Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 23 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
Allée Jean Raulo
B.P. 30335
44803 SAINT HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [H] [V] [E] [Y]
Appartement 4
435 Avenue du Roussillon
44150 ANCENIS
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 28 mars 2024
délibéré au : 23 mai 2024
RG N° N° RG 23/03459 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSYT
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Madame [H] [V] [E] [Y] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 1er mars 2022, prenant effet au 7 mars 2022, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [H] [Y] un logement de type 2 lui appartenant sis, 435 avenue du Roussillon – Appartement n°4 – Rez-de-chaussée – 44150 ANCENIS-SAINT-GEREON, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 436,90 €, outre une provision mensuelle pour charges de 4,31 €.
Par acte d’huissier de justice du 26 avril 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [H] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.104,81 € arrêté au 17 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 20 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le même jour, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
- constater à compter du 26 juin 2023 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 7 mars 2022 entre les parties ;
- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;
- ordonner en conséquence l'expulsion de la locataire, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner la locataire à lui payer les sommes suivantes :
- 3.988,85 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du 26 avril 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 26 juin 2023 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;
-500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
-assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
-rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été transmis au tribunal le 25 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.
A ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.201,62 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 mars 2024. Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer.
Lors des débats, [H] [Y], régulièrement citée à personne, est absente.
La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
En application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 18 août 2022, réceptionnée le 29 août 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 20 octobre 2023.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d'application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).
L’assignation aux fins de résiliation du bail du 20 octobre 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de la première audience en date du 28 mars 2024.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (ancienne rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 26 avril 2023, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [H] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.104,81 € arrêté au 17 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de [H] [Y].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 5.201,62 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 mars 2024. Il convient de déduire 306,54 € de cette somme, correspondant à des frais d’huissier relevant, le cas échéant, et si cela est justifié, des dépens.
Il convient également de déduire 15,24 € de cette somme, correspondant à des pénalités « non réponse enquête », non justifiées.
En conséquence, [H] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 4.879,84 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et a précisé que la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer.
Le diagnostic social et financier indique que la locataire a commencé à rencontrer des difficultés de paiement en raison de son état de santé qui a engendré un arrêt de travail. La locataire a trouvé un nouvel emploi et indique que le montant du loyer est trop élevé pour qu’elle puisse le payer.
Aucun élément ne peut affirmer que la locataire soit désormais en mesure d’effectuer des remboursements en sus du loyer mensuel et ainsi, compte tenu également de l'importance de la dette et de la non reprise du paiement des loyers, aucun délai de paiement ne sera accordé à [H] [Y].
La défenderesse sera ainsi également condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 22 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 472,60€.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Elle sera également condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [H] [Y] sont réunies à la date du 27 juin 2023 ;
CONDAMNE [H] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4.879,84 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mars 2024, échéance de février 2024 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [H] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 22 mars 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 472,60 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [H] [Y], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut, l’expulsion de [H] [Y] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
CONDAMNE [H] [Y] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.
La greffière Le juge des contentieux de la protection
