Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n°24/ 189 N° RG 23/01435 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7XT 3 copies GROSSE délivrée le26/02/2024 àMe Elisa GOURGUE-JOUNET la SCP HARFANG AVOCATS Rendue le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. PRESTEX CAUDERAN II agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. ARTMANIA représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Elisa GOURGUE-JOUNET, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 27 juin 2023, la SCI PRESTEX CAUDERAN II a fait assigner la SARL ARTMANIA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de : - constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2023 ; - constater que la SARL ARTMANIA est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre ; - ordonner en conséquence, avec le concours de la force publique son expulsion ainsi le cas échéant que de toute personne occupant les lieux de son chef, et l’enlèvelent de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation ; - condamner à titre provisionnel la SARL ARTMANIA : - au paiement de la somme de 4 203,92 euros due au mois de juin 2023 compris, à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation ; - à compter du mois de juillet 2023 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges prévus au bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; - au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement, de la signification de l’ordonnance à intervenir et des mesures d’exécution. La demanderesse expose que, par acte en date du 10 octobre 1997, à effet au 1er octobre 1997, elle a donné à bail à la SARL ARTMANIA des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 1] ; que des loyers sont restés impayés ; que par acte du 28 avril 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9 513,72 euros et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire ; qu’en cours de procédure, la SARL ARTMANIA n’a réglé que partiellement ses dettes locatives et n’a pas justifié de son assurance. Appelée à l’audience du 23 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 29 janvier 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI PRESTEX CAUDERAN II, le 29 janvier 2024, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en les actualisant en sollicitant la condamnation à titre provisionnel de la SARL ARTMANIA au paiement de la somme de 5 850,50 euros due au mois de janvier 2024 compris, à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation et à compter du mois d’avril 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyer et charges prévus au bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; - la SARL ARTMANIA, le 22 novembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa de l’article 1343-2 du code civil, de : - juger que les locaux loués sont bien assurés auprès de la compagnie ABEILLE ASSURANCES ; - juger que la dette locative s’élève en réalité à hauteur de 1 217,80 euros ; - débouter la SCI PRESTEX CAUDERAN II de sa demande au titre du défaut d’assurance; - lui donner acte qu’elle s’engage à régler la somme de 1 217,80 euros en une seule fois et à suspendre les effets de la clause résolutoire ; - débouter la SCI PRESTEX CAUDERAN II du surplus de ses demandes ; - condamner la SCI PRESTEX CAUDERAN II à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription, exceptée une inscription relative à des opérations de crédit-bail en matière mobilière. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause prévoyant le paiement du loyer “selon une périodicité trimestrielle et d’avance” ; - que ledit bail commercial comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer un montant de 9 513,72 euros (dont 9 314,13 euros de dettes locatives, 29,12 euros de frais de procédure et 170,47 euros au titre du coût de l’acte) et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 28 avril 2023 ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit. sur l’assurance locative La SARL ARTMANIA verse aux débats le contrat d’assurance locative signé le 21 décembre 2021 ainsi qu’une attestation en date du 29 janvier 2024 justifiant de l’assurance en cours depuis le 21 décembre 2021. La défenderesse justifiant ainsi avoir souscrit une assurance locative à la date du commandement, le grief sera écarté . sur la dette locative La SCI PRESTEX CAUDERAN II verse un relevé de compte selon lequel la dette locative s’élevait en janvier 2024 à la somme de 5 850,50 euros, loyers du premier trimestre 2024 inclus (sa pièce 6), et sollicite la condamnation à titre provisionnel de la SARL ARTMANIA au paiement de cette somme. La SARL ARTMANIA, qui conteste ce montant, produit un extrait du grand-livre de sa comptabilité et fait valoir que sa dette locative s’élevait au 1er octobre 2023 à 1 217,80 euros, somme qu’elle s’engage à régler en une seule fois. Il ressort du relevé de compte et de l’extrait du grand-livre que si la dette locative s’élevait en effet au 1er octobre 2023 à la somme de 1 217,80 euros, elle s’établit au 1er janvier 2024 à la somme de 5 850,50 euros, loyers du premier trimestre 2024 (payables trimestriellement et d’avance selon le bail litigieux) inclus, et déduction faite de l’ensemble des paiements dont la SARL ARTMANIA verse les justificatifs aux débats. Il convient donc de condamner à titre provisionnel la SARL ARTMANIA au paiement de la somme de 5 850,50 euros arrêtée au 29 janvier 2024, au titre des loyers et charges, premier trimestre 2024 inclus. sur la suspension de la clause résolutoire Alors qu’il ressort des pièces comptables que malgré la périodicité trimestrielle convenue dans le bail, la SARL ARTMANIA avait pour habitude de régler ses loyers mensuellement, sans que la bailleresse ne démontre s’y être jusqu’alors opposée, il convient, conformément à la proposition formulée par la locataire le 16 octobre 2023, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance pour régler sa dette locative et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l’échéance du terme, d'exécution de la mesure d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif. sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL ARTMANIA sera déboutée de sa demande sur ce même fondement et condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONDAMNE la SARL ARTMANIA à payer à la SCI PRESTEX CAUDERAN II la somme de 5 850,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 29 janvier 2024, loyers du premier trimestre 2024 inclus ; ACCORDE à la SARL ARTMANIA un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette de 5 850,50 euros en une seule fois dans le mois suivant la signification de la présente décision, et en sus du versement du terme courant ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai ainsi octroyé et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL ARTMANIA respecte son obligation de paiement ; DIT que faute de paiement total ou partiel à l’échéance, la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI PRESTEX CAUDERAN II qui pourra alors poursuivre l'expulsion de la SARL ARTMANIA, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; DIT qu’en ce cas, la SARL ARTMANIA sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 1 574,29 euros jusqu’à complète libération des lieux ; CONDAMNE la SARL ARTMANIA aux dépens, en ce compris le coût du commandement, et la condamne à payer à la SCI PRESTEX CAUDERAN II la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande sur ce même fondement. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,