Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 23/57525

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57525 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23H5 N° : 13 Assignation du : 09 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 mars 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE La Ville de [Localité 5] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Madame [R] [G] [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDERESSE Madame [N] [K] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735 DÉBATS A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Vu l'assignation délivrée le 9 octobre 2023 par la Ville de [Localité 5] à l'encontre de Madame [N] [K], née le 4 août 1979 à [Localité 5], devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.631-52 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2] ([Adresse 2], lot 34) ; Vu les observations orales de la Ville de [Localité 5] à l'audience du 6 février 2024 ; Vu les écritures déposées par la partie défenderesse et développées oralement à cette même audience; Vu les dispositions des articles 455 et 446-2 du code de procédure civile ; MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 5], d’établir : l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La Ville de [Localité 5] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. Sur l'usage d’habitation du local La Ville de [Localité 5] produit une déclaration H2, établie le 25 novembre 1970 par le propriétaire des lieux, qui déclare qu'ils sont occupés par un locataire, Madame [U] [Z] [D] et que le loyer au 1er janvier 1970 était fixé à 630 francs. Le fait que le nom du propriétaire soit raturé n'affecte pas la rubrique relative au montant du loyer au 1er janvier 1970 qui établit l'affectation à un usage d'habitation à cette date. Le fait qu'il ne soit pas précisé dans l'appartement la présence d'une douche ou d'une baignoire, n'en fait pas pour autant un logement inhabitable compte tenu des critères applicables en 1970, l'appartement étant néanmoins muni d'une cuisine, de toilettes d'aisance et de l'eau courante. Dès lors, l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est suffisamment établi. Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage En l'espèce, il est constant comme résultant des écritures, du constat établi par l'agent assermenté de la Ville de [Localité 5] faisant état d'une annonce postée sur le site Airbnb concernant ce bien, et des observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier a fait l'objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile alors qu'il ne constituait pas la résidence principale de la partie défenderesse. Il en résulte que la partie défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation. Sur le montant de l’amende La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros. L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bien est enregistré sur le site Airbnb et a donné lieu à 35 commentaires, le premier datant du mois d'avril 2013 et le dernier du mois d'avril 2020. Dès lors, la période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit sur une période de temps considérable, à compter du mois de mars 2014. Concernant les revenus tirés des locations reprochées, le constat et les pièces qui y sont annexées font apparaître que le local a été loué, sur la plateforme Airbnb, 68 nuitées en 2020 et de 107 en 2021. Selon les déclarations de la défenderesse, les locations se sont élevées à 34 en 2014, 27 en 2016, 12 en 2018 et 105 en 2019. La Ville de [Localité 5] expose que le logement est loué 50€ par jour. Elle fait valoir qu'une location classique aurait généré un revenu de 74.121€ sur la même période, alors que le local a généré, sur la base d'une occupation de 22,5 nuits par mois depuis 2013, des revenus de 129.870€. Elle rappelle que le montant de la compensation s'élève à la somme de 62.000€. Toutefois, la mise en location ne peut être poursuivie pour l'année 2013 jusqu'au mois de mars 2014, le texte n'étant pas encore adopté. En outre, le nombre de nuitées apparaît faible au regard de la période considérée et démontre que la défenderesse n'a pas entendu tirer profit de son appartement. De la même manière, les attestations et justificatifs produits permettent de démontrer que la défenderesse se rend régulièrement dans ce local compte tenu de ses activités professionnelles. Enfin, dès lors qu'elle a été informée par la Ville de [Localité 5] de l'activité illicite de mise en location de son bien, celle-ci a modifié son annonce afin de proposer son bien à la location sous le régime du bail mobilité, collaborant ainsi pleinement avec les services de la ville. Dès lors, en considération des ces éléments, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement d'une amende civile de 3000 euros. Sur les demandes accessoires Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 5], la partie défenderesse supportera la charge des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à verser à la requérante la somme de 600€ au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l'article 700 du même code. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Ville de [Localité 5] ses frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne Madame [N] [K] à payer : une amende civile de 3000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 5] ;à la Ville de [Localité 5], la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne Madame [N] [K] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 13 mars 2024 Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN