositions de l'ordonnance entreprise. Sur l'appel de M. [J] : La décision entreprise n'est finalement pas contestée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ni en conséquence en ce qu'elle a condamné M. [J] au paiement d'une provision équivalente au montant de 'l'arriéré de redevance' jusqu'au mois de mai 2023, arrêtée à la somme de 6 022,37 euros, ni en ce qu'elle a fixé le principe d'une indemnité d'occupation du fait de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que dans le dispositif de ses dernières écritures si M. [J] demande l'infirmation de la décision entreprise, il ne demande finalement à la cour, statuant à nouveau, que de lui accorder les plus larges délais de paiement et d'ordonner que l'indemnité provisionnelle d'occupation ne soit due que pour les mois de juin, juillet et août 2023. L'appel ayant pour objet un 'appel en cas d'objet du litige indivisible' la cour est saisie de l'entier litige indivisible de sorte qu'elle confirmera le jugement en ces dispositions non contestées ayant constaté la résiliation du bail à la date du 29 janvier 2023, ordonné en tant que de besoin l'expulsion de M. [J] et l'a condamné à payer à M. [S] une indemnité d'occupation d'un montant de 679,30 euros par mois depuis le 29 janvier 2023 jusqu'à la libération effective de lieux. En revanche, c'est à bon droit que M. [J] conteste la décision entreprise s'agissant de l'indemnité d'occupation, en ce qu'elle l'aurait condamné par deux fois au paiement d'une indemnité provisionnelle au titre de l'indemnité d'occupation du 29 janvier 2023 à mai 2023 inclus, au regard du dispositif de la décision ainsi formulé : - condamne M. [J] à payer à M. [S] la somme de 6 022,37 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de redevances jusqu'au mois de mai 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamne par provision M. [J] à payer à M. [S] à compter du 29 janvier 2023 une indemnité d'occupation de 679,30 euros par mois à régler à l'échéance normale de la redevance jusqu'à la libération effective des lieux. Il convient en conséquence, le principe de la dette de loyer et d'indemnité d'occupation n'étant finalement pas contesté, ni davantage le montant de la dette arrêté au mois de mai 2023, afin d'éviter le doublon sur la période ayant couru du 29 janvier à mai 2023 inclus, de dire que l'indemnité provisionnelle d'un montant 6 022,37 euros correspond à l'arriéré de loyer jusqu'au 28 janvier 2023 et d'indemnité d'occupation au delà. Il n'est par ailleurs pas contesté que M. [J] a depuis libéré les lieux et qu'il a remis les clés. Les parties sont en désaccord sur la date de fin des obligations, M. [J] contestant le décompte établi jusqu'au 15 septembre 2023 alors qu'il aurait remis les clés à l'étude du commissaire de justice dès le 4 septembre par l'intermédiaire de son curateur. Cependant, cela importe peu car si la remise des clés lorsqu'elle est postérieure à l'état des lieux de sortie marque la libération effective des lieux, les obligations du locataire cessent en général avec l'état des lieux de sortie, notamment lorsque comme en l'espèce les clés auraient été remises antérieurement, de manière anticipée par rapport à la date de l'état des lieux, alors que l'état des lieux de sortie, qui se tient à l'initiative de la partie la plus diligente, est intervenu le 15 septembre 2023. Cette date marque en conséquence la fin des obligations du preneur et donc de l'obligation au paiement de l'indemnité d'occupation, ainsi qu'il sera retenu au dispositif. En définitive, au vu du dernier décompte versé aux débats par M. [S] qui n'est pas utilement contesté par M. [J] qui ne justifie pas s'être acquitté des sommes dues, ce dernier sera condamné à paiement d'une somme provisionnelle de 8 462,75 euros arrêtée au 15 septembre 2023 au titre de l'arriéré de loyers et charges jusqu'au 28 janvier 2023 et d'indemnité d'occupation pour le surplus, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef. S'agissant des délais de paiement sollicités, il sera observé que M. [J] sollicitait des délais en première instance sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dès lorsqu'il demandait la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Devant la cour le principe de la résiliation du bail étant définitivement acquis et M. [J] ayant quitté les lieux ne demande plus qu'un simple délai de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, sans en préciser le fondement. Qu'il agisse sur le fondement des dispositions de l'article 24 précité, qui n'autorise les délais de paiement qu'au débiteur en situation de régler sa dette ou sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, l'octroi de délai de paiement est conditionné à l'examen de la situation du débiteur et des besoins du créancier. M. [J], pour pouvoir bénéficier de délais de paiement fait valoir que le bailleur aurait contribué à son endettement en refusant d'établir un avenant au bail ce qui ne lui aurait pas permis d'obtenir une aide au logement, ce qui n'est cependant pas avéré dès lors que M. [J] a bénéficié de plein droit au décès de sa mère, le 2 juin 2022, soit de ses deux parents, du maintien dans les lieux sur la base du contrat antérieur et qu'il ressort du décompte du 7 novembre 2022 (pièce n° 6 de l'intimé) que la dette de loyer s'est constituée à partir de cette date, sans que M. [J] justifie avoir vainement sollicité le bénéfice d'une aide au logement depuis le décès de sa mère qui lui aurait été refusée, ce qu'il est parfaitement en mesure de démontrer dès lors qu'il suffit pour cela d'interroger la caisse d'allocations familiales, ni avoir interpellé le bailleur depuis cette date sur la nécessité de bénéficier d'un avenant au contrat de bail, ayant bénéficié dès le 17 août 2022, d'une mesure de sauvegarde de justice, de sorte qu'une mise en demeure a été adressée au mandataire spécial dès le 7 novembre 2022. La situation d'endettement apparaît ici davantage la conséquence de la situation personnelle dans laquelle s'est retrouvé M. [J] à compter de juin 2022, au décès de sa mère, s'étant retrouvé dans l'incapacité de gérer ses affaires courantes, ce qui n'est pas imputable au bailleur. Quoi qu'il en soit, la cour constate que M. [J] ne justifie pas être en situation de régler sa dette, ni que sa situation financière justifie l'octroi de délais de paiement. En effet il, indique avoir bénéficié d'une prise en charge en résidence autonomie sans toutefois que le contrat de séjour versé aux débats (sa pièce n° 11) mentionne le montant du loyer dû, ni permette de savoir si M. [J] bénéficie d'une aide au logement, ce qu'il affirme dès lors qu'il est pris en charge dans ce type de résidence mais qui, contrairement à ce qu'il indique, n'est pourtant pas automatique à la lecture du contrat, alors qu'aucun autre élément concernant la situation financière de M. [J] n'est produit devant la cour. La décision entreprise qui a débouté M. [J] de sa demande de délais est en conséquence confirmée. Sur les demandes du bailleur : M. [S] sollicite 'reconventionnellement', au regard de l'état des lieux de sortie, la condamnation de M. [J] au paiement d'une provision de 2 091,18 euros à valoir sur les réparations locatives, après déduction de la vétusté, et de 1 590 euros à valoir sur le coût de l'évacuation des déchets. M. [J] conclut à l'irrecevabilité des demandes au titre de la remise en état des lieux comme étant présentées pour la première fois devant la cour d'appel, alors que M. [S] soutient que sa demande reconventionnelle est recevable. Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre des prétentions nouvelles en appel mais que toutefois elles peuvent soumettre pour la première fois en appel des demandes nées de l'intervention d'un tiers ou de la révélation d'un fait. Elles peuvent également, en application de l'article 565, soumettre à la cour des demandes tendant aux mêmes fins que celles qui sont soumises au premier juge et notamment les demandes en lien avec le litige dont la cour est saisi. Si la demande au titre des dégradations locatives ne saurait constituer pour le demandeur initial, seul demandeur au paiement, une demande reconventionnelle à la seule demande de délais de paiement formulée par le locataire, cette demande est toutefois née de la révélation d'un fait depuis l'ordonnance déférée, consécutive