Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/02063

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [W] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Avner DOUKHAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4COU N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 03 juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [H] [Z], [Adresse 1] représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, Madame [X] [Z], [Adresse 1] représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [W] [Y], [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 03 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4COU EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 29 juillet 2021 à effet du 1er août 2021, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] ont donné à bail à Monsieur [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2584 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 novembre 2023. Par acte d'huissier en date du 19 janvier 2024, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] ont fait assigner Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeurcondamner Monsieur [W] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3364 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 550 euros,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 novembre 2023, et ce pendant plus de six semaines. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'audience du 3 avril 2024, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2728 euros, selon décompte en date du mois d’avril 2024. Il a repris le paiement du loyer courant, en versant la somme de 1500 euros en mars. Toutefois, ils s’opposent aux délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement du loyer n’ayant jamais été régulier. Monsieur [W] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré, confirmant ce que le diagnostic social a expliqué. Après des difficultés dans la réception de ses aides, la CAF ayant bloqué ses ressources, il perçoit, à nouveau le RSA et suit une formation de réceptionniste. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 29 juillet 2021 à effet du 1er août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 2584 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [W] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] produisent un décompte démontrant que Monsieur [W] [Y] reste lui devoir la somme de 2728 euros à la date du mois d’avril 2024. Pour la somme au principal, Monsieur [W] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2728 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] démontrent que Monsieur [W] [Y] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, il perçoit à nouveau les aides qui avait été suspendues, ce qui lui permet de payer le loyer résiduel, après versement des APL Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [W] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2021 à effet du 1er août 2021 entre Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] et Monsieur [W] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 décembre 2023 ; CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] la somme de 2728 euros (décompte arrêté au du mois d’avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 ; AUTORISE Monsieur [W] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 300 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [W] [Y] soit condamné à verser à Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Madame [X] [Z] et Monsieur [H] [Z] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux dépens. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection