Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]
N° RG 23/00905 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNL7
Minute : 24/00101
Etablissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Madame [W] [E]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DOUEB Thierry
Copie délivrée à :
Mme [E] [W]
Le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE
par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,
Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024
tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, [Adresse 4], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège,
Représenté par Maître DOUËB Thierry, avocat au barreau de Paris
D’UNE PART
ET DEFENDERESSE :
Madame [W] [E], demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]
comparante en personne
D’AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26/08/2015, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Mme [W] [E], un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 243,94 €, outre les provisions sur charges.
Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée à titre de dépôt de garantie.
Par exploit de commissaire de justice du 23/10/2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat (EPIC) a fait assigner Mme [W] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la défenderesse au paiement :
. de la somme provisionnelle de 4 087,19 € terme du mois de juin 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/02/2022, date du commandement de payer,
. d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,
- condamner la défenderesse à produire son assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.
A l’audience du 09/01/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments contenus dans le diagnostic social et financier établi par le service social départemental de prévention des expulsions locatives pour qu’il en soit débattu.
L’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son avocat, s’est désisté de sa demande fondée sur le défaut d’assurance, l’attestation lui ayant été communiquée, a actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 5 155,79 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.
Il a indiqué que les paiements ont repris et que notamment un dernier virement aurait été encaissé le 05/01/2024 mais qu’il n’apparaît pas au décompte du locataire. Au regard de la situation de la défenderesse et des efforts consentis, il a accepté l’établissement d’un échéancier emportant suspension de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Pour le surplus, il a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.
Mme [W] [E] a précisé sa situation financière, professionnelle et personnelle, s’est expliquée sur l’origine de la dette, liée à un avis à tiers détenteur avec saisie d’une partie de son salaire ainsi qu’au remboursement d’un crédit qui sera soldé en mars 2024. Invoquant sa bonne foi, elle a proposé de solder la dette par des mensualités de 134 €, outre le loyer et les charges courants, au plus tard le 05 de chaque mois.
La présidente a demandé à l’avocat du bailleur social de confirmer le bon encaissement du versement du 05/01/2024 par note en délibéré, et a précisé aux parties que la décision serait rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. »
En l’espèce, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a indiqué que l’attestation d’assurance ayant été communiquée, il se désiste de sa demande de production du document sous astreinte.
Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé distribué le 21/02/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 24/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.
La demande est donc recevable.
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l’espèce, le bail contient, à l’article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer la somme en principal de 3 244,06 € a été signifié à la locataire le 14/02/2022 et l’examen de l’historique de son compte démontre que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi.
En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 14/04/2022 à minuit.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.
A l’audience, la société bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 5 155,79 €, arrêtée au 31/12/2023 terme du mois de décembre 2023 inclus, mais il ressort des pièces communiquées qu’un décompte postérieur et arrêté au 05/01/2024 mentionne un virement de 356,20 € et arrête le solde à la somme de 4 799,59 €, terme du mois de décembre 2023 inclus, qu’il convient de retenir malgré l’absence de confirmation de son bon encaissement, son avocat n’ayant pas transmis la note attendue en cours de délibéré.
Le montant non sérieusement contestable de la dette locative s’élève donc à 4 799,59 €, somme arrêtée au 05/01/2024 et terme du mois de décembre 2023 inclus. Mme [W] [E], qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée au paiement de cette somme.
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [W] [E] perçoit un revenu mensuel de 1 800 € en sa qualité d’enseignante. Elle vit seule et n’a pas de charge familiale.
Elle a repris le paiement des loyers avant l’audience et le bailleur social ne s’oppose pas à l’octroi d’un échéancier emportant suspension de la clause résolutoire.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de fixer un échéancier selon les modalités qui seront précisées au dispositif, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté.
Si les échéances sont réglées régulièrement et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur social. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Succombant principalement à l’instance, Mme [W] [E] sera condamnée aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière de chacune des parties, de rejeter la demande formée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,
Constatons que l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat (EPIC) se désiste de sa demande de production sous astreinte de l’attestation d’assurance du logement ;
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26/08/2015 ont été réunies le 14/04/2022 à minuit ;
Condamnons Mme [W] [E] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 4 799,59 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinquante-neuf centimes) arrêtée au 05/01/2024, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Rejetons le surplus de la demande en paiement formée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;
Suspendons les effets de ladite clause,
Autorisons Mme [W] [E] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 134 euros (cent trente-quatre euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 5 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;
Ordonnons, en ce cas, à Mme [W] [E] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune du [Localité 6] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Condamnons, en ce cas, Mme [W] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Déboutons les parties de leurs plus amples demandes ;
Rejetons la demande indemnitaire formée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Mme [W] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé le 27/02/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
