Cour d'appel, 07 mai 2024. 21/02003

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 07 Mai 2024 N° RG 21/02003 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2GN Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 14 Septembre 2021 Appelante E.U.R.L. FOUQUEMBERG, dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 6] Représentée par Me Véronique GUIDO, avocat au barreau de CHAMBERY Intimées Mme [Z] [E] [F] [O] épouse [O] née le 28 Août 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8] Représentée par la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY Mme [W] [D] née le 20 Mai 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7] - [Localité 5] UDAF DE LA SAVOIE ès qualités de curateur de Madame [W] [D], dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 6] Représentées par la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 18 Décembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 janvier 2024 Date de mise à disposition : 07 mai 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Suivant mandat de vente sans exclusivité du 7 mai 2018, conclu pour une durée de 12 mois, Mmes [Z] et [W] [D], ont donné mandat à la société Fouquemberg (Eurl) de vendre une maison avec terrain attenant située [Adresse 1] à [Localité 8] au prix de 150 000 euros net moyennant des honoraires s'élevant à la somme de 7 500 euros HT. Le 18 septembre 2018, une proposition d'achat de Mme [L] [Y], valant avenant au mandat de vente, a été signée pour la somme de 148 000 euros. Cette offre a été refusée par Mme [W] [D]. Le 4 octobre 2018, Mme [Y] a émis une nouvelle offre au prix de 150 000 euros. Par courriel du 19 février 2019, l'UDAF de la Savoie, ès qualités de curateur de Mme [W] [D], a informé la société Fouquemberg de ce que le juge des tutelles avait refusé la donation-partage et de ce que le fils de Mme [W] [D] se portait acquéreur de la maison pour un montant de 140 000 euros net vendeur, qu'il ne serait pas donné suite aux offres et autres propositions qui avaient été adressées. Par courrier du 22 février 2019, Mme [Y] a confirmé de nouveau son offre au prix de 150 000 euros net vendeur. Cette offre a été refusée le 27 mars 2019 par Mme [W] [D] et le 9 avril 2019 par Mme [Z] [D]. Par courrier du 12 avril 2019, la société Fouquemberg a vainement demandé à Mmes [D] le paiement de la clause pénale considérant avoir obtenu une offre au prix pour le bien mis en vente, offre qui n'a pas été accepté par les venderesses. Par acte authentique du 23 décembre 2019, Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie et Mme [Z] [D] ont vendu la maison leur appartenant en indivision à M. [J] [D], moyennant un prix de 140 000 euros. Par acte d'huissier du 2 septembre 2020, la société Fouquemberg a assigné Mme [Z] [D] et l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [W] [D] devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins d'obtenir le paiement de la clause pénale. Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l'exécution provisoire a : - Déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [W] [D] ; - Débouté la société Fouquemberg de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné la société Fouquemberg à payer à l'UDAF de la Savoie et Mme [W] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Fouquemberg à payer à Mme [Z] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté la société Fouquemberg de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Fouquemberg aux entiers dépens de l'instance ; - Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. Au visa principalement des moyens suivants : La clause pénale prévoit que le mandant s'interdit de traiter directement ou avec un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué, dès lors, aucune clause pénale n'est prévue pour le cas où les venderesses refuseraient de ratifier la vente ; Les venderesses ont agi en toute bonne foi et n'ont fait qu'user d'une faculté qui leur était offerte en refusant in fine de signer la vente avec la personne présentée par l'agent immobilier. Par déclaration au greffe du 6 octobre 2021, la société Fouquemberg a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [W] [D]. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 23 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Fouquemberg sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : A titre principal, - Condamner Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [W] [D], et Mme [Z] [D], solidairement à lui régler la somme de 9 000 euros TTC, soit la somme de 7 500 euros HT avec intérêts au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure ; - Débouter Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [D] [W] et Mme [Z] [D] de l'intégralité de leurs demandes ; - Débouter Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [W] [D] et Mme [Z] [D] de leur demande de réduction de la clause pénale ; A titre subsidiaire, - Condamner solidairement Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [D] [W] et Mme [Z] [D] à lui régler la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; - Débouter Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [D] [W] et Mme [Z] [D] de l'intégralité de leurs demandes ; - Mme [W] [D] assistée de l'UDAF de la Savoie ès qualités de curateur de Mme [D] [W] et Mme [Z] [D] de leur demande de réduction de la clause pénale ; En tout état de cause, - Condamner les mêmes à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société Fouquemberg fait valoir notamment que : La clause pénale est parfaitement valable, peu importe l'ordre dans lequel elle a été insérée dans le contrat, elle reste précise, claire et non équivoque ; Les parties intimées ont refusé de donner suite à une offre d'achat qu'elle leur avait notifiée sans justifier d'un quelconque motif sérieux justifiant donc la mise en 'uvre de la clause pénale ; Elle sollicite subsidiairement l'allocation de dommages intérêts en réparation de l'exécution de mauvaise foi du mandat par les mandantes. Par dernières écritures du 23 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [Z] [D] sollicite de la cour de : - Déclarer irrecevable et dans tous les cas non fondé l'appel interjeté par la société Fouquemberg à l'encontre du jugement rendu le 14 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Chambéry ; A titre principal, - Confirmer ledit jugement en toutes ses dispositions, sauf à y rajouter la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - Déclarer la société Fouquemberg irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ; Subsidiairement, - Modérer la clause pénale et la réduire à l'euro symbolique ; Dans tous les cas, y ajoutant, - Condamner la société Fouquemberg à lui payer la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Fouquemberg aux entiers dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [D] fait valoir notamment que : Elle était bien fondée à refuser l'offre de Mme [L] [Y] et ne pouvait être contrainte à signer la vente dès lors elle n'a commis aucune faute ; L'offre était imparfaite étant donné qu'elle n'était ni ferme ni précise dans son montant ; Le contrat de mandat a été conclu sans exclusivité dès lors elle était libre de vendre son bien sans intermédiaire. Par dernières écritures du 21 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [W] [D] et l'UDAF de la Savoie, ès qualités de curateur de Mme [W] [D], sollicitent de la cour de : A titre principal, - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de chambery le 14 septembre 2021 ; En conséquence, - Dire et juger qu'elles n'ont commis aucune faute, en vendant leur bien immobilier à M. [J] [D], susceptible de justifier le paiement à la société Fouquemberg d'une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat, - Rejeter l'ensemble des prétentions de la société Fouquemberg ; - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 14 septembre 2021, en ce qu'il a condamné la société Fouquemberg à leur payer une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ; A titre subsidiaire, - Réduire, en tout état de cause, le montant de la clause pénale, qui apparaît manifestement excessif, à de plus justes proportions ; Y ajoutant, - Condamner la société Fouquemberg à payer à Mme [W] [D] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Fouquemberg aux entiers dépens d'appel. Au soutien de leurs prétentions, Mme [W] [D] et l'UDAF de la Savoie, ès qualités de curateur de Mme [W] [D], font valoir notamment que : Aucune indemnité n'est due étant donné que le mandataire a été informé de ce que la vente interviendrait au profit d'une personne non présentée ; Ils n'ont pas fait preuve de mauvaise foi en s'abstenant de résilier le mandat de vente étant demeurés eux même dans l'expectative de la décision du juge des tutelles. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 18 décembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 30 janvier 2024. MOTIFS ET DECISION I- Sur l'exécution du contrat Aux termes des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'inexécution a été empêchée par la force majeure. L'article 6 I alinéa 8 et alinéa 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose : ' Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle les honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.' Le mandat de vente sans exclusivité n°167 du 7 mai 2018 signé entre les parties stipulait 'le mandant (...) : - S'oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d'une condition suspensive d'obtention de prêt, avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire susbtitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d'indemnité forfaitaire. - autorise expressément le mandataire à recevoir un versement d'un montant de 10% du prix total de vente.' Le mandat était prévu pour la recherche d'un acquéreur au prix demandé - hors rémunération du mandataire de 150 000 euros - avec une rémunération prévue pour le mandataire à charge du vendeur de 9 000 euros TTC. Il n'était en outre pas prévu que le mandataire ait le pouvoir d'engager le mandant, et le mandat était un donc un mandat d'entremise ou de recherches. Le bien a fait l'objet de plusieurs visites par l'agence Abris & Co Immobilier au prix indiqué de 159 000 euros HAI (honoraires d'agence inclus). L'agent immobilier ne peut percevoir des sommes que lorsqu'un acte contenant l'engagement écrit des parties sur la vente a été obtenu, et, lorsque le mandat ne prévoit pas que le mandataire dispose du pouvoir d'engager le mandant dans l'opération envisagée, le refus de celui-ci de réaliser l'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (1re Civ. 28 juin 2012, pourvoi n°10-20.492, 1re Civ. 14 novembre 2018, pourvoi n°17-14.885). Mme [L] [Y] a effectué une visite du bien immobilier le 17 septembre 2018 et a formulé plusieurs offres : - une offre de 148 000 euros, incluant 8 000 euros d'honoraires du mandataire, le 18 septembre 2018, - une offre de 150 000 euros le 4 octobre 2018, indiquée comme étant 'au prix demandé par le vendeur, soit 150 000 €', mais 'sollicitant un geste commercial concernant vos honoraires', - une offre de 150 000 euros, par courrier du 22 février 2019 'au prix demandé par le vendeur' et mentionnant 'je sollicite toujours auprès de vous un geste commercial concernant vos honoraires.' Il ne peut être retenu, dans ces conditions, qu'un acquéreur avait été trouvé aux prix, charges et conditions du présent mandat, alors que l'offre n'était pas ferme, et que le montant des honoraires, qui était dû par le vendeur et devait être prélevé sur le prix payé par l'acquéreur, n'était pas fixé définitivement, alors que la société Abri&co n'a fourni aucune indication sur l'évolution de la négociation des honoraires avec Mme [Y]. Il doit ensuite être observé que Mme [W] [D] et Mme [Z] [O] n'ont jamais été mises en demeure par la société Abri&co de ratifier la vente, ce qui, en tout état de cause, n'aurait pas été possible, puisque l'offre ne répondait pas aux conditions du mandat, de sorte qu'il ne peut être considéré que l'indemnité forfaitaire était due. II- Sur la clause pénale Le mandat prévoyait dans son paragraphe 'rémunération du mandataire' que 'le mandant s'interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. Si le mandant vend sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire susbtitué, il n'aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s'oblige à l'en informer, sans délai, par lettre, en lui précisant le nom et l'adresse de l'acquéreur. A défaut, le mandant en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur.' C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que : - la clause pénale se rapportait exclusivement, en raison de son placement immédiatement après les mentions prévoyant l'interdiction de traiter avec un acheteur présenté par le mandataire, à ces stipulations et ne s'appliquait pas en cas de refus de ratifier la vente, - M. [J] [D], acquéreur du bien litigieux, n'avait pas été présenté par l'agence Abri&co, de sorte qu'aucune indemnité n'était due au mandataire appelant. III- Sur la demande de dommages et intérêts Il résulte du dossier et notamment des bons de visite versés aux débats que l'agence immobilière Abri&co a réalisé des visites du bien immobilier courant juin, juillet, août et septembre 2018, et qu'elle a cessé de rechercher un acquéreur après avoir reçu l'offre de Mme [L] [Y], laquelle a réalisé une première proposition le 17 septembre 2018, l'a ensuite amélioré, mais n'a jamais formulé une offre définitive au montant demandé, soit 159 000 euros frais d'agence inclus. De leur côté, les mandantes justifient avoir informé la société Abri&co par mail du 27 juillet 2018 de ce qu'une vente était envisagée au profit de M. [J] [D], avec donation de la partie indivise du bien de Mme [W] [D], acte qui, en l'absence d'accord de l'UDAF de la Savoie, son curateur, nécessitait l'autorisation supplétive du juge des tutelles, et ont transmis dès le 19 février 2019, soit dès l'entretien avec le juge des tutelles, la décision de vente au profit de M. [J] [D]. Il n'est donc pas démontré un défaut de loyauté ou d'éléments caractérisant la mauvaise foi de la part des mandantes. IV- Sur les mesures accessoires Succombant en son appel, la société Fouquemberg, exerçant sous l'enseigne Abri&co, supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 1 500 euros au profit de chacune des parties intimées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Fouquemberg aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société Fouquemberg à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à : - Mme [W] [D], assistée par son curateur l'UDAF de la Savoie, - Mme [Z] [D] épouse [O]. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 07 mai 2024 à Me Véronique GUIDO la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 07 mai 2024 à la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES