Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 22/10499

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] exécutoires délivrées le: 18° chambre 1ère section N° RG 22/10499 N° Portalis 352J-W-B7G-CXYAJ N° MINUTE : 4 Réputé contradictoire Assignation du : 30 Août 2022 JUGEMENT rendu le 24 Juin 2024 DEMANDEURS Madame [G] [M] [Adresse 8] [Localité 12] Madame [W] [M] [Adresse 1] [Localité 12] Monsieur [L] [B] [Adresse 5] [Localité 3] Monsieur [S] [D] [Adresse 4] [Localité 9] Madame [O] [D] [Adresse 7] [Localité 10] Madame [P] [I] [Adresse 8] [Localité 12] Madame [N] [I] [Adresse 8] [Localité 12] Tous représentés par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0191 Décision du 24 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/10499 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYAJ DÉFENDERESSE S.A.S.U. LODGE MKB [Adresse 6] [Localité 11] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 26 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donnés que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024. Puis, le délibéré a été prorogé au 24 juin 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 18 juin 2007, M. [U] [F], Mme [J] [F] et Mme [Y] [F], ont donné à bail en renouvellement à Messieurs [K] et [E], aux droits desquels est venue la SAS Lodge MKB, des locaux à usage commercial situés [Adresse 6], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 6.000 euros HT et HC, pour une activité de " VINS LIQUEURS RESTAURANT HOTEL MEUBLES à l'exclusion de tous autres ". Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2015, la société Lodge MKB a demandé le renouvellement de son bail. Par acte du 18 mars 2016, les bailleurs ont signifié leur refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction. Par ordonnance du 2 août 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi à la demande des bailleurs, a désigné M. [A] [H] en qualité d'expert afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Lodge MKB et de l'indemnité d'occupation due aux bailleurs. La société Lodge MKB a interjeté appel de cette décision avant de se désister. M. [H] a déposé son rapport le 28 juin 2022, aux termes duquel il conclut à une indemnité d'éviction globale de 219.700 euros et une indemnité d'occupation de 17.795 euros à compter du 1er janvier 2016. Les signataires originaires des baux sont décédés. Par acte extrajudiciaire du 30 août 2022, Mme [G] [M], Mme [W] [M], M. [L] [B], M. [S] [D], Mme [O] [D], Mme [P] [I], Mme [N] [I] (ci-après ensemble " les bailleurs "), en qualité d'ayants droits des bailleurs d'origine, ont fait assigner la société Lodge MKB aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Aux termes de leur assignation, les bailleurs demandent au tribunal de : - fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Lodge MKB à la somme de 193.500 euros, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Lodge MKB à compter du 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 17.795 euros, charges et taxes en sus, - condamner la société Lodge MKB à la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par la SCP Grundler, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence à l'assignation des parties visées ci-dessus conformément à l'article 455 du code procédure civile. Assignée à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit d'huissier du 30 août 2022, la société Lodge MKB n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge unique le 26 février 2024. A l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024, prorogé au 24 juin 2024 par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DU JUGEMENT À titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de fixation de l'indemnité d'éviction Par l'effet de la demande de renouvellement signifiée le 22 décembre 2015 par la société Lodge MKB et du refus de renouvellement signifié par les bailleurs le 18 mars 2016, le bail commercial du 18 juin 2007 a pris fin le 31 décembre 2015 à 24h00. Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ". Sur l'indemnité principale Les bailleurs sollicitent que l'indemnité principale proposée par l'expert judiciaire à hauteur de 192.000 euros soit retenue et ne formulent pas d'observation sur les conclusions de l'expert judiciaire. -Sur le caractère transférable de l'activité L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail. En l'espèce, le bail renouvelé le 18 juin 2007 prévoit une destination de " VINS LIQUEURS RESTAURANT HOTEL MEUBLES à l'exclusion de tous autres ". L'expert relève que le preneur exerce une activité de bar/restaurant et hôtel meublé composé de 7 chambres. Il estime que l'éviction entraine la perte du fonds de commerce, le preneur ne pouvant se réinstaller à proximité en l'absence de locaux de remplacement, ce qui n'est pas contesté par les bailleurs. En l'absence de contestation des bailleurs, compte tenu de l'activité spécifique de bar/restaurant et hôtel meublé, et de l'absence de locaux de remplacement proposés, le tribunal retiendra l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce ouvrant droit à une indemnité de remplacement. -Sur la valeur du fonds de commerce Selon le rapport d'expertise, non critiqué par les parties, les locaux sont situés dans le [Localité 2], au [Adresse 6], qui est une voie longue de 460 mètres environ, traversant l'arrondissement selon un axe nord/sud, l'immeuble étant situé dans la partie nord, dans la portion comprise entre les dues [Localité 14] et d'Oran, s'insérant dans le quartier de la Goutte d'Or, quartier populaire réputé difficile, classé en zone urbaine sensible depuis 1996, accueillant un parc important de logements sociaux. Le quartier est également un pôle commercial très actif du fait de la diversité ethnique. La desserte est correcte avec les stations de métro [Localité 13] (ligne 4) à 350 mètres, Marcadet-Poissonnière (lignes 4 et 12) à 350m et les lignes de bus 31, 56, te 85. L'accès au boulevard périphérique se situe à 1,8 km. L'expert retient que l'emplacement est favorable pour l'activité exercée dans le quartier populaire et cosmopolite de Barbès. Les locaux bénéficient d'une façade de 12 mètres sur la rue [Localité 15], l'immeuble est une construction ancienne avec façade en maçonnerie enduite, toiture deux pentes et couverture en tuile. Il s'agit d'un immeuble élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, un étage et combles, qui accueille un café/bar au rez-de-chaussée avec cuisine et un hôtel meublé de 2 chambres au rez-de-chaussée et 6 à l'étage. Au sous-sol accessible par une trappe se trouvent deux caves à usage de réserves et stockage de fûts. L'expert retient une impression d'ensemble médiocre avec un bâtiment présentant un état correct de gros-œuvre, une boutique au rez-de-chaussée en état moyen, des parties communes en état d'usage, des chambres de petite taille et pas de chambre accessible aux PMR. L'expert n'a pas eu communication du récépissé de déclaration d'exploitation mais estime qu'il ne peut s'agir que d'un hôtel non homologué tourisme. Il retient 7 chambres pour une capacité de 14 personnes. Selon l'expert, non contesté par les parties, le bail est favorable au preneur en ce qu'il ne contient pas de transfert de charges du bailleur au preneur, à l'exception de l'impôt foncier. L'expert retient une surface des locaux commerciaux de 58,6 m2 et 84,9 m2 pour la partie hôtel. Pour la valorisation du fonds de commerce, il ressort du rapport que l'expert n'a eu communication d'aucune donnée comptable, seuls les comptes publiés sur Infogreffe pour les années 2019 et 2020 étaient disponibles, étant précisé que l'année 2020 n'est pas représentative compte tenu de la crise sanitaire liée à la Covid-19. Pour l'année 2019, le chiffre d'affaires HT était de 96.129 euros. L'expert expose que : " En théorie, il convient de distinguer les deux activités : café-restaurant d'une part et hôtel d'autre part. - Les fonds de café se vendent à partir de la recette journalière. Pour les petits cafés, la valeur n'excède pas 500 fois la recette journalière. - Les fonds de restaurant se vendent sur la base de 60 à 120% du chiffre d'affaires. - Les fonds d'hôtel non homologués (dit préfecture) se vendent entre 2,5 et 4 fois le chiffre d'affaires moyen HT. En l'absence de ventilation entre les recettes café, restaurant et hôtel, on retiendra le chiffre d'affaires dans sa globalité. Etant donné : - la faible capacité (7 chambres) de cet établissement, - le faible niveau supposé d'équipements (sanitaires et salle d'eau communs), - les incertitudes pesant sur le chiffre d'affaires et l'activité, - les capacités bénéficiaires quasi nulles, On appliquera un coefficient inférieur à ceux de la fourchette précitée, soit 2 : 96129 € x 2 = 192.228 € arrondis à 192.000 € ". Eu égard aux caractéristiques des locaux décrites dans le rapport d'expertise, à l'absence de contestation des conclusions de l'expert par les parties, tant à l'occasion des opérations d'expertise que dans le cadre de la présente instance, et en l'absence de demande formulée par la société Lodge MKB, l'indemnité principale sera fixée au montant proposé par l'expert, soit la somme de 192.000 euros. Sur les indemnités accessoires L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. En l'absence de demande formée par le preneur au titre des indemnités accessoires, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de retenir une indemnité de 1.500 euros au titre des frais juridiques et administratifs liés à la perte du fonds de commerce, tel que proposé par les bailleurs. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction à laquelle a droit la société Lodge MKB sera fixée à la somme globale de 193.500 euros (192.000 + 1.500). 2. Sur l'indemnité d'occupation Les bailleurs sollicitent la fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2016 au montant évalué par l'expert. En vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité. En l'espèce, pour le local commercial du café/bar restaurant, l'expert a proposé une surface pondérée de 34,62 m2B. Au regard des références de comparaison, l'expert a proposé une indemnité d'occupation ventilée de la manière suivante : -Pour le café restaurant, une valeur de 300 euros / m2B, soit : 34,62 m2B x 300 = 10.386 euros -Pour l'hôtel, selon l'application de la méthode hôtelière à partir d'une recette annuelle théorique de 67.200 euros (= 7 chambres x 800 euros/mois), avec un taux d'occupation proposé à 80% compte tenu de la catégorie d'hôtel, un taux de recette proposé de 18,5%, soit une évaluation de 67.200 € x 80 % (taux d'occupation) x 18,5 % (recettes) = 9.946 euros, Soit une valeur locative de l'immeuble de 20.332 euros (10.386 + 9.946). L'expert propose de retenir un abattement de 3% au titre du transfert de charge de l'impôt foncier au preneur, soit une valeur locative en renouvellement de 19.722 euros (20.332 x 0,97). Après abattement de 10% au titre de la précarité, l'expert propose une indemnité d'occupation évaluée à 17.795 euros (19.772 - 1.977). Les bailleurs ne contestent pas l'évaluation de l'expert et le preneur ne formule aucune demande ou contestation, de sorte que le tribunal retiendra cette indemnité d'occupation évaluée à 17.795 euros par an, hors taxes et hors charges. 3. Sur les autres demandes L'instance ayant eu pour cause la délivrance par les bailleurs d'un refus de renouvellement du bail, il appartient aux bailleurs d'en supporter les dépens. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la nature du litige et de l'existence d'un droit de repentir ouvert aux bailleurs, il convient d'écarter l'exécution provisoire. * ** PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : Dit que par l'effet du refus de renouvellement signifié par les bailleurs le 18 mars 2016, en réponse à la demande de renouvellement du 22 décembre 2015, le bail commercial liant initialement M. [U] [F], Mme [J] [F] et Mme [Y] [F], aux droits desquels sont venus Mme [G] [M], Mme [W] [M], M. [L] [B], M. [S] [D], Mme [O] [D], Mme [P] [I], Mme [N] [I], et la SAS Lodge MKB concernant les locaux situés [Adresse 6], a pris fin le 31 décembre 2015 à 24h00, Dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit pour la SAS Lodge MKB au paiement d'une indemnité d'éviction, Fixe à la somme globale de 193.500 euros (cent quatre-vingt-treize mille cinq cents euros) l'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi : - indemnité principale : 192.000 euros - indemnité accessoire au titre des frais juridiques et administratifs : 1.500 euros Dit que la SAS Lodge MKB est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2016, Fixe à la somme annuelle de 17.795 euros (dix-sept mille sept-cent quatre-vingt-quinze euros) le montant de cette indemnité d'occupation due par la SAS Lodge MKB à compter du 1er janvier 2016, charges et taxes en sus, Déboute Mme [G] [M], Mme [W] [M], M. [L] [B], M. [S] [D], Mme [O] [D], Mme [P] [I], Mme [N] [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [G] [M], Mme [W] [M], M. [L] [B], M. [S] [D], Mme [O] [D], Mme [P] [I], Mme [N] [I] aux dépens de l'instance, Ecarte l'exécution provisoire, Fait et jugé à Paris le 24 Juin 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES