Cour d'appel, 03 mars 2023. 21/00774

ARRÊT N°23/21 PF N° RG 21/00774 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRNM [C] [M] C/ [S] [O] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 03 FEVRIER 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 19 mars 2021 suivant déclaration d'appel en date du 05 mai 2021 RG n° 19/03267 APPELANTS : Monsieur [Y] [C] [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Frédéric HOARAU de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [W] [M] épouse [C] [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Frédéric HOARAU de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Madame [Z] [G] [K] [S] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Monsieur [U] [J] [O] [Adresse 4] [Localité 5] DATE DE CLÔTURE : 28 avril 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Octobre 2022 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 03 Février 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Greffier lors des debats : Madame Alexandra BOCQUILLON, adjointe administrative greffier lors du prononce : Madame Marina BOYER, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 03 Février 2023. * * * * * LA COUR : Par acte authentique du 18 décembre 2017, les consorts [O]/[S] ont cédé aux époux [C] un terrain bâti cadastré [Adresse 7], sis [Adresse 1]. Ayant subi des infiltrations de toiture et des fuites de la fosse septique, les époux [C] ont fait établir un constat d'huissier la 6 avril 2018, puis une expertise privée du 3 mai 2018 confiée à M. [B] et ont obtenu du juge des référés avant tout procès la réalisation d'une expertise judiciaire par M. [H], lequel a déposé son rapport le 2 avril 2019. Par actes d'huissier du 23 décembre 2019, les époux [C] ont fait assigner M. [O] et Mme [S] devant le tribunal de grande instance de St Pierre aux fins de condamnation à leur verser différentes sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par jugement du 19 mai 2021, considérant d'une part que l'antériorité des infiltrations à la vente n'était pas établie et d'autre part que les époux [C] étaient informés de l'état des installations sanitaires, le tribunal a : - Débouté Mme [W] [M] et M. [Y] [C] de l'ensemble de leurs prétentions ; - Condamné Mme [W] [M] et M. [Y] [C] à payer à Mme [Z] [S] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamné Mme [W] [M] et M. [Y] [C] aux entiers dépens de la procédure. Par déclaration du 5 mai 2021 au greffe de la cour, les époux [C] ont formé appel du jugement. Ils sollicitent de la cour de : Sur les infiltrations A titre principal, - Infirmer le jugement rendu le 19 mars 2021 en ce qu'il a considéré que la preuve de la connaissance des vices par les époux [O] n'était pas rapportée, - Infirmer le jugement rendu le 19 mars 2021 en ce qu'il a considéré que les vices affectant le bien étaient méconnus des époux [O] lors de la vente, Statuant à nouveau, - Dire et juger que les vices affectant le bien étaient connus des époux [O] lors la vente, - Dire et juger que la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte authentique de vente du 18 décembre 2017 n'a pas vocation à s'appliquer, - Constater que la responsabilité contractuelle des époux [O] au titre des vices cachés est engagée, En conséquence, - Condamner solidairement les époux [O] à indemniser l'intégralité de leurs préjudices subis détaillés comme suit : - 6.590,00€ au titre du préjudice matériel ; - 4.000,00€ au titre de la perte de chance ; - 47.601,90€ au titre du préjudice de jouissance (somme à parfaire) ; - 4.000,00€ au titre du préjudice moral ; A titre subsidiaire, - Dire et juger que leur action estimatoire est bien fondée, - Condamner solidairement les époux [O] à leur verser la somme de 6.590,00€ au titre du coût des travaux à réaliser, Sur le système d'assainissement A titre principal, - Infirmer le jugement rendu le 19 mars 2021 en ce qu'il a considéré qu'ils étaient informés des désordres affectant le système d'assainissement, Statuant à nouveau, - dire et juger qu'ils n'avaient pas connaissance de l'ensemble des désordres affectant le système d'assainissement, - Condamner solidairement les époux [O] à leur verser la somme de 3.000,00€ en réparation de leurs préjudices liés aux désordres affectant le système d'assainissement, En tout état de cause, - Rejeter l'ensemble des prétentions des époux [O], - Condamner solidairement les époux [O] à leur verser la somme de 4.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner solidairement les époux [O] aux entiers dépens, en ceux compris les dépens de la procédure de première instance dont 3.000,00€ de frais d'expertise judiciaire. Mme [S] demande de : - Confirmer le jugement entrepris ; A titre subsidiaire, si par impossible la cour jugeait qu'elle était tenue à garantir les époux [C] au titre des vices cachés. - Fixer à la somme de 6.560 € TTC le coût des travaux de réfection. - Débouter les époux [C] de la totalité de leurs autres prétentions. En tout état de cause, - Condamner les époux [C] à lui verser à la somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner les époux [C] aux entiers dépens de première instance, en ceux compris les frais d'expertise, ainsi que les dépens d'appel. M. [O], auquel l'appel a été signifié par acte d'huissier du 13 juillet 2021, converti en procès-verbal de recherches infructueuses. M. [O] n'étant pas représenté à l'instance est ainsi réputé solliciter confirmation du jugement par adoption de ses motifs. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions des époux [C] du 9 décembre 2021 et celles de Mme [S] du 19 janvier 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties; Vu la clôture des débats ordonnée le 28 avril 2022; Sur l'existence de vices cachés Vu l'article 1641 du code civil, lequel dispose que le vendeur est tenu à garantie des défauts cachés de la chose lors de la vente la rendant impropre à sa destination ; Sur les infiltrations à raison de fuites de toiture En l'espèce, il n'est pas contesté que les infiltrations constatées par les époux [C] dans la maison vendue, en lien avec des défauts d'étanchéité de la toiture en avril 2018, sont des vices rendant l'habitation impropre à son usage. De même, il est acquis aux débats que l'acte de vente prévoit une clause exonératoire de responsabilité de plein droit des vendeurs non professionnels au titre des vices cachés, hors connaissance du vice par les vendeurs. En l'espèce, seule la connaissance par les vendeurs du défaut d'étanchéité de la toiture préalablement à la vente est discutée. La preuve en incombe aux époux [C], demandeurs à l'action. Ils se fondent principalement sur le rapport d'expertise judiciaire de M. [H], lequel relève les points suivants, pour conclure à l'antériorité des vices à la vente et à la connaissance du vice par les vendeurs : - la toiture est vétuste, ce qui explique les infiltrations, mais elle a fait l'objet de joints ponctuels repris dans le linéaire des tôles ; - les joints sont de mise en 'uvre maladroite; - certaines malfaçons initiales de l'ouvrage (serrage vis, défaut de cales, faible pente) sont des causes secondaires des désordres. L'expert ajoute que ces éléments impliquent des infiltrations inévitables par vent fort et pluies intenses et que la dépression Berguitta en 2018 n'est qu'une cause supplémentaire aux infiltrations, non une cause préexistante. Mme [S], pour sa part, conteste avoir subi des infiltrations et réaliser des travaux sur la toiture, comme lors de l'expertise judiciaire. Elle verse aux débats une dizaine de témoignages circonstanciés de proches ou anciens voisins attestant qu'ils n'ont jamais constaté de problème d'humidité en s'y rendant. L'argument déterminant de l'expert en faveur de l'antériorité du vice à la vente et de la connaissance des infiltrations par les vendeurs, outre le caractère maladroit de l'application de joint à la pompe, est le fait que les joints dateraient de plusieurs mois. La cour relève cependant qu'à la lecture du rapport, l'expert judiciaire a effectué sa première visite sur les lieux le 25 février 2019, soit un an et trois mois après la vente. Il note dans ses conclusions que les joints sont antérieurs à décembre 2017 mais précise dans le corps de son analyse que ceux-ci sont, suivant son appréciation, anciens de 18 à 24 mois. Cette appréciation de l'expert, qui ne lie pas le juge, présente un caractère empirique et non scientifique, lequel exclut toute datation précise de l'ancienneté des joints. Eu égard à cet élément, au temps s'étant par ailleurs écoulé entre les premières constations d'infiltrations par les requérants et l'intervention de l'expert, l'imputabilité de l'application de joints entre les tôles fuyardes du toit aux consorts [S]/[O] est insuffisamment démontrée. De surcroit, les photographies de l'expert dans son rapport montrent des tâches d'infiltration ponctuelles sur un faux plafond dans la forme et la structure ne paraissent pas avoir été déformés par l'humidité, l'expert ne relevant lui-même que de légères déformations "sas décollement du calicot". Dans ce contexte, l'existence d'infiltrations anciennes et persistantes ayant régulièrement traversé le faux plafond à chaque dépression forte est improbable. Aussi, c'est par une juste appréciation des faits de l'espèce que les premiers juges ont estimé que la preuve d'un vice caché antérieur à la vente, connu des vendeurs n'était pas rapportée et qu'ils ont débouté les époux [C] de leurs demandes au titre des infiltrations de toiture. Vu l'article 1644 du code civil ; Subsidiairement, les époux [C] font valoir qu'eu égard au vice caché de la toiture fuyarde, ils sont fondés à demander la restitution du prix correspondant aux travaux nécessaires pour être en possession d'un immeuble conforme. Cependant, comme le relèvent les intimés, la vente prévoit un clause d'exclusion de la garantie des vices cachés par le vendeur, hors le cas de connaissance par ce dernier du vice ; eu égard à cette stipulation, l'action estimatoire en réduction du prix du fait du vice de la toiture ne peut prospérer. Sur les fuites de la fosse septique Les époux [C] font valoir que la fosse septique présentait d'importantes fuites, lesquelles n'ont pas été signalées lors de la vente et ont été grossièrement colmatées, ce qu'ils n'ont pu voir lors de leur visite, le terrain étant impraticable. Toutefois, comme le font observer les intimés, l'acte de vente reprend intégralement les conclusions du rapport de diagnostic du 12 juin 2017 de non-conformité de la fosse septique, mentionnant diverses défectuosités des installations, dont un défaut d'entretien et d'usure des éléments constitutifs, et de la nécessité d'une mise en conformité dans l'année. Eu égard à ces éléments, les époux [C] ne peuvent prétendre au caractère caché du vice de la défectuosité de l'installation sanitaire et ne peuvent se prévaloir de leur propre carence à ne pas avoir sollicité des informations complémentaires sur l'étendue et la nature exacte des défauts d'entretien et d'usure portés à leur connaissance. Les demandes en paiement formées par les époux [C] au titre de ce vice ne peuvent qu'être rejetées, et le jugement, confirmé. Sur les demandes accessoires Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; Les époux [C], qui succombent, supporteront les dépens. L'équité commande en outre de les condamner à verser à Mme [S] la somme de 2.500 euros au titres des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort, en matière civile, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; - Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, - Condamne in solidum M. et Mme [C] à payer à Mme [S] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT