Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/03920

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 09 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03920 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PP5K Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 JUILLET 2022 Tribunal Judiciaire de BEZIERS N° RG 22/00191 APPELANTE : SCI KURUL IMMOBILIER, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 483 855 797 dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS INTIMEE : S.A.S.U. GARAGE FURKAN, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 834 566 895, au capital de 300,00 euros, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Président en exercice, Monsieur [Z] [G] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Emmanuel LE COZ, avocat au barreau de BEZIERS Ordonnance de clôture du 17 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 JANVIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Eric SENNA, Président de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. Par ordonnance de référé en date du 5 juillet 2022, le Tribunal Judiciaire de Béziers a dit n'y avoir lieu à référé et rejeté toutes demandes ; La SCI KURUL IMMOBILIER a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 19 juillet 2022 et dans ses dernières écritures en date du 6 janvier 2023 elle demande à la cour de : -Débouter la SASU GARAGE FURKAN en toutes ses demandes ; -Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties au 10 janvier 2022, ordonner l'expulsion de la SASU GARAGE FURKAN au besoin sous astreinte ; -Ordonner l'expulsion de la société locataire et sa condamnation à payer une indemnité journalière d'occupation de 150 € à compter du 10 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; Dans ses dernières écritures en date du 19 octobre 2022, la SASU GARAGE FURKAN demande à la cour de confirmer la décision en toutes ses dispositions au principal et de condamner la SCI à lui payer une somme de 3.000 € sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC ; Par acte en date du 1er juillet 2017 la SCI KURUL IMMOBILIER a loué un local à usage commercial à la SASU GARAGE FURKAN moyennant un loyer annuel de 7.800 € ; la SCI a fait délivrer, le 10 décembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail ; Par acte en date du 14 mars 2022, elle a fait délivrer assignation à la SASU GARAGE FURKAN aux fins de voir constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la SASU GARAGE FURKAN ; A l'appui de son appel la SCI KURUL IMMOBILIER indique que le 1er juge n'a pas donné de base à sa décision ; que la SASU GARAGE FURKAN n'a pas donné de suite au commandement et n'a pas remédié aux manquements et infractions mentionnés dans cet acte dans le délai imparti ; La SASU GARAGE FURKAN indique qu'elle a rapporté la preuve de la souscription d'une assurance au titre les locaux loués ; que la SCI ne rapporte pas la preuve de l'existence des griefs allégués et encore moins de la persistance de ces troubles. MOTIFS La cour constate qu'il résulte de l'acte en date du 1er juillet 2017 valant bail commercial entre les deux parties et au titre des prescriptions particulières que : -Le preneur se conformera au respect et à la non-utilisation des parkings voisins ainsi qu'aux prescriptions du règlement de copropriété ; -Le preneur s'abstiendra de toutes activités dangereuses, incommodes ou insalubres et prendra toutes mesures pour empêcher tous bruits excessifs ou odeurs désagréables et s'abstiendra de jeter des produits corrosifs ou obstruants dans les égouts et canalisations ; La cour constate aussi, et au titre de cet acte, l'existence d'une clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers ou/et l'inexécution d'une seule des conditions de ce bail ; La cour constate que dans le cadre du commandement en date du 10 décembre 2021, il est fait reproche à la SASU GARAGE FURKAN d'avoir, aux mépris des règles et obligations, commis les infractions suivantes : -Procédé au déversement d'huile dans le réseau des eaux pluviales, -Stationné de manière anarchique des véhicules et des épaves automobiles sur l'espace public ainsi que sur le parking de l'ITEP de [Localité 3]; Il est précisé que ces faits ont fait l'objet d'un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice et qu'il est imparti un délai de 1 mois pour cesser ces manquements et se mettre en conformité avec les obligations du bail ; La cour constate qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé par l'huissier de justice le 8 février 2021 et