Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/01405

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01405 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X63W ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 FEVRIER 2024 MINUTE N° 24/00427 ---------------- Nous, Madame Christelle HILPERT, Première vice présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré au 29 Janvier 2024 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Madame [L] [M], demeurant [Adresse 3] Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 3] Tous deux représentés par Maître Nicolas GARDERES de la SELARL ARTEMIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0293 ET : LA SOCIETE PARMENTIER CHANZY, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0263 ******************* Madame [L] [M] et Monsieur [G] [X] ont fait l'acquisition en juillet 2020 d'une parcelle cadastrée AT[Cadastre 4] au [Adresse 6] à [Localité 9] (93), contigüe avec la parcelle appartenant à la SCI PARMENTIER CHANZY, sise au [Adresse 5], et sur laquelle était édifiée une maison d'habitation en R+1. Ils sont obtenu le 19 février 2021 un premier permis de construire aux fins d'édifier une maison d'habitation en R+3+attique de 403 m2, dont l'annulation a été demandée par la SCI PARMENTIER CHANZY devant le tribunal administratif de [Localité 9]. Ce premier permis ayant été retiré à leur demande, ils ont obtenu un second permis de construire le 12 janvier 2022, modifié le 31 mai 2022, pour une maison d'habitation en R+3+attique de 426 m2. L'annulation de ce second permis a également été demandée par la SCI PARMENTIER CHANZY, la procédure devant le tribunal administratif de [Localité 9] étant toujours en cours. Après démolition au dernier trimestre 2020 de la maison d'habitation en R+1 se trouvant sur la parcelle, ils ont commencé les travaux en vue de l'édification de la nouvelle maison d'habitation en R+3+attique au cours du troisième trimestre 2022. Par acte du 31 juillet 2023 délivré à l'étude du commissaire de justice, Madame [L] [M] et Monsieur [G] [X] ont fait assigner en référé la SCI PARMENTIER CHANZY devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article 544 du code civil, de : ENJOINDRE à la SCI PARMENTIER CHANZY de laisser l’accès à sa propriété sise [Adresse 5] à [Localité 9] (93), aux entreprises de travaux par eux mandatées, afin qu’elles puissent effectuer toutes les actions utiles à la pose de l’enduit sur la façade est et la réalisation de l’étanchéité entre les deux immeubles, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date d’intervention desdites entreprises, ladite date étant portée à la connaissance de la SCI PARMENTIER CHANZY par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours à l’avanc;CONDAMNER la SCI PARMENTIER CHANZY à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Appelée initialement à l'audience du 23 octobre 2023 à laquelle la défenderesse n'a pas comparu, faute d'avoir été mise au courant de l'assignation délivrée en période de congés d'été, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats. A l'audience du 11 décembre 2023, Madame [L] [M] et Monsieur [G] [X] maintiennent leurs demandes et font valoir que les travaux d'étanchéisation de la façade sont urgents, compte tenu des infiltrations déjà constatées. Ils ajoutent que selon leur architecte le passage par la parcelle de la SCI PARMENTIER CHANZY est indispensable, que ces travaux soient effectués par échafaudage ou cordistes. Ils s'engagent à faire réaliser un constat d'huissier avant et après les travaux. Ils demandent que la SCI PARMENTIER CHANZY soit déboutée de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles. Par des écritures déposées et soutenues oralement à l'audience, la SCI PARMENTIER CHANZY conclut, à titre principal, au rejet de toutes les demandes de Madame [L] [M] et Monsieur [G] [X]. A titre subsidiaire, si un tour d'échelle devait être accordé, elle demande reconventionnellement de : ENJOINDRE à Monsieur [X] et Madame [M] de communiquer, 15 jours ouvrables avant la date prévue pour les travaux, le descriptif détaillé de ceux-ci, ainsi que les modalités de réalisation, leur durée ;ENJOINDRE à Monsieur [X] et Madame [M], et toute société mandatée par ceux-ci, d' informer immédiatement la SCI PARMENTIER CHANZY de tout désordre et de toute dégradation;ENJOINDRE à Monsieur [X] et Madame [M], et toute société mandatée par ceux-ci, de faire procéder à la reprise de toutes dégradations engendrées par les travaux d’étanchéité mis en œuvre;ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 500 € par jour de retard suivant la finalisation des travaux, et cela jusqu’à reprise intégrale des désordres ou malfaçons constatées ; DESIGNER un expert aux fins de : -Se rendre sur les lieux visés, sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9] ; -Se faire remettre tous documents relatifs aux immeubles visés et à la construction réalisée ; -Procéder au suivi des travaux réalisés en application du permis de construire accordé à Monsieur [X] et Madame [M] et notamment les travaux d’étanchéité et les travaux de finalisation du projet de construction ; -S’assurer que les travaux sont réalisés dans les règles de l’art et ne sont pas susceptibles de porter atteinte aux avoisinants ; -Examiner l’étendue des sinistres et dégradations ayant affecté les lieux et notamment l’immeuble sis [Adresse 5] appartenant à la SCI PARMENTIER CHANZY ; -Prendre connaissance des interventions réalisées par les différentes sociétés, prestataires et professionnels mandatés ; -Déterminer l’origine, les causes et l’étendue des sinistres affectant les terrasses de l’immeuble ; -Se prononcer sur les travaux et construction réalisés ; -Déterminer pour chacun d’eux si les travaux préconisés et mis en œuvre ont été réalisés dans les règles de l’art et avaient vocation à mettre fin de façon pérenne aux sinistres affectant l’immeuble ; -Se prononcer le cas échéant sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis ; -Se prononcer sur les mesures et travaux nécessaires à la cessation de tout désordres et sinistres affectant la propriété de la SCI PARMENTIER CHANZY ; -Se prononcer sur le coût des travaux et mesures nécessaires, de manière détaillée et poste par poste, évaluer leur durée ; -Se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ; -Se prononcer sur l’imputabilité de la prise en charge des travaux de remise en état et réparation des préjudices ; -Condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [M] à prendre en charge les frais de l’expertise diligentés ; En tout état de cause, elle demande de : CONDAMNER solidairement Monsieur [X] et Madame [M] à lui verser à titre provisionnel la somme de 28.185,80 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel ; CONDAMNER solidairement Monsieur [X] et Madame [M] à lui verser à titre provisionnel la somme de 30.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER solidairement Monsieur [X] et Madame [M] à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER solidairement Monsieur [X] et Madame [M] aux entiers dépens de la présente instance. La SCI PARMENTIER CHANZY expose que les travaux de démolition et de construction ont été engagés sans expertise préalable, qui aurait pu être ordonnée dans le cadre d'un référé préventif ; que des désordres sont déjà survenus au cours des travaux ; que les entreprises mandatées par Monsieur [X] et Madame [M] se sont introduites à plusieurs reprises sur leur toit terrasse sans autorisation, en occasionnant des dégâts ; que des travaux de colmatage ont été effectués par ces entreprises et qu'il n'y a donc plus d'urgence à effectuer des travaux d'étanchéification par pose d'un solin. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. SUR CE, Sur la demande de tour d'échelle L'article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». En droit, le droit de propriété est un droit constitutionnellement protégé, qui ne permet aucune atteinte à celle-ci sans accord du propriétaire. Par exception, la «servitude dite du tour d'échelle» permet de disposer d'un accès temporaire sur la propriété des voisins pour effectuer des travaux nécessaires sur sa propre maison, très proche de la limite séparative et qu'on ne peut pas effectuer à partir de chez soi à défaut d'une autre solution technique. En l'espèce, il ressort de l'attestation de l'architecte des demandeurs du 17 juillet 2023 que la pose d'un solin entre les bâtiments des parties, situés en mitoyenneté au [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9], est nécessaire pour assurer leur étanchéité et leur pérennité, faute de quoi des infiltrations pourraient avoir lieu entre les deux ouvrages. L'architecte ajoute que la mise en œuvre de l'enduit de parement sur la façade mitoyenne nécessite en tout état de cause et quelle que soit la solution de mise en œuvre retenue (échafaudage ou cordistes) l'accès au toit du n°82, soit obligatoirement un tour d'échelle. Il ajoute qu'en l'absence d'accès au toit terrasse, les entreprises ne pourront exécuter correctement, en toute sécurité et selon les règles de l'art, leur intervention, et notamment assurer la protection du toit du n°82 des projections éventuelles. Il résulte également d'une attestation de la société PVL BATIMENT SAS du 22 juillet 2023, entrepreneur de Madame [L] [M] et Monsieur [G] [X], que les briques du mur pignon ne sont ni étanches ni imperméables et ne peuvent rester à nu, sous peine d'infiltrations ; que l'application d'un enduit imperméable sur le mur pignon du bâtiment, la pose de bavettes d'étanchéité au niveau des ouvertures de ce même mur ainsi que la pose de solins entre le mur pignon et la toiture de l'entrepôt de la SCI PARMENTIER CHANZY sont indispensables pour assurer son étanchéité ; que ces travaux devraient durer 4 semaines et que leur réalisation ne peut se faire sans tour d'échelle. Il ressort de ces éléments que les travaux d'étanchéification du mur pignon sont nécessaires et urgents et que le tour d'échelle est nécessaire ; il sera ordonné dans les conditions fixées au dispositif de la décision. Il n'y a cependant pas lieu à ce stade de faire droit aux demandes d'injonction formulées par la SCI PARMENTIER CHANZY en ce qui concerne le déroulement des travaux d'étanchéification et la reprise d'éventuelles dégradations engendrées par ces travaux. Sur la demande d'expertise Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. En l'espèce, la SCI PARMENTIER CHANZY verse aux débats quatre constats de commissaire de justice, en date des 1er juillet 2022, 9 mai 2023, 25 juillet 2023 et 5 décembre 2023, desquels il résulte notamment que : des fissures ont été constatées à l'intérieur de son bâtiment en juillet 2022 et à l'extérieur en mai et juillet 2023, le commissaire de justice notant une aggravation desdites fissures ; des éléments du chantier des demandeurs puis une bâche de protection ont été déposés sur le toit de la SCI PARMENTIER CHANZY en mai et juillet 2023, le commissaire de justice constatant la dégradation d'une tuile du toit de cette dernière, des salissures, des finitions grossières de l'isolation du mur des requérants empiétant sur la parcelle de la SCI, un ruissellement anormal depuis le mur pignon des requérants sur le toit de la SCI et l'absence de colonne d'évacuation des eaux sur le bâtiment des requérants, provocant une chute d'eau sur la bordure en tuile de la propriété de la SCI ; en date du 5 décembre 2023, une bordure de ciment grossière a été posée entre le mur pignon des requérants et la toiture de la SCI, le commissaire de justice notant la présence de traces d'infiltration d'eau à l'intérieur du bâtiment de la SCI au niveau du mur mitoyen . Au regard des désordres allégués par la SCI PARMENTIER CHANZY au [Adresse 5] à [Localité 9] (fissures, infiltrations et dégradations), une expertise sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la décision. Cette expertise visera également à chiffrer l'éventuel préjudice de jouissance subi par la SCI PARMENTIER CHANZY du fait du tour d'échelle. Monsieur [X] et Madame [M] devront communiquer, 1 mois avant la date prévue pour les travaux d'étanchéification, le descriptif détaillé de ceux-ci, ainsi que les modalités de leur réalisation à l'expert ; Ce dernier se rendra sur place avant et après la réalisation de ces travaux, étant précisé cependant que l'expert n'a pas vocation à assurer le suivi de la fin des travaux réalisés par Monsieur [X] et Madame [M]. Au regard de la mission donnée à l'expert dans le cadre de la présente procédure et de l'absence d'expertise préalable au démarrage des travaux de démolition-construction, la consignation sera partagée par moitié entre les parties. Sur les demandes de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'absence d'expertise en ce qui concerne l'état des avoisinants avant les travaux de démolition et de construction, puis pendant ces travaux, qui aurait pu intervenir à l'amiable ou à la diligence des demandeurs dans le cadre d'un référé préventif, a conduit la SCI PARMENTIER CHANZY à faire effectuer à plusieurs reprises des constats de commissaire de justice. La défenderesse démontre ainsi l'existence d'un préjudice certain, qui sera indemnisé forfaitairement par l'allocation d'une somme provisionnelle de 3000 euros. Les autres chefs de préjudice n'étant pas démontrés en l'état, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur ces demandes. Sur les frais de procédure L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au regard de la solution donnée au litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe au jour du délibéré, après débats en audience publique et en premier ressort : ENJOIGNONS à la SCI PARMENTIER CHANZY de laisser l’accès à sa propriété sise [Adresse 5] à [Localité 9], aux entreprises de travaux mandatées par Madame [L] [M] et Monsieur [G] [X], afin qu’elles puissent effectuer toutes les actions utiles à la pose de l’enduit sur la façade-est et la réalisation de l’étanchéité entre les deux immeubles, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date d’intervention desdites entreprises, ladite date étant portée à la connaissance de la SCI PARMENTIER CHANZY par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 semaines à l’avance ; DISONS que cet accès sera valable 6 semaines à compter de la date de début des travaux telle que portée à la connaissance de la SCI PARMENTIER CHANZY par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf meilleur accord des parties ; ORDONNONS une expertise ; Désignons pour y procéder : Monsieur [B] [S] [Adresse 2] [Localité 7] Port. : [XXXXXXXX01] Email : [Courriel 8] Expert près la cour d'appel de Paris avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier, de : Se rendre sur les lieux visés, sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 9] (93), avant et après la pose de l’enduit sur la façade-est du [Adresse 5] à [Localité 9] et la réalisation de l’étanchéité entre les deux immeubles ; Se faire remettre tous documents relatifs aux immeubles visés et à la construction réalisée ; Prendre connaissance des interventions réalisées par les différentes sociétés, prestataires et professionnels mandatés ; Se faire remettre le descriptif détaillé des travaux d'étanchéification envisagés, ainsi que les modalités de leur réalisation et leur durée, ces éléments étant communiqués par Monsieur [X] et Madame [M] au mininum 6 semaines avant le début des travaux ; S’assurer que ces travaux seront réalisés dans les règles de l’art et ne sont pas susceptibles de porter atteinte aux avoisinants ; Examiner les désordres allégués dans les conclusions de la SCI PARMENTIER CHANZY notifiées par RPVA le 8 décembre 2023 et dans les quatre constats de commissaire de justice des 1er juillet 2022, 9 mai 2023, 25 juillet 2023 et 5 décembre 2023 communiqués par cette dernière, ainsi que le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; Se prononcer le cas échéant sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis ; Après avoir fait ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ; Fournir le cas échéant tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels subis par la SCI PARMENTIER CHANZY, ainsi que l'enventuel préjudice résultant des désagréments liés à l'installation de l'échafaudage sur la parcelle du [Adresse 5] à [Localité 9] ou pouvant résulter des dommages subis à cette occasion ; Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de BOBIGNY, service du contrôle des expertises, avant le 30 octobre 2024 , sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ; Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ; Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ; Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ; Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; Fixons à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié entre les parties entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 02 Avril 2024 ; Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prévu, une partie pourra consigner en lieu et place de l'autre partie défaillante dans un délai supplémentaire de 15 jours ; Disons que faute de consignation de cette provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [X] et Madame [M] à verser à la SCI PARMENTIER CHANZY à titre provisionnel la somme de 3000 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur tout autre demande plus ample ou contraire ; DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DISONS que chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 FEVRIER 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LA PRÉSIDENTE Christelle HILPERT