Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/00370

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/00370 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRLP Société AQUITANIS C/ [C] [I] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à AQUITANIS Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole RCS BORDEAUX 398 731 489 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Mme [V] [Y] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [C] [I] née le 13 Juillet 1985 à [Localité 3] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002207 du 13/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentée par Me Adélie RABOUIN (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Février 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 3 mai 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [C] [I] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 5]. Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 6 décembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 6 février 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 25 mai 2023, a fait l'objet de renvois pour être finalement débattue à l’audience du 15 février 2024. Lors des débats, AQUITANIS demande : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - de condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 455,67 euros au titre des arriérés de loyers, échéance de janvier 2024 incluse ; - de l’autoriser à se libérer de sa dette locative en réglant la somme mensuelle de 50 euros par mois jusqu'à l'adoption des mesures de surendettement ; - de suspendre le jeu de la clause résolutoire ; - de dire qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité, le jeu de la clause résolutoire reprendra effet, et le cas échéant d’ordonner l'expulsion de Mme [C] [I] ainsi que tout occupant de son chef; - de constater que les demandes reconventionnelles relatives aux demandes de travaux et de réparation de préjudices font l'objet de contestations sérieuses sur lesquelles le juge des référés n'est pas compétent pour connaître ; - de condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de la condamner aux dépens ; - de la condamner au paiement des intérêts de droit à compter de la première échéance due en vertu de l'article 1155 du code civil. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, le conseil de Mme [C] [I] se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles celle-ci demande : A titre principal : - de constater que la demande d'acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, en conséquence, de débouter AQUITANIS de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; A titre subsidiaire : - de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sur une période de 11 mois le reliquat soit la somme de 55,67 euros sera réglé le 12ème mois ; - de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit ; - de débouter AQUITANIS de ses demandes ; A titre plus subsidiaire : - de lui accorder à un délai de onze mois à compter de l'ordonnance à intervenir pour se reloger dans des conditions normales ; - de débouter AQUITANIS de ses demandes ; en tout état de cause : - de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit ; - de fixer l'arriéré locatif à la somme de 455,67 euros au jour de l'audience ; - de condamner AQUITANIS à faire réaliser les travaux suivants pour mettre un terme à son préjudice de jouissance : - Rechercher, identifier et traiter les causes d'humidité dans les pièces suivantes : chambres, cuisine, séjour/salon, salle de bain et cellier ; - Rechercher, identifier et traiter les causes d'infiltrations présentes dans les pièces suivantes : chambres, cuisine, séjour / salon, salle de bain et cellier ; - Rechercher, identifier et traiter les causes de moisissures présentes dans les pièces suivantes : chambres, cuisine, séjour / salon, salle de bain et cellier ; - Remettre en état les murs dégradés ; - Procéder au traitement global de lutte contre les nuisibles sur l'immeuble et les logements ; - d’assortir la condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à parfait achèvement des travaux ; - de se conserver la liquidation de l'astreinte ; - de condamner AQUITANIS à lui verser la provision de 5.896,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire ; - de condamner AQUITANIS à lui verser la provision de 3.000 euros à en réparation de son préjudice moral ; - de débouter AQUITANIS de ses demandes. Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de Mme [C] [I], pour l'exposé complet de ses moyens. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES : - SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : AQUITANIS justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 1er février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 13 février 2023, soit plus de deux mois avant le 25 mai 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l’article 1219 du code civil, dans sa version applicable au litige, Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de bail d’habitation, cette exigence de gravité exclut d’invoquer cette exception d’inexécution en l’absence d’impossibilité d’utiliser les lieux, l'article 1719 du même code précisant que, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 6 décembre 2022, pour la somme en principal de 1773,98 euros. En l’espèce, s’il est établi que le logement présente des désordres, ci-après examinés, il n’en résulte pas une impossibilité d’utiliser les lieux, de sorte que les moyens de défense, pris en particulier de l’irrégularité du commandement qui procèderait d’une mauvaise foi du bailleur, ne constituent pas des contestations sérieuses de nature à affecter la validité ou l’efficacité du commandement de payer. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 7 février 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [C] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 455,67 euros à la date du 9 février 2024. En l’état du rejet des moyens de défense de Mme [C] [I], il appartient à celle-ci justifier du paiement de ces sommes, ce qu’elle n’allègue pas. Elle doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme réclamée. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des éléments produits qu'une demande, formée par Mme [C] [I], de traitement d'une situation de surendettement a été déclarée recevable et que, selon les allégation concordantes des parties, le paiement des loyers courants a été repris. Par conséquent, il convient de faire application des VI, 1° et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à Mme [C] [I] des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire, le tout dans l’attente, en substance, de la décision réglant le sort du surendettement de Mme [C] [I]. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [C] [I] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 554,33 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. - SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES : - sur les demandes de travaux et d’indemnisation en tant qu’elles portent sur des désordres liés à l’humidité, des infiltrations, des moisisures et la dégradation de revêtements : Il résulte des dispositions des articles 1382 du code civil et 9, 15 et 232 du code de procédure civile, que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur un rapport non judiciaire établi à la demande de l'une des parties. En l’espèce, si la dégradation du logement loué en raison de l’humidité présente dans le logement a été notamment constatée par un rapport de visite d’une inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 2], en date du 23 novembre 2023, l’imputation au bailleur de l’origine de ces désordres n’est établie par aucune autre pièce. Par conséquent, les demandes de travaux et d’indemnisation, en tant qu’elles portent sur les désordres causés par cette humidité, voire par des infiltrations et affectant notamment les revêtements des murs et plafonds, qui ne constituent pas de simples demandes de mesures conservatoires ou de remise en état, se heurtent à une contestation sérieuse, justifiant leur rejet par le juge des référés. - sur les demandes de travaux et d’indemnisation en tant qu’elles portent sur la présence de nuisibles : En application de l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. En l’espèce, il est établi, par le rapport de visite du 23 novembre 2023, susmentionné, complété sur ce point par plusieurs autres pièces concordantes - en particulier des attestations qui, bien qu’irrégulières en la forme n’en constituent pas moins des éléments de preuve, notamment l’attestation d’une autre occupante de l’immeuble, ainsi que des photographies - la présence récurrente de blattes et cafards dans le logement et les parties communes (pallier), à tout le moins depuis la date de ce rapport (les attestations et photographies ne sont, de leur côté, pas datées). La considération que ces nuisibles sont présents dans les parties communes et l’absence d’éléments opposés par AQUITANIS qui serait constitutifs d’une contestation sérieuse, démontrent la responsabilité du bailleur dans cette infestation, depuis novembre 2023. Il convient par conséquent d’enjoindre à AQUITANIS de réaliser, dans un délai de trois mois suivant la signification (par AQUITANIS ou par Mme [I]) de la présente ordonnance, un traitement de lutte contre les nuisibles, réalisé dans le respect des normes applicables à la matière, en vue d’en débarrasser de façon durable le logement loué à Mme [C] [I]. En application des articles L. 131-1 et L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, il convient, d’une part, d’assortir cette injonction d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard, courant pendant une période de 6 mois, et, d’autre part, de réserver au juge des contentieux de la protection, statuant en référés, la liquidation de cette astreinte. Il sera rappelé qu’en application de l’article 7, e, de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné, il incombe à Mme [C] [I] de permettre l’accès aux lieux loués pour la réalisation de ces travaux. En outre, l’inexécution par le bailleur de son obligation justifie sa condamnation au paiement d’une provision, destinée à réparer le trouble de jouissance subi par Mme [C] [I], qui, au regard de la nature et l’ancienneté rappelée de ce désordre sera justement fixée à la somme de 300 euros. En revanche, il n’est justifié d’aucun préjudice moral, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : En l’état des condamnation réciproques, chaque partie conservera la charge de ses dépens et la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 7 février 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2021 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à Mme [C] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 5] ; CONDAMNONS Mme [C] [I] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 455,67 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 9 février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), portant intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Mme [C] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 50 euros chacune, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Mme [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - Mme [C] [I] sera tenue de payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 554,33 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; ENJOINGNONS à l’Office public de l’habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS de réaliser, dans un délai de trois mois suivant la signification, par ses soins ou par ceux de Mme [C] [I], de la présente ordonnance, un traitement de lutte contre les nuisibles, réalisé dans le respect des normes applicables à la matière, en vue d’en débarrasser de façon durable le logement loué à cette dernière, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard, courant pendant une période de 6 mois ; RESERVONS au juge des contentieux de la protection, statuant en référés, l’éventuelle liquidation de cette astreinte ; CONDAMNONS l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à payer à Mme [C] [I] à titre provisionnel la somme de 300 euros, en réparation d’un trouble de jouissance, portant intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; LAISSONS à chaque partie la charge de ses dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT