Cour d'appel, 16 mai 2024. 20/01512

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 16 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01512 - N° Portalis DBVK-V-B7E-ORUN Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 FEVRIER 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 16/02010 APPELANTE : Madame [R] [L] née le [Date naissance 3] 1939 à [Localité 16] (ITALIE) de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 7] Représentée par Me Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [U] [M] né le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 8] et Madame [K] [J] épouse [M] née le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 14] (PAYS BAS) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 8] Représentés par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Bruno APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTERVENANTS : S.C.P. SIGUIER [W] MORER TORREGROSA anciennement dénommée SCP BLANC POUJOL SIGUIE [W] MORER TORREGROSA, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 8] et Maître [X] [W] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 8] Représentés par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER S.C.P. [O] - MALAVIALLE DUQUOC anciennement dénommée SCP [S] ET GILLES [O], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 11] [Localité 13] et Maître [S] [O] né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 13] Représentés par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 06 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 février 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique reçu le 31 mars 2015 par Me [O], notaire associé à [Localité 13], M. [U] [M] et Mme [K] [J] épouse [M] ont vendu à Mme [R] [L] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 12] à [Localité 7] (Hérault). Le bien vendu était désigné à l'acte de vente comme constitué des deux lots suivants d'un ensemble en copropriété cadastré HM n°[Cadastre 9] : ' lot n°2 : cave en sous-sol ; ' lot n°10 : « Comprenant au troisième étage du bâtiment A, cage d'escalier unique, entrée à gauche, un ensemble de six pièces à usage de bureaux donnant sur les deux ciels-ouverts, avec couloir et water-closet, le tout d'une surface de 126 m². Et les soixante-dix-huit millièmes (78/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Il est ici précisé que le lot 10 est actuellement à usage d'habitation et sa désignation est la suivante : Au troisième étage du bâtiment A, accessible par l'escalier unique et l'ascenseur, un ensemble de pièces à usage d'appartement, avec combles aménagés auxquels on accède par un escalier intérieur, le tout d'une superficie totale de 232 m² et une terrasse comprise. Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre. » Le paragraphe suivant stipulait la clause de garantie de superficie suivante : « Pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, le vendeur déclare que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de ce texte est la suivante : 189,72 m² pour le lot numéro 10. » Par courrier recommandé du 16 mars 2016, Mme [L] a informé M. et Mme [M] de ce qu'elle entendait mettre en 'uvre les dispositions légales afférentes à la garantie de superficie prévues par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Par actes d'huissier du 31 mars 2016, Mme [L] a fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Montpellier au fins de les voir condamner à lui payer 303 891,79 euros représentant la réduction de prix correspondant au déficit de superficie de l'appartement. Par actes d'huissier des 28 et 30 août 2017, M. et Mme [M] ont fait assigner la SCP de notaires Blanc-Poujol-Siguie-[W]-Morer-Torregrosa, Me [X] [W], la SCP de notaires [S] et Gilles [O] et Me [S] [O] en intervention forcée aux fins de garantie d'une éventuelle condamnation. Les deux dossiers ont été joints par ordonnance du 17 novembre 2017. Par ordonnance du 21 décembre 2018, le juge de la mise en état a sursis à statuer « jusqu'à la régularisation de l'acte authentique de vente au profit de Mme [R] [L] du lot n°35 correspondant à des combles aménageables au 4e étage, dans le bâtiment A, au-dessus du lot n°10 et représentant quarante-six mille deux cent soixante-seizièmes (46/1276e) des parties communes générales ». Par procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 12] à [Localité 7], Par jugement du 25 février 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a : ' débouté Mme [L] de l'ensemble de ses demandes ; ' condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [M] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ; ' débouté la SCP de notaires Blanc-Poujol-Siguie-[W]-Morer-Torregrosa, Me [X] [W], la SCP de notaires [S] et Gilles [O] et Me [S] [O] de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive ; ' condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [M] ensemble la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ' dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile ni en faveur ni à l'encontre