Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/03146

07/12/2022 ARRÊT N° 754/2022 N° RG 21/03146 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OI6N EV/CD Décision déférée du 21 Juin 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/02705) Mme GRAFFEO [C] [E] C/ [H] [M] [G] [M] épouse [M] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANT Monsieur [C] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2021.022498 du 08/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉS Monsieur [H] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Stéphan LOPEZ-BERNADOU, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [G] [Y] épouse [M] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Stéphan LOPEZ-BERNADOU, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par acte du 1er septembre 2005, M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] ont donné à bail à M. [C] [E] un appartement situé [Adresse 2]. Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction. Le 4 novembre 2019, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé aux fins de non renouvellement pour reprise à effet au 31 août 2020. Par acte en date du 29 octobre 2020, M. et Mme [M] ont fait assigner M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la validité du congés pour reprise, de la résiliation du bail, l'expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef, et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges soit la somme de 350.74 € jusqu'à son départ effectif des lieux. Par jugement contradictoire en date du 21 juin 2021, le tribunal a : - validé le congé pour reprise délivré par M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] à M. [C] [E] le 4 novembre 2019 par acte extra judiciaire avec effet au 31 août 2020, - constaté en conséquence que M. [C] [E] est occupant sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 2]) depuis le 1er septembre 2020, - ordonné en conséquence à M. [C] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement; - dit qu'à défaut pour M. [C] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné M. [C] [E] à verser à compter du 1er septembre 2020 une indemnité mensuelle d'occupation à M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés, - fixé le montant de cette indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, - condamné M. [C] [E] à verser à M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné M. [C] [E] au paiement des dépens, - rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 13 juillet 2021, M. [E] a interjeté appel de la décision. Le jugement est critiqué en ce qu'il a validé le congé pour reprise, constaté que M. [E] était occupant sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 2], ordonné la libération, condamné M. [E] à payer une indemnité d'occupation et à régler une indemnité de 400 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [E], dans ses dernières écritures en date du 17 août 2021, demande à la cour de : - infirmer le jugement du 21 juin 2021, - constater que M. et Mme [M] ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise, - invalider le congé, - débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions, - condamner M. et Mme [M] aux entiers dépens précision étant faite que le concluant bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, ainsi qu'au règlement d'une somme de 1 € à titre de dommages et intérêts. Par ordonnance en date du 14 avril 2022, le Président de la chambre saisie a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 24 mars 2022 par M. et Mme [M]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur le fond : En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu'elle est régulière, recevable et bien fondée. Lorsqu'une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à sa demande. M. [E] fait valoir que si les bailleurs ont motivé leur volonté de reprendre le studio par le fait qu'ils vivaient dans un appartement situé au troisième étage d'un immeuble dépourvu d'ascenseur alors que M. [M] devait vivre au rez-de-chaussée compte tenu de ses problèmes d'arthrose, ils ont signé une promesse de vente de leur domicile actuel au prix de 319'500 € et leur revenu annuel s'élève à 56'700 €. Il considère qu'au regard de leur patrimoine et de leurs revenus ils ne satisfont pas aux conditions édictées par la loi ALUR alors que la surface des deux studios pour lesquels ils ont délivré congé ne dépasse pas 35 m² et que leur intention de déménager dans un local exigu situé en rez-de-chaussée ne pas établie. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur... ...Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.». Depuis la loi du 24 mars 2014 dite « loi Alur » modifiant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le juge peut, en cas de contestation, vérifier que le congé pour reprise est justifié par des éléments sérieux et légitimes. Il est de principe que l'intention réelle et sérieuse d'occuper le logement s'apprécie au vu des éléments de preuve produits, lesquels peuvent être antérieurs ou postérieurs à la date de délivrance du congé, par le propriétaire qui a la charge d'en établir la réalité conformément à l'article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'assignation figurant au dossier du premier juge portait en pièce jointe le bail et le congé aux fins de non renouvellement délivrait au locataire le 4 novembre 2019 ainsi qu'un certificat médical établi le 17 décembre 2018 attestant que M. [M] doit résider en rez-de-chaussée. M. [E] n'a pas estimé utile produire des pièces autres que la décision d'aide juridictionnelle, un extrait du Dictionnaire permanent et l'ordonnance de référé du 15 novembre 2019. En l'espèce, il résulte du jugement déféré que les bailleurs ont expliqué leur volonté de reprendre le studio occupé par le locataire et le studio voisin par la volonté de les relier pour les habiter alors que M. [M] souffre de problèmes d'arthrose et que les studios sont situés en rez-de-chaussée alors que leur appartement était un troisième étage sans ascenseur. Le jugement déféré, non contesté sur ce point, relève que M. [M] est atteint de gonarthrose bilatérale et que la montée ou la descente d'escalier est à proscrire. Surtout, s'il résulte du jugement déféré que les bailleurs ont justifié de l'autorisation de l'assemblée générale de copropriété du 1er février 2021 d'avoir la jouissance exclusive et privative du palier situé au rez-de-chaussée donnant accès aux deux appartements, il n'ont produit aucune pièce émanant de professionnels (architecte, entrepreneur') établissant la simple possibilité technique de réaliser leur projet immobilier. En conséquence, le congé ne peut être validé par infirmation du jugement déféré. Dès lors, il convient aussi d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que la locataire était occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes annexes : L'absence de validation du congé est insuffisante pour caractériser un abus de droit justifiant l'octroi de dommages-intérêts. La demande du locataire à ce titre doit en conséquence être rejetée. L'équité commande de rejeter la demande des bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile par infirmation du jugement déféré. Enfin, les bailleurs qui succombent garderont la charge des dépens de première instance par infirmation du jugement déféré et d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : - validé le congé pour reprise délivré par M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] à M. [C] [E] le 4 novembre 2019 par acte extra judiciaire avec effet au 31 août 2020, - constaté en conséquence que M. [C] [E] est occupant sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 2], en rez-de-chaussée, à [Localité 3] depuis le 1er septembre 2020, - ordonné en conséquence à M. [C] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [C] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné M. [C] [E] à verser à compter du 1er septembre 2020 une indemnité mensuelle d'occupation à M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés, - fixé le montant de cette indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, - condamné M. [C] [E] à verser à M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [C] [E] au paiement des dépens. Statuant à nouveau : Déclare non valide le congé délivré par M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] à M. [C] [E] le 4 novembre 2019, Rejette la demande de dommages-intérêts présentés par M. [C] [E] , Condamne M. [H] [M] et Mme [G] [Y] épouse [M] aux dépens de première instance et d'appel LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER E.VET