Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/01083

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 2 ARRÊT DU 28/03/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 23/01083 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UZGP Ordonnance de référé (N° 22/00390) rendue le 15 février 2023 par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer APPELANTE L'association centre de vacances La Sève prise en la personne de son président ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Christian Delevacque, avocat au barreau d'Arras, avocat plaidant INTIMÉE L'association La vie active prise en la personne de son président ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Edouard Praquin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 11 décembre 2023, tenue par Valérie Lacam magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Catherine Courteille, présidente de chambre Valérie Lacam, conseiller Véronique Galliot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024 après prorogation du délibéré en date du 14 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 décembre 2023 **** FAITS ET PROCEDURE L'association La vie active (LVA) s'est vue confiée par le département du Pas-de-Calais la mission d'accueillir 50 jeunes migrants non accompagnés. A cette fin, LVA s'est rapprochée de l'association Centre de vacances La Sève (La Sève) qui a mis à disposition de cette dernière les installations de son centre de vacances " [7] " situé [Adresse 8] à [Localité 5] (Pas-de-Calais) suivant une convention à effet au 24 septembre 2018 stipulant le paiement par LVA d'une redevance de 25 500 euros par mois, comprenant la prise en charge des charges d'eau et d'énergie dans la limite de 36 000 euros par an, tout excédent étant facturé en sus annuellement, ainsi que la prise en charge par La Sève des pannes des équipements mis disposition, le coût de l'assurance, l'entretien des espaces verts, cours et stationnement. Des désaccords sont survenus entre les parties : LVA invoquant le non respect par La Sève de ses obligations d'entretien des locaux et cette dernière excipant des loyers impayés par LVA. Par ordonnance du 30 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a rejeté la demande de LVA qui l'avait saisi aux fins d'être autorisée à procéder à des travaux au titre du système de chauffage et de la rénovation des douches et sanitaires ainsi qu'à souscrire un contrat de maintenance de protection contre l'incendie et en déduire le coût des redevances dues dans la limite de 135 000 euros. LVA a été condamnée aux dépens ainsi qu'à régler à La Sève la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles. Par acte d'huissier de justice du 5 mars 2021, La Sève a fait signifier à LVA un congé mettant fin à la convention d'occupation des lieux au 6 juin 2021. LVA lui a fait connaître qu'elle ne serait pas en mesure de libérer les lieux à cette date. Le 20 août 2021, La Sève a introduit la présente instance en faisant assigner LVA en expulsion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer. En parallèle, LVA a saisi le tribunal judiciaire d'une action en requalification de la convention d'occupation en bail commercial et en nullité du congé délivré par la bailleresse. Par ordonnance du 19 janvier 2022, le juge des référés a sursis à statuer sur la demande d'expulsion dans l'attente du sort de l'action en requalification introduite par LVA. Par ordonnance du 5 avril 2022, confirmée par arrêt du 24 novembre 2022 de la cour d'appel de Douai, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de LVA pour cause de prescription. Outre les dépens de première instance et d'appel, LVA a été condamné à payer à La Sève une indemnité au titre de ses frais irrépétibles d'un montant de 1 500 euros en première instance outre 2 500 euros en appel. La présente instance a été reprise. Par ordonnance du 15 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a notamment : - constaté que LVA est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5] depuis le 6 juin 2021 ; - ordonné l'expulsion de LVA, et de tous occupants de son chef, du centre de vacances " [7] " situé [Adresse 8], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier ; - accordé à LVA un délai de trois ans à compter du 7 juin 2021 pour libérer les lieux et sursis à toute expulsion dans l'attente ; - condamné LVA au paiement d'une astreinte de 300 euros par jour d'occupation à compter du 7 juin 2024, pendant une durée de 6 mois ; - dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par LVA à 25 500 euros outre 3 000 euros de provision sur charges ; - débouté La Sève de ses demandes provisionnelles au titre des arriérés d'indemnité d'occupation ; - condamné les parties à payer chacune la moitié des dépens ; - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 3 mars 2023, La Sève a interjeté appel à l'encontre de cette décision des chefs relatifs au délai accordé à LVA pour libérer les lieux, à l'astreinte, au rejet de ses demandes provisionnelles au titre des arriérés d'indemnité d'occupation, aux dépens et aux frais irrépétibles. Aux termes de ses premières conclusions d'appelant du 3 mai 2023, La Sève a sollicité l'infirmation de la décision entreprise des chefs visés à sa déclaration d'appel. Aux termes de ses premières écritures d'intimée du 31 mai 2023, LVA a conclu à la confirmation du rejet de la demande d'arriéré de loyers et de charges. Elle a également formé un appel incident aux fins d'infirmation du surplus des chefs de la décision entreprise en sollicitant à titre principal le rejet de la demande d'expulsion. En cours d'instance, LVA a quitté le centre de vacances de La Sève. Dans le dernier état de ses conclusions communiquées par voie électronique le 27 novembre 2023, La Sève demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise des chefs de l'appel ; - statuant à nouveau, constatant, par voie de confirmation de l'ordonnance de référé entreprise, que La Sève a régulièrement donné congé à LVA et que cette dernière est, ainsi, occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5] depuis le 06 juin 2021 ; - constater que LVA a en définitive consenti à libérer les lieux le 16 octobre 2023 ; - condamner LVA à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 2 000 euros par jour [soit 60 000 euros pour un mois de 30 jours] à compter du 07 juin 2021 jusqu'à complète et totale libération des lieux, à savoir le 16 octobre 2023 ; - en l'état, condamner, LVA à lui payer, sauf à parfaire, la somme de 1 748 746,93 euros à titre d'indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 16 octobre 2023 (cf. pièce n°34) ; - à titre subsidiaire, condamner LVA à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 25 500 euros outre le montant des frais d'électricité, de gaz et d'eau, et à ce titre condamner LVA à lui payer, sauf à parfaire, de la somme de 191 246,93 euros à titre d'arriéré d'indemnité d'occupation (cf. pièce n°33) ; - sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d'expertise judiciaire en donnant mission à l'expert de : o se rendre sur les lieux, à [Adresse 6] et [Adresse 1], centre de vacances " [7] " ; o convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications, o se faire remettre tous documents utiles à sa mission et notamment le constat des lieux d'entrée, le constat des lieux de sortie ainsi que la convention de mise à disposition des locaux, o sur la base de ses constatations et des pièces qui lui seront remises, préciser la nature et l'importance des travaux d'amélioration exécutés par La Sève au cours de la période d'occupation des lieux par LVA, o déterminer les désordres et dommages affectant les lieux et imputables à LVA en opérant toutes constatations utiles sur place, et en opérant une comparaison entre d'une part l'état des lieux de sortie et d'une part l'état des lieux d'entrée et en prenant également en considération les travaux exécutés par La Sève au cours de l'occupation des lieux par LVA, o déterminer et évaluer le coût des travaux de réfection des désordres et dommages imputables à LVA, o préciser la durée d'exécution des travaux de réfection des désordres et dommages imputables à LVA, o évaluer l'ensemble des préjudices subis par La Sève, o plus généralement, donner tous éléments de fait permettant à la juridiction saisie au fond de ce litige de le trancher notamment concernant les préjudices subis par La Sève, o du tout, dresser rapport ; - débouter LVA de toutes ses prétentions ; - juger infondé l'appel incident de LVA et débouter celle-ci de toutes ses prétentions ; - condamner LVA à lui payer la somme de 8 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner LVA aux entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel et dire, pour ces derniers, que la SCP Processuel, avocat, pourra se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Sève ne formule plus de demande d'expulsion en raison de la libération de ses locaux par LVA à la date du 16 octobre 2023. Elle rappelle que LVA a été occupante sans droit ni titre depuis le 6 juin 2021 la privant de la jouissance des lieux. Elle affirme que LVA a été d'une mauvaise foi caractérisée en mettant tout en 'uvre pour se maintenir dans les lieux. A l'appui de sa demande d'indemnité d'occupation d'un montant de 2 000 euros par jour, soit 60 000 euros par mois, La Sève soutient que la valeur locative de l'immeuble est très supérieure à la redevance initialement fixée à hauteur de 25 500 euros par mois, laquelle incluait les charges de fluide et d'énergie dans la limite de 36 000 euros par an, et ce d'autant qu'elle doit supporter les charges d'eau, d'électricité et de gaz qui sont très nettement supérieures à 36 000 euros. Elle fait valoir que le procès-verbal de constat de l'état des lieux de sortie comparé à celui de l'état des lieux d'entrée fait ressortir que les locaux ont été rendus en mauvais état et qu'elle devra engager des frais de réfection conséquents. Les allégations de LVA, qui déclare avoir procédé à 129 057,26 euros de travaux dans les locaux dans le mois précédant la libération des lieux, permettent de retenir au regard de l'importance des travaux, que les locaux étaient en mauvais état. Au soutien de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles, elle met en avant qu'elle est une minuscule structure dirigée uniquement par des bénévoles avec des moyens financiers extrêmement limités comparé à LVA qui emploie des milliers de salariés. Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 20 novembre 2023, LVA demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a légitimement débouté La Sève de sa demande d'arriéré de loyers comme de charges et de fixation d'une indemnité d'occupation de 2 000 euros par jour et, statuant à nouveau, de : - à titre principal, - prendre acte de la libération des lieux par LVA le 16 octobre 2023 ; - dire que LVA est parfaitement à jour des loyers et charges dus à La Sève au jour de la libération des lieux le 16 octobre 2023 ; - débouter La Sève de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation de 2 000 euros par jour, soit a minima 60 000 euros par mois, infondée tant en son principe qu'en son quantum ; - fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et charges convenus aux termes de la convention de mise à disposition des locaux, à savoir 22 500 euros par mois outre 3 000 euros de provision sur charges ; - dire que la demande d'astreinte de La Sève est sans effet eu égard à la libération des lieux le 16 octobre 2023 ; - débouter La Sève de sa demande d'expertise judiciaire injustifiée concernant de prétendus désordres et dommages affectant les lieux ; - à titre subsidiaire, - ordonner la désignation sur la base des dispositions des articles 243 et suivants du code de procédure civile et des articles 145 et suivants du code de procédure civile, de tel expert avec pour mission de : o se rendre sur les lieux au centre " [7] " situés [Adresse 8] à [Localité 5] ; o se faire communiquer tout document utile à sa mission et entendre tout sachant ; o déterminer la valeur locative des lieux mis à disposition en vue de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation ; o prendre acte des protestations et réserves émises par LVA au titre de la demande d'expertise judiciaire de La Sève concernant de prétendus désordres et dommages affectant les lieux ; - à titre infiniment subsidiaire, fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 25 500 euros par mois outre 3 000 euros de provision sur charges ; - en tout état de cause, - condamner La Sève, à raison des frais irrépétibles dont LVA a dû faire l'avance pour faire valoir ses droits, au paiement de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner enfin l'appelante en tous les dépens. LVA expose que la demande d'expulsion est désormais inopérante en raison de la libération des lieux survenue le 16 octobre 2023. Elle observe que La Sève ne sollicite plus d'astreinte. Elle soutient être à jour du règlement des loyers et indemnités d'occupation. Elle précise avoir versé entre le 24 septembre 2018 et le 16 octobre 2023 la somme totale de 1 591 909 euros en 61 mois, soit une moyenne de 26 097 euros par mois. Le loyer contractuel hors charge étant de 22 500 euros par mois, soit 1 372 500 euros sur 61 mois, il existe une différence de 219 409 euros. Pour autant, La Sève ne justifie pas avoir supporté des charges à hauteur de ce montant. En outre, elle prétend être créancière de la somme de 59 853,24 euros au titre des travaux avancés pour le compte de La Sève. LVA fait valoir que l'indemnité d'occupation, qui doit être fixée par référence à la valeur locative, ne peut être supérieure au loyer convenu entre les parties, étant précisé qu'aucune indexation n'avait été stipulée, sauf pour La Sève à démontrer un préjudice particulier. Elle excipe du fait que la demande de ce dernier tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation à 60 000 euros ne repose sur aucun fondement. Elle conclut au rejet de la demande d'expertise aux motifs que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie fait ressortir qu'elle a rendu les locaux dans un meilleur état qu'elle les a reçus. Elle s'appuie sur l'attestation du directeur de la précédente locataire des lieux qui fait état des défaillances techniques des installations sanitaires, de la chaudière ainsi que de la vétusté des locaux. Elle rappelle également avoir effectué des travaux dans les locaux pour un montant de 129 057,26 euros. Sur le fondement de l'article 146, alinéa 2, du code de procédure civile, elle relève que la mesure d'instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de La Sève dans l'administration de la preuve. Elle estime qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles engagés pour faire valoir ses droits. Il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci. La clôture de la procédure est intervenue le 4 décembre 2023. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur les appels des chefs relatifs à l'expulsion, au délai, à l'astreinte : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Lorsque le référé est devenu sans objet au moment où la cour statue, il appartient à cette dernière de déterminer si la demande était justifiée lorsque le premier juge a statué. (Cour de cassation, 2e Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-17.174). Il est constant que LVA a libéré les locaux du centre de vacances de La Sève à la date du 16 octobre 2023. Les appels des chefs relatifs à l'expulsion ordonnée, au délai octroyé pour libérer les lieux et à l'astreinte - mesure comminatoire permettant de garantir l'exécution de la mesure d'expulsion, sont devenus sans objet au jour du présent arrêt. Il est constant entre les parties que LVA est devenue occupante sans droit ni titre des locaux du centre de vacances de La Sève à compter du 7 juin 2021, date à laquelle le congé donné par cette dernière à celle-ci a pris effet. La mesure d'expulsion ordonnée par le premier juge au constat de cette occupation illicite était donc bien-fondée. Compte tenu de la nécessité de concilier d'une part la mission de service public acceptée par LVA, qui prenait en charge les jeunes migrants non accompagnés à la demande du département, des difficultés tenant à la recherche de locaux adaptés, avec d'autre part le droit de propriété de La Sève, la décision du premier juge, accordant un délai de 3 ans à compter du 7 juin 2021 pour libérer les lieux avec une astreinte de 300 euros par jour courant à compter de l'expiration de ce délai, était parfaitement adaptée. En conséquence, la décision entreprise sera confirmée. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : Dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut, en application de l'article 835 du code de procédure civile, ordonner le paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. LVA étant devenue occupante sans droit ni titre des locaux du centre de vacances à compter du 7 juin 2021, une indemnité d'occupation est donc due par celle-ci à La Sève à compter de cette dernière date jusqu'à la date de libération des lieux du 16 octobre 2023, ce qui est reconnu en son principe par celle-ci. Les parties ne discutent devant la cour que du montant de cette indemnité d'occupation. En l'état des éléments soumis à la cour qui ne justifient pas de fixer une indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui accepté par les parties dans le cadre de la convention d'occupation, étant précisé que La Sève ne produit aucune facture démontrant que les charges d'eau et d'énergie seraient supérieures à 36 000 euros par an, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a pertinemment fixé à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation due par LVA à 25 500 euros outre 3 000 euros de provision sur charges. Il sera simplement ajouté que cette indemnité est due à titre provisionnel jusqu'au 16 octobre 2023. Il s'ensuit que l'indemnité d'occupation mensuelle du 1er octobre au 16 octobre 2023 sera calculée à titre provisionnel par les parties au prorata du mois en cours. Pour le surplus, il n'appartient pas à la juridiction des référés de faire les comptes entre les parties. Il leur appartiendra de saisir le juge de l'exécution en cas de difficultés dans l'exécution du présent arrêt. Sur la demande d'expertise au titre des travaux d'amélioration et des travaux de remise en état : En application de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé. En l'espèce, les parties se sont opposées pendant l'exécution de la convention d'occupation sur les travaux à prendre en charge par l'une ou l'autre. La Sève produit une copie du procès-verbal de constat d'entrée des lieux du 19 décembre 2018 comportant des photographies en noir et blanc de très petit format. Au regard de ces photographies et du descriptif contradictoire fait par l'huissier de justice instrumentaire, il est clairement établi que si les lieux mis à disposition à cette date sont en état d'être utilisés, ils sont composés de plusieurs bâtiments dans un état général manifestement ancien et dégradé, voire très dégradé et vétuste pour certains éléments, que ce soit au niveau des murs, des menuiseries, des embellissements ou des équipements. La vétusté de certains éléments d'équipements a été pris en compte par les parties dans la convention de mise à disposition qui stipule expressément que La Sève prendra en charge les pannes des équipements ménagers liées au vieillissement ou à l'usure ainsi que du chauffe-eau, de la chaudière et du système SSI. LVA, qui a écrit à La Sève pour indiquer qu'elle rendrait les lieux dans l'état dans lequel ils lui ont été mis à disposition, produit des devis de travaux acceptés par ses soins. Elle ne produit pas de facture pour attester de la réalisation effective de ces derniers. Aucun procès-verbal de constat de sortie des lieux n'est produit alors qu'il est allégué qu'il a été dressé en collaboration entre les commissaires de justice mandatés par chacune des parties. Si le bordereau de pièces de La Sève indique en pièce 32 " procès-verbal de constat de sortie des lieux en date du 16 octobre 2023 ", la dite pièce correspond à un mail adressé par l'avocat plaidant de La Sève à l'avocat postulant de cette dernière lui communiquant un lien internet " pour télécharger la 1ère partie de la pièce 32 " sur le site " wetransfert ". Le lien de téléchargement est long et complexe à retranscrire. Sa date de validité n'est pas précisée. La sécurité du site n'est pas garantie. Il n'appartient pas à la cour de télécharger ou de tenter de télécharger ces pièces en dehors des modes de communications prévus par le code de procédure civile et la convention signée entre la juridiction et les barreaux du ressort. La pièce n°31 intitulée " courrier de la SCP Cuvelier du 3 novembre 2023 " n'apporte pas plus d'éléments puisqu'il s'agit uniquement du courrier aux termes duquel le commissaire de justice mandaté par La Sève indique transmettre au conseil plaidant de cette dernière son procès-verbal en copie en précisant qu'il n'est pas définitif puisque son confrère commissaire de justice, mandaté par LVA, se trouve en difficulté pour transmettre son descriptif au regard des intempéries en cours. La Sève ne produit que des factures qu'elle a établies par elle-même sans autre élément objectif. Au regard de ces éléments et considérations, La Sève ne justifie pas d'un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. La Sève sera déboutée de sa demande d'expertise. Sur les dépens et les frais irrépétibles : En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a partagé par moitié les dépens de première instance entre les parties. Les parties conserveront la charge de leurs dépens d'appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles. Le bénéfice de distraction des dépens sera accordé à la SCP Processuel, avocat, qui l'a sollicité. PAR CES MOTIFS, Confirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Dit que les lieux ont été libérés par l'association La Vie Active (LVA) à la date du 16 octobre 2023 ; Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation de 25 500 euros et la provision sur charges de 3 000 euros que LVA a été condamnée à payer à l'association Centre de vacances La Sève (La Sève) sont dues à titre provisionnel jusqu'au 16 octobre 2023 ; Dit que l'indemnité d'occupation mensuelle et la provision sur charges courant du 1er octobre au 16 octobre 2023 seront calculées à titre provisionnel par les parties au prorata du mois en cours ; Dit qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de faire les comptes entre les parties ; Déboute La Sève de sa demande d'expertise judiciaire ; Condamne les parties à supporter chacune la charge de leurs dépens d'appel ; Accorde à la SCP Processuel, avocat, le bénéfice de distraction des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute chacune des parties de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Anaïs Millescamps La présidente Catherine Courteille