Cour d'appel, 06 février 2024. 21/01858

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 06 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01858 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5QV Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MARS 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER N° RG 11-20-1155 APPELANTE : Madame [E] [I] épouse [O] née le 13 Mars 1970 à [Localité 5] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Amandine JULLIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Guy TASSE, avocat au barreau de PARIS substituant Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMES : Madame [R] [S] née le 13 Mars 1947 à [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Philippe BEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Monsieur [J] [F] né le 25 Mai 1966 à [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de Me Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Philippe BEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 22 Novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, chargé du rapport et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Mme Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * Par acte du 5 août 2005, Mme [E] [O], en sa qualité d'usufruitière du bien immobilier , a donné à bail à Mme [R] [S] et M. [J] [F] , un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] , moyennant un loyer mensuel de 700euros et 45euros de provision pour charges. Par lettre du 23 janvier 2017, les services communaux ont adressé aux locataires un rapport d'insalubrité relevant au titre des désordres : une absence de VMC d'où résulte une forte odeur d'humidité et des traces de moisissures sur les murs , plafonds et placards dans la pièce principale et une installation électrique défectueuse. Le cabinet Eurexo , mandaté par l'assureur de Mme [O] , a établi un rapport le 26 juin 2017. Par lettre du 18 septembre 2019 , les consorts [O]-[I] en qualité d'usufruitier et nu-propriétaire, ont informé les locataires de leur intention de vendre le bien immobilier et le 11 février 2020 leur ont délivré un congé pour vente avec effet au 3 septembre 2020. Un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris le 7 mai 2020 mettant en demeure les propriétaires de remédier dans un délai de 10 jours aux désordres présentant un danger imminent pour les personnes c'est à dire supprimer l'exposition aux moisissures et mettre en sécurité l'installation électrique . Par arrêté du 21 juillet 2020, le préfet de l'Hérault a déclaré le bien insalubre avec une possibilité d'y remédier . Par ordonnance du 20 août 2020, le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a suspendu l'exécution de cet arrêté . Par acte du 12 août 2020, Mme [S] [R] et M. [J] [F] ont assigné Mme [E] [O] devant le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier afin de se voir indemniser du préjudice de jouissance subi et suspendre les effets du congé jusqu'à la réception d'une offre de relogement . Par jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné Mme [E] [I] épouse [O] à payer à Mme [R] [S] et M. [J] [F] la somme de 22 500,73euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période comprise entre le mois d'août 2017 et le mois de juillet 2020 ,déclaré valable le congé délivré le 11 février 2020 et constaté que depuis le 4 septembre 2020, Mme [S] et M. [F] sont occupants sans droit ni titre , dit que deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux , il sera procédé à leur expulsion , les a déboutés du surplus de leur demande et les a condamnés à payer à Mme [E] [O] la somme de 2 000euros à titre de dommages et intérêts et a laissé les dépens à la charge de chaque partie . La juridiction a estimé que les locataires versent à l'appui de leur demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance , les rapports des services communaux, et de l'ARS qui mettent tous deux en exergue l'absence de ventilation et une isolation défectueuse , ainsi qu'une installation électrique défaillante , que la preuve du préjudice est rapportée et qu'une réfaction du loyer à hauteur de 75% est justifiée . Sur le congé , elle a retenu que le congé délivré le 11 février 2020, pour le 3 septembre 2020 est valable , que toutefois la locataire est âgée de 65 ans et dispose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés , que dès lors , la bailleresse doit lui offrir un relogement correspondant aux besoins et ressources de la locataire , que la bailleresse, qui se prévaut de sa propre situation financière obérée, n'en justifie pas , que divers offres ont été proposées à la locataire qui n' a pas donné suite , que la résistance des locataires à la réalisation des travaux ouvre droit à indemnisation à hauteur de 2 000euros au profit de la bailleresse . Par déclaration d'appel en date du 22 mars 2021, Madame [O] a interjeté appel du jugement Par conclusions déposées et notifiées le 7 octobre 2021 Mme [O] demande à la cour de : -DÉBOUTER Madame [S] et Monsieur [F] de toutes leurs demandes à l'encontre de Madame [O], - INFIRMER le jugement rendu le 11 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Montpellier en ce qu'il a : 'CONDAMNE Madame [E] [I] épouse [O] à payer à Madame [R] [S] et Monsieur [J] [F] la somme de 22 500,73 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période comprise entre le mois d'août 2017 et le mois de juillet 2020 inclus ; CONDAMNE Madame [R] [S] et Monsieur [J] [F] à payer à Madame [E] [I] épouse [O] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; DÉBOUTÉ Madame [E] [I] épouse [O] du surplus de ses demandes ; LAISSE les dépens à la charge de chaque partie ; DIT n'avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.' - CONFIRMER le jugement rendu le 11 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Montpellier en toutes ses autres dispositions. STATUANT A NOUVEAU : - CONDAMNER Madame [S] et Monsieur [F] à payer à Madame [O] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ; - CONDAMNER Madame [S] et Monsieur [F] à payer à Madame [O] la somme de 3.629 € au titre des arriérés de loyers et de charges majorée des intérêts au taux légal et des indemnités d'occupation calculées à partir du 4 septembre 2020 de même montant que le loyer et les charges, soit 877,70 € par mois, jusqu'à la libération effective des lieux le 4 mars 2021 ; En tout état de cause, - CONDAMNER Madame [S] et Monsieur [F] à payer à Madame [O] la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER Madame [S] et Monsieur [F] aux entiers dépens . Elle expose que les précédents locataires ont attesté du parfait état de la maison , que le cabinet Eurexo conclut à un problème de condensation lié à l'absence d'entretien des réglettes des fenêtres et porte-fenêtre de la maison, l'ensemble de ces réglettes étant quasiment obstrué, que néanmoins dès le 17 mai 2020, elle a dépêché des artisans pour remédier aux problèmes dénoncés par la préfecture dans son arrêté du 7 mai 2020, que les locataires ont fait obstruction à leur intervention sans motif valable ainsi qu'en atteste le courrier de la locataire du 23 juin 2020 , nonobstant la proposition de relogement pendant les travaux offerte par la bailleresse , que par arrêté du 21 juillet 2020, le préfet de l'Hérault a déclaré le logement insalubre avec possibilité d'y remédier et que par ordonnance de référé en date du 20 août 2020, l'exécution de l'arrêté du préfet de l'Hérault du 21 juillet 2020 a été suspendue, qu'un procès-verbal de constat d'huissier a été établi en date du 3 septembre 2020 par la SCP [D] LABADIE AFFORTI constatant que les lieux sont habités que Madame [S] et Monsieur [F] ont bien quitté le logement le 4 mars 2021 et que par arrêté préfectoral de mainlevée d'insalubrité notifié le 16 juillet 2021, le logement est devenu librement utilisable aux fins d'habitation en considérant que les travaux réalisés dans le respect des règles de l'art ont permis de résorber les causes d'insalubrité . Elle soutient que Madame [S] et Monsieur [F], qui se sont refusés même à tout hébergement temporaire, ont empêché la réalisation de ces travaux, que par ordonnance de référé en date du 20 août 2020, le juge des référés du Tribunal administratif de Montpellier a considéré que l'état du logement n'est pas tel que l'intérêt de la santé publique s'oppose à la suspension de cet arrêté, que les travaux requis ont été programmés par Mme [O] et que le bail d'habitation liant Mme [O] à ses locataires a fait l'objet d'une résiliation, et qu'il s'achèvera le 3 septembre 2020, , que ces derniers ont expressément prié Mme [O] d'attendre leur départ pour réaliser lesdits travaux et ont refusé un relogement permettant d'y procéder, que les locataires se devaient de reprendre le règlement du loyer courant ce qu'ils n'ont pas effectué , qu'ils sont sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2020 , les loyers restant impayés . Elle fait valoir que pendant 10 ans, l'absence de VMC n'a pas provoqué de développement de moisissures et que l'isolation a été renforcée , que concernant l'installation électrique , l'état d'entrée dans les lieux atteste de son parfait état ainsi que l'absence de réclamation des locataires pendant près de 10 ans ainsi que les photographies prises avant l'entrée dans les lieux, que si l'installation électrique est devenue vétuste, c'est du fait du défaut d'entretien des locataires qui ont déposé des éclairages ou arraché des prises de courant, qu'ils ne peuvent arguer du non-respect de la norme NFC 15100, ni de l'absence de diagnostic électrique qui n'étaient pas obligatoires lors de la signature du bail et qui n'entraînent pas d'obligation rétroactive, que les photos réalisées par le technicien de la mairie en janvier 2016 et par le fonctionnaire de l'ARS en mars 2020, démontrent que des prises de courant étaient arrachées, des rallonges empilées et des points d'éclairage restés sans applique , que Madame [O], pendant plus de 10 ans, n'a eu de cesse de s'investir pour la sécurité et le confort des locataires que 19 offres de relogement leur ont été proposées en vain . Elle soutient que les locataires ont cessé de régler les loyers à compter du 1er août alors que des offres de relogement ont été proposées avec une prise en charge des frais de déménagement que Madame [S] et Monsieur [F], compte tenu de leurs agissements, ne peuvent être indemnisés d'un quelconque trouble de jouissance ayant participé par leur comportement, leur négligence et leur faute au trouble de jouissance prétendument rapporté. Elle critique la décision de première instance en affirmant que le tribunal a relevé les fautes commises par les locataires mais n'en a pas tiré toutes les conséquences légales, qu'il est constant que le tribunal a relevé le manque d'aération du logement par les locataires sortants, l'absence d'entretien des réglettes des fenêtres, la résistance injustifiée des locataires aux travaux et la dépréciation certaine du logement sans en tirer toutes les conséquences juridiques, que la demande financière de Madame [S] et Monsieur [F] n'a été justifiée ni dans son quantum, ni dans sa date d'origine, que l'évaluation est à tout le moins totalement approximative, que la demande exorbitante de réfaction de l'ordre de 75% d'un loyer bénéficiant de surcroît d'une allocation d'aide personnalisée au logement (APL), n'est justifiée par aucune analyse doctrinale ou jurisprudentielle et ne repose sur aucune argumentation technique et pratique Elle fait valoir que le constat d'huissier du 4 mars 2021 a permis de constater l'état des lieux de sortie des locataires , que pendant toute l'occupation des lieux par les locataires, ces derniers n'ont pris en charge aucune réparation locative, comme le graissage des gonds des portes et fenêtres, le maintien en état de propreté des intérieurs, le dégorgement des conduits dans les gouttières , que Madame [O] est en droit d'opérer une complète retenue du dépôt de garantie. Elle soutient également que la demande de condamnation à hauteur de 2633,10euros présentée par les locataires est une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d'appel et donc de ce fait irrecevable . Elle soutient enfin que les locataires ont manqué à leur obligation d'entretien ainsi qu'en attestent les voisins , le cabinet Elex mandaté par la Macif et les artisans chargés des travaux , qu'ils ne justifient d'aucun travaux alors qu'il leur appartenait de nettoyer ou de faire nettoyer régulièrement la toiture, ainsi que de désengorger les descentes d'eaux pluviales, gouttières et chéneaux, et d'enlever tous types de végétaux notamment sur les chéneaux, de ventiler le logement en ouvrant les fenêtres et de ne pas obstruer les réglettes des fenêtres. Elle conclut que du fait de la suspension de l'exécution de l'arrêté d'insalubrité du 21 juillet 2020, les locataires se devaient de reprendre le règlement de leur loyer et des charges, qu'ils n'ont réglé aucun loyer à compter du 1er août alors que Madame [O] a bien procédé à la réservation du logement, objet de la proposition N°2 pour la période du 15 au 22 juillet 2020, afin que les travaux puisse s'effectuer dès le 15 juillet 2020 pour le traitement et la suppression des moisissures dans toutes les pièces ou parties de pièces concernées. Sur le paiement des loyers , elle soutient que la requête en référé suspension devant le juge administratif a permis, du fait de la suspension de l'exécution de l'arrêté, d'obtenir la poursuite du paiement des loyers, que Madame [S] et Monsieur [F] ont cessé de régler, à compter du 1 er août 2020 les loyers arrivés à échéances qu'ils seront ainsi condamnés à payer la somme de 3.629 euros à Madame [O] pour les loyers de novembre à mars 2021cette somme sera majorée des indemnités d'occupation dues depuis le 4 septembre 2020 et calculées sur la même base (soit avant apurement des charges la somme de 877,70 euros par mois) jusqu'à leur départ effectif des lieux. Par conclusions déposées et notifiées le 10 août 2021 Mme [S] et M. [F] demandent à la cour de: CONFIRMER le jugement entrepris en ce : 'qu'il a condamné Madame [O] à payer à Monsieur [F] et Madame [S], ensemble, la somme de 22.500,73 EUR en indemnisation de leur préjudice de jouissance. CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [O] au titre de l'arriéré de loyer,' et surabondamment: Juger cette demande irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel s'agissant des mois de novembre 2020 à janvier 2021. Et, recevant l'appel incident des intimés : INFIRMER le jugement entrepris en ce 'qu'il a condamné Monsieur [F] et Madame [S] à payer à Madame [O] la somme de 2.000 EUR à titre de dommages et intérêts,' statuant à nouveau: Débouter Madame [O] de cette demande. INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [F] et Madame [S] au titre de leur préjudice moral, CONDAMNER Madame [O] à payer à Monsieur [F] et Madame [S], chacun, la somme de 2.500 EUR, pour abus du droit d'ester en Justice. Y ajoutant, CONDAMNER Madame [O] à restituer Monsieur [F] et Madame [S] le dépôt de garantie d'un montant de 1.400 EUR, outre pénalités de 10% du montant de cette somme par mois de retard passé le 4 mai 2021. CONDAMNER Madame [O] à restituer Monsieur [F] et Madame [S] la somme de 2.633,10 EUR en répétition de l'indu au titre des loyers d'aout à octobre 2020. Subsidiairement, sur cette demande: CONDAMNER Madame [O] à restituer Monsieur [F] et Madame [S] la part du loyer qui aurait du être prise en charge par la CAF au titre des APL dont la suspension a été ordonnée suite à l'arrêté du 21 juillet 2020. CONDAMNER Madame [O] à payer à Monsieur [F] et Madame [S], ensemble, la somme de 11.000 sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. Ils font valoir que si Madame [O] estimait que les travaux pouvaient être réalisés avec maintien dans les lieux des locataires, encore fallait-il les rassurer sur la toxicité du produit fongicide appliqué sur les murs que leurs interrogations légitimes , en termes de durée des travaux, de nature des travaux, ou de relogement, sont donc restées lettre morte, Madame [O] se contentant de proposer des biens hors secteur , inaccessibles en terme de loyer ou sans commune mesure en terme de prestations, alors que pour loger une mère et son fils, deux chambres sont nécessaires et que de surcroît , elle ne leur a jamais fourni les précisions attendues quant aux travaux projetés , qu'aucune mesure de désinfection n'a été prise dans le logement de relogement proposé, que les concluants ont sollicité un report des travaux pour ne prendre aucun risque sur leur santé, que malgré les termes de l'arrêté, Madame [O] n'a pas réitéré d'offre de relogement et qu'ils ont quittés les lieux le 4 mars 2021, rendant sans objet le débat sur la validité du congé . Sur leur indemnisation , ils font valoir que la réalité de ces désordres est objectivée par trois rapports distincts : celui des services communaux , de l'expert de la protection juridique de Madame [O] et celui de l'ARS, la maison louée étant dépourvue de vide sanitaire et d'isolation thermique, ainsi que de toute ventilation, les entrées d'air sur les menuiseries (les « réglettes ») sont insuffisantes pour aérer efficacement le bien, que les rapports des services communaux de [Localité 3] et du cabinet POLYEXPERT permettent de dater avec certitude la présence de troubles de jouissance à compter de l'année 2017, qu'ils sont fondés à revendiquer une réfaction de loyer pour trouble de jouissance sur les trois dernières années, dans la limite de la prescription triennale applicable, donc à compter du mois d'août 2017, à hauteur de 75% du loyer en arrêtant le cours des préjudices au mois de juillet 2020, date à laquelle les locataires ont été dispensés du paiement du loyer, est accepté par les intimés. Sur les loyers, ils soutiennent que par arrêté préfectoral du 21 juillet 2020, l'ARS a suspendu le règlement des loyers tant que le bien était jugé insalubre, que c'est en exécution de cet arrêté que les concluants ont cessé, sur prescription de l'autorité administrative, de régler les loyers ,que par ordonnance de référé, le Tribunal administratif de Montpellier du 20 août 2020 a suspendu l'exécution de cet arrêté, que les concluants ont spontanément repris le paiement des loyers en se mettant à jour des mois d'août à octobre 2020, que le juge des référés a, de nouveau, suspendu le paiement des loyers, que Madame [O] sollicite le paiement des loyers des mois courant du mois de novembre 2020 au 3 mars 2021, date à laquelle les concluants ont quitté les lieux mais qu'elle est irrecevable à former une demande nouvelle en cause d'appel. Surabondamment ils soutiennent que le loyer cesse d'être dû pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité que l' arrêté n'a pas été levé, mais suspendu par le Tribunal administratif que toute demande de paiement de loyer, ou indemnité d'occupation, doit être rejetée et que par ordonnance du 4 novembre 2020 , ordonnance non frappée de recours, le juge des référés a ordonné la réalisation de travaux et suspendu le paiement des loyers jusqu'à achèvement de ceux-ci Sur les travaux de remise en état, ils soutiennent que le constat d'huissier dressé au départ des locataires ne met pas en évidence un bien qui soit dégradé , qu'aucune dégradation locative n'étant imputable aux concluants, le dépôt de garantie aurait dû leur être restitué dans le délai de 2 mois à compter de la fin du bail, soit le 4 mai 2021 que par ailleurs à réception de l'ordonnance de référé du Tribunal administratif suspendant l'exécution de l'arrêté de l'ARS du 21 juillet 2020, les locataires se sont mépris sur leur obligation de paiement du loyer et se sont mis à jour des loyers d'août à octobre 2020 alors que la suspension de l'exécution de cet arrêté ne signifie par mainlevée de la procédure d'insalubrité, si bien que les loyers n'étaient pas dus, que Madame [O] sera condamnée à leur restituer la somme de 877,70 X 3 = 2.633,10 EUR en répétition de l'indu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2013. Motifs Sur le préjudice de jouissance : Les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 5 août 2005 pour un bien situé [Adresse 1] à [Localité 3] . En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé ....et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat . Le 23 janvier 2017, les services communaux, suite à leur visite les lieux loués, ont rendu un rapport aux termes duquel ils mettent en exergue une absence de VMC d'où une forte odeur de renfermé et d'importantes traces de moisissures sur les murs , plafonds et placard dans la pièce principale et une installation défectueuse en imputant cette situation à un manque d'isolation et un défaut d'aération . Le 26 juin 2017, le cabinet Eurexo, mandaté par la cie MATMUT assureur juridique de Mme [O], a constaté que la villa donnée en location, destinée à une occupation estivale, est dépourvue d'isolation thermique et que le défaut de vide sanitaire génère dans la pièce principale des remontées d'eau par capillarité . En dépit de ces constatations, il impute néanmoins les désordres à l'absence d'entretien des grilles d'aération par les locataires . Enfin , le 4 mai 2020, l'Agence régionale de Santé (ARS) a observé dans les lieux loués les désordres suivants : absence de dispositif de ventilation permettant d'assurer un renouvellement efficace de l'atmosphère et de sortie d'air dans les pièces de service et présence de moisissures situées dans la partie haute du mur du salon ainsi que dans la cuisine , les salles d'eau et les chambres dont l'isolation est insuffisante pour éviter les phénomènes de condensation . L'ARS conclut que ces désordres peuvent porter atteinte à la santé des occupants avec des risques de survenue ou d'aggravation de pathologies notamment des maladies pulmonaires , asthmes et allergies et préconise les travaux nécessaires pour y remédier . Sur la base de ce rapport , le préfet de l'Hérault a le 7 mai 2020 pris un arrêté d'insalubrité rendant inhabitables les lieux donnés à bail jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité . Il résulte de la lecture du rapport des services communaux de [Localité 3] corroboré par celui établi par l'ARS que le logement donné à bail est devenu indécent et ne remplit plus les conditions pour satisfaire aux critères d'un logement décent , les conclusions du rapport du cabinet Eurexo mandaté par la bailleresse qui contredissent celles retenues par les rapports de la ville de [Localité 3] et de l'ARS sont insuffisantes pour permettre de reprocher aux locataires un défaut d'entretien et ce d'autant que le cabinet Eurexo souligne également l'absence de vide sanitaire générant un phénomène de remontée par capillarités de l'humidité. Par décision du 21 août 2021, l'exécution de l'arrêté préfectoral du 21 juillet 2020 sus visé a été suspendue au motif que d'une part les travaux ont été programmés et d'autre part que le bail devait s'achever le 3 septembre 2020 et que les locataires avaient prié la bailleresse d'attendre leur départ des lieux avant de procéder aux travaux et ayant refusé tout relogement . Toutefois la preuve de l'insalubrité du logement depuis au moins le mois d'août 2017 , en raison de la prescription triennale et ce jusqu'au mois de juillet 2020 , conformément aux demandes des locataires, est acquise, sans que soit caractérisée l'inhabitalité totale du logement. Le préjudice subi par les locataires doit être déterminé en fonction de sa durée ainsi que de la gravité et du nombre de désordres affectant le logement, ainsi que la valeur correspondant à la perte d'usage du bien . Eu égard à l'ampleur des désordres qui affectent le logement le rendant malsain , la présence d'un odeur fétide ayant été relevée dans l'ensemble des pièces , il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre . La bailleresse fait valoir que d'une part loin de s'opposer aux préconisations de l'arrêté préfectoral , elle a mandaté dès le 28 mai 2020 des entreprises afin que leur intervention dans les lieux loués puisse mettre un terme aux désordres mais qu'elle s'est confrontée à une opposition des locataires qui ont refusé non seulement toutes opérations dans le local mais également toute proposition de relogement et que d'autre part , les locataires par leur manque d'entretien locative ont contribué à la dégradation du bien donné à bail . Le locataire doit en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 entretenir les locaux donnés à bail et répondre des dégradations qui interviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance et prendre à sa charges les réparations locatives . Le procès verbal de sortie des lieux établi le 4 mars 2021 par Maître [D] , huissier de justice , mentionne que le logement est rempli de traces de moisissures et de traces d'humidité, mais ne relève aucune dégradation affectant les lieux loués. Le comportement des locataires n'est donc pas la cause ou à l'origine des dégradations qui affectent le logement . De sorte qu'une condamnation ne peut intervenir à ce titre à la charge des locataires. Pour se prévaloir de l'obstruction des locataires à la réalisation des travaux , Mme [O] communique à la Cour le courrier électronique de M. [L] adressé aux locataires afin qu'ils acceptent son intervention dans les lieux loués le 17 et 18 juin 2020, destinée à mettre un terme aux moisissures , demande à laquelle les locataires n'ont pas accédé en demandant au préalable d'être relogés , le courrier électronique daté du 22 juin 2020 de M. [V] se proposant d'intervenir le 23 juin 2020 pour la pose d'une VMC dans les pièces qui en sont dépourvues et de procéder à l'isolation du pignon Est , proposition également refusée par les locataires arguant de la nécessité d'opérer en priorité leur relogement et ce nonobstant les trois propositions de relogement présentées par la bailleresse dès le 27 juin 2020 . Le 30 juin , les locataires semblaient avoir opté pour le deuxième logement proposé tout en multipliant les exigences sur les modalités et les conditions du déroulement des travaux , puis le 13 juillet 2020 , ils imposaient un report des travaux en se prévalant de la situation sanitaire due au Covid et enfin le 14 juillet 2020, refusaient de recevoir les artisans et de quitter les lieux alors qu'à cette date l'état d'urgence sanititaire était levé, leur arguties et exigences contradictoires n'ayant pour but que de s'opposer à la réalisation des travaux . Il convient toutefois de préciser qu'avisée dès le mois de janvier 2017 des problèmes récurrents d'humidité affectant son appartement , la bailleresse en a , au moins jusqu'en mai 2020 , attribué l'origine au comportement du locataire , s'exonérant de toute intervention . Ce n'est qu'à compter de l'arrêté préfectoral du 7 mai 2020 qu'elle a commencé à mandater des artisans de remédier aux désordres . Il reste néanmoins acquis que l'attitude des locataires a entravé l'action de la bailleresse pour remédier aux moisissures présentes dans les lieux en interdisant l'accès aux artisans mandatés par ses soins et que ces agissements sont de nature en engager leur responsabilité , leur critique sur la qualification professionnel d'un artisan retenu par la bailleresse étant sans conséquence sur le présent litige . Il convient de les condamner au paiement d'une somme de 10 000euros à ce titre et d'infirmer la décision du juge de première instance sur le montant . Dommages et intérêts : Les locataires soutiennent que la chronologie de la procédure témoigne de l'intention de nuire de la bailleresse . Toutefois , le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui . En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par Mme [O] n'est pas constitutive d'une faute et elle a pu, sans abus, demander à ce qu'il soit statué sur ses demandes. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée . Sur le solde locatif Le bail souscrit le 5 août 2005 entre les parties mentionne le versement par les locataires au profit de la bailleresse d'une somme de 1400euros au titre du dépôt de garantie qui n'a pas été restituée aux locataires lors de la restitution des locaux alors que le procès verbal de sortie dressé le 4 mars 2021 ne fait état d'aucune dégradation imputable aux locataires . Mme [O] doit être condamnée à leur restituer cette somme augmentée des pénalités de 10% par mois de retard à compter du 4 mai 2021. Les locaux donnés à bail étant frappés à compter du 21 juillet 2020 d'un arrêté d'insalubrité, les loyers ou toute somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être due à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et ce jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de mainlevée . Les locataires ont donc à raison cessé le paiement de tout loyer à compter du mois de juillet 2020 puis ont repris les versements dès réception de l'ordonnance du tribunal administratif du 21 août 2020 suspendant l' exécution de l'arrêté du 21 juillet 2020. Ils sollicitent la répétition de l'indue concernant les loyers d'août à octobre 2020 , la suspension de l'exécution ne signifiant nullement selon eux sa mainlevée, de sorte qu'ils restaient exonérés de tout paiement en application de l'arrêté d'insalubrité toujours en vigueur selon eux . En application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile , à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Toutefois , la cour peut connaître des prétentions qui s'ajoutent aux prétentions soumises au premier juge et qui en sont l'accessoire , la conséquence ou le complément nécessaire . La demande de remboursement des échéances de loyer payées pour la période de août à octobre 2020 constitue une prétention accessoire et complémentaire au litige opposant un bailleur à ses locataires et relatif aux sommes dues entre les parties . La prétention en répétition de l'indu, nonobstant sa formulation pour la première fois en cours d'appel , est recevable . De surcroît , ce litige qui intervient en raison du départ des lieux des locataire, est lié à l'évolution du litige. Par ordonnance de référés du 21 août 2020, le juge du tribunal administratif de Montpellier a suspendu l'exécution de l'arrêté du préfet du 21 juillet 2020 , sans toutefois en prononcer la main levée. La mainlevée d'un arrêté d'insalubrité ne peut être prononcée par le représentant de l'État qu'après constat que les mesures destinées à remédier à l'insalubrité ont été exécutées et qu'elles sont conformes aux prescriptions de l'arrêté . Or aucun arrêté de mainlevée n'a été pris dans ce litige . Toutefois, la procédure relative au référé devant les juridictions administratives, permet de mettre fin à une mesure administrative qui serait de nature à porter une atteinte grave à l'exercice d'une liberté fondamentale. Le juge administratif saisi en référé doit apprécier si, à titre exceptionnel, il ne convient pas ordonner la suspension de l'exécution de la décision attaquée ou de certains de ses effets. En l'espèce , l'ordonnance du 20 août 2020 rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a suspendu l'exécution de l'arrêté du 21 juillet 2020 et donc ses effets . Il en résulte que les loyers des mois d'août et octobre 2020, régulièrement dûs , ont été payés avec raison et que ce paiement ne peut donner lieu à répétition . Le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a, par ordonnance du 4 novembre 2020, exonéré les locataires du paiement de tout loyer jusqu'à la réalisation des travaux . De sorte qu'aucune somme ne peut être réclamée au titre des loyers postérieurs au mois de novembre 2020. Les locataires sollicitent le paiement de la part du loyer prise en charge par la CAF au titre des APL dont la suspension a été ordonnée suite à l'arrêté du 21 juillet 2020 . Toutefois outre que le courrier du 9 juin 2021 adressé par la caisse d'allocations familiales aux locataires retient que l'arrêté a été suspendu en raison de leur obstruction à la réalisation des travaux et que ce motif justifie la suspension du droit à l'aide au logement , les locataires ne communiquent aucun décompte permettant à la cour de connaître le montant exact de l'aide qui leur a été éventuellement versée . Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'équité ne milite nullement en faveur de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au présent litige Par ces motifs la cour statuant par arrêt contradictoire : Confirme le jugement rendu le 11 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a condamné Mme [E] [I] épouse [O] à payer à Mme [R] [S] et M. [J] [F] la somme de 22 500,73euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période du mois d'août 2017 au mois de juillet 2020, déclaré valide le congé délivré le 11 février 2020 et ses conséquences juridiques , Infirme pour le surplus , statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne Mme [R] [S] et M. [J] [F] à payer à Mme [E] [I] épouse [O] la somme de 10 000euros en réparation de son préjudice , Condamne Mme [E] [I] épouse [O] à payer à Mme [R] [S] et M. [J] [F] la somme de 1 400euros au titre de la restitution du dépôt de garantie augmentée des pénalités de 10 % par mois de retard à compter du 4 mai 2021, Déboute les parties du surplus de leurs demandes , Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Laisse aux parties la charge de leurs dépens . Le Greffier Le Président