Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/04937

N° RG 21/04937 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I66Z COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 15 DECEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 20/02739 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'EVREUX du 23 Novembre 2021 APPELANTE : S.C.I. GAMM [Adresse 1] [Localité 2] représentée et assistée de Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON CELINE BART AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.A.S. T2L [Adresse 3] [Localité 4] représentée et assistée de Me Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 Octobre 2022 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère M. URBANO, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 12 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 15 Décembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Chevalier, Greffière lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Par acte du 23 mars 2020 établi la SCI Coploutre a promis à la SCI Gamm de lui vendre un immeuble situé à [Adresse 5], sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 370 000 euros sur 18 années au taux de 1,15 % avant le 30 juin 2020. La promesse de vente stipulait que les parties avaient été mises en relation par l'intermédiaire de la SAS T2L, agent immobilier exerçant sous l'enseigne « Jeanne d'Arc Immo », la SCI s'engageant à lui verser une rémunération de 16 000 € TTC lors de l'acte authentique de régularisation de la vente. La SCI Gamm s'est engagée à solliciter deux établissements bancaires pour l'obtention de ce prêt. La vente n'a pas été régularisée par acte authentique, la SCI Gamm s'étant prévalue d'un refus de prêt. Estimant que la SCI Gamm n'avait pas sollicité le prêt convenu en temps utile, la SAS T2L l'a fait assigner par actes d'huissier des 21 septembre et 2 octobre 2020 devant le tribunal judiciaire d'Evreux qui, par jugement du 23 novembre 2021, a : -déclaré la société Gamm responsable du dommage subi par la société T2L, -fixé le préjudice subi par la société T2L à la somme de 5.000 euros, -condamné la société Gamm à payer à la société T2L la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice matériel majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à son règlement, -condamné la société Gamm à payer à la société T2L la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté la société Gamm de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société Gamm aux dépens de l'instance, -rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision était de droit. La société Gamm a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 décembre 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS : Vu les conclusions du 29 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société Gamm qui demande à la cour de : -déclarer la société Gamm recevable et fondée en son appel, -réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, -débouter la société T2L de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner la société T2L à verser à la société Gamm la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société T2L aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SCI Gamm soutient que : - le mandat de vente de l'immeuble de la société Coploutre a été établi le 18 février 2020, la signature de la promesse de vente devant intervenir le 23 mars 2020 alors que le confinement a été instauré le 17 mars 2020 et a duré jusqu'au 10 mai suivant de sorte que la SCI Gamm, à la suite d'une impossibilité résultant de la force majeure, n'a pu respecter ses obligations avant le 30 juin 2020, les établissements bancaires ne fonctionnant qu'au ralenti ; - son obligation doit être considérée comme ayant été suspendue et les refus de prêt survenus postérieurement satisfont aux stipulations contractuelles ; - elle a bien sollicité deux établissements bancaires, la saisine d'un courtier en prêt équivalent à la saisine d'un tel établissement ; - la réponse de la Caisse d'Epargne a été tardive du fait de la situation sanitaire ; - le préjudice allégué par la SAS T2L est inexistant puisqu'elle a réussi à vendre l'immeuble objet de la promesse en janvier 2021, qu'elle a perçu sa commission et qu'elle ne démontre pas avoir dû effectuer de diligences particulières pour trouver un nouvel acquéreur lequel était déjà intéressé dès le mois de mars 2020 ; - les chances de la SCI Gamm d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles étaient nulles de sorte que la perte de chance de percevoir sa commission alléguée par la SAS T2L est également nulle. Vu les conclusions du 21 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société T2L qui demande à la cour de : -déclarer l'appel de la société Gamm recevable mais mal fondé, -confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Évreux le 23 novembre 2021, -condamner la société Gamm à régler à la société T2L une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Gamm aux entiers dépens de première instance et d'appel. la SAS T2L soutient que : - la condition suspensive visait une demande de prêt portant, sur 370 000 euros au taux de 1,5% sur 18 ans au maximum, la réponse devant être apportée avant le 30 juin 2020 étant précisé que l'acte authentique devait être signé le 20 juillet 2020 ; - le refus opposé par la Caisse d'Epargne est daté du 17 juillet 2020 et est tardif ; - ce refus porte sur une demande de prêt de 389 265,82 euros au taux de 1,6% sur 20 ans qui est en tous points supérieure aux stipulations contractuelles ; - le second refus opposé par la même banque est daté du 5 août 2020 et est tardif ; - le courrier du courtier versé aux débats par la SCI Gamm ne constitue pas un refus émanant d'une banque ; - la SCI Gamm a commis une faute à son égard en ne déposant pas deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles en temps utile ; - les conditions de la force majeure alléguée par la SCI Gamm ne sont nullement démontrées ; - aucune disposition des ordonnances n° 2020-306 et 2020-427 des 25 mars et 15 avril 2020 n'a prorogé les délais contractuels des conditions suspensives d'obtention des prêts ; - la période de confinement qui s'est achevée le 3 mai 2020 permettait à la SCI Gamm de déposer deux demandes de prêt conformes avant le 30 juin 2020 alors que celle-ci n'a jamais fait état d'une quelconque difficulté sur ce point avant un courrier électronique du 17 juillet 2020 où elle précisait ne pas déposer un nouveau dossier demande de prêt ; - si l'immeuble a finalement été vendu, c'est à la suite de nouvelles recherches effectuées par la SAS T2L pour lesquelles elle a reçu sa juste commission ; - la preuve de la démonstration que les chances de la SCI Gamm d'obtenir le prêt considéré étaient nulles n'est pas rapportée ; - le premier juge a fait une exacte appréciation de son préjudice à hauteur de 5000 euros de dommages et intérêts. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'existence d'une faute : Aux termes de l'article 1240 du code civil : ' Tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' La promesse de vente du 23 mars 2020, conclue alors que la première période de confinement, du 17 mars au 10 mai 2020 était en cours, stipule en page 14: « Condition suspensive d'obtention de prêt Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes: ' Organisme prêteur: tout organisme bancaire. - Montant maximal de la somme empruntée: 370.000,00€ - Durée maximale de remboursement: 18 ans - Taux nominal d'intérêt maximal: 1,15 l'an (hors assurances). - Garantie: que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu'une assurance décès invalidité. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 30 Juin 2020. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte (article L 313-41 du Code de la consommation). Le BENEFICIAIRE déclare qu'à sa connaissance: - Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités. - Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place d'une assurance décès-invalidité - Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que: "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. " L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. Jusqu'à l'expiration du délai sus-visé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L 313-42 de ce Code; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT. Refus de prêt -justification Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. » Il appartient aux emprunteurs de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse ; Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a retenu que : -le prêt refusé par la société Caisse d'Epargne le 17 juillet 2020 ne correspondait pas aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux sollicité et à la durée prévus contractuellement ; -le prêt refusé par la société Caisse d'Epargne le 5 août 2020 est conforme aux engagements mais postérieur de 36 jours à la date limite fixée pour l'obtention du prêt ; -le courrier d'un cabinet Empruntis du 8 décembre 2020 qui se présente comme expert en crédit immobilier, indique avoir reçu les représentants de la SCI Gamm le 13 mai 2020 et n'avoir pu obtenir de prêt, ne prouve pas que la SCI a déposé une demande auprès d'une autre banque que la Caisse d'Epargne, cette lettre n'émanant pas d'un organisme bancaire. Cette lettre postérieure à la date limite fixée et établit tout au plus que la SCI Gamm a pris l'attache d'un courtier qui lui a indiqué que sa demande était vaine ce qui ne correspond pas à ses engagements contractuels ; -la SCI Gamm ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies contractuellement dans deux établissements bancaires et ne justifie pas au 30 juin 2020 de deux refus de prêts conformes aux stipulations ; La SCI Gamm soutient que les conditions de la force majeure sont réunies ce qui justifie que ses demandes de prêt n'aient été traitées par les banques qu'avec retard. Toutefois, au jour de la signature de la promesse de vente, la première période dite de confinement était déjà en cours de sorte que la SCI Gamm ne peut utilement soutenir que les difficultés de traitement de ses demandes par les banques qu'elle allègue étaient imprévisibles. En outre, aucune des ordonnances promulguées dans le cadre de la crise sanitaire n'a prévu de prorogation en matière de délais contractuels applicables aux conditions suspensives d'obtention de prêts. La SCI Gamm ne démontre pas l'existence de la force majeure dont elle fait état, ne justifie d'aucune circonstance de nature à avoir prorogé les délais contractuels qu'elle se devait de respecter quant aux deux demandes de prêt et ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles. Il s'ensuit que la SCI Gamm a commis une faute ayant entraîné une perte de chance pour la SAS T2L d'obtenir sa commission lors de la vente entre la société Coploutre et la SCI Gamm. Sur le préjudice : La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Le préjudice subi par la SAS T2L est constitué par la perte de chance de percevoir la commission lors de la réalisation de la vente. La SCI Gamm ne justifiant pas du dépôt de deux demandes de crédits conformes aux stipulations contractuelles, elle ne peut utilement soutenir que ses chances de n'en obtenir aucun étaient nulles. Pour le surplus, le premier juge a retenu que : - la SCI Gamm est mal fondée à prétendre que le préjudice de l'agence est inexistant du fait que la vente s'est faite finalement avec un autre acquéreur, alors que la réalisation de cette seconde vente a nécessité la recherche d'un nouvel acquéreur et la négociation d'une nouvelle vente, quand bien même l'acquéreur final aurait été en contact avec la SAS T2L dès avant la signature de la promesse au profit de la SCI; que même si un notaire s'est chargé de la rédaction des avant contrats, il a fallu à la SAS T2L reprendre les pourparlers et refaire avec cet acquéreur, tout le travail qui avait été fait avec la SCI Gamm ; - il résulte des documents produits par la SCI Gamm que la probabilité qu'elle obtienne un prêt aux conditions fixées étaient très faibles et que la probabilité de réitération de la vente était elle-même très faible. Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance . En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a réparé le préjudice résultant de la perte de chance subie par la SAS T2L par une indemnité de 5 000 euros. PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI Gamm aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne la SCI Gamm à payer à la SAS T2L la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente