Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 24/02224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 23/02/2024 à : Monsieur [G] [Z] Copie exécutoire délivrée le : 23/02/2024 à : Maître DU GRANRUT Sabine Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/02224 N° Portalis 352J-W-B7I-C4EID N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 février 2024 DEMANDERESSE La Société GENERALI RESIDENTIEL, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sabine DU GRANRUT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #K0190 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 février 2024 par Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 23 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/02224 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EID Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2008, la société GENERALI VIE a donné en location à Monsieur [Z] [G] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 881,60 euros, outre les charges. La société GENERALI RESIDENTIEL est devenue propriétaire des lieux le 24 avril 2012 aux termes d'un acte notarié en date du 30 mars 2012. Par ordonnance en date du 12 février 2024, la société GENERALI RESIDENTIEL a été autorisée à faire assigner Monsieur [Z] [G], au plus tard le 14 février 2024, à l'audience du 22 février 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 février 2024, la société GENERALI RESIDENTIEL a fait assigner en référé Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir : - l'autorisation de pénétrer et de faire pénétrer toute entreprise dans l'appartement donné à bail à Monsieur [Z] [G] afin de débarrasser les zones d'intervention, déplacer si nécessaire et stocker temporairement les affaires de Monsieur [Z] [G], le temps des travaux, dans le studio et les chambres de services situés au rez-de-chaussée, réaliser les travaux urgents strictement nécessaires pour remédier définitivement aux désordres ; - l'autorisation de requérir l'assistance d'un serrurier ou de la force publique pour veiller au bon déroulement des opérations ; - que le commissaire de justice chargé de l'exécution de l'ordonnance soit autorisé à dresser un procès-verbal de constat indiquant l'état du logement, les meubles présents et leur lieu de stockage ; - qu'il lui soit donné acte qu'elle offre à Monsieur [Z] [G] une solution de relogement et de stockage pendant la durée des travaux en mettant à sa disposition un studio et une chambre de service situés au rez-de-chaussée de l'immeuble ainsi que l'assistance d'une entreprise spécialisée pour l'aider à déménager une partie de ses affaires dans lesdits lieux. A l'audience, la société GENERALI RESIDENTIEL, représentée, a repris les termes de son assignation. Elle a indiqué ne pas être en mesure de déterminer un calendrier précis des travaux et a précisé que l'appartement devait entièrement être refait. Monsieur [Z] [G] a comparu et a exposé sa situation. Il a contesté l'urgence alléguée en demande en soulignant que le dégât des eaux était survenu en mars 2022. Il a indiqué que le courrier et les photographies émanaient d'une entreprise ne revêtant pas la qualité d'expert. Il a convenu que certains travaux étaient nécessaires, notamment le remplacement de sa baignoire, et que son déménagement temporaire pouvait être nécessaire. Il a cependant regretté ne pas être informé de la totalité des travaux envisagés. Il a expliqué qu'une partie des biens était des livres et des revues nécessaires à son travail de sorte qu'ils sont inaliénables et ne sauraient être stockés sans organisation précise. Il a sollicité que les travaux soient organisés en deux étapes afin de lui permettre de continuer à stocker ses affaires dans son appartement. L'affaire a été mise en délibéré au 23 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur les demandes principales, Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du code de procédure civile, « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de « permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ». En l'espèce, il est constant que des désordres affectant le logement donné à bail à Monsieur [Z] [G] sont à l'origine de fuites d'eau dans l'appartement situé en dessous occupé par Monsieur [E] [C]. Monsieur [Z] [G] a souligné à l'audience que cette fuite a commencé en mars 2022 de sorte qu'il conteste le caractère urgent de la procédure. Toutefois, Monsieur [Z] [G] ne verse aux débats aucune pièce justifiant ses allégations. Dans son attestation du 9 février 2024, produite par la société GENERALI RESIDENTIEL, Monsieur [E] [C] explique effectivement subir des dégâts des eaux depuis le 22 février 2022. Toutefois, il précise « lors de la fuite la plus récente, nous avons constaté que celle-ci était accompagnée d'urine et d'une odeur extrêmement désagréable ». Ainsi, s'il est exact que plusieurs fuites sont intervenues, la « fuite la plus récente » ne dure pas depuis le 22 février 2022 de sorte que le caractère d'urgence est bien établi. Le 24 janvier 2024, la société GENERALI RESIDENTIEL a fait intervenir la société CPIC qui a constaté que le plafond de l'appartement situé au quatrième étage était imbibé d'eau. Toutefois, elle n'a pas pu intervenir au sein du logement occupé par Monsieur [Z] [G] car le technicien n'a pas pu poser son matériel, que la baignoire était « remplie de selles, d'urine et d'autres choses car les toilettes sont encombrées (impossible d'entrer) » et que le technicien a constaté la présence de « détritus qui encombre les couloirs jusqu'à la salle de bain ». S'il est exact que le technicien n'est pas expert, les photographies produites, non contestées par Monsieur [Z] [G], corroborent ses déclarations. Monsieur [Z] [G] ne conteste d'ailleurs pas la nécessité des travaux relatifs à sa baignoire. Les 30 et 31 janvier 2024, l'entreprise AEIDF est intervenue et a fait le même constat. Elle souligne l'existence d'un risque sanitaire pour les autres occupants et l'impossibilité d'établir une recherche de fuites dans l'état actuel de l'appartement. Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la société GENERALI RESIDENTIEL a mis en demeure Monsieur [Z] [G] de débarrasser son logement, de laisser les entreprises mandatées y accéder. Il est constant que les lieux n'ont pas été débarrassés par Monsieur [Z] [G], ce qui rend impossible l'intervention des entreprises. Il s'ensuit que le manquement de Monsieur [Z] [G] à ses obligations légales et contractuelles d'entretien des lieux loués est caractérisé, de même que son obstruction à permettre l'accès des lieux loués à la bailleresse et aux différents intervenants missionnés par elle, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Si dans son assignation, la société GENERALI RESIDENTIEL vise le débarras des zones d'intervention et les « travaux urgents strictement nécessaires pour remédier définitivement aux désordres », elle a indiqué à l'audience devoir refaire intégralement l'appartement, sans que le détail des travaux envisagés ne soit précisé. Il convient de constater l'accord de Monsieur [Z] [G] pour que la salle d'eau soit refaite. Décision du 23 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/02224 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EID Les pièces produites et les débats ne justifient que le débarras et le nettoyage de l'appartement, la recherche de fuite et la réfection de la salle d'eau. Le surplus des travaux, qui n'est ni détaillé ni justifié par les pièces produites, doit être écarté. Il convient dans ces conditions d'enjoindre à Monsieur [Z] [G] de permettre aux entreprises missionnées par la société GENERALI RESIDENTIEL de pénétrer dans son appartement en vue de procéder à la réparation de la fuite d'eau, à la réfection de la salle d'eau, au nettoyage et à la désinfection de l'appartement et à l'enlèvement des détritus selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Ces travaux ne sauraient être organisés en deux étapes selon la demande de Monsieur [Z] [G] dans la mesure où il résulte des pièces produites que l'encombrement actuel du logement ne permet pas la réalisation des interventions nécessaires. Il résulte des articles L. 141-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que l'huissier de justice peut se faire assister d'un serrurier pour ouvrir et fermer les portes et de la force publique, sans qu'une décision de justice n'ait à prévoir cette possibilité. Dès lors, cette demande est rejetée. Il convient également de constater que la société GENERALI RESIDENTIEL propose de mettre à la disposition de Monsieur [Z] [G] un studio et une chambre de service situés au rez-de-chaussée de l'immeuble litigieux et de faire intervenir une entreprise spécialisée pour l'aider à déménager ses affaires. Cette organisation ne fait pas obstacle à ce que Monsieur [Z] [G] réorganise ses livres et revues au sein des locaux mis à sa disposition afin de poursuivre son activité. Sur les demandes accessoires, Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [G], qui perd le procès, est condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, ORDONNONS à Monsieur [Z] [G] de laisser l'accès au logement qu'il occupe situé [Adresse 1] à la société GENERALI RESIDENTIEL et aux entreprises de son choix afin qu'il soit procédé au nettoyage et à la désinfection de l'appartement, à l'enlèvement des détritus, à la réparation de la fuite d'eau et à la réfection de la salle d'eau ; AUTORISONS, à défaut d'exécution par Monsieur [Z] [G] dans un délai de SEPT JOURS, la société GENERALI RESIDENTIEL à pénétrer dans les lieux, accompagnée des entreprises de son choix et d'un commissaire de justice, afin qu'il soit procédé au nettoyage et à la désinfection de l'appartement, à l'enlèvement des détritus, à la réparation de la fuite d'eau et à la réfection de la salle d'eau ; DISONS que ledit commissaire de justice pourra dresser un procès-verbal de constat indiquant l'état du logement, les meubles présents et leur lieu de stockage ; CONSTATONS la proposition de la société GENERALI RESIDENTIEL de mettre à la disposition de Monsieur [Z] [G] un studio et une chambre de service situés au rez-de-chaussée de l'immeuble litigieux et de faire intervenir une entreprise spécialisée pour l'aider à déménager une partie de ses affaires dans ces lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Monsieur [Z] [G] aux dépens ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommés. La Greffière,La Juge