Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/01843

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Marie ABADIE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Eric SCHODER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01843 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZE N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SADET IMMO dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1424 DÉFENDERESSE Madame [G] [U] demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01843 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZE Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2020, prenant effet le 10 décembre 2020, la SCI SADET IMMO a donné en location à Madame [G] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 870 euros, outre les charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2023, la SCI SADET IMMO a fait délivrer à Madame [G] [U] un congé pour vendre au prix de 400000 euros pour le 9 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2024, la SCI SADET IMMO a fait assigner Madame [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la validation du congé pour vendre délivré le 23 mai 2023 ; - l'expulsion de Madame [G] [U] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; - l'autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; - la condamnation de Madame [G] [U] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au dernier loyer charges comprises ; - la condamnation de Madame [G] [U] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; - la condamnation de Madame [G] [U] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de l'assignation, et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. A l'audience, la SCI SADET IMMO, représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales en actualisant sa demande de dommages et intérêts à la somme de 16000 euros. Madame [G] [U], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite : - in limine litis, que la SCI SADET IMMO soit déclarée irrecevable en ses demandes, faute de démontrer sa qualité à agir ; - à titre principal, le rejet des prétentions de la SCI SADET IMMO et le prononcé de la nullité du congé délivré ; - à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI SADET IMMO à lui payer la somme de 5017,98 euros au titre de la réparation du préjudice résultant du dysfonctionnement du chauffage ; - à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai de douze mois pour quitter les lieux ; - en tout état de cause, la condamnation de la SCI SADET IMMO aux dépens et de lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. L'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [G] [U], Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, Madame [G] [U] soutient que la SCI SADET IMMO n'a pas qualité à agir pour obtenir la validité du congé faute de démontrer sa qualité de propriétaire. Le bail a été consenti à Madame [G] [U] par la SCI SADET IMMO. Il porte sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] au dixième étage " porte gauche ". En réponse, la SCI SADET IMMO produit l'acte notarié en date du 26 octobre 2000 aux termes duquel elle a acquis la propriété du lot 285 d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] " au dixième porte droite ". Le congé délivré vise le lot 285 mais précise qu'il est situé porte gauche. La SCI SADET IMMO verse également aux débats une attestation notariée aux termes de laquelle elle a vendu le lot 284 correspondant au lot 284 situé " porte gauche " au dixième étage de l'immeuble litigieux. Ainsi, les énonciations du commissaire de justice sont contredites par les actes notariés dont la valeur probante est supérieure. Il est constant que Madame [G] [U] occupe le bien situé " porte gauche " du dixième étage, lot qui a été vendu par la SCI SADET IMMO le 9 juin 2022. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI SADET IMMO n'était plus propriétaire ni bailleur des lieux litigieux au moment de la délivrance du congé (23 mai 2023) et de l'assignation (23 janvier 2024). Par conséquent, il convient de déclarer la SCI SADET IMMO irrecevable en ses demandes. Sur la demande reconventionnelle, Sur la fin de non-recevoir, Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l'espèce, la SCI SADET IMMO sollicite la validation d'un congé pour vendre mettant un terme à un bail conclu le 8 décembre 2020 avec Madame [G] [U]. Sur le fondement de ce bail, Madame [G] [U] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance. Dès lors, la demande reconventionnelle a un lien suffisant avec la demande originaire de sorte qu'elle doit être déclarée recevable. Sur l'exception de procédure, Il résulte de l'article 100 du code de procédure civile que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office. En l'espèce, la SCI SADET IMMO soutient que le juge des contentieux de la protection doit se dessaisir de la demande reconventionnelle, formée à l'audience du 7 octobre 2024, au motif que Madame [G] [U] lui a fait délivrer une assignation le 26 juin 2024 afin de faire trancher cette même demande. Cependant, il convient de constater que les demandes ne sont pas totalement identiques. Par ailleurs, la juridiction saisie le 26 juin 2024 n'est pas distincte puisqu'il s'agit également du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Par conséquent, il convient de rejeter l'exception soulevée par la SCI SADET IMMO. Sur le fond, Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. Selon une jurisprudence constante, un rapport d'expertise amiable ne peut fonder à lui seule une condamnation. En l'espèce, Madame [G] [U] soutient que le système de chauffage a cessé de fonctionner à compter du mois de janvier 2021 et sollicite en réparation de son préjudice la somme totale de 5017,98 euros (287,98 euros au titre de la surconsommation électrique et 4730 euros au titre du remboursement des provisions sur charges appelées). Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [U] verse aux débats : un rapport d'une expertise amiable diligentée à la demande de son assureur, un avis de la commission de conciliation de [Localité 2] et une attestation de Monsieur [P] [I]. Aucune copie d'une pièce d'identité n'est jointe à cette attestation. Il n'est pas non plus précisé à quel titre Monsieur [P] [I] est intervenu au sein du logement. Ainsi, cette attestation n'est pas probante. L'avis de la commission de conciliation de [Localité 2] ne fait que reprendre les termes du rapport d'expertise de sorte qu'elle ne permet pas d'étayer cet élément. Les autres témoins n'ont pas personnellement constatés d'éventuels désordres et se bornent à attester de la bonne moralité de Madame [G] [U]. Faute de tout autre élément probant, tel que des relevés de température réalisés par un tiers, ce rapport d'expertise ne peut fonder une condamnation et établir la véracité des faits allégués. Par conséquent, il convient de débouter Madame [G] [U] de sa demande en réparation. Sur les demandes accessoires, En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI SADET IMMO, qui perd le procès, est condamnée aux dépens. Sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la SCI SADET IMMO est condamnée à payer à Maître Eric SCHODER, avocat de Madame [G] [U] désigné au titre de l'aide juridictionnelle, la somme de 1200 euros. PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : DECLARE la SCI SADET IMMO irrecevable en ses demandes ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la SCI SADET IMMO à payer à Maître Eric SCHODER, avocat de Madame [G] [U] désigné au titre de l'aide juridictionnelle, la somme de 1200 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; CONDAMNE la SCI SADET IMMO aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La Greffière La Juge des contentieux de la protection