Cour d'appel, 07 mars 2024. 23/00002

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRÊT AU FOND DU 7 MARS 2024 N° 2024/ 01 N° RG 23/00002 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWAL S.C.I. IMMA FONCIER C/ LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT S.A. [Localité 13] HABITAT Grosse délivrée le : à : Me LASALARIE Jean-Mathieu Me BURTEZ-DOUCEDE Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation de MARSEILLE en date du 04 Janvier 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00021. APPELANTE S.C.I. IMMA FONCIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] Représentée et assistée par Me LASALARIE Jean-Mathieu, avocat au barreau de Marseille INTIMÉS Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, domicilié direction régionale des finances publiques (DRFIP) - Pôle d'évaluation domaniale - [Adresse 6] comparant en personne, représenté par Mme [Y] [V] en vertu d'un pouvoir général S.A. [Localité 13] HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [Adresse 10] Représentée et assistée par Me BURTEZ-DOUCEDE Olivier, avocat au barreau de [Localité 13] *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 1er Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence. Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie BLANCO Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 Mars 2024. Les avocats présents ont été entendus. Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations. Après clôture des débats, la cour a mis l'affaire en délibéré. Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier. ARRÊT Contradictoire, Prononcé publiquement le 7 Mars 2024 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et M. Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE La SCI IMMA FONCIER est propriétaire, au c'ur de l'hypercentre de [Localité 14] ' [Adresse 1], d'un ensemble immobilier consistant en deux bâtiments reliés par une courette : un premier bâtiment, ancien, élevé de 5 étages sur rez-de-chaussée, avec un niveau en sous-sol, pour une contenance de 173 m2, aménagé en chambres avec kitchenettes et sanitaires, un deuxième bâtiment, de type entrepôt, à l'état de ruine, implanté sur la partie arrière. L'ensemble immobilier, vacant depuis son acquisition par la SCI propriétaire le 17 octobre 2005, est cadastré [Cadastre 8] [Adresse 18] section A n° [Cadastre 9], se situe en zone UAp dans le périmètre de la zone dédiée à la préservation et à la valorisation du tissu historique et patrimonial du centre-ville de [Localité 13]. Il a fait l'objet, le, d'une déclaration d'utilité publique au profit de l'aménageur. C'est dans ces conditions que la société locale d'équipement et d'aménagement de l'aire métropolitaine (SOLEAM), habilitée par délibération du conseil métropolitain et aux droits de laquelle vient la S.A. [Localité 13] Habitat, a exercé, suite à la déclaration d'intention d'aliéner notifiée par la propriétaire, son droit de préemption au prix de 455 000 €, le 5 mars 2019, offre déclinée par la SCI IMMA FONCIER. Après déclaration d'utilité publique, par arrêté en date du 10 septembre 2021, et pourparlers, demeurés vains, avec la SCI IMMA FONCIER, la SA [Localité 13] Habitat a saisi le juge de l'expropriation de [Localité 13] d'un mémoire, reçu au greffe le 4 mars 2022 et enregistré sous le numéro RG 22/0021, aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation due à la SCI IMMA FONCIER. Par jugement du 4 janvier 2023, le juge de l'expropriation de [Localité 13] a : - fixé à 501 500 € l'indemnité totale d'expropriation à allouer pour l'immeuble [Adresse 1] à SCI IMMA FONCIER, se décomposant comme suit : 455 000 € au titre de l'indemnité principale et 46 500 € au titre de l'indemnité de remploi ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - laissé les dépens à la charge de S.A. [Localité 13] Habitat. La SCI IMMA FONCIER a interjeté appel de cette décision, par déclaration au greffe en date du 23 janvier 2023, notifiée aux intimés le 25 janvier 2023 et reçue par eux le 27 janvier suivant. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Selon conclusions initiales en date du 19 avril 2023, régulièrement notifiées le même jour, et conclusions récapitulatives reçues le 26 octobre 2023, notifiées le 27 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'appelante par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI IMMA FONCIER demande la réformation du jugement du 4 janvier 2023 en ce qu'il a : fixé la date de référence au 28 janvier 2020, date d'opposabilité du 1er PLUi approuvé le 19 décembre 2019, qualifié de spéculatifs au sens de l'article L322-1 du code de l'expropriation, les travaux réalisés par l'expropriée en 2006 suite à l'autorisation de la ville de [Localité 13] du 21 septembre 2006 (303 695, 74 € TTC), qualifié de spéculatifs au sens de l'article L322-1 du code de l'expropriation, les travaux réalisés par l'expropriée entre 2019 et le 17 mars 2021, soit antérieurement à l'enquête préalable de la déclaration d'utilité publique (438 618, 11 €), qualifié de spéculatifs au sens de l'article L322-1 du code de l'expropriation, les travaux réalisés postérieurement au 17 mars 2021, date de l'ouverture de l'enquête publique, faisant suite à l'injonction communale du 1er octobre 2019 (51 080 € TTC), retenu la surface de 350 m2 pour l'immeuble sur rue en l'état d'un relevé de surface réalisé par le BET ICB qui relève 417 m2, écarté l'intention dolosive de l'expropriant ayant grevé l'immeuble exproprié, concomitamment à la mise en 'uvre de la procédure d'expropriation, d'une servitude de mixité sociale 100% LLS, fixé le montant de l'indemnité principale en référence à une seule cession d'un immeuble totalement incomparable en l'état d'un arrêté de péril grave et imminent dont il était frappé et de l'évacuation en urgence de ses occupants, fixé l'indemnité principale sur la base de 1 200 €/m2 totalement infondés (sic) en l'état des travaux structurels et de second 'uvre réalisés par l'exproprié, refusé d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI IMMA FONCIER demande, en conséquence, de : fixer la date de référence au 29 août 2022, au visa des articles L 213-6 et L 213-4 a du code de l'urbanisme, constituant la date d'opposabilité de la modification n°2 du PLUi ayant modifié les dispositions générales du PLUi et les caractéristiques de la zone Uap, juger que les travaux de mise en sécurité réalisés par la SCI IMMA FONCIER en 2006/2007 pour un montant d'environ 303 695, 74 € TTC ne sont pas spéculatifs eu égard à leur date de réalisation et à l'autorisation communale du 21 septembre 2006, juger que les travaux de second 'uvre réalisés par la SCI IMMA FONCIER entre 2019 et le 17 mars 2021, pour un montant d'environ 438 618, 11 € TTC, antérieurs à l'enquête publique, ne sont pas spéculatifs en l'état de l'injonction communale du 1er octobre 2019, juger que les travaux réalisés par la SCI IMMA FONCIER postérieurs au 17 mars 2021, d'un montant de 51 080 € TTC ne sont pas spéculatifs en l'état de l'injonction communale du 1er octobre 2019, juger qu'en l'état du relevé de surface réalisé par le BET ICB, la surface de l'immeuble sur rue est de 417 m2, celle de l'immeuble sur cour est confirmée pour 70 m2, juger que le fait de grever un immeuble d'une servitude de mixité sociale 100% LLS lors du PLUi approuvé le 19 décembre 2019 concomitamment à l'engagement d'une procédure d'expropriation révèle l'intention dolosive de l'expropriant conformément à l'article L322-2 alinéa 3 du code de l'expropriation, juger que l'immeuble [Adresse 7] ne peut être retenu comme seul et unique terme de comparaison compte tenu de l'arrêt de péril grave et imminent qui le frappait au jour de sa cession et l'évacuation en urgence de ses occupants, retenir les termes de comparaison produits par l'expropriée, confirmer l'indemnité allouée en 1ère instance pour l'immeuble de fond de cour, fixer l'indemnité de dépossession comme suit : ' indemnité principale : - immeuble sur rue : 2 700 €/m2 X 417 m2 = 1 125 900€ arrondis à 1 126 000 €, - immeuble de fond de cour : 35 000 €, Soit un total de 1 161 000 € ' indemnité de remploi : 117 100 € condamner [Localité 13] Habitat à la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner [Localité 13] Habitat aux entiers dépens. Elle rappelle être propriétaire d'un ensemble immobilier situé au c'ur de l'hypercentre de [Localité 13], dans le quartier [Adresse 18], délimité par la Place [Adresse 11] et [Adresse 12]. Le quartier bénéficie de la proximité du [Localité 19], de tous les réseaux de transport en commun, des commerces et cinémas et des établissements d'enseignement, outre la gare [17]. Elle expose que le bien dont s'agit comporte un bâtiment principal, à usage d'habitation, qui comporte 21 logements, et d'un bâtiment annexe, de type atelier, pour une surface totale de 487, 22 m2. Dès l'acquisition de cet ensemble immobilier, des travaux de gros 'uvre, aux fins de mise en sécurité, ont été entrepris, selon autorisation de travaux délivrée le 21 septembre 2006, pour un montant de 303 695, 74 €. D'autres travaux, consécutifs à une injonction de la direction de la prévention et de la gestion des risques de la ville de [Localité 13], en date du 1er octobre 2019, ont été réalisés sur le bâtiment principal, pour un montant total de 489 698, 11 €, le bâtiment de fond de cour n'ayant pas été rénové. La SCI IMMA FONCIER soutient que la date de référence doit être fixée au 29 août 2022, date conforme aux dispositions de l'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme pour être celle du plus récent acte modificatif du PLUi. Elle soutient, en outre, que l'institution, par la partie expropriante, d'une servitude grevant l'immeuble, dans le but d'en dévaluer le prix et d'obtenir une cession à moindre coût, révèle une intention dolosive qui devra conduire la cour de céans à écarter ladite servitude dans la détermination de la valeur d'expropriation du bien. Enfin, elle conteste l'unique terme de comparaison retenu par le premier juge, en ce que l'immeuble concerné était frappé d'un arrêté de péril grave et imminent, avec interdiction d'habiter, ce qui n'est pas le cas de l'ensemble immobilier lui appartenant, et il propose de retenir la valeur moyenne des 10 termes de comparaison qu'il produit, soit une valeur de 2 700 €/m2 pour le bâtiment principal. S.A. [Localité 13] Habitat, par conclusions reçues au greffe le 21 juin 2023, notifiées le 23 juin 2023, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, demande à la cour de : recevoir l'appel de la SCI IMMA FONCIER et le déclarer non fondé, confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 4 janvier 2023, rejeter l'intégralité des demandes de la SCI IMMA FONCIER, la condamner à 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Engagée dans la lutte contre l'habitat indigne, elle affirme que la ville de [Localité 13] s'est dotée d'un dispositif opérationnel comprenant une opération d'amélioration de l'habitat dégradé et une concession d'aménagement pour les situations plus complexes ou dégradées. Reprenant dans ses écritures d'intimée sa motivation développée en première instance, qu'elle reproduit, elle rappelle que l'immeuble est resté vacant de 2006 à 2020, raison pour laquelle il a été repéré et a conduit à la mise en 'uvre de la déclaration d'utilité publique. Elle soutient que les travaux réalisés par l'expropriée en 2006 n'ont pas permis de mettre l'immeuble en sécurité, celui-ci étant demeuré sans fenêtres pendant 14 ans, ce qui l'a fragilisé et l'a rendu vulnérable aux intrusions. Elle précise enfin que, outre le changement de destination de l'immeuble, anciennement à usage d'hôtel et que l'expropriée envisageait de transformer en logements pour étudiants sans en obtenir l'autorisation nécessaire, les travaux qui ont pu être effectués en 2020-2021, consistant essentiellement en des aménagements intérieurs, l'ont été avec précipitation et à des fins spéculatives. Elle présente douze termes de comparaison, portant sur des cessions amiables ou préemptions et s'étalant sur la période 2012-2020. Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe le 17 juillet 2023, notifiées aux parties le 23 août 2023, maintient son évaluation initiale et conclut à la confirmation du jugement querellé. Il rappelle que l'immeuble litigieux se situe en zone Uap : centre-ville de [Localité 13] à caractère patrimonial. Il expose que, en dehors de travaux sur le gros 'uvre réalisés en 2006, une année après l'acquisition du bien par l'expropriée, 14 années se sont écoulées sans aucune intervention sur l'immeuble, lequel est resté inoccupé, sans fenêtre et sans aménagement intérieur. Il préconise d'évaluer le bien sans tenir compte des travaux de second 'uvre intervenus en 2020, très tardivement après l'acquisition en 2005, et non demandés dans le cadre de l'injonction du 1er octobre 2019. Il fait part de ses interrogations quant au montant des travaux engagés en 2006-2020 et 2021, largement supérieur aux prix pratiqués en 2022, et sur leur nature, certains postes étant repris sur les factures de 2006-2007 et sur celles de 2020-2021. S'agissant de la contestation portant sur la surface retenue, il rappelle que seule la surface utile doit être prise en compte, à l'exclusion des parties communes, murs et cloisons. De fait, les surfaces utiles dont se prévaut l'expropriée, calculées par le bureau d'études par elle mandaté, ressortent à un total de 320, 47 m2, contre une surface proposée par l'expropriant de 350 m2. Il précise que, conformément aux dispositions du code de l'expropriation et à la jurisprudence, la date de référence est celle à laquelle le PLUi est devenu opposable, soit le 28 janvier 2020. Il critique, enfin, les termes de comparaison produits par l'expropriée, écartant ceux portant sur des biens occupés, et propose d'évaluer le bien litigieux comme étant sans arrêté de péril mais nécessitant d'importants travaux intérieurs. Les termes de comparaison, dont il détaille les données, conduisent à une valeur haute de 2 900 € et une moyenne de 1 667 €, pour des locaux libres. Il reconnaît que le montant retenu par le jugement querellé constitue la valeur basse du marché, mais il l'estime conforme au regard de l'état du bien lors de l'expertise en 2019. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.   Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.   L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Sur la date de référence Il est constant que, conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation : «Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 15], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » En l'espèce, le juge de première instance a fixé la date de référence au 28 janvier 2020, date d'opposabilité du 1er PLUi approuvé le 19 décembre 2019. Pour contester la date de référence ainsi retenue, l'appelante rappelle qu'une modification n° 2 est intervenue le 30 juin 2022, et publiée le 29 août 2022, apportant au PLUi initial plusieurs modifications. L'examen des éléments de la procédure révèle que la modification dont s'agit a, en effet, modifié de manière signification certains articles du PLUi initial. La date d'opposabilité de cet acte modificatif doit, dés lors être retenue pour fixer la date de référence au 29 août 2022 ; Sur la consistance du bien et son usage effectif Le jugement querellé rappelle que le bien exproprié consiste en en deux bâtiments distincts, séparés par une courette, dont un se trouve totalement délabré et encombré alors que l'autre a été rénové et en très bon état. La discussion porte essentiellement sur l'immeuble rénové, d'une superficie utile de 350 m2. Le jugement querellé décrit le bien ainsi qu'il suit : « Il s'agit d'un immeuble de cinq étages de type trois fenêtres marseillais, dont la façade a été refaite et les persiennes en bois rénovées et repeintes, à usage de résidence étudiante. L'entrée intégralement rénovée donne sur un hall de réception pour accueillir les étudiants. Le sol est revêtu de marbre. Les murs et le plafond sont repeints et l'éclairage se fait par des néons encastrés. L'entrée dispose de deux locaux techniques fermés par deux portes. Un escalier en pierres conduit à un grand sous-sol en cours de rénovation avec un sol brut et un faux plafond. La superficie du sous-sol est celle de l'immeuble. Il est raccordé aux réseaux d'eau et d'électricité. Un puits de lumière se trouve à l'arrière du sous-sol. Au rez-de-chaussée gauche, se trouve une chambre avec un coin cuisine (kitchenette) et un bloc sanitaire avec VMC composé d'une douche entièrement carrelée, d'un lavabo et de toilettes ainsi que d'un chauffe-eau électrique individuel et d'une trappe d'accès au réseau de plomberie. Le sol est revêtu de carrelage type marbre, les murs sont peints. La fenêtre en PVC avec double vitrage donne sur la cour. La chambre dispose d'un chauffage de type convecteur électrique neuf, d'une prise téléphonique et d'une prise antenne pour la télévision. La porte de la chambre est une porte coupe-feu. Les deux chambres entièrement rénovées sont propres et en parfait état. Au rez-de-chaussée droite, se trouve une chambre identique à la précédente, qui donne également sur la cour». Le premier juge poursuit en précisant que le propriétaire, gérant de la SCI appelante, a précisé lors de la visite des lieux que « toutes les chambres rénovées sont configurées à l'identique et disposent toutes d'une porte coupe-feu, d'un coin cuisine (meuble et évier en inox) avec VMC, d'un coin salle de bain avec VMC, lavabo, douches, toilettes, cumulus électrique et trappe technique, de fenêtres en PVC avec double vitrage, d'un convecteur électrique, du compteur électrique individuel, d'une prise téléphonique et d'une antenne télévision ». La visite effectuée, jusqu'au 5ème et dernier étage de l'immeuble, confirme les éléments indiqués par le propriétaire et la qualité de la rénovation opérée sur l'entièreté du bien. Le second immeuble est décrit comme un bâtiment « totalement délabré, anciennement à usage d'hôtel. Les cloisons des trois vieilles chambres sont visibles. Ce bâtiment est délabré et encombré, la charpente du toit est visible ». Ainsi, la SCI IMMA FONCIER justifie avoir effectué des travaux de rénovation, sur l'un des bâtiments composant le bien exproprié, d'une ampleur et d'une qualité qui ne peuvent être contestés. La réserve émise par la partie expropriante sur la solidité de la structure est inopérante et sera écartée, en l'absence de tout élément technique permettant l'étayer. Reste à déterminer si les travaux entrepris l'ont été à des fins spéculatives, dans le but d'élever la valeur d'expropriation. Il convient de relever que les premiers travaux sont intervenus en 2006-2007, selon autorisation de travaux délivrée le 21 septembre 2006 et après avis des autorités d'urbanisme concernées, dont la direction de l'habitat et du logement et l'architecte des bâtiments de France, et ont essentiellement visé la structure même du bâtiment, à savoir : « réfection de la toiture, démolition-reconstruction des planches et cage d'escalier, ravalement des façades, réalisation escalier béton, cloisonnement, portes, décroutage des murs ». Le diagnostic réalisé par le bureau d'études BET GD STRUCTURE en janvier 2019, soit près de 12 ans après l'exécution de ces travaux, a permis de relever que la charpente, les différents planchers et cloisons de l'immeuble étaient dans un état très correct, aucune fissure significative n'ayant été décelée. Les travaux entrepris fin 2019 ne présentent, en réalité, aucune nature spéculative dans la mesure où ils ne sont intervenus que suite à l'injonction délivrée le 1er octobre 2019 par la direction de la prévention et de la gestion des risques de la ville de [Localité 13], suite à une visite technique effectuée sur place. Force est de constater que la SCI IMMA FONCIER a, avec diligence, répondu aux prescriptions qui lui étaient imposées et a permis d'écarter tout risque « de nature à porter atteinte à la sécurité des occupants et du public ». Il convient, dès lors, d'écarter tout caractère spéculatif aux travaux réalisés par la SCI IMMA FONCIER. Sur les indemnités de dépossession Le premier juge a retenu, pour fixer l'indemnité devant être versée à la SCI IMMA FONCIER, la méthode par comparaison. Il y a lieu, en cause d'appel, de maintenir cette méthode d'évaluation, pertinente et adaptée. Conformément aux dispositions de l'article L 332-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Aux termes des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile : « L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ». Pour parvenir à une valeur d'indemnisation de 501 500 €, soit 1 200 €/m2, le jugement déféré ne retient qu'un seul élément de comparaison, se trouvant au n° 58 de la [Adresse 16], lieu de situation de l'immeuble exproprié, après avoir écarté le bien-fondé, voire la réalité pour certains d'entre eux, des travaux réalisés par la SCI expropriée. Il s'agit d'une vente intervenue le 2 octobre 2020, portant sur une superficie de 368 m2, pour un montant de 450 000 €, soit une valeur de 1 222 €/m2. Ce faisant, le premier juge écarte, sans examen, les éléments de comparaison produits par l'appelante. C'est, donc, à bon droit que celle-ci conteste l'unique élément de comparaison retenu, en écartant les substantiels travaux de réfection réalisés et dont il ne peut ne pas être tenu compte. Aussi, convient-il, en premier lieu, d'écarter la totalité des termes de comparaison produits par S.A. [Localité 13] Habitat en ce qu'ils concernent, tous, des biens en mauvais état ou frappés d'un arrêté de périf ou d'insalubrité irrémédiable. Ces biens ne peuvent, décemment, être comparés à l'immeuble exproprié dont toutes les parties et le premier juge reconnaissent qu'il est totalement rénové et en très bon état. Il convient, tout autant, d'écarter le terme de comparaison sur lequel le premier juge a fondé la valeur d'indemnisation retenue, ce bien étant, au contraire de celui exproprié, frappé d'un arrêté de péril grave et imminent en date du 11 février 2019. Dans les termes de comparaison produits par l'expropriée, peuvent être retenus les biens qui présentent le plus de similitudes avec le bien exproprié, soit : n° 1 : 1 rue du Loisir, d'une superficie de 415 m2, cédé à 660 000 €, soit 1 590 €/m2, n° 7 : [Adresse 4], d'une superficie de 180 m2, cédé à 495 000 €, soit 2 750 €/m2, n° 4 : [Adresse 5], d'une superficie de 298 m2, cédé à 870 000 €, soit 2 919 €/m2, n° 8 : [Adresse 3], d'une superficie de 260 m2, cédé à 897 600 €, soit 3 452 Soit une valeur moyenne de 2 677, 75 €. Pour ce qui concerne le commissaire du gouvernement, il indique que le bien doit être évalué comme étant sans arrêté de péril mais nécessitant d'importants travaux intérieurs (peinture, électricité, plomberie'). Or, toutes les parties s'accordent à reconnaître que ces travaux ont, d'ores et déjà, été réalisés, leur éventuel caractère spéculatif ayant été écarté. Le commissaire du gouvernement produit des éléments de comparaison faisant apparaître une valeur haute de 2 900 €/m2 et une moyenne à 1 667 €/m2, et reconnaît que celle retenue dans le jugement de première instance représente la valeur basse du marché. Enfin, il doit être tenu compte de la situation privilégiée et stratégique des biens expropriés, dans l'hyper centre de [Localité 13], en pleine mutation, à proximité immédiate de [Adresse 12]. Il est, en conséquence, légitime et pertinent de retenir une valeur unitaire de 2 677, 75 €, arrondie à 2 700 €/m2, pour fixer le montant de l'indemnité principale d'expropriation devant être versée à la SCI IMMA FONCIER pour l'immeuble rénové, soit la somme de 945 000 €, outre indemnité de remploi de 95 500 €. Le montant d'indemnisation du bâtiment délabré restera fixé à la somme de 35 000 €. L'équité commande, enfin, d'allouer à la SCI IMMA FONCIER la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. S.A. [Localité 13] Habitat sera tenue aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, Fixe la date de référence au 29 août 2022, Fixe la valeur d'indemnisation que [Localité 13] Habitat S.A. sera tenue de verser à la SCI IMMA FONCIER à la somme de 1 075 500 €, se décomposant comme suit : 945 000 €, au titre de l'indemnité principale, et 95 500 €, au titre de l'indemnité de remploi, pour le bâtiment rénové d'une superficie de 350 m2, 35 000 €, pour le bâtiment non rénové. Condamne S.A. [Localité 13] Habitat à verser la SCI IMMA FONCIER la somme de 3 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code procedure civile. Dit que les entiers dépens d'appel seront supportés par S.A. [Localité 13] Habitat. Le greffier Le Président