régulièrement communiqué à la SASU GARAGE FURKAN dans le cadre de la signification du commandement en date du 10 décembre 2021 d'une part la présence d'huile dans le regard d'écoulement des eaux pluviales et d'autre part la présence de 16 véhicules tant devant le portail que sur le parking devant l'ITEP de [Localité 3] ; en outre, plusieurs de ces véhicules présentent des phares cassés, des vitres cassées, des feux arrières cassés ; 10 véhicules sont gérés sur le parking de l'ITEP de [Localité 3]. Ces éléments caractérisent parfaitement des infractions aux obligations imposées à la SASU GARAGE FURKAN dans le cadre du contrat de bail ; La cour constate ensuite que dans le cadre du procès-verbal de constat dressé par le même huissier de justice le 27 septembre 2022, il est mentionné la présence de 11 véhicules sur le parking situé devant l'ITEP de [Localité 3] et à plusieurs reprises des taches d'huile sous des véhicules stationnés en extérieur ainsi que celle de bidons d'huile se trouvant à l'angle du mur à droite du portail d'ouverture de ce garage ; La cour constate que si la SASU GARAGE FURKAN produit aux débats deux bons tendant à attester de l'enlèvement de l'huile usagée par un prestataire de service, l'un d'entre eux est en date du 2 juillet 2020 et l'autre comporte une date manifestement rectifiée. Il est en effet possible de lire que la date initialement mentionnée soit le 19 juillet 2022 a été rectifiée en 19 avril 2022 ; que cet état de fait traduit une volonté de tromperie de la part du SASU GARAGE FURKAN qui ne produit aucune explication sur cette rectification ; La cour dira que dans tous les cas il n'est produit aucun document tendant à démontrer que la SASU GARAGE FURKAN a eu recours aux services de cette société pendant la période litigieuse puisque les deux bons sont espacés de 2 ans ; En conséquence, il apparaît que la SCI KURUL IMMOBILIER rapporte la preuve des manquements de la SASU GARAGE FURKAN à ses obligations tels que dénoncés dans le commandement délivré et de la non régularisation de la situation, ni dans le délai imparti ni dans les mois qui ont suivi ce commandement ; la cour infirmera la décision entreprise en toutes ses dispositions ; La cour dira donc que le bail liant les parties est résilié depuis le 10 janvier 2022, par effet du jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail et ordonnera l'expulsion de la SASU GARAGE FURKAN des lieux loués dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision et ce au besoin avec le concours de la force publique, sans qu'il n'y a lieu à assortir cette décision d'une astreinte ; La cour condamnera aussi la SASU GARAGE FURKAN à payer à la SCI KURUL IMMOBILIER une indemnité mensuelle égale aux loyer et charges en cours au jour de la résiliation du bail, majorée de 10 % par application des dispositions de l'alinéa 4 du paragraphe CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail liant les parties ; La cour condamnera enfin la SASU GARAGE FURKAN à payer une somme de 2.500 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI KURUL IMMOBILIER ainsi qu'aux entiers dépens de toute la procédure en ce compris le coût des procès-verbaux de constat et du commandement visant la clause résolutoire ; Par ces Motifs, La Cour, Reçoit la SCI KURUL IMMOBILIER en son appel et le déclare régulier en la forme, Au fond, Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ; Dit que le bail, en date du 1er juillet 2017, liant les parties est résilié depuis le 10 janvier 2022, par l'effet du jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail ; Ordonne l'expulsion de la SASU GARAGE FURKAN des lieux loués dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision et ce au besoin avec le concours de la force publique, Dit qu'il n'y a pas lieu à assortir cette décision d'une astreinte ; Condamne la SASU GARAGE FURKAN à payer à la SCI KURUL IMMOBILIER une indemnité mensuelle égale aux loyer et charges en cours au jour de la résiliation du bail, majorée de 10 % par application des dispositions de l'alinéa 4 du paragraphe CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail liant les parties, à compter du 10 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés ; Condamne la SASU GARAGE FURKAN à payer à la SCI KURUL IMMOBILIER une somme de 2.500 € sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de toute la procédure en ce compris le coût des procès- verbaux du 8 février 2021 et du 27 septembre 2022 de constat et du commandement visant la clause résolutoire. Le greffier Le président