Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/05685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 15/05/2024 à : Madame [U] [P], Monsieur [S] [N] Copie exécutoire délivrée le : 15/05/2024 à : Maître Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05685 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JUX N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le mercredi 15 mai 2024 DEMANDERESSE [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 DÉFENDEURS Madame [U] [P], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05685 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JUX EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2013, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [U] [P] un logement situé au [Adresse 2] (escalier 1, 1er étage, porte 3). [Localité 3] HABITAT OPH avisé du défaut d’occupation personnelle du logement par la locataire lui a, dans un premier temps, adressé un courrier reçu le 8 octobre 2022 pour lui demander la restitution des lieux sous quinzaine, puis fait dresser un constat des conditions d’occupation du logement par commissaire de justice, le 27 avril 2023, ayant reçu une demande de remboursement de l’APL perçu pour le logement de Mme [U] [P] alors qu’il était indiqué par la CAF qu’elle avait quitté son logement depuis décembre 2022. Le constat dressé le 27 avril 2023 établissant l’absence de Mme [U] [P] dans les lieux et la présence de deux autres personnes dont M. [S] [N] qui serait le frère de la locataire, [Localité 3] HABITAT OPH a alors fait délivrer à ces derniers, par actes d’huissier de justice des 15 et 22 juin 2023, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation du bail liant [Localité 3] HABITAT OPH et Mme [U] [P] pour manquements répétés à ses obligations contractuelles dont notamment celles d’occupation effective des lieux et interdiction de cession des lieux, - l’expulsion de Mme [U] [P] et de tous occupants de son chef, notamment M. [S] [N], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, - qu’il soit statué sur le sort des meubles, - la condamnation solidaire de Mme [U] [P] et de M. [S] [N], au paiement de la somme de 2 062,26 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement arrêté au 4 mai 2023, - la condamnation in solidum de Mme [U] [P] et de M. [S] [N], à payer à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés, - la condamnation in solidum de Mme [U] [P] et de M. [S] [N] au paiement de la somme de 500 euros pour frais irrépétibles et des dépens. L'affaire renvoyée le 3 novembre 2023 pour permettre une nouvelle assignation de Mme [U] [P] comportant toutes les pages utiles, a été retenue le 1er mars 2024. En demande, [Localité 3] HABITAT OPH a repris ses demandes initiales sans actualisation. M. [S] [N] assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu ni personne pour lui ainsi que Mme [U] [P] assignée par remise de l’acte à l’étude . Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS L'article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond : le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. In limine litis sur la jonction Conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble. En l’espèce les dossiers 23/5685 et 24/642 concernent la même partie et le même objet, de sorte qu’il est dans l’intérêt d’une bonne justice d’ordonner la jonction des instances qui se poursuivront sous la référence unique RG n°23/5685. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. S'agissant de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. Le contrat de bail produit prévoit que le preneur s’engage à occuper les locaux loués exclusivement à titre de résidence principale. L’article 1er des conditions générales du contrat de bail précise que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toutes autres personnes et que le preneur ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat. En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 27 avril 2023 que des tiers occupent le logement attribué à Mme [U] [P] et du courrier de la CAF en date du 23 février 2023 qu’elle a quitté le logement depuis décembre 2022. Au surplus, celle-ci convoquée par remise de l’acte à l’étude ne comparaissant pas, il s’en déduit que Mme [U] [P] n’occupe plus le logement à titre de résidence principale depuis plusieurs mois. S’il ne résulte pas des documents produits que Mme [U] [P] a entendu transférer sur la tête d’un tiers les droits et obligations du contrat de bail conclu avec [Localité 3] HABITAT OPH, il n’en demeure pas moins que son absence permet l’occupation des lieux par différents occupants, telle que constatée par commissaire de justice, le 27 avril 2023. La sous-occupation et la cession des lieux sont prohibées tant par la loi que par le contrat liant les parties. Le non respect de cette prohibition est d’autant plus grave qu’il s’agit en l’espèce d’un logement social et qu’elle a donc permis de passer outre les règles applicables en matière d’attribution des logements HLM prévues au Code de la Construction et de l’Habitation en permettant l’occupation des lieux par des tiers en faisant obstacle à l’attribution de ce logement à des personnes relevant d’un habitat social. En conséquence, [Localité 3] HABITAT OPH établit l’existence de manquements graves justifiant la résiliation du contrat de bail à effet de la date du présent jugement. Mme [U] [P] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef et notamment de M. [S] [N], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation A l’appui de sa demande de paiement de l’arriéré locatif, [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte établissant l’existence d’un impayé de 2 062,26 euros pour la période du 1er mai 2022 au 3 avril 2023 et au paiement duquel Mme [U] [P] sera condamnée sans solidarité avec M. [S] [N] dont la présence dans le logement n’est établie qu’à partir du 27 avril 2023. Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Mme [U] [P] et M. [S] [N] à son paiement, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoire Mme [U] [P] et M. [S] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Il sera alloué à [Localité 3]-HABITAT OPH, la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les n° RG 23/5685 et 24/642 qui se poursuivront sous la référence unique RG n°23/5685. PRONONCE à effet de la date du présent jugement la résiliation du bail d'habitation du 27 juin 2013, liant l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à Mme [U] [P] pour le logement situé [Adresse 2] (escalier 1, 1er étage, porte 3) ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Mme [U] [P] et de tous occupants de leur chef et notamment M. [S] [N], avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 2 062,26 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er mai 2022 au 3 avril 2023 ; CONDAMNE solidairement Mme [U] [P] et M. [S] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE in solidum Mme [U] [P] et M. [S] [N] aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH du surplus de ses demandes ; DIT que l’exécution provisoire de droit en la matière ne sera pas écartée. Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. Le greffierLe juge des contentieux de la protection