Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04952 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJIQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22 / 53527
APPELANT
M. [X] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et assisté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
INTIMEES
LA VILLE DE [Localité 10], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 10], Mme [N] [W], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
S.A.S. TBS représentée par Monsieur [J] [A] désigné en qualité de mandataire ad'hoc,
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 et assistée par Me Anne ROMERO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président de chambre
Rachel LE COTTY, Conseiller chargée du rapport
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
M. [E] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 12].
Il l'a loué à la société TBS, qui a procédé à des locations de courte durée.
Par acte des 4 et 6 avril 2022, la ville de [Localité 10] a assigné M. [E] et la société TBS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, pour les voir condamner solidairement à une amende civile de 50.000 euros en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et pour voir condamner M. [E] à une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Par jugement du 29 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a :
condamné M. [E] au paiement d'une amende civile de trente-cinq mille euros « (30.000 euros) » [sic], in solidum avec la société TBS à hauteur de 5.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 10] ;
débouté la ville de [Localité 10] de sa demande au titre de l'article L. 324-1-1, III, du code du tourisme ;
condamné in solidum M. [E] et la société TBS à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum M. [E] et la société TBS aux dépens.
Par déclaration du 11 mars 2023, M. [E] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf celui relatif au rejet de la demande de la ville de [Localité 10] au titre de l'article L. 324-1-1, III, du code du tourisme.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2023, M. [E] demande à la cour de :
à titre principal,
juger que les locations litigieuses ne lui sont pas imputables ;
juger que la société TBS, représentée par M. [A] désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 8 mars 2023, est la seule responsable des locations litigieuses ;
en conséquence et statuant à nouveau,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une amende civile de 30.000 euros, dont 5.000 euros in solidum avec la société TBS et l'exempter de toute responsabilité ;
débouter la ville de [Localité 10] et la société TBS de toutes leurs demandes ;
à titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue,
juger que compte tenu sa bonne foi et de sa coopération avec les services de la ville de [Localité 10], de sa situation financière, de ses diligences pour la cessation de l'infraction et de l'absence de gains réalisés, il est fondé à n'être condamné qu'à la somme de un euro symbolique ;
en conséquence et statuant à nouveau,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une amende civile de 30.000 euros, dont 5.000 euros in solidum avec la société TBS ;
le condamner à la somme de un euro symbolique ;
à titre plus subsidiaire,
juger que la condamnation prononcée est disproportionnée et injustifiée au regard de la jurisprudence ;
fixer l'amende civile à une somme qui ne pourra excéder 10.000 euros ;
en conséquence et statuant à nouveau,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une amende civile de 30.000 euros, dont 5.000 euros in solidum avec la société TBS ;
le condamner à une somme qui ne pourra excéder 10.000 euros ;
à titre subsidiaire,
juger que la fiche H2 produite par la ville de [Localité 10] est irrégulière et ne prouve pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
juger que la ville de [Localité 10] échoue à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
en conséquence et statuant à nouveau,
juger que l'infraction n'est pas constituée ;
infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
en tout état de cause,
juger que l'équité ne commande pas qu'il soit condamné au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
en conséquence et statuant à nouveau,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer in solidum avec la société TBS la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamner la ville de [Localité 10] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
juger que les locations litigieuses ne lui sont pas imputables ;
juger que la société TBS est la seule responsable des locations litigieuses ;
en conséquence et statuant à nouveau,
infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une amende civile de 30.000 euros et l'exempter de toute condamnation.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 juin 2023, la ville de [Localité 10] demande à la cour de :
dire et juger que M. [E] et la société TBS ont commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé [Adresse 1], au rez-de-chaussée, porte face, surface de 25 m², constitutif du lot n° 2 ;
condamner solidairement M. [E] et la société TBS à une amende civile de 35.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
condamner solidairement M. [E] et la société TBS au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 juin 2023, la société TBS demande à la cour de :
à titre principal,
juger que la fiche H2 produite par la ville de [Localité 10] est irrégulière et ne prouve pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
juger que la ville de [Localité 10] échoue à démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
juger que la décision attaquée est dépourvue de base légale ;
juger que l'infraction n'est pas constituée ;
en conséquence, et statuant à nouveau,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [E] au paiement d'une amende civile de 5.000 euros ;
à titre subsidiaire,
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec M. [E] au paiement d'une amende civile de 5.000 euros et l'exempter de toute responsabilité et amende civile ;
condamner M. [E] à payer seul toute amende éventuelle compte tenu de son rôle causal unique dans la pratique des locations meublées de courte durée ;
à titre infiniment subsidiaire,
juger que, locataire de l'appartement litigieux du 1er juillet au 18 octobre 2020, elle n'a participé à la mise en location du bien que sur une durée relative de 3 mois et 18 jours ;
réduire en conséquence sa condamnation à l'euro symbolique, ou à tout le moins à de plus justes proportions ;
dans tous les cas,
débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes ;
débouter la ville de [Localité 10] de l'intégralité de ses demandes ;
condamner M. [E] à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner M. [E] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL BDL avocats, prise en la personne de Maître [D].
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande de condamnation à une amende sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
Sur l'imputabilité de l'infraction
Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
Aux termes de l'article L. 651-2 du même code :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
La preuve de l'usage d'habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens et, notamment, par la production de la fiche H2, fiche que chaque propriétaire d'un bien à usage d'habitation devait remplir, pour [Localité 10], avant le 15 octobre 1970, en application de l'article 16, I, de la loi n° 68-108 du 2 février 1968 et du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, qui ont prévu l'obligation pour chaque propriétaire de biens immobiliers bâtis de déclarer l'usage de ceux-ci (habitation, commerce, bureaux) et le mode d'occupation en vue de l'établissement des impôts directs locaux.
M. [E] ne conteste pas être propriétaire du logement situé [Adresse 1] à [Localité 12], qui a fait l'objet de locations meublées de courte durée, mais soutient qu'il n'est pas l'auteur de la prétendue infraction, qu'il n'en avait pas connaissance et n'en a tiré aucun bénéfice, son logement ayant été loué dans le cadre d'un mandat de gestion locative donné à la société Kim Sitter puis d'un bail consenti à la société TBS, toutes les deux professionnels de l'immobilier.
Il affirme qu'il a fait confiance à ces professionnels pour gérer son bien en toute légalité et que la société TBS a procédé à des sous-locations saisonnières sans son autorisation, ce dont il n'a pris connaissance qu'à la réception de la lettre de la ville de [Localité 10] du 9 octobre 2020 l'informant que son local faisant l'objet de locations meublées de courte durée.
La société TBS argue quant à elle qu'elle ne peut être condamnée in solidum au paiement de l'amende civile dès lors qu'elle n'était que la locataire du logement et que l'infraction poursuivie, si elle existe, n'a été commise que par M. [E], qui seul connaissait l'usage de son bien et pouvait le modifier le cas échéant. Selon elle, seuls les propriétaires encourent les sanctions prévues par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Cependant, comme l'a rappelé le premier juge, l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation vise « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 », ce qui peut viser tant le propriétaire que le locataire du bien. Si, en principe, le locataire n'a ni la compétence ni la capacité lui permettant d'affecter le bien à un usage spécifique, sa responsabilité peut être engagée lorsque les circonstances démontrent qu'il avait nécessairement connaissance de la violation des dispositions d'ordre public précitées.
Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 10], et notamment du constat de location meublée touristique du 3 décembre 2020 établi par un agent assermenté, que le local est loué en locations de courte durée depuis le mois de septembre 2016 et que le décompte des locations transmis par la société Airbnb fait état de 348 nuitées en 2018 et 335 en 2019.
M. [E] produit, pour s'exonérer de toute responsabilité, un contrat de location meublée du 15 mai 2020 avec la société TBS à effet au 1er juillet 2020 pour une durée de trois ans. Mais l'appartement avait fait l'objet d'une déclaration en ligne de location meublée le 4 juin 2018, les premiers commentaires publiés sous l'annonce Airbnb relative au logement datent de septembre 2016 et les locations se sont poursuivies en 2018 et 2019.
En outre, le contrat de bail signé avec la société TBS autorise expressément la sous-location et le représentant de cette société, M. [A], est le fondateur et directeur de la société Kim Sitter, avec laquelle M. [E] prétend avoir auparavant conclu un mandat de gestion, mandat qui n'est pas produit.
En conséquence et comme l'a exactement retenu le premier juge, il apparaît que M. [E] ne pouvait ignorer les sous-locations pratiquées par la société TBS et, auparavant, par la société Kim Sitter, étant manifestement à l'origine de celles-ci.
De même, la société TBS, qui a participé à l'infraction en toute connaissance de cause à compter du 1er juillet 2020, ne peut invoquer son statut de locataire pour s'exonérer de toute condamnation à une amende en application des textes précités.
Sur le montant de l'amende prononcée à l'encontre de M. [E]
M. [E] demande subsidiairement à la cour de réduire le montant de l'amende à l'euro symbolique aux motifs qu'il n'a réalisé aucun profit et qu'il a fait preuve de bonne foi et de coopération avec les services de la Ville de [Localité 10] en faisant immédiatement cesser l'infraction lorsqu'il en a été avisé.
La ville de [Localité 10] réplique que la sanction doit être dissuasive pour mettre un terme à l'infraction et éviter qu'elle se renouvelle. Elle relève qu'en l'espèce, le local est loué en courte durée depuis septembre 2016, avec un gain estimé de 110.250 euros depuis le début de l'activité, ce qui justifie la confirmation de l'amende de 35.000 euros.
La cour relève que la durée de location de courte durée du bien a été conséquente puisqu'elle s'est écoulée sur la période de septembre 2016 à août 2020, que le revenu tiré des locations illicites l'a été également au regard des estimations de la ville de [Localité 10] et du nombre de nuitées figurant dans le décompte transmis par Airbnb, soit 348 en 2018 et 335 en 2019.
Si M. [E] a coopéré avec la ville de [Localité 10] en mettant fin aux locations illicites et en signant un bail de longue durée en novembre 2020, soit peu de temps après la mise en demeure du 9 octobre 2020, il ne peut qu'être relevé qu'il avait déjà fait l'objet d'une mise en demeure le 15 décembre 2017 lui rappelant l'interdiction de mettre son bien en location meublée touristique.
Or, il a, postérieurement à cette mise en demeure, le 4 juin 2018, effectué une déclaration en ligne de location meublée en indiquant que son local constituait sa résidence principale, affirmation qui était mensongère puisqu'il n'a jamais occupé les lieux, ayant résidé, selon ses propres pièces, [Adresse 8] à [Localité 11] jusqu'au 1er octobre 2016 puis [Adresse 2] à [Localité 13].
C'est en conséquence par une juste appréciation que le premier juge a, en considération de sa bonne foi toute relative et du revenu tiré des locations illicites, fixé l'amende à 35.000 euros.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, sauf à préciser le montant de l'amende afin de lever tout doute lié à l'erreur matérielle affectant son dispositif.
Sur la demande subsidiaire relative à l'irrégularité de la fiche H2
M. [E] demande à la cour, à titre subsidiaire, de juger que la fiche H2 produite par la ville de [Localité 10] est irrégulière et ne prouve pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, critique qui rejoint celle formée à titre principal par la société TBS.
Selon l'appelant principal et l'appelante incidente, l'adresse du local sur la fiche H2 est différente de celle du constat d'infraction, la surface indiquée sur le constat d'infraction (25 m²) ne correspond pas à celle mentionnée sur la fiche H2 (21 m²), la fiche H2 est postérieure au 1er janvier 1970, le nom du propriétaire est raturé, la date d'entrée dans les lieux du locataire n'est pas mentionnée et le local ne comporte pas les conditions d'usage et d'habitation exigées, comme l'existence d'une salle de bains permettant de démontrer son habitabilité.
Mais la fiche de révision foncière H2 produite par la ville de [Localité 10], datée du 14 octobre 1970, mentionne de façon très visible et non raturée l'existence d'une locataire, Melle [V], ainsi que d'un loyer au 1er janvier 1970, ce dont il résulte que l'appartement était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.
La rature sur le nom de la propriétaire, Mme [K] [M] épouse [S] s'explique, comme l'a relevé par le premier juge, par la mention d'un « nouveau propriétaire : [I] [T] », figurant en bas du formulaire.
La différence de 4 m² entre la superficie figurant sur cette fiche (21m²) et celle figurant sur le constat d'infraction (25m²) est sans incidence sur la valeur probante de la fiche H2 quant à l'usage d'habitation du bien au 1er janvier 1970, de même que l'est l'absence de renseignement de la rubrique relative à la salle de bains.
Enfin, l'adresse du logement est mentionnée comme étant le « 11 bis » ou le « 11 B » dans les différentes pièces versées aux débats, ce qui est sans incidence, le bien loué étant parfaitement localisé et correspondant à l'évidence à celui décrit par la fiche H2 produite.
Il convient donc de constater que la ville de [Localité 10] justifie de l'affectation du local à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, de sorte que le changement d'usage ultérieurement constaté, sans autorisation, caractérise l'infraction poursuivie.
Sur le montant de l'amende prononcée contre la société TBS
La société TBS fait valoir, à titre subsidiaire, qu'elle n'a occupé le local litigieux que sur la période du 1er juillet au 18 octobre 2020, de sorte que l'amende prononcée à son encontre devrait en toute hypothèse être réduite à l'euro symbolique ou, à tout le moins, à de plus justes proportions.
La ville de [Localité 10] sollicite quant à elle l'infirmation partielle du jugement en ce que la solidarité entre M. [E] et la société TBS a été limitée à la somme de 5.000 euros, demandant une condamnation solidaire au paiement de l'intégralité de l'amende de 35.000 euross.
Mais c'est par une juste appréciation que le premier juge, prenant en considération la durée limitée pendant laquelle la société TBS a participé à la mise en location du bien, l'a condamnée à une amende de 5.000 euros et a limité la solidarité à hauteur de cette somme.
Sur les frais et dépens
M. [E] et la société TBS, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'au paiement à la ville de [Localité 10] de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le montant de l'amende mise à la charge de M. [E] est, en chiffres, de 35.000 euros ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [E] et la société TBS aux dépens d'appel ;
Les condamne in solidum à payer à la ville de [Localité 10] de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejette leur demande fondée sur ces dispositions.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