d'ailleurs à son exécution, tenant à l'état dans lequel le logement a été restitué et elle est à l'évidence en lien avec les causes dont la cour est saisie tendant à faire les comptes entre les parties nés de la résiliation du contrat de bail. Elle est en conséquence recevable, même présentée pour la première fois devant la cour. Sur le fond, par la production des états des lieux d'entrée (30 avril 215) et de sortie (15 septembre 2023), le bailleur justifie de la nécessité de reprendre les peintures, qui étaient à l'état neuf à l'entrée et qui à la sortie des lieux laissaient apparaître des traces de coulures et des trous au niveau de : - l'entrée : mur de droite et de gauche et plafond - la salle de bain : peintures des murs - la chambre1: peinture des murs, du plafond et de la porte - la chambre 2 : peinture des murs - salon/séjour : peinture des murs, du plafond et de la porte. En effet, il résulte de la description de l'état des lieux de sortie que les peintures ne sont pas en état d'usage normal mais dégradées et M. [S] applique au montant des réparations locatives un coefficient de vétusté de 90 %, ce en quoi la demande n'est pas contestée. De même, la comparaison des deux états des lieux met en évidence des dégradations locatives, dans la salle de bains, un sèche serviette arraché à remplacer, dans la chambre 1, la disparition d'une porte de placard qui constitue une dégradation locative à remplacer, la dégradation du tableau électrique avec des fils arrachés, nécessitant d'être remplacé, une plaque de cuisson neuve à l'entrée très dégradée sur laquelle il applique une vétusté de 11%, la nécessité de remplacer deux clés manquante pour lesquelles il applique une vétusté de 74 %, le remplacement d'une télécommande manquante. Il résulte également de l'état des lieux de sortie et photographies que le logement a été rendu très sale devant être entièrement nettoyé et vidé de nombreux encombrants et déchets. Ces dégradations ne sont pas contestées par M. [J] qui s'est contenté de conclure à l'irrecevabilité de la demande et au débouté, sans toutefois formuler aucun moyen à l'appui de sa demande de débouter, celui ci n'ayant saisi la cour d'aucun moyen de contestation, ni de l'ampleur des dégâts, ni de leur évaluation, ni du coefficient de vétusté de 90 % appliqué par M. [S] sur ces dégradations, alors qu' il résulte de la comparaison de ces deux états des lieux et des devis versés aux débats par l'intimé (sa pièce n° 33) que le montant des réparations locatives est justifié à hauteur de 3 681,18 euros. De son côté M. [S] est redevable du dépôt de garantie à hauteur de 603 euros et d'une régularisation sur charges de 35,29 euros, de sorte que M. [J] sera condamné au paiement d'une provision de 3 681,18 euros et M. [S] d'une provision de 638,29 euros, la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties à titre provisionnel étant ordonnée. Succombant en son recours, M. [U] [J] en supportera les dépens et sera condamné à verser à M. [S] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour Constate l'effet dévolutif de l'appel ayant pour objet un litige indivisible. Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a statué sur les sommes dues par M. [J] au mois de mai 2023. Statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant : Condamne M. [U] [J] à payer à M. [N] [S] la somme de 8 462,75 euros à titre d'indemnité provisionnelle due pour l'arriéré de loyer jusqu'au 28 janvier 2023 et d'indemnité d'occupation à compter du 29 janvier 2023, arrêtée au 15 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à hauteur de 6 022,37 euros et du présent arrêt pour le surplus. Condamne M. [U] [J] à payer à M. [N] [S] une provision d'un montant de 3 681,18 euros au titre des réparations locatives. Condamne M. [N] [S] à payer à M. [U] [J] une provision d'un montant de 638,29 euros au titre du dépôt de garantie et d'une régularisation des charges de 2022. Ordonne la compensation entre les provisions respectivement dues par les parties. Condamne M. [U] [J] à payer à M. [N] [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [U] [J] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,