Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/00160

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 23/00160 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKG2 NAC : 30B JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 21 Mars 2024 DEMANDERESSE Le Syndicat de copropriété de la [Adresse 6] Agissant par son syndic, la SARL DELMONTE IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au RCS de Saint Pierre de la Réunion sous le n° 478 274962, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, en cette qualité, audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Isabelle ANDRE ROBERT de la SELARL MILLANCOURT - ANDRE ROBERT - FOURCADE - SPERA ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DEFENDEUR M. [H] [U] [D] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 22 Février 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 21 Mars 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître ANDRE ROBERT et Maître MALET délivrée le : Copie certifiée conforme à délivrée le : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [H] [U] [D] est propriétaire du lot n°1038 de la [Adresse 6] sise [Adresse 2]. La société Delmonte Immobilier a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 17 juin 2019. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [H] [U] [D] . Plusieurs mises en demeure de payer lui ont été notifiées, le 20 octobre 2017, le 20 novembre 2018, le 19 mars 2021 et en dernier lieu le 29 avril 2021. Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 14 octobre 2022 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant total de 5 504,99 euros. Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic Delmonte Immobilier a fait assigner Monsieur [H] [U] [D] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond afin notamment d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 5 504,99 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, ainsi que les appels de fonds à échoir. Par jugement du 30 novembre 2023, la juridiction a soulevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action en paiement fondée sur l’article 19-2 précité engagée par le syndicat des copropriétaires, en l’absence de mise en demeure délivrée pour la dette de provisions de charges impayées de l’exercice en cours lors de l’assignation, et invité les parties à faire connaître leurs observations. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande de la juridiction de: - JUGER sa demande recevable, - CONDAMNER M. [U] [D] [H] au paiement de la somme de 6.170,13 euros du fait du non-paiement par lui de la totalité de ses charges de copropriété ainsi que des appels de fonds a échoir , - JUGER que la somme ci-dessus produira intérét a compter du 06.09.2016 date de la premiere lettre de mise en demeure ; - JUGER que ces intéréts produiront eux méme des intéréts dans le cadre de l 'anatocisme qui sera prononcé ; - JUGER n’y avoir lieu a supprimer touteforme d'exécution provisoire qui sera attachée a la décision a intervenir ; En tout état de cause - CONDAMNER M [U] [D] [H] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au profit du demandeur ; - CONDAAJNER M [U] [D] [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl MILLANCOURT ANDRE-ROBERT FOURCADE SPERA et associés, avocats, en application de l'article 699 du Code de procédure civile; -le DEBOUTER de toutes ses demandes fins et conclusions notamment portant sur une réduction de sa dette et l’étalement de celle-ci sur 24 mois. En réponse au moyen soulevé d’office par la juridiction, il fait valoir que depuis la loi ELAN, la jurisprudence citée par la juridiction n’a plus vocation à s’appliquer et qu’en l’espèce, le budget prévisionnel ayant été voté et la mise en demeure étant restée infructueuse, c’est l’ensemble du solde débiteur du copropriétaire défaillant qui peut être réclamé. Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’elles ne sont nullement prescrites, sa dette née en 2016 n’étant pas prescrite au moment de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi ELAN qui a réduit le délai de prescription applicable aux charges de copropriété. Il soutient que les sommes réclamées sont intégralement dues, comme ayant été régulièrement approuvées par les AG de la copropriété. Il prétend que les frais réclamés sont dus en application du contrat de syndic. Il s’oppose à la demande de délais de paiement au regard d’une part de l’ancienneté de la dette et de l’absence de toute bonne volonté pour régulariser la situation, d’autre part de l’insuffisance de justificatifs de la situation du défendeur. En défense, Monsieur [H] [U] [D], aux terme de ses dernières conclusions du 14 août 2023, demande à la juridiction de: - JUGER les charges de copropriété antérieures au 14 avril 2018 prescrites, - PRONONCER en conséquence l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au titre des charges de copropriété antérieures au 14 avril 2018 en raison de leur prescription, - JUGER que la dette de charges de copropriété de Monsieur [U] [H] s’élève à 4.108,24 €, - JUGER à titre subsidiaire que la somme de 423,15 € doit être déduite de la dette de charges de copropriété, - OCTROYER à Monsieur [U] [H] un délai de 24 mois pour régler ladite somme, soit 23 mensualités de 171,00 € et une 24 ème mensualité de 175,24 €, - LAISSER aux parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles, Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les sommes réclamées pour la période remontant à plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation, soit avant le 14 avril 2018, sont prescrites, en application du nouveau délai de prescription de 5 ans introduit par la loi ELAN n° 2018-1021 du 25 novembre 2018. A titre subsidiaire, il demande que la somme de 423,15€, qu’il qualifie de frais non nécessaires, soit déduite de la condamnation mise à sa charge. En tout état de cause, il demande à bénéficier de délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. A l’audience du 22 février 2024, le conseil du défendeur a indiqué partager le moyen soulevé d’office par la juridiction, sans néanmoins avoir conclu à nouveau. Les parties ont été informées que la décision était mise en délbéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir s’agissant des demandes portant sur les exercices budgétaires postérieurs à la mise en demeure Le syndicat des copropriétaires entend mettre en oeuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”. L'article 14-2-1 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux. En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l'absence de modalités différentes fixées par l'assemblée générale. Faute de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la même loi qui prévoit qu’ “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.” Compte tenu de l'articulation du texte, la mise en demeure exigée doit concerner une provision exigible. Cette procédure permet d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d'une provision à sa date d'exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des arriérés de charges antérieures. Or, il résulte des dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile qu'il peut être statué selon la procédure au fond accélérée dans les cas prévus par la loi ou le règlement. En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure. En l’espèce, la mise en demeure dont il est justifié qu’elle a été valablement délivrée, à savoir en dernier lieu celle du 29 avril 2021, a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date, mais non celles qui seraient dues au titre des budgets prévisionnels des exercices postérieurs. Ainsi, en l’espèce, compte tenu de la date de la mise en demeure, seules sont recevables les demandes portant sur les provisions exigibles et non payées à cette date, ainsi que celle non encore échues mais déjà adoptées devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure restée infructueuse (celles du budget prévisionnel 2021). Les demandes concernant les sommes postérieures au 31 décembre 2021, ne sont pas recevables. - sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, à la date du 25 novembre 2018, les actions entre un copropriétaire et le syndicat sont soumises, non plus à un délai spécial de prescription de dix années, mais au délai de prescription de droit commun de cinq années, en vertu du premier alinéa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire (inexistante en l’espèce) du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Ainsi, en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 14 avril 2023, de sorte que l’action se trouve prescrite pour les seules charges échues avant le 14 avril 2013. Les demandes, qui portent sur des dettes remontant à 2016 pour les plus anciennes, ne sont donc pas prescrites. - sur le fond des demandes en paiement au titre des arriérés de charges et de provisions non encore échues: Il reste à examiner si les demandes de paiement au titre des arriérés de charges de copropriété et de provisions exigibles jusqu’à l’exercice 2021 inclus sont fondées. Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, à savoir : - celui de l’AG du 17 mai 2016, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2015, - celui de l’AG du 29 mars 2017, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016, - celui de l’AG du 18 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, - celui de l’AG du 17 juin 2019 ayant apprvoué les comptes de l’exercie 2018, - celui de l’AG du 28 août 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, voté le budget prévisionnel des exercices 2020 et 2021, et au regard également du relevé de compte produit en pièce 5, qui démontre que la mise en demeure délivrée le 29 avril 2021 est restée infructueuse dans un délai de trente jours, la demande est fondée en ce qui concerne la somme de 3 428,02 euros d’arriérés de charges impayées pour les années 2015 à 2021 et de provisions sur charges et de cotisations au fonds de travaux non encore échues pour l’année 2021. Ont été déduites du décompte les sommes libellées “mise en demeure” (3x32,55€) et “dossier contentieux” (2x162,75€), qui ne correspondent nullement à des charges impayées. Par conséquent, il y a lieu de condamner le défendeur à payer au titre des arriérés de charges impayées, cette somme produisant intérêts au taux légal, à compter du 29 avril 2021 pour 3 033,96€ (somme due à la date de la mise en demeure) et à compter de l’assignation pour le surplus. Il sera fait droit à la demande d’anatocisme judiciaire. Sur la demande de délais de paiement: L’article 1343-5 du code civil dispose: “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” En l’espèce, le défendeur sollicite un délai de deux années pour régler sa dette, et justifie percevoir chaque mois une allocation d’aide au retour à l’emploi pour 1 400 euros environ, ainsi que 591,41 euros de revenus fonciers nets, et rembourser deux crédits immobiliers pour 410,06€ et 349,58€. Au regard du montant de la dette, il sera fait droit à la demande de délais de paiement en permettant au débiteur de s’acquitter de sa dette en 23 mensualité de 142 euros, et d’une 24ème mensualité de 162,02 euros. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens En l’espèce, le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 1 000 euros au demandeur de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, DECLARE irrecevables les demandes portant sur les sommes postérieures au 31 décembre 2021, REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement, CONDAMNE Monsieur [H] [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 428,02€ (trois mille quatre cent vingt huit euros et deux centimes) d’arriérés de charges impayées pour les années 2015 à 2021 et de provisions sur charges et de cotisations au fonds de travaux non encore échues pour l’année 2021, DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 29 avril 2021, pour 3 033,96 € (trois mille trente trois euros et quatre vingt seize centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ; DIT que Monsieur [H] [U] [D] pourra s’acquitter du paiement de sa dette en vingt quatre mensualités, à raisons de vingt-trois mensualités d’un montant de 142€ (cent quarante deux euros) et une vingt-quatrième d’un montant de 162,02€ (cent soixante deux euros et deux centimes), CONDAMNE Monsieur [H] [U] [D] aux entiers dépens de l’instance; CONDAMNE Monsieur [H] [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 000 (mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ; LA GREFFIERELA PRESIDENTE