Cour d'appel, 12 mars 2024. 21/02779

AFFAIRE : N° RG 21/02779 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G3EF ARRÊT N° ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 21 Septembre 2021 RG n° 20/00165 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 12 MARS 2024 APPELANTES : Madame [O] [J] veuve [L] née le 14 Septembre 1935 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 1] représentée par Me Estelle FRISÉ, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Xavier VIARD, avocat au barreau de ROUEN La Compagnie d'assurance MAIF prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Estelle FRISÉ, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Xavier VIARD, avocat au barreau de ROUEN INTIMÉE : Le SDC RESIDENCE [8] représenté par son syndic en exercice la Société NEXITY LAMY pris en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 2] représentée et assistée de Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX DÉBATS : A l'audience publique du 11 janvier 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme EHRHOLD COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme DELAUBIER, Conseillère, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 12 Mars 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme LE GALL, greffier EXPOSE DU LITIGE Madame [O] [J] veuve [L] est propriétaire au sein de la résidence [8] située [Adresse 3] à [Localité 9] (14), d'un appartement et d'une cave. Se plaignant de la présence de champignons lignivores dans sa cave, et faute d'accord avec le syndicat des copropriétaires, elle a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 4 mai 2017, Monsieur [P] [I] a été désigné en cette qualité. Il a déposé son rapport le 10 mai 2019. Par acte d'huissier du 10 février 2020, Madame [J] et son assureur habitation, la MAIF, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] devant le tribunal judiciaire de Lisieux afin d'obtenir sa condamnation sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à réaliser tous travaux de traitement de l'humidité et fongicides préconisés par l'expert judiciaire dans les parties communes. Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal a : - rejeté l'exception de nullité soulevée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, Nexity Lamy prise en son établissement secondaire Nexity Cabourg et la société Nexity, - rejeté la demande formée par Madame [J] et la MAIF au titre des travaux, - rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - condamné Madame [J] et la MAIF aux dépens, en ce compris les frais de référé, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 8 octobre 2021, Madame [J] et la MAIF ont formé appel de la décision en ce qu'elle a rejeté leur demande relative à l'exécution des travaux sous astreinte, ainsi que toutes leur autres demandes en ce compris celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnées aux dépens. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 6 mai 2022, elles concluent au visa des articles 901 et suivants à la recevabilité de leur appel, et au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutées de l'ensemble de leurs demandes. Elles demandent à la cour de : - prononcer la responsabilité du syndicat des copropriétaires au regard de l'infestation fongique subie par la cave appartenant à Madame [J], - condamner dès lors le syndicat des copropriétaires à effectuer dans les parties communes l'intégralité des travaux de traitement de l'humidité et fongicides, tels que préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser unies d'intérêts, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 8.000,00 € pour les instances de référé et de première instance au fond, outre 4.000,00 € en cause d'appel, - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, et les dépens de référé, de première instance et d'appel, - dispenser Madame [J] de participer auxdits dépens, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - ordonner distraction des dépens au profit de Maître Estelle Frisé, avocat aux offres de droit, en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile, - inversement, juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en son appel incident, subsidiairement infondé en fait, et en tout état de cause, l'en débouter. Aux termes de ses dernières écritures en date du 25 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représenté par son syndic en exercice, Nexity Lamy, prise en son établissement secondaire Nexity Cabourg, conclut au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sollicite la condamnation solidaire des appelants au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux Madame [J] soutient que l'intégralité des travaux préconisés par l'expert judiciaire n'ont pas été réalisés et sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux dans les parties communes. Ce dernier affirme au contraire que les travaux ont bien été réalisés et sollicite le rejet des prétentions de Madame [J] et la confirmation du jugement sur ce point. L'expert judiciaire a constaté la présence au plafond de la cave de Madame [J], qui correspond au plancher qui se trouve sous le perron de l'immeuble, de nombreuses gouttelettes d'eau tombant sur le sol, des traces de pourritures cubiques et fibreuses, un taux d'humidité anormalement élevé, y compris sur les murs et la porte de la cave. Il estime que ces problèmes d'humidité sont essentiellement liés à la condensation importante provoquée par le phénomène par points de rosée dû à un manque total de ventilation suite au bouchage du soupirail lors des travaux de rénovation, ce qui a considérablement augmenté le désordre hydrique et a favorisé le développement des champignons lignivores dans la cave. Il indique que la cave de Madame [J] qui se trouve en sous-sol, est enterrée, et que se situant sous le niveau du sol, il existe aussi des remontées d'eau par capillarité. Il relève après avoir procédé à l'audition du maître d'oeuvre qui est intervenu dans les années précédentes pour la gestion de plusieurs sinistres, que des attaques de champignons lignivores sont apparues dans la résidence. L'expert a également constaté que la VMI en bas de l'escalier du palier du sous-sol, qui a pour office d'assécher l'air afin de diminuer l'humidité du couloir des parties communes donnant accès aux autres caves et appartements, ne remplit pas sa fonction, en raison de la présence à quelques centimètres d'un autogyre qui ne permet pas le fonctionnement de la VMI, surtout quand celui-ci reste ouvert. S'agissant des moyens de remise en état des parties communes et de la cave, il estime que les mesures prophylactiques passent d'abord par un rétablissement préalable de conditions d'humidité normale avant tous traitement insecticides et fongicides. Il ajoute que selon le degré d'attaques des bois atteints, il sera obligatoire de procéder au traitement fongicide par l'intervention d'une entreprise professionnelle et qualifiée pour la partie privative de Madame [J] et l'ensemble des servitudes communes. Ses préconisations en curatif et en préventif sont les suivantes : - identification de la source d'humidité - suppression de la source d'humidité - rétablissement de la ventilation - piquage des enduits - brûlage des maçonneries - dépose et incinération des bois atteints - pulvérisation des sols et murs contaminés (1,5 m de débord) - traitement des bois subsistants et de saine apparence - remplacement des bois déposés par des pièces traitées préventivement avec réalisation à titre conservatoire du débouchage du soupirail de la cave de Madame [J] afin de mesurer l'importance du désordre hydrique. Il indique que lors de la dernière réunion d'expertise qui a eu lieu le 5 février 2019, il a pu vérifier les travaux conservatoires effectués aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, à savoir, la création d'une bouche d'aération dans la cave de Madame [J] qui a confirmé l'amélioration hydrique de celle-ci par l'absence de condensation et de gouttelettes présentes au plafond sur les poutrelles béton, avec une hygrométrie normale pour un endroit faisant office de cave. Des travaux d'enferment des solives par un caisson en panneaux de particules avait également été réalisés. L'expert a toutefois demandé qu'il soit retiré dans l'attente du traitement. Il fait état d'un devis de traitement insecticide et fongicide obtenu par le syndic auprès de la société AVIPUR pour un montant de 13.662,00 € TTC. L'expert judiciaire a exclu la responsabilité de Madame [J] dans l'imputabilité des désordres. S'il estime que les désordres trouvent leur origine à titre principal dans l'obturation du soupirail de la cave de celle-ci, obturation dont il n'est pas démontré que l'appelante en soit l'auteur, il fait également état de remontées capillaires, qui concernent incontestablement les parties communes puisque affectant l'ossature de l'immeuble, ainsi que le mauvais fonctionnement de la VMI qui était destinée à diminuer l'humidité du couloir des parties communes donnant accès aux caves et aux appartements. Il n'est pas soutenu par ailleurs que le soupirail donnant sur la cave de Madame [J] ne serait pas une partie commune alors qu'il a son emprise dans le mur de l'immeuble. L'article 14 alinéa 4 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux propriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. Il résulte du rapport d'expertise, que tant le syndic, que la présidente du conseil syndical ont confirmé à l'expert leur accord sur l'enjeu de réaliser les travaux nécessaires afin de préserver le patrimoine de chacun. Le syndicat des copropriétaires ne peut désormais dénier sa responsabilité. Il sera d'ailleurs relevé qu'il a fait réaliser au débouchage du soupirail, et au changement de fenêtre afin de supprimer l'autogyre. En outre, lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2019, a été voté une résolution N°9 ratifiant la réalisation et les travaux de traitement de la cave de Madame [J]. Un procès-verbal de réception sans réserves a été régularisé avec l'entreprise NEH, le 28 mai 2020. Madame [J] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir réalisé l'intégralité des travaux préconisés par l'expert judiciaire dans les parties communes, sans toutefois préciser de quels travaux il s'agit, alors que l'expert ne les détaille pas, se contentant d'indiquer qu'après le rétablissement de conditions d'humidité normale dans la cave, ce qui a été le cas, ainsi qu'il a pu le constater, et en fonction de l'attaque des bois atteints, il conviendra de procéder à un traitement fongicide dans les servitudes communes. En l'absence de toute précision quant aux travaux à réaliser en fonction de l'attaque des bois atteints dont l'ampleur n'est pas établie, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à les réaliser, qui plus est, sous astreinte. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter également leurs demandes à ce titre en cause d'appel. Succombant, les appelantes seront condamnées solidairement aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il les a condamnées aux dépens de première instance, en ce compris, les frais de référé. Madame [J] n'ayant pas vu sa prétention fondée, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 21 septembre 2021 dans la limite des chefs dont appel, Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs demandes, en ce compris celles formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Madame [O] [J] veuve [L] et la MAIF aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL G. GUIGUESSON