Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01618

5ème Chambre ARRÊT N° N° RG 21/01618 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RN3T M. [Z] [W] C/ M. [J] [R] Mme [G] [T], [K] [M] épouse [R] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ranchere (+ afm) Me Combe RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [Z] [W] né le 29 avril 1966 à [Localité 6], de nationalité française, sans profession [Adresse 3] [Localité 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/003862 du 02/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représenté par Me Elodie LE STANG substituant Me François RANCHERE, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [J] [R] né le 01 Juillet 1941 à [Localité 2], de nationalité française [Adresse 7] [Localité 2] Madame [G] [T], [K] [M] épouse [R] née le 03 Août 1947 à [Localité 5], de nationalité française [Adresse 7] [Localité 2] Représentés par Me Sybille MERLE DES ISLES substituant Me Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES Aux termes d'un bail d'habitation notarié en date des 14 et 18 janvier 2010, M. [J] [R] et Mme [G] [R], née [M] (les époux [R]), ont donné en location à M. [Z] [W] un appartement à usage d'habitation de type 3 situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Reprochant notamment au locataire de ne pas respecter les dispositions de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, par assignation en date du 3 novembre 2020, les époux [R] ont fait appeler à comparaître M. [Z] [W] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail dont s'agit et l'expulsion du locataire. Par jugement en date du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a : - prononcé la résiliation du bail notarié consenti les 14 et 18 janvier 2010 par les époux [R] et M. [Z] [W] à la date du jugement, En conséquence, - ordonné le départ et, à défaut, l'expulsion de M. [Z] [W] du local d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, - dit que, à défaut d'avoir libéré les lieux dans le délai susvisé, l'expulsion de M. [Z] [W] et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, - condamné M. [Z] [W] à payer aux époux [R] la somme de 1 778,36 euros au titre des loyers impayés dus au 31 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 3 novembre 2020, - condamné M. [Z] [W] à payer aux époux [R] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués et la remise des clés, - rejeté toutes conclusions plus amples ou contraires, - condamné M. [Z] [W] à payer aux époux [R] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Z] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer en date du 10 février 2020, - dit qu'une copie de la présente décision sera adressée au préfet d'Ille-et- Vilaine. Le 12 mars 2021, M. [Z] [W] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 novembre 2021, il demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * prononcé la résiliation du bail notarié consenti les 14 et 18 janvier 2010 par les époux [R] et M. [Z] [W] à la date de la présente décision, * ordonné le départ et, à défaut, l'expulsion de M. [Z] [W] du local d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, * dit que, à défaut d'avoir libéré les lieux dans le délai susvisé, l'expulsion de M. [Z] [W] et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, * l'a condamné à payer aux époux [R] la somme de 1 778,36 euros au titre des loyers impayés dus au 31 octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 3 novembre 2020, * l'a condamné à payer aux époux [R] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués et la remise des clés, * l'a condamné à payer aux époux [R] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamné aux dépens, y compris le coût du commandement de payer en date du 10 février 2020 , * dit qu'une copie de la présente décision sera adressée au préfet d'Ille-et-Vilaine, Statuer à nouveau et : - débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux [R] à verser à son conseil la somme de 2 000 euros, sous réserve que le bénéficiaire renonce à percevoir la part contributive de l'État, sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [R] aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2021, les époux [R] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner M. [Z] [W] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Z] [W] aux dépens d'instance et d'appel en ce compris les frais éventuels d'exécution. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la résiliation du bail M. [W] conteste les griefs qui lui sont formulés, selon lesquels il ne jouirait pas paisiblement des locaux loués (insultes, nuisances sonores et défécation de son chien dans les parties communes de l'immeuble). Il affirme jouir paisiblement de l'immeuble depuis onze ans et produit plusieurs attestations, qui selon lui, en témoignent. Il soutient qu'étant un ancien consommateur de drogue, traité depuis plusieurs années avec de la méthadone, et étant suivi par un centre de soins d'accompagnement et de prévention en alcoologie et un psychiatre, seules la rumeur, la suspicion non fondée et les préjugés expliquent les témoignages adverses qui le décrivent comme un alcoolique et un toxicomane alors qu'il ne consomme ni drogue, ni alcool. Il estime que souffrant de broncho-pneumopathie chronique obstructive, il ne peut hausser la voix ou avoir des gestes menaçants. Il critique particulièrement les déclarations de M. [B], qui selon lui, se livre à un véritable harcèlement à son endroit. S'agissant des témoignages de ses deux voisines, compte tenu de la faible épaisseur des cloisons, il précise qu'il entendait également ces dernières lorsqu'elles organisaient des réceptions jusque tard dans la nuit. Rappelant que le droit au logement est un droit fondamental au terme de l'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il considère que l'on ne saurait résilier son bail sur la base de ragots et d'insanités résultant d'une inimitié entre lui et M. [B]. Il ajoute qu'aucune décision pénale n'est intervenue. En réponse, les époux [R] font valoir que le comportement de M. [W] est démontré par les pièces produites et que ce dernier ne jouit pas paisiblement de son logement. Ils demandent à la cour de confirmer le jugement. Si l'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le droit au logement est un droit fondamental, l'article 2 de cette loi rappelle que les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Parmi ces dispositions, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de sorte que le locataire ne peut se soustraire à cette obligation. L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel il est destiné, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En l'espèce, la configuration des lieux est la suivante : - les époux [R] sont propriétaires d'un bien immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 3]. Ce bien est composé de deux appartements, donnant sur une cour grevée d'un droit de passage au profit d'une copropriété d'un ensemble immobilier appartenant à M. [B] [A], située en fond de cour, - l'un des appartements du bien immobilier des époux [R] est loué à M. [W] depuis un acte de bail du 18 janvier 2010, - le second logement du bien des époux [R] a été donné en colocation à Mme [V] et Mme [S], étudiantes, en août 2018 et ce durant trois années, - l'immeuble du fond de la cour est loué à plusieurs colocataires par M. [A] [B], lequel loue également à son frère M. [U] [B] un appartement depuis septembre 2018. S'il est exact que les plaintes auprès des services de police dont il est justifié émanent des seuls consorts [B] (plainte des 5 février 2020, main courante du 10 septembre 2020, plainte du 5 octobre 2020 et plainte du 23 juin 2021), les griefs formulés par ces derniers à l'encontre de M. [W] pour des faits de menaces, tapage, dégradations, insultes, violences, sont cependant confirmés en partie par Mmes [S] et [V], qui évoquent les faits suivants : - 'il (M. [W]) mettait la musique trop fort, très régulièrement', - 'les nuisances avaient aussi bien lieu en journée (dès 7 h) et la nuit (23 h.)' - 'il a menacé Mme [S]', - 'M. [W] était souvent dans un état anormal (alcool, drogue)', - 'il a accueilli beaucoup de personnes chez lui, souvent cela finissait en altercation,' - 'la musique était assourdissante, et il n'a jamais voulu baisser la musique'. De même, dans un courrier du 7 janvier 2021, Me [X], notaire, indique à M. et Mme [R] que 'les derniers locataires de leur appartement ont libéré les lieux le 8 juillet 2020, que dix visites ont été effectuées ensuite sans succès, les potentiels locataires faisant état de réactions similaires : appartement bien situé, propre et agréable, mais voisinage non rassurant'. Ces éléments, confortent les récriminations faites par les consorts [B] dans leurs plaintes, selon lesquelles M. [W] reçoit beaucoup de visiteurs, dont certains réclament en hurlant de la méthadone, se livre à des nuisances sonores à toute heure, ne sort pas ses ordures, les entasse dans la cour, se livre à des violences verbales ou physiques. Les attestations des témoins, produites par M. [W], émanant de Mme [O] [Y] et M. [I] [N] vivant au [Adresse 4], témoignant de la gentillesse de M. [W] à leur égard ne suffisent pas à contredire les faits rapportés par les témoins vivant au [Adresse 3]. Il en est de même de l'attestation de M. [D], qui réside également au [Adresse 4]. Si M. [C], étudiant, colocataire au [Adresse 3] depuis septembre 2021, atteste n'avoir constaté 'aucun comportement nuisible, gênant ou incivil de la part de M. [W]', ce témoignage ne permet pas d'éclairer la juridiction sur le comportement reproché à leur locataire par les époux [R] courant 2019-2020, puisque M. [C] n'était pas présent à cette date. S'agissant des témoignages de M. [F], de M. [P] et de M. [E] rédigés en novembre 2021, ils n'apportent aucun élément déterminant, ne précisant pas la date à laquelle ils sont arrivés dans les lieux. La cour constate que les époux [R] démontrent donc que leur locataire a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail et qu'à raison, le tribunal a sanctionné ce grave comportement, par le prononcé de la résiliation du bail. Le jugement est donc confirmé. - sur les autres demandes Le tribunal a, par suite de la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [W] et l'a condamné à une indemnité d'occupation. Les époux [R] versent aux débats un état des lieux de sortie en date du 10 novembre 2023. Ces dispositions, en l'absence de toute critique utile, sont confirmées sauf à constater que les lieux ont été libérés le 10 novembre 2023. La condamnation au paiement d'une somme de 1 778,36 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2020 est également confirmée, M. [W] ne justifiant par aucune pièce le paiement de cet arriéré locatif. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [R] en cause d'appel. M. [W] est condamné à leur payer une somme de 600 euros de ce chef et à payer les dépens d'appel, sans toutefois prévoir que ceux-ci comprendront les éventuels frais d'exécution. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à constater que les lieux ont été libérés le 10 novembre 2023 ; Y ajoutant, Condamne M. [Z] [W] à payer à M. [J] [R] et Mme [G] [R] née [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [Z] [W] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente