Cour d'appel, 08 juin 2022. 19/05257

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 08 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/05257 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OITB Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUIN 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE N° RG 17/00906 APPELANTS : Monsieur [R] [U] [K] né le 17 Juillet 1949 à ZAANDAM - PAYS BAS de nationalité Néerlandaise [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [L] [I] épouse [K] née le 31 Juillet 1948 à ZAANDAM - PAYS BAS de nationalité Néerlandaise [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER S.A.R.L. Draguitex B.V. Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège [Adresse 10] [Localité 2] - PAYS BAS Représentée par Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : SARL Gaia anciennement dénommée Bétons Granulats Occitans, reprise par la société Carrieres et Matériaux du Grand Ouest, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège. [Adresse 12] [Localité 1] Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et Me Jean FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE avocat plaidant INTERVENANTE : S.A.S. Carrieres et Matériaux du Grand Ouest inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 537433187 venant aux droits de la société Gaia anciennement dénommée Bétons Granulats Occitans [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN - ADDE - SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et Me Jean FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 AVRIL 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère M. Frédéric DENJEAN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Charlotte MONMOUSSEAU lors de la mise à disposition : Madame [P] [N] ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * ** FAITS ET PROCEDURE Suivant trois contrats de fortage en date des 9 juillet 2007 et 28 novembre 2012, la SARL Sublime en France a concédé à la société Sablières du Razes devenue par la suite Bétons Granulats Occitans, puis désormais Gaia, le droit d'exploiter le sous-sol de diverses parcelles dont elle est propriétaire sur les communes de [Localité 8] et [Localité 11]. Dans ce cadre, et suivant avenants en date des 8 septembre 2008 et 21 novembre 2012, la société BGO a payé à la société Sublime en France une redevance d'un montant de 126.000 euros par chèque de banque en date du 5 décembre 2012. La société Sublime en France est par ailleurs débitrice des consorts [K] et de la société Draguitex, au titre de deux prêts consentis le 19 juillet 2002 et pour lesquels les créanciers bénéficient d'une hypothèque conventionnelle portant sur l'ensemble des parcelles objet des contrats de fortage, constituée par acte authentique en date du 23 septembre 2008 et publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 9] le 6 novembre 2008 V n°3048 et 3049. N'étant pas réglés des sommes dues par la société Sublime en France, les époux [K] et la société Draguitex ont souhaité réaliser leur hypothèque en engageant une procédure de saisie immobilière et ont fait délivrer à la société Sublime en France commandement de payer valant saisie des parcelles hypothéquées le 12 novembre 2015. Informée de cette procédure, la société BGO qui s'est inquiétée de ses droits acquis au titre des contrats de fortage dans l'hypothèse où les parcelles seraient vendues aux enchères publiques, a, afin de se prémunir d'une éventuelle contestation de ses droits, présenté une requête à la présidente du tribunal de grande instance de Carcassonne, aux fins d'être autorisée à faire publier les trois contrats de fortage au service de la publicité foncière de Carcassonne. Suivant ordonnance en date du 12 avril 2016, il a été fait droit à cette demande, de sorte que les trois contrats de fortage ont été publiés le 15 juin 2016 sous les références Volume 2016 P n°3947. La procédure de saisie a quant à elle suivi son cours jusqu'à l'audience de vente aux enchères publiques à l'occasion de laquelle aucun enchérisseur ne s'étant manifesté, les époux [K] et la société Draguitex sont restés acquéreurs des biens saisis sur la mise à prix de 250000 euros. Reprochant à la société BGO de n'avoir pas publié en temps et en heure les contrats de fortage, ce qui ne lui a pas permis d'être bénéficiaire de la redevance de 126.000 euros versée à la société Sublime en France et a entraîné une perte de valeur des parcelles acquises, les époux [K] et la société Draguitex, l'ont par acte délivré le 25 août 2017, faite assigner devant le tribunal de grande instance de Carcassonne pour obtenir sa condamnation à leur payer les sommes de : 126.000 euros au titre de la redevance en vertu du contrat de fortage régularisé le 9 juillet 2007. 75.000 euros au titre de la perte de valeur de 30% des parcelles objets des contrats de fortage. 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 6 juin 2019, le tribunal de grande instance de Carcassonne a : Débouté les époux [K] et la société Draguitex de l'intégralité de leurs demandes. Condamné solidairement les époux [K] et la société Draguitex à payer à la société Gaia la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement. Condamné solidairement les époux [K] et la société Draguitex aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire et en a autorisé la distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu la déclaration d'appel par les consorts [K] et la société Draguitex en date du 24 juillet 2019. PRETENTIONS ET MOYENS Par dernières conclusions déposées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 11 mars 2022, les consorts [K] et la société Draguitex demandent à la cour, au visa de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, de l'article L. 333-7 du code minier, de l'article 1241 du code civil, de : Réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau, de : Condamner la société Carrières et Matériaux du Grand Ouest au paiement : à hauteur de 126.000 euros concernant la redevance. et à une somme évaluée à 30% de la valeur d'adjudication des terrains soit 75.000 euros. Déclarer lesdits contrats inopposables à la société Draguitex et les consorts [K]. Subsidiairement, par décision mixte, statuer sur la demande de paiement de la redevance et l'inopposabilité du bail et ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur des terrains avec contrat de fortage et sans contrat de fortage. Condamner la requise au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Gandillon lesquels seront recouvrés sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent : Sur la perte de valeur du terrain, que le contrat de fortage est un contrat soumis à publication conformément à l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, que le contrat de fortage pour une durée excédant 12 ans devait être publié et que la publication tardive de ce dernier après la fixation de la mise à prix et la carence qui s'en est suivi a causé un préjudice aux consorts [K] et à la société Draguitex. Ils ajoutent sur l'évaluation du préjudice, qu'il est certain que la valeur des terrains est inférieure à 250.000 euros puisque sur cette base, il y a eu carence, et à titre subsidiaire, que les concluants ne sont pas opposés à une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur des terrains avec contrat de fortage et sans contrat de fortage. Sur l'obligation de payer directement la redevance due au titre du contrat de fortage, entre les mains du créancier hypothécaire, que c'est à juste titre qu'il est reproché à la société BGO de ne pas avoir levé l'état hypothécaire préalablement à la régularisation de celui-ci aux fins de s'assurer qu'un paiement était possible entre les mains du bailleur. Sur l'inopposabilité des contrats aux consorts [K] et à la société Draguitex, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l'acte de cession au bureau des hypothèques, règle applicable depuis la loi du 23 mars 1855 en son article 3 et reprise à l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, de sorte que l'inopposabilité du contrat litigieux devra être prononcée. Par dernières conclusions déposées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 2 mars 2022, la société Carrières et Matériaux du Grand Ouest demande à la cour, au visa de l'article 1241 du code civil, des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, de : Prendre acte de l'intervention volontaire de la société Carrières et Matériaux du Grand Ouest comme venant aux droits de la société Gaïa et la déclarer recevable. Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. Condamner solidairement les époux [K] et la société Draguitex à payer à la société Carrières et Matériaux du Grand Ouest venant aux droits de la société Gaïa la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner solidairement les époux [K] et la société Draguitex au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Grappin Adde-Soubra prise en la personne de Me [T] sur son affirmation de droit. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les demandes présentées sur le fondement de l'article 1241 du code civil supposent la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité non démontrés en l'espèce : Sur l'absence totale de faute commise par la société Bétons Granulats Occitans, qu'il n'existe aucune disposition légale ou règlementaire exigeant que les contrats de fortage soient passés en la forme authentique, qu'il n'existe pas de dispositions légales ou règlementaires imposant une obligation de publication auprès du service de publicité foncière des contrats de fortage, que les demandeurs, en leur qualité de créanciers titulaires d'une hypothèque sur les parcelles objets des contrats de fortage dont bénéficiait la société BGO, ne pouvaient exiger de cette dernière le paiement de la redevance directement entre ses mains antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie desdites parcelles, d'abord parce que les dispositions du code minier ne sont pas applicables en l'espèce, et subsidiairement parce que l'alinéa 2 de l'article L. 333-7 du code minier ne signifie pas que la redevance doit être payée aux créanciers hypothécaires, mais simplement que la valeur de la redevance est intégrée à la valeur économique que représente le bien immobilier. Sur l'absence de faute de la société BGO dans le cadre de la procédure de saisie immobilière portant sur les parcelles objets du contrat de fortage, que rien n'oblige le bénéficiaire d'un contrat de fortage à enchérir lors de la vente aux enchères publiques des parcelles sur lesquelles porte le contrat dont il bénéficie. Sur l'opposabilité du contrat de fortage aux appelants, que le contrat de fortage n'est pas visé par les dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 et n'a donc pas à être publié pour être opposable aux tiers, de sorte qu'il était parfaitement opposable aux demandeurs. Que la société Gaïa n'a donc commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité sur le terrain de l'article 1241 du code civil à l'égard des époux [K] et de la société Draguitex, lesquels sont par ailleurs incapables de justifier du préjudice allégué et encore moins d'un lien de causalité entre le prétendu préjudice subi et l'absence de publication des contrats de fortage ou leur publication tardive et la carence d'enchères survenue lors d'enchères publiques et les prétendues fautes de la concluante. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 29 mars 2022. MOTIFS Pour débouter les époux [K] et la société Draguitex BV de l'intégralité de leurs demandes, le premier juge a ainsi motivé sa décision : 'Les demandeurs fondent leurs prétentions sur les dispositions de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, lequel rappelle dans son alinéa 3 qu'à défaut de publicité, ne peuvent jamais être opposés aux tiers définis par le premier alinéa du 1 : - les baux pour une durée supérieure à douze ans, - les actes portant cession de loyers ou fermages non échus, pour une durée supérieure à trois ans. Comme le relève toutefois à juste titre la société BGO, le contrat de fortage s'analyse en une vente de matériaux envisagés dans leur état futur de meubles ; il s'agit ainsi d'un contrat de vente mobilière portant sur des ventes futures dont l'accessoire est la mise à disposition de terrains ; il ne s'agit donc pas ni d'un bail, ni d'un acte portant cession de loyers ou fermages échus soumis à publication. Aucun autre texte que celui cité par les demandeurs n'impose en outre une obligation de publication pour de tels contrats. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, afin de se prémunir contre toute difficulté que pouvait entraîner la vente aux enchères publiques des parcelles objets des contrats de fortage dont elle bénéficie, la société BGO a été contrainte de solliciter l'autorisation du tribunal pour voir ordonner leur publication, ne pouvant y procéder elle-même en l'absence de disposition légale ou réglementaire prévoyant une telle publication. Par suite, aucun grief ne saurait être retenu à l'encontre de la société BGO à ce titre et les contrats de fortage qui sont antérieurs au commandement valant saisie et qui ont au surplus été publiés depuis sur autorisation du tribunal, sont parfaitement opposables aux demandeurs. Il sera observé en outre que même à supposer que les contrats de fortage aient été publiés antérieurement, cela n'aurait pas pour autant permis aux demandeurs de percevoir la redevance versée par la société BGO à la société SUBLIME EN FRANCE. En effet, l'hypothèque conventionnelle dont les demandeurs bénéficient ne leur donne pas le droit de percevoir les fruits des parcelles, soit la redevance du contrat de fortage ; elle leur permet simplement d'être attributaire des parcelles dont la valeur économique intègre celle de la redevance, conformément à l'alinéa 2 de l'article L333-7 du code minier. Par suite, outre que l'absence de publication n'est pas constitutive d'une faute, elle n'a au surplus entraîné aucun préjudice indemnisable pour les demandeurs. La demande relative au paiement du montant de la redevance ne peut en conséquence qu'être rejetée. Enfin, s'il peut être admis que l'existence sur les parcelles de contrats de fortage dont la redevance payable en une seule fois a d'ores et déjà été versée au précédent propriétaire de sorte que les nouveaux propriétaires ne pourront plus en bénéficier, grève quelque peu la valeur desdites parcelles, il n'en demeure pas moins que la responsabilité de cette perte de valeur ne saurait être imputée à la SARL BGO. En effet, outre que celle-ci n'a commis aucune faute en ne procédant pas à la publication des contrats de fortage, elle s'est par ailleurs régulièrement acquittée de la redevance due auprès du propriétaire des parcelles, conformément aux stipulations des avenants et à une date à laquelle il n'est nullement démontré qu'elle avait connaissance de l'existence d'une hypothèque conventionnelle au bénéfice des demandeurs sur les parcelles exploitées. Si faute il y a dans ce dossier, force est de constater qu'elle serait plutôt l'apanage de la société SUBLIME EN FRANCE qui, bien que se sachant débitrice à l'égard des demandeurs, n'a pas entendu utiliser la redevance perçue pour régulariser sa situation, ni informer son cocontractant BGO de l'existence d'une hypothèque conventionnelle sur les parcelles exploitées. Par suite, la demande inhérente à la perte de valeur des parcelles litigieuses sera également rejetée.' Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, sans contradiction ni dénaturation telle qu'évoquées, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions. Les appelants, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat qui affirme son droit de recouvrement. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition Donne acte à la société Carrières et Matériaux du Grand Ouest de ce qu'elle déclare venir aux droits de la société Gaia Confirme le jugement en toutes ses dispositions Condamne in solidum les époux [K] et la société Draguitex BV à payer à la société Carrières et Matériaux du Grand Ouest venant aux droits de la société Gaia la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne in solidum les époux [K] et la société Draguitex BV aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 au profit de la SCP Grappin-Adde-Soubra sur son affirmation de droit. LE GREFFIERLE PRESIDENT