de la SCP de notaires Blanc-Poujol-Siguie-[W]-Morer-Torregrosa, Me [X] [W], la SCP de notaires [S] et Gilles [O] et Me [S] [O] ; ' condamné madame Mme [L] aux dépens de l'instance et accordé aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; ' dit n'y avoir lieu exécution provisoire. Par déclaration déposée au greffe le 13 mars 2020, Mme [L] a relevé appel de ce jugement. Vu les dernières conclusions de Mme [L] déposés au greffe le 24 août 2020 ; Vu les dernières conclusions de M. et Mme [M] déposées au greffe le 20 novembre 2020 ; Vu les dernières conclusions de la SCP de notaires Siguie-[W]-Morer-Torregrosa et Me [X] [W] déposées au greffe le 6 janvier 2021 ; Vu les dernières conclusions de la SCP de notaires [O] Malavialle- Ducoq et Me [S] [O] déposées au greffe le 6 janvier 2021 ; Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 février 2024. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la demande en diminution du prix de vente, Mme [L] sollicite l'infirmation du jugement déféré en soutenant qu'elle n'a pas acquis la superficie de 189,72 m² (au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965) mentionnée pour le lot n°10 dans l'acte de vente du 31 mars 2015 mais une superficie privative de seulement 117,76 m² correspondant à ce lot n°10 tel que défini dans l'état descriptif de division de l'immeuble. M. et Mme [M] concluent à la confirmation du jugement en faisant valoir que la superficie de 189,72 m² correspondait à la superficie réelle du lot n°10 et que l'acte de vente du 31 mars 2015 était conforme à l'état descriptif de division. Réponse de la cour Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la loi du 18 décembre 1996, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat du 17 mars 1967 dont l'article 4-1 précise que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons. marches et cages d'escalier, gaine, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Il est de principe que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice. Il est également de principe que, pour l'application de l'article 46 précité, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement au moment de la vente. Il en résulte que les parties communes annexées ou appropriées s'intègrent au mesurage. Dans le cas présent, la vente porte sur le lot n°2 à usage de cave, exclu de ce fait du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et sur le lot n°10 dont la superficie a été mentionnée pour 189,72 m² selon attestation de mesurage annexée à l'acte de vente dont il ressort qu'elle a pris en compte la superficie des deux niveaux (3e et 4e étages) de l'appartement formant le lot n°10. La désignation du lot n°10 dans le même acte précisait qu'il « est actuellement à usage d'habitation et sa désignation est la suivante : Au troisième étage du bâtiment A, accessible par l'escalier unique et l'ascenseur, un ensemble de pièces à usage d'appartement, avec combles aménagés auxquels on accède par un escalier intérieur, le tout d'une superficie totale de 232 m² et une terrasse comprise. » Il est parfaitement établi par les pièces versées aux débats et non contesté par Mme [L] qu'elle a acheté l'appartement le 31 mars 2015 dans sa configuration existante en duplex et qu'elle a toujours joui de la totalité de sa superficie au 3e étage mais aussi des combles surélevés et de la terrasse situés au 4e étage. Par ailleurs, il ressort de l'article 14 du règlement de copropriété que : « (') ' Les titulaires des lots 14 - 9 et 10 auront le droit de surélever les plafond actuel pour création de mezzanines en respectant les normes de sécurité et d'isolation phonique et technique. ' La toiture elle-même des lots 9 - 10 et 14 pourra être modifiée et éventuellement transformée en verrière auquel cas l'entretien desdites verrières restera à la charge des titulaires de ces lots. (') » Faisant régulièrement usage du droit accordé par l'article 14 précité, M. et Mme [M] ont entrepris des travaux de surélévation de leur appartement conformément : ' au permis de construire obtenu le 20 novembre 1986 et modificatif obtenu le 13 septembre 1991 (création de 90 m² de SHON) ; ' à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété du 26 janvier 1988. Ces travaux de surélévation ont été achevés le 15 octobre 1991. L'assemblée générale a adopté le 17 décembre 2014 une résolution n°3 portant approbation du nouvel état descriptif de division établi par le cabinet Relief de géomètre-expert et une résolution n°5 confiant à Me [W], notaire, « la mise en forme et l'enregistrement de ce modificatif au règlement de copropriété ». Cette modification de l'état descriptif de division et du règlement de la copropriété n'est cependant jamais intervenue et les notaires Me [O] et Me [W] ont reçu l'acte authentique du 31 mars 2015 en l'état. L'acte de vente du 31 mars 2015 (page13) précise seulement qu'une assemblée générale du 17 décembre 2014 a voté « l'approbation d'un modificatif au règlement de copropriété dont les frais sont à la charge exclusive du vendeur » sans apporter aucune précision ni annexer le projet de modification. La régularisation de la situation du lot n°10, par modification de l'état descriptif de division de la copropriété prenant en compte les travaux de surélévation achevés le 15 octobre 1991, est intervenue aux termes d'une assemblée générale du 18 février 2016 ayant adopté les résolutions n°13 et 14. Ces deux résolutions érigeaient en lot n°35 les anciens combles situés au-dessus du lot n°10 et autorisait le syndicat des copropriétaires à céder ce nouveau lot n°35 à Mme [L] au prix de l'euro symbolique. De longs échanges intervenaient entre les parties, leurs notaires et avocats, suite au refus de Mme [L] de signer l'acte authentique de vente à son profit et au prix de l'euro symbolique du lot n°35 correspondant aux combles intégrés de facto à son lot n°10 depuis le 15 octobre 1991. Mme [L] acceptait finalement de signer cet acte authentique de vente le 12 avril 2019. Le même notaire Me [W] recevait également le 12 avril 2019 l'acte constituant le nouvel état descriptif de division de l'immeuble [Adresse 12] à [Localité 7]. Contrairement aux motifs erronés du jugement déféré sur ce point, cette régularisation intervenue le 12 avril 2019 n'a pas ôté son objet à l'action en diminution de prix exercée par Mme [L]. En effet, l'objet de cette action objective est demeuré inchangé depuis l'assignation introductive d'instance du 31 mars 2016 et n'est affecté ni par l'existence d'un préjudice, ni par la bonne ou mauvaise foi des parties à la vente. La cour relève que le certificat de mesurage joint à l'acte du 31 mars 2015 a bien pris en compte les deux niveaux (3e et 4e étages) constituant le lot n°10 tel qu'il a été présenté à Mme [L] lors de la vente et dont elle a continué de jouir ainsi que l'avaient fait antérieurement ses vendeurs M. et Mme [M]. L'incorporation de la surface des combles annexés à ce lot n°10 a été régulièrement prise en compte pour le mesurage : ' d'une part parce que cette surface de combles était intégrée de fait au lot n°10 au moins depuis le 15 octobre 1991 sans opposition du syndicat ni des autres copropriétaires, et ce suite à des travaux réalisés par M. et Mme [M] avec l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 26 janvier 1988 ; ' d'autre part car le droit d'aménager ces combles et de surélever la toiture constituait un accessoire au lot n°10 tel que défini dans l'état descriptif de division initial de l'immeuble. Il résulte des précédents développements que la superficie « loi Carrez » de 189,72 m² mentionné à l'acte du 31 mars 2015 est exacte pour avoir régulièrement pris en compte la superficie des combles aménagés annexés au lot n°10. En particulier, Mme [L] n'est pas fondée à soutenir que ce mesurage aurait dû se limiter à la superficie du lot n°10 tel que décrit dans l'état descriptif de division d'origine, et ce malgré le fait que cette description était devenue obsolète pour ne pas tenir compte de l'annexion des combles comme partie privative depuis 1991 par les anciens propriétaires avec l'accord du syndicat des copropriétaires. Mme [L] ne démontre donc pas que la superficie réelle de son lot n°10 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en tenant compte de la superficie des combles aménagés, était inférieure de plus d'un vingtième de la superficie de 189,72 m² mentionnée à l'acte du 31 mars 2015 de vente de ce lot. Le jugement déféré sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté Mme [L] de son action en diminution de prix. La demande formée par M. et Mme [M] aux fins d'être garantis par le notaire est sans objet. Sur la demande d'indemnisation du préjudice annexe, Mme [L] a payé les droits de mutation à titre gratuit assis sur le prix de 801 200 euros correspondant à l'appartement duplex qu'elle a acheté en totalité, y compris les combles annexés plusieurs années auparavant. Elle n'est donc pas fondée à solliciter l'indemnisation d'un préjudice représentant un supplément de droits de 17 645,02 euros puisque ces droits ont été calculés conformément à la valeur vénale réelle de l'appartement acheté. De même, l'existence d'un préjudice moral n'est pas démontrée par Mme [L]. En effet, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [L] a toujours su que la vente du 31 mars 2015 allait être régularisée, le syndicat des copropriétaires en ayant accepté le principe dès le 17 décembre 2014 et ayant confirmé cette position dès le 18 février 2016. De surcroît, ce sont les propres atermoiements de Mme [L] qui ont allongé la durée et complexifié la procédure de régularisation, de sorte que l'appelante a elle-même contribué à créer et amplifier le préjudice dont elle se plaint. Le jugement déféré sera donc confirmé en ses dispositions ayant rejeté les demandes indemnitaires de Mme [L]. Sur l'abus du droit d'agir en justice reproché à Mme [L], Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [M], L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts qu'en présence de circonstances particulières le rendant fautif, notamment en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [L] a refusé à plusieurs reprises entre 2016 et 2018, et sans motif légitime, de signer s'acte de vente à son profit au prix de l'euro symbolique du lot n°35 constitué des combles aménagés annexés au lot n°10 depuis au moins 1991. Seule l'ordonnance de sursis à statuer rendue le 21 décembre 2018 a convaincu Mme [L] de signer l'acte de vente du 12 avril 2019 sécurisant juridiquement l'acte de vente du 31 mars 2015 par la mise en conformité de cet acte avec l'état descriptif de division et avec le règlement de copropriété. Mme [L] a engagé le 31 mars 2016 une action en diminution de prix contre M. et Mme [M] sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle n'avait subi aucun préjudice et alors qu'une assemblée générale avait déjà approuvé le 18 février 2016 une résolution régularisant l'état descriptif de division au profit de Mme [L]. En dépit des décisions successives du syndicat des copropriétaires prises en sa faveur, Mme [L] a engagé la présente action judiciaire, ne s'en est jamais désistée en dépit de la régularisation définitivement intervenue et a même relevé appel du jugement qui l'avait déboutée de sa demande. Entre 2015 et 2018, Mme [L] a délibérément retardé la signature de l'acte notarié de régularisation en invoquant divers prétextes traduisant en réalité sa volonté d'obtenir une diminution de prix de 303 891,18 euros pour un bien qu'elle avait payé 801 200 euros le 31 mars 2015 et qu'elle a revendu le 24 juin 2019 au prix de 820 500 euros en réalisant une plus-value. Il résulte des précédents développements que Mme [L] a commis une faute caractérisée équipollente au dol en faisant ce procès et en relevant appel du jugement qui l'avait déboutée. La cour évalue à la somme de 10 000 euros le préjudice moral subi par M. et Mme [M]. Le jugement déféré sera infirmé seulement sur le quantum de la condamnation prononcée à l'encontre de Mme [L] de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts du notaire, Mme [L] n'a exercé aucune action en justice contre le notaire qui a été appelé en intervention forcée par M. et Mme [M]. L'appel en garantie formé par M. et Mme [M] contre le notaire est devenu sans objet en raison du rejet des demandes formées contre eux. La cour relève en outre que cet appel en garantie était fondé sur une faute de négligence commise par les deux notaires intervenus à l'acte du 31 mars 2015 qui n'ont pas assuré une parfaite sécurité juridique à cette vente de lot de copropriété. En effet, l'imprécision dans la désignation du lot n°10 ainsi que la mention peu rigoureuse dans l'acte de vente de trois superficies différentes afférentes à ce lot (126 m², 189,72 m² et 232 m²) ont contribué à créer l'imbroglio juridique dont s'est saisie Mme [L] pour engager le présent procès. L'absence de mention dans l'acte de l'historique du lot n°10 et des travaux de surélévation achevée en 1991 après avoir été autorisés par le syndicat des copropriétaires, de même que la mention lapidaire de la résolution approuvée le 17 décembre 2014 sans aucune information quant au projet de modification de l'état descriptif de division déjà confié à cette date à Me [W], ont aussi largement contribué à la naissance de ce litige. C'est la faute commise par les notaires rédacteurs de l'acte de vente du 31 mars 2015 qui a fourni la matière contentieuse dont Mme [L] s'est emparée de mauvaise foi pour engager le présent procès, seulement contre M. et Mme [M]. En conséquence, la SCP de notaires Siguie-[W]-Morer-Torregrosa et Me [X] [W] ne sont pas fondés à demander des dommages-intérêts à Mme [L] en lui reprochant un abus de son droit d'agir en justice contre eux ou de son droit d'interjeter appel. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur les demandes accessoires, Le jugement déféré est confirmé en ses dispositions statuant sur les dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [L] succombe intégralement en appel et doit donc en supporter les entiers dépens. L'équité commande de condamner Mme [L] à payer à M. et Mme [M] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Au regard de la faute commise par les notaires lors de la rédaction de l'acte du 31 mars 2015 à l'origine du litige, il convient de rejeter les demandes de la SCP Siguie-[W]-Morer-Torregrosa et de Me [X] [W] fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celle ayant condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [M] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Statuant à nouveau sur la dispositions infirmée et y ajoutant, Condamne Mme [R] [L] à payer à M. [U] [M] et à Mme [K] [J] épouse [M] : ' 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ; ' 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Mme [R] [L] à supporter la charge des entiers dépens de première instance et d'appel ; Autorise Me Apollis, avocat postulant, à recouvrer directement contre Mme [L] ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,