Tribunal judiciaire, 10 février 2026. 24/02057

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1] RÉFÉRÉS CONSTRUCTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 10 Février 2026 DOSSIER N° : N° RG 24/02057 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MPYD COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier DEMANDERESSE Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSES S.A.S.U. LE FOURNIL DE MIMI, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Olivier MANENTI, avocat au barreau de MARSEILLE S.A.S. RICHELME, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE DÉBATS A l’audience publique du : 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe. ORDONNANCE Prononcée par mise à disposition au greffe le : 10 Février 2026 Le 10 Février 2026 Grosse à : Me Fabrice LABI, Maître Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, Me Olivier MANENTI, Me Georgina VASILE EXPOSE DU LITIGE La société RICHELME est propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 5]. Par contrat de bail commercial signé le 16 avril 2024, la société Fournil de Mimi a pris à bail commercial un local (lot 159) situé au rez-de-chaussée du Bâtiment B et un emplacement de stationnement au R-1 du bâtiment C (lot 55), appartenant à la société RICHELME. La destination des locaux est « Boulangerie, pâtisserie ». Au préalable, Monsieur [K] agissant pour le compte de la société en création a demandé auprès de la commune d’[Localité 2] une autorisation de travaux pour l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ([Localité 3]), accordée par arrêté du 3 avril 2024. Par assignation en référé délivrée le 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [E] demande au juge des référés de condamner la société FOURNIL DE MIMI à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des éléments installés à la suite de travaux effectués sans autorisation préalable. Par conclusions d’intervention volontaire du 2 juin 2025, Madame [B] [L] demande au juge des référés d’ordonner une expertise judiciaire sur les nuissances olfactives et sonores créées par l’activité de la société FOURNIL DE MIMI, et la condamner in solidum avec la société RICHELME à lui verser une provision, ainsi qu’à la cessation de l’activité et la remise en état des lieux. Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de : DEBOUTER la société RICHELME et la société LE FOURNIL DE MIMI de toutes leurs demandes, fins, conclusions comme irrecevables et infondées ; Vu l’article 835 du CPC, CONDAMNER in solidum les sociétés RICHELME et le FOURNIL DE MIMI à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des éléments installés dans la copropriété résultant des travaux effectués sans autorisation (tels que constatés par Me [X]) et à remettre en état les lieux à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard.ORDONNER la cessation de l’activité de la société LE FOURNIL DE MIMI qui, d’une part, n’est possible qu’au bénéfice des travaux effectués sans autorisation correspondant à un trouble manifestement illicite, et d’autre part cause de graves désagréments en violation caractérisée des clauses du règlement de copropriété, et ce sous astreinte encore de la somme de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;CONDAMNER les requises à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 4] la somme provisionnelle de 8.000 € au titre des préjudices moral et de jouissance soufferts ;CONDAMNER les sociétés RICHELME et le FOURNIL DE MIMI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y incluant le coût du constat d’huissier de Me [X] du 09/10/2024 Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 25 juillet 2025, la société FOURNIL DE MIMI demande au juge des référés de : Vu l’article 835 du code civil, Vu l’article 145 du code de procédure civile, JUGER irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 7],JUGER irrecevable l’intervention volontaire de Madame [B] [M] , Le cas échéant, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de l’intégralité des demandes duREJETER l’intégralité des demandes de Madame [B] [M] A titre infiniment subsidiaire : ORDONNER au syndic en exercice d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le maintien de la boulangerie [Adresse 8] et la validation des travaux. En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à la société le FOURNIL DE MIMI la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instanceCONDAMNER Madame [B] [M] à payer à la société le FOURNIL DE MIMI la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance Par conclusions en date du 19 mars 2025, la société RICHELME demande au juge des référés de : Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ➢ DEBOUTER Madame [H] [M] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ➢ DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et prétentions, A titre subsidiaire : ➢ DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission de déterminer les conditions d’exploitation du local commercial, ainsi que les conditions d’aménagement des locaux ➢ DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires prendre à sa charge les frais de consignation et frais afférents à l’expertise à entreprendre A titre infiniment subsidiaire : ➢ JUGER que l’ensemble des travaux ont été réalisés par seul le locataire commercial, selon bail commercial versé au débat ➢ CONDAMNER la société LE FOURNIL DE MIMI à relever et garantir la société RICHELEME de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit, ➢ CONDAMNER tout succombant à payer à la société RICHELME, la somme de 4.000€ sur le fondement de ce texte A l’audience du 9 décembre 2025, les parties ont maintenu leurs positions et se rapportent à leurs écritures. Pour l'exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des actions : L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 113-8 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. Il résulte de ce texte que le syndic peut agir au nom du syndicat des copropriétaires en l’absence d’autorisation donnée en assemblée générale pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés. Dès lors, l’action du syndic, sur le fondement des article 834 et 835 du code de procédure civile, est recevable. A l’inverse, Madame [L] est irrecevable en ses demandes relatives à la remise en état des parties communes. Elle démontre toutefois un intérêt à agir personnel quant à ses demandes de provision et d’expertise, pour lesquelles elle sera déclarée recevable. Sur la demande de remise en état des lieux : Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucunes contestations sérieuses ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, il n’est pas contesté par la société FOURNIL DE MIMI qu’elle a procédé à des percements de la dalle béton du plancher du local, constitutif d’une partie commune, pour mettre en œuvre des évacuations d’eaux usées, dont les canalisations courent en plafond du parking de l’immeuble. Il est également constant que ces percements ont été effectués en dehors de toute autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qui seule a qualité pour autoriser de tels travaux. De même, il est démontré que la société FOURNIL DE MIMI a également procédé à des percements en toiture, pour la pose de la climatisation et de l’extraction d’air vicié, comme le démontre la présence encore au sol du carottage du mur, là encore sans autorisation de l’assemblée générale. Dès lors, il est incontestable à ce stade de la procédure que ces travaux ont été faits en contravention du règlement de copropriété, puisque portant sur des parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir procédé à la mise à l’ordre du jour la régularisation desdits travaux. Ces travaux constituent également de manière évidente un trouble manifeste, justifiant la demande de remise en état sollicitée par le syndicat des copropriétaires. En effet, le percement en dehors de réservations qui auraient pu être définies dans le projet immobilier, et en dehors de toute étude technique quant à l’atteinte éventuelle qu’ils pourraient causer à la solidité de l’immeuble, est un trouble d’évidence illicite, qu’il convient de faire cesser. La société FOURNIL DE MIMI soutient que la mesure serait disproportionnée puisqu’elle entrainerait la fermeture de l’établissement. Toutefois, s’agissant d’une atteinte au droit de propriété sur les parties communes, la condamnation à la remise en état n’est pas disproportionnée, bien que les conséquences soient nécessairement graves pour la société FOURNIL DE MIMI. Dans ces conditions, la société FOURNIL DE MIMI sera condamnée à remettre en état les parties communes, et pour ce faire, de procéder au retrait des canalisations d’eaux usées, au retrait de la climatisation et de l’extracteur d’air vicié. Les circonstances de l’espèce ne justifient pas que soit prononcée une astreinte pour assortir ladite condamnation. Sur la condamnation in solidum de la société RICHELME, il n’est pas démontré de faute évidente de la part du bailleur dans l’exécution de ces travaux, qui ont été faits à l’initiative du preneur. La demande de condamnation solidaire sera dès lors rejetée. Sur la cessation d’activité de la société FOURNIL DE MIMI : Pour connaître de la conformité de l’activité de boulangerie avec le règlement de copropriété, qui prohibe les activités de grande et petite restauration, il convient de procéder à une interprétation du règlement, qui ne relève pas de la compétence du juge des référés. Au regard de l’absence d’évidence, il n’y a lieu à référé sur la demande de cessation de l’activité de la société FOURNIL DE MIMI formulée par le syndicat des copropriétaires et Madame [L]. Sur la demande d’expertise de Madame [L] : L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. En l’espèce, Madame [L] produit un constat de commissaire de justice aux termes duquel il n’est pas constaté d’odeurs ni de nuissances sonores particulières. Dès lors, Madame [L] échoue à démontrer l’existence d’un intérêt légitime à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise. Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires et de Madame [L] : Au visa de l’article 835 du code de procédure civile précité, le syndicat des copropriétaires et Madame [L] sollicitent l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices. Là encore, pour qu’une provision soit accordée, celle-ci doit avoir pour support une obligation d’indemnisation non sérieusement contestable. En l’absence de démonstration de manière évidente de l’existence de leurs préjudices, et d’une faute imputable à la société FOURNIL DE MIMI, il existe une contestation sérieuse sur l’existence d’une obligation future à réparation. Les demandes de provision seront dès lors rejetées. Sur la demande d’ordonner au syndic en exercice d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le maintien de la boulangerie [Adresse 8] et la validation des travaux : Cette demande, qui n’est motivée ni en droit ni en fait dans les conclusions de la société FOURNIL DE MIMI, est dès lors irrecevable, et ne relève pas en outre des attributions du juge des référés. Sur les demandes accessoires : Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la société FOURNIL DE MIMI, succombant, sera condamnée aux entiers dépens. Pour les mêmes raisons, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les autres parties seront déboutées de leurs demandes sur ce fondement. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort DECLARONS le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes, DECLARONS Madame [L] irrecevable en ses demandes relatives aux parties communes, LA DECLARONS recevable pour le reste, DECLARONS irrecevable la demande de la société FOURNIL DE MIMI d’ordonner la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la régularisation des travaux, DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de cessation de l’activité, CONDAMNONS la société FOURNIL DE MIMI à procéder à la remise en état des parties communes, par le retrait des canalisations d’eaux usées, de la climatisation et de l’extracteur d’air vicié, REJETONS la demande de condamnation sous astreinte, REJETONS les demandes de provisions, CONDAMNONS la société FOURNIL DE MIMI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, REJETONS les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la société FOURNIL DE MIMI aux entiers dépens, AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE