Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 22/54375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 22/54375 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWYYM N° : 1 Assignation du : 06 Mai 2022 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 26 juin 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. MAX ET FILS [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Nadia DJOUDREZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #PN370 DEFENDERESSE S.A.S.U. LE PRE BIO [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS - #D0248 DÉBATS A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Le 20 octobre 2014, Monsieur [P] [Z], propriétaire d'un fonds de commerce d'alimentation générale situé [Adresse 1] à [Localité 4], a consenti un contrat de location-gérance de ce fonds au profit de la société Le Pré-Bio. Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 janvier 2016, la SCI MAX ET FILS, représentée par Monsieur [P] [Z], a consenti à la société Le Pré-Bio un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 18.720 euros ainsi que d'une provision sur charges trimestrielle de 900€. Le 15 janvier 2016, Monsieur [Z] a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société Le Pré-Bio Par avenant signé le 8 mars 2016, les parties ont convenu que le montant du loyer annuel serait réduit à la somme de 15.000€ et que la taxe foncière resterait à la charge du bailleur. Le bailleur a délivré au preneur le 1er octobre 2021 un commandement de payer la somme de 51.952,06€ au titre de la dette locative échue à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et celui-ci ayant été délivré dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI MAX ET FILS a, par exploit délivré le 6 mai 2022, fait citer la SAS LE PRE BIO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater notamment l'acquisition de la clause résolutoire. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur. A l'audience du 29 mai 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite du président de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er novembre 2021, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens, - la condamner au paiement par provision de la somme de 36.355,10€ TTC au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022, et subsidiairement, à la somme de 14.429,03€ pour la période du 6 mai 2017 au 2ème trimestre 2024, - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à libération des lieux, - la condamner au paiement de la somme de 4000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l'oral, la requérante précise que son décompte débute le 6 mai 2017 afin de tenir compte des règles de la prescription quinquennale. En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la requérante : - à lui remettre les quittances du loyer du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2024 sous astreinte de 50€ par jour de retard et par document, à compter de la décision, - à lui verser la somme de 3000€ au titre du préjudice résultant de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer, - à lui verser la somme de 6000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction. A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement sur six mois suspensifs de la clause résolutoire. Par note en délibéré dûment autorisée, la SCI MAX ET FILS a communiqué un décompte locatif sans TVA, pour une dette échue au 4 juin 2024, de 7647,92€. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience. MOTIFS A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes aux fins de dire et juger, formulées dans les écritures de la défenderesse et non reprises in extenso dans l'exposé du litige, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l'article 4 du code de procédure civile, puisqu'elles ont pour objet de développer un moyen, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur l'acquisition de la clause résolutoire La défenderesse conteste les conditions de la délivrance du commandement de payer et en conteste la régularité, faisant valoir d'une part, que la dette alléguée n'est pas détaillée, qu'elle présente des erreurs, et d'autre part, que les loyers qui sont la cause du commandement, ont bien été payés en liquide, auprès de Monsieur [Z], depuis décédé, qui lui avait demandé de régler le loyer en espèces et qui lui a délivré des quittances à ce titre. En réponse, la requérante fait observer que si le décompte annexé au commandement présentait des erreurs, son calcul sur le fondement d'un loyer hors TVA permet d'établir que lors de la délivrance du commandement de payer le 1er octobre 2021, le preneur n'était pas à jour de ses loyers, puisqu'il était redevable de la somme de 6370,12€. Elle conteste l'authenticité des quittances versées aux débats par la défenderesse, ayant fait réaliser une analyse graphologique qui conclut à une manipulation de ces documents. Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. En l'espèce, l'article 26 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer contenant stipulation de la clause résolutoire, demeuré infructueux. Si la défenderesse fait état des conditions de la signification de ce commandement dans l'exposé des faits, elle n'en tire aucune conséquence. Par ailleurs, le commandement de payer du 1er octobre 2021, qui contient six pages, comporte bien un décompte détaillé, qui permet au locataire d'en apprécier le bien fondé. Toutefois, et sans qu'il soit besoin à ce stade d'examiner la teneur du décompte versé aux débats en pièce 14-1 par la requérante, il convient de constater qu'après rectification des erreurs reconnues par elle dans le décompte annexé au commandement, la dette locative due au 1er octobre 2021 ne s'élevait pas à la somme de 51.952,06€, mais à 6370,12€. Compte tenu de cette différence de près de 90%, le locataire n'était manifestement pas en mesure de déterminer quelle somme il devait acquitter et cet écart fait échec au principe selon lequel le commandement demeure néanmoins valable pour ses causes non sérieusement contestables. Au surplus, il n'appartient pas au juge des référé d'apprécier l'authenticité des quittances locatives versées aux débats par la défenderesse, le rapport en écritures établi le 8 décembre 2023, compte tenu de son caractère non contradictoire et du fait qu'il a été effectué sur la base de copies et non d'originaux, ne pouvant, avec l'évidence, emporter la conviction du juge. En conséquence, ces contestations sont suffisamment sérieuses pour faire échec à la constatation, en référé, de l'acquisition de la clause résolutoire. Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande ainsi que sur les demandes subséquentes. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. L'article 1134 du code civil, applicable au contrat en cause, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1728 du même code rappelle que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges aux termes convenus. En premier lieu, il n'est pas contesté par la requérante que son assujettissement à la TVA n'est pas prévu par le contrat de bail, de sorte que seul le décompte réalisé sans la TVA et communiqué par note en délibéré sera examiné. Les parties s'entendent sur le montant du loyer indexé et des provisions sur charges, ainsi que sur les taxes d'ordures ménagères au titre des années 2018 à 2020. Il n'existe plus de contestations sur le montant des régularisations sur charges, celles reportées dans le tableau joint par note en délibéré étant inférieures au montant dont se prévalait la défenderesse dans ses écritures. Il résulte d’une part des quittances locatives, dont le caractère frauduleux ne peut être déduit en référé de la seule communication du rapport d’écriture, et d’autre part, du relevé des virements bancaires au titre de l'année 2018, qu'entre le 1er mai 2017 et le 31 décembre 2018, la défenderesse a effectué des versements pour la somme totale de 35.000€ ([1500€ x 8 mois] + 4500€ + [2000€ x 8] + 2500€). Or le décompte fait état de versements sur la même période de 18.500€, soit une différence de 16.500 euros. Les versements au titre de l'année 2022 s'élèvent, quant à eux, selon le décompte du CIC, à la somme de 9480 euros, alors que la requérante reporte dans son décompte des versements inférieurs de 4500€, soit une différence de 4980€. Dès lors que les versements résultant de virements non pris en compte et des quittances non prises en compte, sont supérieurs au montant de la somme actuellement sollicitée par la requérante, il doit être constaté, et sans préjudicier à ce stade du bien fondé de la contestation opposée à l’authenticité des quittances, qu'à ce jour, la persistance d’une dette locative n’apparaît pas évidente et la demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse. Sur les demandes reconventionnelles Dans la mesure où il existe une contestation d'une part, sur la réalité des paiements effectués en 2018, ce qui fait échec à l'octroi d'une provision au titre des loyers, les versements résultant des quittances contestées s'imputant sur la dette actualisée par la requérante, et d'autre part, sur l'application de la TVA, alors que l'ensemble des versements allégués par la défenderesse laisse penser qu'elle s'acquittait, avant de le contester, du montant de cette TVA, la demande au titre des quittances qui dépend de la détermination des versements réellement effectués, excède les pouvoirs du juge des référés. Enfin, la mauvaise foi de la requérante lors de la délivrance du commandement n'apparaît pas établie avec l'évidence requise en référé, compte tenu du décès de son gérant et des difficultés manifestes de ses enfants à remettre en ordre la comptabilité de la société, pas plus que le préjudice moral qui en résulterait. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé. Sur le surplus des demandes Aucune considération d'équité ne justifie d'allouer une indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la requérante sera condamnée au paiement des dépens dont distraction en vertu des articles 696 et 699 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et charges ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en communication des quittances de loyers , Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision au titre des dommages et intérêts ; Rejetons les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SCI MAX ET FILS au paiement des dépens, dont distraction au profit de Me Astrid GENTES ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 juin 2024. Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARAnne-Charlotte MEIGNAN